ברשימה זו, אפרט את עיקרי הדין החל בהעברת דירה ללא תמורה – במתנה בין קרובים, כולל השינויים שהחלו עם כניסת חוק ההסדרים לתוקף – ותיקון מס. 76 לחוק, אשר חלים בחלקם כבר החל מה-1.8.2013, וחלקם החל מה-1.1.2014, וכן בהתאם להוראת ביצוע 5/2013 מיום ה-26.12.2013, וכן כפתרון למס דירה שלישית בעקבות תיקוני חקיקה של מס ריבוי דירות (להלן "חוק דירה שלישית" ו/או "חוק מס דירה שלישית"), העוסק במיסוי דירה שלישית ומעלה.
בהתאם לדין הקיים, ניתן למכור זכות במקרקעין ללא תמורה -(העברה במתנה) מיחיד לקרובו בפטור ממס שבח. מקבל ההעברה ישלם רק 1/3 ממס הרכישה שהיה משלם לו היה רוכש את הדירה בשווי כסף, בהתאם למדרגות מס הרכישה הידועות ביום העברת הזכויות בדירה.
העברת נכסים במתנה לקרוב משמשת מקלט מס נפוץ. כדי למנוע תרגילי מס, לפיהן יועברו דירות ללא תמורה לצורך מכירתן מאוחר יותר בפטור ממס שבח, נקבעו בחוק תקופות צינון, בהן לא ניתן יהיה למכור את הדירה אשר התקבלה במתנה לתקופות שונות, בפטור ממס שבח.
מכירת דירה (או חלק מדירה) שהתקבלה במתנה (דירה שנתקבלה עד ליום ה-31.12.2013) כאמור היתה כפופה לתקופת הצינון שאורכה בין שנה אחת עד 4 שנים כמפורט להלן:– אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר – עד שיחלפו ארבע שנים, וכשנותן המתנה הוא הורה – שלוש שנים, מיום שנעשה בעלה;
– אם הדירה שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר – עד שיחלפו, מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעלה – שלוש שנים, וכשנותן המתנה הוא הורהו, אם איננו נשוי – שנתיים, ואם הוא נשוי או אם הוא הורה יחיד כהגדרתו בסעיף 1 לחוק משפחות חד הוריות, התשנ"ב-1992 – שנה אחת.

תקופת הצינון להעברה ללא תמורה לתקופה שהחלה מיום ה-1.1.2014 –
בהתאם לסעיף 49ו בנוסחו החדש, השתנו תקופות הצינון, ובהעברה ללא תמורה מיחיד לקרובו תחול תקופת צינון בת 4 שנים מיום קבלת המתנה, ובמידה שמקבל המתנה התגורר בדירה דרך קבע, עד שיחלפו 3 שנים מיום שהחל להתגורר בה דרך קבע. אין משמעות יותר לסוג הקרבה בין מעביר המתנה למקבל.
דגשים נוספים –
מוכר שקיבל את הדירה לפני שמלאו לו 18 שנים, יתחיל לגביו מנין השנים האמורות מיום שמלאו לו 18 שנים.
אם הבעלות בדירה הנמכרת משותפת לבני זוג, ייקחו בחשבון את התקופות האמורות לעיל את גילו של המבוגר שבהם.
לענין זה – יראו קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה, כקבלתה במתנה.
כלומר, אין משמעות אם הדירה עצמה הועברה ללא תמורה או ש-50% לפחות מכספי רכישתה הועברו במתנה – כך או כך תיחשב הדירה כדירת מתנה.

קרוב לעניין מס שבח איננו קרוב לעניין מס רכישה! קרוב, לענין מס שבח: בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה, אח או אחות ובני זוגם, איגוד אינו בשליטתו.
על פי מס שבח:
בן הזוג של האח – גיס, הינו "קרוב"; אח של בן הזוג – גיס, אינו "קרוב"; בנו של האח – אחיין, אינו "קרוב".
קרוב, לענין מס רכישה: בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חודשים שקדמו למכירה, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות.

צאצא: גם נכד. מתנה מנכד לסב או מתנה מסב לנכד מתקיים פטור ממס שבח ויחול שליש ממס הרכישה.
העברה בין אחים – בהתאם לנוסח החוק החדש, החל מה-1.8.2013 – בהעברה בין אחים ניתן לעשות רק אם הדירה של מעביר המתנה התקבלה מהורי או הורי הורה ללא תמורה או בירושה.

העברה ללא תמורה בין בני זוג
מכירת דירת מגורים, ללא תמורה, מיחיד לבן זוג המתגורר יחד אתו בדירה, פטורה ממס לחלוטין. אם בני הזוג אינם מתגוררים יחד באותה דירה, יהיה עליהם לשלם 1/3 ממס הרכישה הרגיל. בן זוג, בהתאם לפסיקה – גם ידוע בציבור.
יודגש כי העברה בין בני זוג במהלך גירושין, בין אם בתמורה ובין אם לא בתמורה לא ממוסה כלל.

חוק מס דירה שלישית – העברה ללא תמורה בין קרובים בעקבות מיסוי דירה שלישית ומעלה – חוק ריבוי דירות

ביום 29.12.2016 פורסם ברשומות חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2017 ו-2018), התשע"ז- 2016, אשר תחולתו החל מ-1.1.2017, והותקנו בו מספר תיקוני חקיקה הנוגעים למיסוי מקרקעין, ביניהם פרק יב – מס ריבוי דירות (להלן "חוק דירה שלישית" ו/או "חוק מס דירה שלישית"), העוסק במיסוי דירה שלישית ומעלה, כפי שיפורט להלן. מטרת החוק בהתאם להצהרות משרד האוצר הינה עידוד בעלי דירה שלישית ומעלה למכור את דירותיהם, ובכך להוזיל את מחירי הדיור.

למעשה מיסוי דירה שלישית מוחל כבר על מי שמחזיק יותר משתיים וחצי דירות, ללא קשר להכנסות השכירות מאותן דירות. מס דירה שלישית יוטל על תא משפחתי שיש לו 249% או יותר מהזכויות בדירות מגורים. על פי הוראות חוק מס דירה שלישית חייב במס ישלם בכל שנת מס את הסכום הקבוע בחוק בעד כל דירת מגורים שהייתה בבעלותו בכל שנת המס, למעט בגין שתי דירות מגורים לפי בחירתו (הפטור כמובן בהתאם לשווי הגבוה שבין הדירות).

יצויין כי אם יחול במהלך שנת המס שינוי במספר דירות המגורים שבבעלות החייב במס, ישולם רק החלק היחסי מהמס השנתי. מס דירה שלישית שישלם חייב במס, שהוא בעל חלק מדירה חייבת – יהיה סכום המס החל על אותה דירה כשהוא מוכפל בשיעור בעלותו בדירה.

מס דירה שלישית יעמוד על שיעור של 1% משווי כל דירה כפי שחושב לפי הנוסחה שבסעיף 2 לתוספת לחוק.

על אף האמור לעיל, סכום המס השנתי בעד כל דירה חייבת לא יעלה על 18,000 ש"ח (תקרת המס).

החוק קובע כי בשנת המס 2017 יגיש החייב במס הצהרה לגבי כלל דירותיו (כולל כתובת, שטח, החלק שבבעלותו), הסכום הקובע לכל דירה, מהן הדירות שלא יחויבו, מהו סכום המס לתשלום לכל דירה חייבת וסכום המס הכללי לתשלום.
את ההצהרה יש להגיש לרשות המסים עד ליום 31/3/2017 ואת המס יש לשלם בכל שנה החל משנת 2017 בשני תשלומים שווים: האחד עד 30/6 והשני עד 31/12.
משרדנו מטפל העברת הזכויות בדירה שלישית ומעלה לקרוב ללא תמורה לצורך פתרון לענין מיסוי דירה שלישית, יודגש כי יש לקבל ייעוץ משפטי פרטני טרם העברות ללא תמורה של בעלי דירה שלישית ומעלה לקרוב, בין היתר כדי למנוע מעסקאות אלה להיחשב כעסקאות מלאכותיות בהיבט המיסויי.

לסיכום, ישנה חשיבות לסדר הפעולות ותכנון המס בעברת דירה ללא תמורה בין קרובים – עסקאות מתנה. יש להיוועץ בעורך דין הבקיא בדיני מקרקעין לפני ביצוע העסקה.

*מאמר זה אינו מתיימר להוות תחליף לייעוץ משפטי.

משרדנו מייצג בעסקאות להעברה ללא תמורה של נכס מקרקעין בשכר טרחת עו"ד קבוע והוגן. לקבלת הצעה לייצוג במכירה או רכישה של נכס מקרקעין, וכן לתיאום פגישת ייעוץ, ניתן ליצור קשר (גם באמצעות המייל) עם משרדינו:

Email: doron@doron-aharoni.com

כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534

תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב טל':03-6421088 פקס: 03-9400125