בדיקות משפטיות ותכנון מס לפני מכירת דירה

דורון אהרוני, עו"ד

אחד מתפקידיו החשובים של עורך דין במכירת דירה שתחום התמחותו מקרקעין, מתחילה בליווי מוכר הדירה בבדיקות מקדמיות לפני מכירת הדירה, דרך משא ומתן משפטי ועריכת הסכם מכר שיגן על המוכר ויבטיח את זכויותיו, תכנון מס ועריכת שומת מס עצמית למס שבח תוך ניצול הפטורים השונים מתשלומים המס בהתאם, שימוש במנגנוני נאמנות לצורך הגנה על המוכר במקרה של הפרת ההסכם על-ידי הקונה, ומסתיימת בהשלמת הליך העברת הזכויות מהמוכר לקונה.

להלן יפורטו מקצת מהבדיקות הנדרשות טרם ­מכירת דירה. יודגש כי מדובר ברשימה לא ממצה, וכל מקרה יבחן לגופו.

מנגנוני הגנה משפטיים

יפוי כוח בלתי חוזר למחיקת הערת האזהרה – בין יתר מנגנוני ההגנה שיפעיל עורך הדין לטובת המוכר, אחד החשובים לצורך הבטחת המוכר במקרה של הפרת ההסכם על-ידי הקונה, הוא המנגנון הבא:

עם החתימה על הסכם המכר על עורך הדין מטעם המוכר להחתים את הקונה על יפוי כוח בלתי חוזר למחיקת הערת האזהרה שתירשם לטובת הקונה. ייפוי כוח זה יישאר בנאמנות אצל עורך הדין מטעם המוכר, ולמעשה נועד למנוע מצב בו הקונה ישלם את התשלום הראשון ע"ח מחיר הדירה, ימהר לרשום הערת אזהרה על שמו בלשכת רישום המקרקעין, ובמקרה בו יפר את ההסכם על-ידי הפסקת התשלומים למוכר, יוותר רישום של הערת אזהרה לטובת הקונה, וימנע מהמוכר לבצע עסקה אחרת בדירתו. השימוש בייפוי כוח לצורך מחיקת הערת האזהרה ייעשה רק עם הפרת ההסכם הפרה יסודית על-ידי הקונה, לאחר מתן התראה מראש על לקונה, בהתאם למוסכם בחוזה המכר.

הגנה על זכויות המוכר מפני המשכנתא של הקונה – עם מכירת הדירה לקונה אשר מתכוון להיעזר בהלוואה מגובה במשכנתא, על המוכר לחתום על "כתב התחייבות לרישום משכנתא" לטובת הבנק של הקונה. מסמך "סטנדרטי" זה שמקבלים מהבנק טומן בחובו אחריות וסיכון מסוים של המוכר, מאחר הוא מתחייב בהתחייבויות שונות מול הבנק של הקונה.

עורך הדין מטעם המוכר יערוך את השינויים המתאימים בכתב ההתחייבות לרישום משכנתא, וזאת כדי להגן על המוכר במידת האפשר.

בדיקת מצבו הכלכלי של הקונה – לעיתים מכירת הדירה נעשית במקביל לרכישת נכס אחר. חשוב לוודא שלוחות הזמנים לקבלת התשלומים עבור הדירה הנמכרת מתואמים עם התשלומים עבור הדירה הנרכשת תחתיה, ומשאירים מרווח בטחון, במקרה של איחור בתשלום על-ידי הקונה, על מנת למנוע מצב בו הקונה יאחר בתשלום, ויגרום להפרת ההסכם של מוכר הדירה אל מול בעל הדירה החלופית.

לצורך כך, בבואנו לחתום על עסקת מכר, רצוי מאוד לבדוק, עד כמה שניתן, את מצבו הכלכלי של הקונה ואת יכולת הפרעון שלו. אם מתכוון הקונה לקבל הלוואה מגובה במשכנתא, יש לעיין באישור העקרוני שקיבל הקונה מהבנק למשכנתאות, טרם החתימה על הסכם הרכישה.

בנוסף, למען הזהירות נבדוק האם מדובר בלקוח אשר הוגדר כחייב מוגבל באמצעים, באתר האינטרנט של רשות האכיפה והגבייה.

הוצאות מכירה והיערכות המוכר לתשלומי מיסים

תשלומים נלווים

למעט מחיר הדירה, יש לשים את הדעת על תשלומים נוספים, לצורך תמחור נכון של הדירה לפני הוצאתה למכירה.

כפי שיפורט להלן, יש לחשב את מס השבח בהתאם לנסיבות המכירה (האם ניתן לנצל את אחד מסעיפי הפטור מתשלום מס השבח או כדאי להימנע מניצול הפטור עקב מס שבח נמוך במיוחד, האם מדובר בדירה מירושה, או דירה יחידה בבעלות המוכר וכו'); היטל השבחה – כמפורט להלן; עמלת תיווך אם ישנה; שכ"ט עו"ד (שכר טרחת עורך דין במכירת דירה משתנה מעסקה לעסקה ותלוי בניסיונו ומקצועיותו של עורך הדין המייצג – המלצתנו היא לקבל מספר הצעות טרם ההתקשרות); תשלומי הסכמה למנהל מקרקעי ישראל בנסיבות של זכויות חכירה לא מהוונות של דירה בבעלות המנהל ועוד.

בנסיבות של סילוק או גרירת משכנתא הרובצת על הדירה, יש לקבל מהבנק מכתב כוונות לסילוק המשכנתא, כדי לדעת את סכום החוב המעודכן, והאם קיימים קנסות בגין פירעון מוקדם של ההלוואה.

מס שבח

בהתאם לסעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, מס שבח ישולם על-ידי מוכר הזכות במקרקעין. למרות שניתן להתנות על הוראה זו, ובהסכמת הצדדים להטיל את התשלום על הקונה, נהוג לסכם בהסכם המכר כי תשלום מס השבח ייעשה על-ידי המוכר, מאחר ותשלום מס שבח הינו מס רווח הון של המוכר בגין ההפרש, אם קיים, שבין שווי מכירת הזכות במקרקעין לבין שווי רכישת הזכות, בניכוי הוצאות ובתוספת פחת. במידה והיה הפסד או לא היה רווח לא יוטל מס שבח.

להלן יפורטו, דרך חישוב המס, הוצאות המותרות בניכוי, והפטורים השונים.

יודגש כי מכירת כל נכס מקרקעין (ובכלל זה קרקעות, בתים, בניינים, דירות וכל המחובר לקרקע חיבור של קבע) חייבת במס שבח, וכדי להימנע מתשלום המס, יש חשיבות לעריכת שומת מס נכונה, תוך ניצול אחד הפטורים.

חישוב שווי הרכישה – לעיתים יש הכרח או אפילו משתלם למכור נכס מקרקעין ללא שימוש באחד הפטורים, מסיבות שונות, ולשלם את מס השבח, בין היתר כדי לא "לשרוף" פטור ולשמור אותו לנכס אחר, בעל שבח גבוה יותר. לצורך הפחתת תשלום מס השבח במידת האפשר יש לנכות את ההוצאות המותרות בניכוי משווי הרכישה.

שווי הרכישה הינו התמורה ששולמה עבור המקרקעין נכון ליום חתימת הסכם הרכישה בהפחתת הוצאות המותרות בניכוי כמפורט, ובהפחתת סכומי הפחת שניתן היה לדרוש כניכוי ע"פ פקודת מס הכנסה, גם אם הפחת לא נדרש בפועל.

בין ההוצאות המותרות בניכוי, בהתאם לסעיף 39א' לחוק:

–          הוצאות שכר טרחת עורך דין ברכישת הדירה ומכירתה.

–          מס רכישה ששולם עם רכישת הדירה.

–          מס מכירה, היה ושולם עם מכירת נכס החייב במס מכירה.

–          דמי היוון (במקרה ומדובר באדמת מנהל מקרקעי ישראל, ושולמו דמי היוון).

–          דמי הסכמה (ששולמו למנהל מקרקעי ישראל לצורך העברת הזכויות, במקרה של מקרקעין לא מהוונים).

–          דמי היתר / דמי השבחה

–          אגרת רישום ירושה, במצב בו נתקבלה הדירה בירושה.

–          הוצאות פרסום הדירה לצורך מכירתה.

–          דמי תיווך עבור רכישת הדירה ומכירתה.

לאחר קיזוז ההוצאות כמפורט לעיל, עורך הדין מטעם המוכר יגיש שומת מס למס שבח.

דוגמאות לחלק ממסלולי הפטורים ממס שבח

<פטור ממס שבח אחת לארבע שנים: עד ל-31 בדצמבר 2013 המוכר היה זכאי מכוח החוק לקבל פטור ממס שבח כל ארבע שנים בעבור דירה אחת. אין חשיבות בפטור זה למספר הדירות שבבעלות המוכר, כל עוד ימכור דירה אחת בכל 4 שנים.
החל מה-1.1.2014 פטור זה התבטל, ובמקומו נכנס לתוקפו סעיף 48 (ב2) לחוק – בחישוב מס לינארי בכל מכירה, כפי שיפורט להלן.

פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה: עד ל-31 בדצמבר 2013 – מוכר, שהוא בעל הזכויות בדירת מגורים יחידה, ושלא הייתה בבעלותו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת בארבע שנים האחרונות, היה רשאי למכור את דירתו היחידה בפטור ממס שבח במכירתה. תקופת ההמתנה לפטור נוסף בגין דירת מגורים יחידה תהיה 18 חודשים.
החל מה-1 בינואר 2014, לפי נוסחו החדש של הסעיף, על המוכר להיות בעל זכות בדירה ל-18 חודשים לפחות בטרם יוכל למכור בפטור את דירתו היחידה. בתיקון לסעיף שיחל מ-1.1.2014 יש גם הקלה – בעל דירה יחידה, שלו זכויות בפחות משליש בדירה נוספת, עדיין יכול יהיה ליהנות ממכירת הדירה היחידה בפטור;
בנוסף, במסגרת הרפורמה בחוק ההסדרים והרחבת סעיף 49ג – גם אחזקה בדירת ירושה אינה פוגעת בהגדרת דירה יחידה לאור התיקון בחוק.
כך שבעל דירה יחידה יהנה בפטור אם ברשותו בנוסף לדירתו היחידה דירה שנתקבלה בירושה, בכפוף לתנאי סעיף 49ב(5)(א) ו-(ב) לחוק – צאצא של המוריש, ולמוריש לא הייתה במותו יותר מדירת מגורים אחת.

פטור ממס שבח במכירת דירה מירושה: התנאים לקבלת הפטור בירושה הם: המוכר הוא בן זוג, צאצא (כולל נכד), או בן זוג של המוריש; לפני פטירתו היה המוריש בעלים של לא יותר מדירת מגורים אחת; אילו המוריש היה עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס שבח במכירה. ההמלצה הרווחת היא להשתמש בפטור זה ככל וניתן, לפני שימוש בפטורים אחרים. במסגרת הרפורמה בחוק ההסדרים אין שינוי בסעיף 49ב(5) לחוק.

פטור חד פעמי ממס שבח במכירת שתי דירות: מוכר דירה שהוא תושב ישראל יהיה זכאי פעם אחת למכור שתי דירות יחדיו בפטור ממס שבח, וזאת לצורך רכישת דירה אחת חלופית במקומן, אשר שוויה לפחות 3/4 משווי שתי הדירות הנמכרות. פטור זה יינתן רק אם עמד המוכר בכל התנאים המצוינים בחוק. החל מיום תחילת תקופת המעבר – ה-1.1.2014 ניתן למכור בהתאם לסעיף זה אך ורק במקרה ובמועד המכירה של הדירה הראשונה יש בבעלות המוכר דירת מגורים נוספת אחת בלבד.

פטור ממס שבח ב"מכירה ללא תמורה" – העברת דירה במתנה לקרוב – בהתאם לתנאים המצוינים בחוק, הרי שבמקרה וירצה המוכר לתת במתנה את הדירה לקרוב, כהגדרתו בחוק, יהיה פטור מתשלום מס שבח. הקונה מצידו ישלם רק שליש ממס הרכישה. הגדרת קרוב לענין אחים צומצמה החל מיום ה-1.8.2013 – בתיקון האחרון לחוק, העברה בין אחים ללא תמורה תיעשה רק כשהנכס המועבר מהאח אחד למשנהו התקבל ללא תמורה או בירושה מהוריהם של האחים על ידי אחד האחים קודם להעברה.
סעיף 49ו בנוסחו החדש קובע תקופות צינון חדשות – מקבל המתנה לא יקבל פטור ממס שבח במכירתה לתקופה של 4 שנים באם לא התגורר בדירה דרך קבע או 3 שנים באם התגורר בה דרך קבע.
פטור ממס שבח מכח הוראת השעה – בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה) התשע"א 2011, ניתן היה לקבל עד ה-5 במאי 2013 פטור ממס שבח במכירת שתי דירות נוספות, מעבר לפטורים הרגילים הקבועים בחוק והמפורטים לעיל. תקופה זו הסתיימה – ויודגש כי כל מי שמכר דירה בהתאם להוראת השעה היה צריך להמתין 4 שנים ממכירת הדירה עד למכירה הבאה, אך מאחר והחל מה-1.1.2014 החלה תקופת המעבר והתבטל הפטור ממס שבח במכירת דירה כל 4 שנים, ניתן לעשות שימוש בהגנה הלינארית ולמכור החל מה-1.1.2014 דירה נוספת בפטור חלקי ומשמעותי ממס שבח, כמפורט להלן.
>*הגנה לינארית – החל מה-1.1.2014 בחוק ההסדרים נקבעו תיקונים המשנים באופן משמעותי את הפטורים וההסדרים השונים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963. בתקופת המעבר שהחלה ב-1.1.2014 ותסתיים ב-31.12.2017 חלות 4 הוראות מעבר שישפיעו על המיסים, ובכל שנה ישנה הוראה אחרת. בתכנון מס נכון ניתן לנצל את הוראות המעבר וההגנה הלינארית ולמכור לצורך הדוגמא דירה בתחילת שנת 2014 תוך הגנה לינארית ותשלום מס שבח מינימאלי, חרף העובדה שטרם חלפו 4 שנים מיום מכירת דירה אחרת בפטור, (כולל מכירה קודמת מכח הוראת השעה), ואת הדירה הבאה למכור בפטור ממס 4 שנים מיום המכירה הקודמת, טרם תחילת תקופת המעבר, וכך למעשה למכור 3 דירות בפטור חלקי ממס שבח בתקופה של 4 שנים.
הוראות המעבר קובעות כי ניתן להחיל את שיעור המס החדש תוך הגנה לינארית במכירת שתי דירות מזכות בלבד בתקופת המעבר.
בתום תקופת המעבר, החל מה-1.1.2018 יחול שיעור המס ליניארי החדש על מכירת דירות מגורים מזכות שנרכשו לפני יום המעבר, ללא מגבלות נוספות.

היטל השבחה

לעיתים, עם מכירת הדירה, יכול וייווצר חיוב בתשלום היטל השבחה. יודגש כי אין מדובר במס שבח, אותו מטילה רשות המיסים (מיסוי מקרקעין), כי אם על היטל השבחה, אותו מטילה הרשות המקומית.

עילת החיוב בהיטל השבחה קמה עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג במקרקעין בתחום הרשות המקומית.

בעל הדירה יהיה חייב בהיטל השבחה אם שווי הנכס שבידיו עלה עקב אישור תוכנית (תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת), אם בגין הגדלת זכויות ניצול המקרקעין שבידיו ואם "בדרך אחרת". שיעור ההיטל עומד על מחצית ההשבחה.

מאחר והסכומים נגבים כהיטל על-ידי הרשות המקומית, תשלום ההיטל מהווה תנאי לקבלת "אישור עירייה" על היעדר חובות בגין לצורך רישום הזכויות בטאבו על-שם הקונה.

את תשלום היטל ההשבחה בגין תוכנית שאושרה טרם מועד העברת החזקה בדירה לקונה, מקובל להשית על המוכר, וממועד העברת החזרה אל הקונה.

מומלץ מאוד לקבל תשובה עקרונית משמאי הרשות המקומית האם חל היטל השבחה, טרם סיכום המחיר עם הקונה, כדי לדעת לאמוד את מחיר הדירה בהתאם.

מאמר זה אינו מתיימר להוות תחליף לייעוץ משפטי.

* משרדנו מייצג רוכשים/מוכרים בעסקאות לרכישה או מכירת נכס מקרקעין בשכר טרחה קבוע והוגן. לקבלת הצעה לייצוג במכירה או רכישה של נכס מקרקעין, וכן לתיאום פגישת ייעוץ, ניתן ליצור קשר (גם באמצעות המייל) עם משרדינו:

 

Email: doron@doron-aharoni.com
משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא 44269
טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534

משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב
03-6421088 פקס: 03-9400125