דירה להשקעה – המדריך להשכרת דירה

דורון אהרוני, עו"ד

טרנד הדירות להשקעה אשר לא מפסיק לתפוס כותרות, הוכיח עצמו לאורך השנים האחרונות, כאשר מלבד התשואה החודשית בגין דמי השכירות, נהנים בעלי הדירות גם מעלייה ריאלית יפה בערך הדירות שבבעלותם.

כדי למקסם את התשואה החודשית, למנוע כאבי ראש מיותרים בהשכרת הדירה, ולהגן על משכיר הדירה בחיכוכים אפשריים עם השוכר, על משכיר הדירה לכלכל צעדיו בתבונה בהתקשרותו עם השוכר.

ברשימה הבאה יפורטו כמה צעדים מומלצים.

בדיקות מקדמיות

מצב כלכלי של השוכר ­– רצוי לבדוק את מצבו הכלכלי של השוכר, וניתן לעשות זאת על-ידי עיון בתלושי המשכורת שלו. במקביל רצוי לבדוק, בהתאם לפרטי חשבון הבנק שלו, האם הוא בעל חשבון בנק מוגבל, ברשימת בעלי החשבונות המוגבלים באתר האינטרנט של בנק ישראל.

מטרת השכירות – כדאי לברר אם שכירות הדירה היא למגורים או למטרות עסקיות. השכרת דירה שלא למגורים עלולה לגרור בעת מכירתה תשלום מס שבח ולמנוע מהמוכר להשתמש בפטור מתשלום מס שבח, מאחר והבסיס למתן פטור מתשלום מס שבח הוא מכירת דירה ששימשה למגורים (ולא למטרות עסקיות). בנוסף, השכרת דירה למטרות עסקיות, תחייב את המשכיר לנכות מס במקור על דמי השכירות, כך שכלכלית יכול ולא ישתלם להשכיר דירת מגורים למטרות עסקיות, בכפוף לגובה דמי השכירות כמובן.

עריכת הסכם השכירות

עורך דין העוסק בתחום המקרקעין, המנוסה בניסוח הסכמים מסוג זה, ידאג לשלב בהסכם השכירות סעיפים אשר יגנו על המשכיר, וימנע ככל הניתן כל נקודת חיכוך אפשרית עם השוכר.

בדירה להשקעה, שלעיתים גם נמצאת במרחק גדול ממקום מגוריו של בעל הדירה, כדאי ליצור רצף בין תקופות השכירות של השוכרים, כך שכאשר שוכר אחד עוזב, ימשיך שוכר אחר, מבלי שתיווצר תקופה ריקה, ומצב בו בעל הדירה יהיה צריך להגיע בעצמו ולהציג את הדירה לשוכרים פוטנציאליים, או להיעזר בשירותיו של מתווך מקומי לצורך כך. לשם כך, רצוי להסדיר זאת כבר בהסכם השכירות, כתנאי יסודי להסכם, כי בחודשיים האחרונים של תקופת השכירות, השוכר יציג את הדירה לשוכרים פוטנציאליים, בתיאום מראש ובשעות סבירות.

כך גם בנוגע לתיקונים. כדאי לסכם עם השוכר כבר בהסכם השכירות כי תיקונים שחובת התשלום עליהם חלה על המשכיר, ייעשו כך שהשוכר יקשר טלפונית בין בעלי המקצוע למשכיר. המשכיר יבדוק את הצעות המחיר ויחליט במי לבחור לבצע את התיקון, וכשיתוקן הנזק, השוכר ישלם לבעל המקצוע והמשכיר יקזז את התשלום מדמי השכירות שלו, או לחילופין יעביר לו מיידית את התשלום בדואר. בכך, המשכיר לא יטריח עצמו לדירה על כל תקלה.

כנספח להסכם השכירות יצורף גם פרוטוקול מסירת דירה, שמציין את מצב הדירה והריהוט הנמצא בה. כל נזק בדירה יהיה כתוב, כך שכל נזק מאוחר שנוצר בדירה, יהיה באחריות השוכר, בהתאם למוסכם בהסכם השכירות. המהדרין גם יצרפו קובץ דיגיטלי עם צילום וידאו של הדירה ותכולתה, אך את זאת עושים בדירות יוקרה בעיקר.

המטרה היא לנהל גם מרחוק, ובמינימום טרחה והוצאות, את הדירה להשקעה, ובכך למקסם את התשואה מהנכס.

ערבויות ובטחונות

בנוסף לדמי השכירות יש לדרוש מהשוכר ערבויות להבטחת התשלומים במועד, וכן למקרה של נזק בדירה, אי פינוי במועד או הפרת הסכם השכירות בכל דרך אחרת.

כתב ערבות – יש להחתים שני ערבים בנספח להסכם השכירות על כתב ערבות אישית בלתי חוזרת. את הערבים יש לזהות בתעודות זהות, ולשמור צילום של תעודות הזהות שלהם. רצוי לעיין בתלושי המשכורות של הערבים.

בהתאם לכתב הערבות, הערבים יהיו אחראים וערבים באופן אישי ובלתי חוזר בערבות בלתי מוגבלת בסכום, כלפי המשכיר לכל אחת ואחת מהתחייבויותיו של השוכר על פי הסכם לשכירות.

ערבות זו אינה ניתנת לביטול ותהיה בתוקף עד לתום חודשיים לאחר סיום תקופת ההסכם, כדי להבטיח שלא נותרו חובות שטרם שולמו בדירה.

ערבות בנקאית

הערבות הבנקאית מהווה דרגת הביטחון החזקה ביותר למשכיר. מבחינת המשכיר ערבות זו שוות ערך למזומן והיא ניתנת לחילוט מיידי, ללא  צורך בסיבה או הסברים. הבנק מהווה למעשה ערב להתחייבויות השוכר.

יחד עם זאת, מאחר וערבות זאת כרוכה בהוצאה כספית לא מבוטלת בהפקתה, וביחוד לאור העובדה שסכום הערבות הבנקאית (שעומד לעיתים על כמה חודשי שכירות) חייב להימצא בידי השוכר, ולהיות מופקד בחשבונו, קשה לעיתים למצוא שוכר שיהיה מוכן לבטוחה מסוג זה, וערבות זו טובה במקרים מסוימים, בדירות באזורים ספציפיים, ולפלח שוק מסוים. לעיתים כדאי למשכיר למצוא שוכר טוב, עם ערבים, שטר חוב, ותלושי משכורות, מאשר להשאיר את הדירה ריקה בציפייה למצוא שוכר שיהיה מוכן לערבות הבנקאית.

לחילופין, יש שוכרים שאינם מוכנים לוותר על הערבות הבנקאית, ויהיו מוכנית לשאת בעצמם בעלות הפקתה.

שטר חוב / צ'ק ביטחון

בנוסף לכתב הערבות, רצוי להחתים את השוכר ושני ערבים נוספים על שטר חוב, בסכום מסוים (הסכום משתנה בהתאם למחיר הדירה, ייתכנות הנזק, האזור והביקוש לשכירות). שטר החוב יישאר אצל משכיר הדירה כביטחון עד לתשלום מלוא חובות הדירה, פינוייה במועד והחזרתה במצב תקין, בהתאם לתנאי הסכם השכירות. שימוש בשטר החוב ייעשה בצורה פשוטה על-ידי הגשתו לסניף ההוצאה לפועל הקרוב, למימוש השטר.

דרך נוספת היא לקבל צ'ק בסכום מסוים, העשוי לטובת המשכיר לצורך הבטחת מילוי תנאי ההסכם על-ידי השוכר. יש חשיבות שלא למלא בצ'ק את התאריך לפירעון, מאחר והמועד לפירעון בבנק של הצ'ק הוא ל-6 חודשים בלבד. היתרון בצ'ק הוא פירעון מיידי בבנק, אך אם בוטל הצ'ק על-ידי השוכר, יש צורך להגישו לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל, כמו שטר חוב.

יתרונו של שטר חוב לעומת צ'ק הוא בכך שעל שטר החוב חותמים שני ערבים, שאפשר להיפרע גם מהם במקרה של מימוש השטר בלשכת ההוצאה לפועל.

צ'קים פתוחים להבטחת תשלומי החשבונות השוטפים

ניתן לדרוש צ'קים פתוחים, העשויים לפקודת הרשות המקומית, חברת החשמל, חברת הגז וועד הבית, ובמקרה שלא שולם חוב, למלא את סכום החוב ולשלוח לגורם הרלוונטי. היום אפשר גם לוותר על חלק מהצ'קים, מאחר ועם החתימה על הסכם השכירות, מעביר המשכיר את כל החשבונות על שמו של השוכר, ובמקרה שלא ישלם את החוב, החוב למעשה רודף אחרי השוכר ולא אחרי הדירה.

ארנונה ומים – יש להעביר את הסכם השכירות מיד עם החתימה לרשות המקומיות, ולבקש להעביר את חשבונות הארנונה והמים על שם השוכר. (ברשויות מסוימות לא יעבירו את חשבון הארנונה והמים על שמו של השוכר, אם מדובר בתקופת שכירות קצרה מ-12 חודשים. יש לבדוק עם כל רשות).

חשמל – את שם החשבון בחברת החשמל ניתן להעביר על שם השוכר טלפונית, תוך קריאת המונה ביחד עם השוכר.

גז – חברות הגז אינן נוהגות להעביר את החשבון על שם השוכר, מאחר ושולם פיקדון גז על-ידי בעל הדירה, וכאן חשוב לבדוק שהשוכר אכן שילם את החשבון.

טלפון – כיום מקובל שלא להשאיר קו טלפון לשוכר, אך אם בכל זאת הושאר קו, רצוי להעביר את הקו על שמו של השוכר (בעלות נמוכה מאוד), ובכך החובות ייוחסו אליו. עם סיום הסכם השכירות ניתן להעביר את הקו בחזרה למשכיר, לאחר תשלום כל החובות על-ידי השוכר. להבטחת העברת הקו אל המשכיר בחזרה, יש להחתים את השוכר על התחייבות בלתי חוזרת להחזרת הקו אליו, עם החתימה על הסכם השכירות.

ועד בית – עם תום תקופת השכירות יש לבקש מהשוכר אישור מוועד הבית על היעדר חובות.

מה לעשות כששוכר הדירה מסרב להתפנות?

הדרך החוקית לפנות שוכר שאינו משלם את דמי השכירות, אך ממשיך להתגורר בדירה, היא על-ידי פנייה לבית המשפט בהליך של סדר דין מקוצר.

בחודש דצמבר 2008 פורסם תיקון לתקנות סדר הדין האזרחי, המאפשר למשכיר להגיש תביעה לפינוי המושכר, כאשר הדיון יתקיים לא יאוחר מ-30 יום מהמועד האחרון להגשת כתב ההגנה בתיק.

יודגש כי הליך זה הוא לצורך פינוי השוכר בלבד, ואת התביעה הכספית בגין דמי השכירות שלא שולמו ונזקים שהושארו בדירה, יש להגיש בתביעה נפרדת. תיקון זה קיצר באופן משמעותי את ההליך לפינוי השוכר.
*מאמר זה אינו מתיימר להוות תחליף לייעוץ משפטי.

לקבלת הצעה לייצוג בעריכת הסכם שכירות של נכס מקרקעין, וכן לתיאום פגישת ייעוץ, ניתן ליצור קשר (גם באמצעות המייל) עם משרדינו:

Email: doron@doron-aharoni.com


>
משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא 44269
טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534

משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב
03-6421088 פקס: 03-9400125