כחלק מהמגמה של ממשלת ישראל, להגדלת היצע הדירות למגורים, והקטנת הכדאיות לרכישת דירות להשקעה כתוצאה מהעלייה הבלתי פוסקת במחירי הדירות עקב המחסור בהיצע, החוק לשינוי סדרי עדיפויות (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2013-2014), התשע"ג – 2013 – חוק ההסדרים 2013-2014 אשר אושר בקריאה שניה ושלישית ביום ה-29 ביולי 2013.יצר שינויים וחידושים בכל הנוגע לפטורים הידועים ממס שבח במכירת דירת מגורים.

להלן יפורט ההוראות העיקריות אשר נקבעו בחוק ההסדרים בנוגע למס שבח וכן מדרגות מס הרכישה –

מס שבח 2017-2018  
פטור ממס שבח אחת לארבע שנים: עד ל-31 בדצמבר 2013 המוכר היה זכאי מכוח החוק לקבל פטור ממס שבח כל ארבע שנים בעבור דירה אחת. אין חשיבות בפטור זה למספר הדירות שבבעלות המוכר, כל עוד ימכור דירה אחת בכל 4 שנים.
החל מה-1.1.2014 פטור זה התבטל, ובמקומו נכנס לתוקפו סעיף 48 (ב2) לחוק – בחישוב מס לינארי בכל מכירה, כפי שיפורט להלן.

פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה: עד ל-31 בדצמבר 2013 – מוכר, שהוא בעל הזכויות בדירת מגורים יחידה, ושלא הייתה בבעלותו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת בארבע שנים האחרונות, היה רשאי למכור את דירתו היחידה בפטור ממס שבח במכירתה. תקופת ההמתנה לפטור נוסף בגין דירת מגורים יחידה תהיה 18 חודשים.
החל מה-1 בינואר 2014, לפי נוסחו החדש של הסעיף, על המוכר להיות בעל זכות בדירה ל-18 חודשים לפחות בטרם יוכל למכור בפטור את דירתו היחידה. בתיקון לסעיף שיחל מ-1.1.2014 יש גם הקלה – בעל דירה יחידה, שלו זכויות בפחות משליש בדירה נוספת, עדיין יכול יהיה ליהנות ממכירת הדירה היחידה בפטור;
בנוסף, במסגרת הרפורמה בחוק ההסדרים והרחבת סעיף 49ג – גם אחזקה בדירת ירושה אינה פוגעת בהגדרת דירה יחידה לאור התיקון בחוק.
כך שבעל דירה יחידה יהנה בפטור אם ברשותו בנוסף לדירתו היחידה דירה שנתקבלה בירושה, בכפוף לתנאי סעיף 49ב(5)(א) ו-(ב) לחוק – צאצא של המוריש, ולמוריש לא הייתה במותו יותר מדירת מגורים אחת.

פטור ממס שבח במכירת דירה מירושה: התנאים לקבלת הפטור בירושה הם: המוכר הוא בן זוג, צאצא (כולל נכד), או בן זוג של המוריש; לפני פטירתו היה המוריש בעלים של לא יותר מדירת מגורים אחת; אילו המוריש היה עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס שבח במכירה. ההמלצה הרווחת היא להשתמש בפטור זה ככל וניתן, לפני שימוש בפטורים אחרים. במסגרת הרפורמה בחוק ההסדרים אין שינוי בסעיף 49ב(5) לחוק.

פטור חד פעמי ממס שבח במכירת שתי דירות: מוכר דירה שהוא תושב ישראל יהיה זכאי פעם אחת למכור שתי דירות יחדיו בפטור ממס שבח, וזאת לצורך רכישת דירה אחת חלופית במקומן, אשר שוויה לפחות 3/4 משווי שתי הדירות הנמכרות. פטור זה יינתן רק אם עמד המוכר בכל התנאים המצוינים בחוק. החל מיום תחילת תקופת המעבר – ה-1.1.2014 ניתן למכור בהתאם לסעיף זה אך ורק במקרה ובמועד המכירה של הדירה הראשונה יש בבעלות המוכר דירת מגורים נוספת אחת בלבד.

פטור ממס שבח ב"מכירה ללא תמורה" – העברת דירה במתנה לקרוב – בהתאם לתנאים המצוינים בחוק, הרי שבמקרה וירצה המוכר לתת במתנה את הדירה לקרוב, כהגדרתו בחוק, יהיה פטור מתשלום מס שבח. הקונה מצידו ישלם רק שליש ממס הרכישה. הגדרת קרוב לענין אחים צומצמה החל מיום ה-1.8.2013 – בתיקון האחרון לחוק, העברה בין אחים ללא תמורה תיעשה רק כשהנכס המועבר מהאח אחד למשנהו התקבל ללא תמורה או בירושה מהוריהם של האחים על ידי אחד האחים קודם להעברה.
סעיף 49ו בנוסחו החדש קובע תקופות צינון חדשות – מקבל המתנה לא יקבל פטור ממס שבח במכירתה לתקופה של 4 שנים באם לא התגורר בדירה דרך קבע או 3 שנים באם התגורר בה דרך קבע.
פטור ממס שבח מכח הוראת השעה – בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה) התשע"א 2011, ניתן היה לקבל עד ה-5 במאי 2013 פטור ממס שבח במכירת שתי דירות נוספות, מעבר לפטורים הרגילים הקבועים בחוק והמפורטים לעיל. תקופה זו הסתיימה – ויודגש כי כל מי שמכר דירה בהתאם להוראת השעה היה צריך להמתין 4 שנים ממכירת הדירה עד למכירה הבאה, אך מאחר והחל מה-1.1.2014 החלה תקופת המעבר והתבטל הפטור ממס שבח במכירת דירה כל 4 שנים, ניתן לעשות שימוש בהגנה הלינארית ולמכור החל מה-1.1.2014 דירה נוספת בפטור חלקי ומשמעותי ממס שבח, כמפורט להלן.
>*הגנה לינארית – החל מה-1.1.2014 בחוק ההסדרים נקבעו תיקונים המשנים באופן משמעותי את הפטורים וההסדרים השונים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963. בתקופת המעבר שהחלה ב-1.1.2014 ותסתיים ב-31.12.2017 חלות 4 הוראות מעבר שישפיעו על המיסים, ובכל שנה ישנה הוראה אחרת. בתכנון מס נכון ניתן לנצל את הוראות המעבר וההגנה הלינארית ולמכור לצורך הדוגמא דירה בתחילת שנת 2014 תוך הגנה לינארית ותשלום מס שבח מינימאלי, חרף העובדה שטרם חלפו 4 שנים מיום מכירת דירה אחרת בפטור, (כולל מכירה קודמת מכח הוראת השעה), ואת הדירה הבאה למכור בפטור ממס 4 שנים מיום המכירה הקודמת, טרם תחילת תקופת המעבר, וכך למעשה למכור 3 דירות בפטור חלקי ממס שבח בתקופה של 4 שנים.
הוראות המעבר קובעות כי ניתן להחיל את שיעור המס החדש תוך הגנה לינארית במכירת שתי דירות מזכות בלבד בתקופת המעבר.
בתום תקופת המעבר, החל מה-1.1.2018 יחול שיעור המס החדש (לינארי) על מכירת דירות מגורים מזכות שנרכשו לפני יום המעבר, ללא מגבלות נוספות.

– פטור ממס עבור דירה שלישית – ביום 29.12.2016 פורסם ברשומות חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2017 ו-2018), התשע"ז- 2016, אשר תחולתו החל מ-1.1.2017, והותקנו בו מספר תיקוני חקיקה הנוגעים למיסוי מקרקעין, ביניהם פרק יב – מס ריבוי דירות (להלן "חוק דירה שלישית" ו/או "חוק מס דירה שלישית"), העוסק במיסוי דירה שלישית ומעלה. בין יתר הוראות החוק, נקבע כי היה ודירת המגורים החייבת במס דירה שלישית תמכר עד לתחילת 1.10.2017,  ינתן מענק בסכום השווה לסכום מס השבח על הדירה הנמכרת, אך לא יותר מסך של 85,000 ₪.

מס רכישה 2018-2017

להלן יפורטו מדרגות מס רכישה ברכישת דירת מגורים, בהתאם לעדכונים האחרונים בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס.  1/2017 מיום ה-17.1.2017 –

מדרגות מס רכישה – רכישת דירה יחידה לתושב ישראל – בתוקף עד 15 בינואר 2018

– על חלק השווי שעד 1,623,320 ₪: 0%
– על חלק השווי שבין 1,623,320 ₪ – 1,925,460 ₪ – 3.5%
– על חלק השווי שבין 1,925,460 ₪ – 4,967,445 ₪– 5%
– על חלק השווי שבין 4,967,445  ₪ – 16,558,150 ₪ – 8%
– על חלק השווי שמעל 16,558,150 ₪ – 10%

מדרגות מס רכישה – רכישת דירה נוספת (דירה שאינה יחידה) – בתוקף עד 15 בינואר 2018

– על חלק השווי שעד 4,967,445 ₪: 8%
– על חלק השווי שמעל 4,967,445 ₪: 10%

מדרגות מס רכישה – לעולה בתוקף עד 15 בינואר 2018
בהתאם לתקנה 12 לתקנות מיסוי מקרקעין זכאי רוכש המוגדר כ"עולה"" בהתאם להגדרה בתקנה, להקלה במס רכישה בעת רכישת בית מגורים או עסק וזאת לתקופה המתחילה בשנה לפני עלייתו לישראל ומסתיימת לאחר 7 שנים שלאחר עלייתו, לפי השיעורים שלהלן:

– על חלק השווי שעד 1,759,310 ₪: 0.5%
– על חלק השווי העולה על 1,759,310 ₪: 5%

* יודגש כי יש להיוועץ באופן פרטני בעורך דין מומחה למקרקעין לפני עריכת כל עסקה במקרקעין, ואין האמור לעיל מתיימר להוות ייעוץ משפטי.

משרדנו מייצג רוכשים/מוכרים בעסקאות לרכישה או מכירת נכס מקרקעין בשכר טרחה קבוע והוגן. לקבלת הצעה לייצוג במכירה או רכישת נכס מקרקעין, וכן לתיאום פגישת ייעוץ לצורך תכנון מס טרם המכירה או רכישה, ניתן ליצור קשר (גם באמצעות המייל) עם משרדינו:

Email: doron@doron-aharoni.com

משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא 44269

טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534
משרד עו"ד דורון אהרוני, מגדל המוזיאון,רח' ברקוביץ 4, תל אביב
טל': 03-6421088 פקס: 03-9401025

מייל: doron@doron-aharoni.com