המדריך לרכישה בקבוצת רכישה

דורון אהרוני, עו"ד

ברשימה הבאה יפורטו 10 הדברות בכל הנוגע לבדיקות טרם הצטרפות לקבוצת רכישה.

  1. מארגן הקבוצה – מה נסיונו בתחום, האם קיבל היתר בנייה, האם קיימם פרויקטים קודמים שהחלו להבנות, או אוכלסו כבר. האם היזם ידוע ובעל יכולת מוכחת בהקמת קבוצות רכישה או בבניה.
  2. מי הרוכשים – החברים בקבוצה – חתך האוכלוסייה, מה הסכום שהתבקשו להפקיד, למקרה ויחליטו שלא להמשיך את דרכם בקבוצה, על מנת שלא התעכב הפרויקט. מאחר והקבוצה קשורה ותלויה בכל חבריה מבחינה פיננסית, יש למנוע מצב שבו הקבוצה כולה תפגע כשאחד מחברי הקבוצה יקלע לקשיים כלכליים.
  3. בעלי הקרקע – יש לעקוב אחרי השרשור הקנייני ולהגיע עד הבעלים של הקרקע. את הבדיקה להתחיל בהוצאת נסח טאבו מעודכן. בדרך כלל מקובל בקבוצות רכישה שמארגן הקבוצה חותם על הסכם אופציה עם בעלי הקרקע – יש לעיין בהסכם האופציה ונספחיו. במקרה של רכישת קרקע מגורם פרטי, לא יחול מע"מ על מרכיב הקרקע (בנתיים… יש סיכון שיום אחד רשויות המס יחילו מע"מ על העסקה, ולכן יש לעשות אומדן פסימי למקרה זה). להבדיל, ממקרה של רכישת קרקע מגורם פרטי, במקרה של קרקע של מנהל, אין פטור ממע"מ ויש לקחת זאת בחשבון בעלויות.
  4. זכויות הבניה על הקרקע – כדאי מאוד לא להסתמך על הבטחות איש השייוק של קבוצות הרכישה בנושא הזה. כדי לדעת את המצב העדכני, יש לעיין בתב"ע בתוקף אשר חלה על המגרש, מה צפיפות הבנייה, ומספר היחידות שניתן לבנות על הקרקע, וכן במגרשים הסמוכים.
  5. עיון ב"דו"ח אפס" – כדי לאמוד בצורה קרובה יותר למציאות את העלויות הצפויות, רצוי לעיין ב"דו"ח אפס" – זהו דו"ח שבוצע על-ידי שמאי מקרקעין, שהוזמן על-ידי מארגני הקבוצה עם תיאור רחב מאוד של הפרויקט מנקודת מבט כלכלית פיננסית, ומכיל תמחור של הקרקע עם תחזית עלויות בניה בצורה מאוד מפורטת. טעות בהערכת עלויות עלולה להביא לשוני קיצוני בעלות הדירות הסופי בפרויקט. יש לזכור כי המחיר הסופי של הדירה הינו הערכה בלבד, והוא מבוסס על הערכת מחירים שנעשתה נכון ליום ההתארגנות.
  6. לאחר העין בדו"ח אפס, יש להשוות את עלות הפרויקט אל מול נכסי יד ראשונה ושניה באזור על-ידי התייעצות עם מתווכים ועו"ד שייצגו לקוחותיהם בעסקאות באזור, ועיון בלוחות המכירה בעיתונים ובאינטרנט. אסור לשכוח גם לחשב את מועד האכלוס, ועלות הדיור החלופי במועד שבין העברת התשלומים ועד לאכלוס בפועל. מאחר ולמארגן הקבוצה אסור להתחייב על מחיר הדירה הסופי, שכן אז ייחשב למוכר וחברי הקבוצה לקונים, דבר שעלול למנוע מהקבוצה מלקבל את הטבות המס כקבוצה, יש לבדוק את אומדן המחיר הסופי, שנוטה לצמוח בסופו של דבר, לבין עלות דירות דומות באזור.
  7. האם יש ליווי בנקאי לפרויקט – משכנתא – מטרת הבנק למשכנתאות להבטיח את יכולת החברים לקבל מימון על כל הפרויקט. במידה ואחד מהרוכשים לא מאושר למשכנתא, יש צורך  להחליפו ברוכש אחר שיעמוד בדרישות הבנק למשכנתאות. ליווי לפרויקט על-ידי בנק למשכנתאות מבטיח את היכולת הכלכלית של הקבוצה עד לסיום מוצלח של הפרויקט. חבר בקבוצה אשר אושר על ידי הבנק המלווה והחליט לפרוש במהלך הבנייה – הבנק יתחייב להיכנס בנעליו עד סיום הפרויקט, ועם סיומו יממש את הדירה.
  8. אחריות חוק המכר (דירות), שחל על חברות קבלניות, ומגן על רוכשי הדירות במקרה של ליקויים בבנייה, לא חל במקרה של חברי קבוצת רכישה, מכיוון שחבר קבוצת רכישה הוא למעשה הקבלן והיזם לכן, חשוב להסדיר אחריות כזו במסגרת ההסכם. בחוזה שירותי הבנייה עם הקבלן יש לוודא שהקבוצה תדרוש מהקבלן ערבויות מכר.
  9. הסכמים נפרדים לרכישת קרקע ולהזמנת שירותי בנייה עשויים להיחשב, בתנאים מסוימים, כעסקה אחת לרכישת נכס בנוי, ואף יתכן שהפיצול ייחשב לעסקה מלאכותית. חשוב לבדוק את נוסחי הסכמי ההתקשרות השונים בין מארגן הקבוצה ויתר הנוגעים בדבר.
  10. מיסים – חשוב לוודא שמדובר בקבוצת רוכשים אמיתית, כלומר, שמתקיימות שתי עסקאות נפרדות –  רכישת קרקע והזמנת שירותי בנייה בנפרד ולא הפרדה מלאכותית של העסקה. רשויות המס יגבו מיסוי מלא בכל מקרה שקימת זיקה כלשהי בין מארגן הקבוצה, בעל הקרקע והקבלן המבצע. יש לוודא שהקרקע נרכשת מגורם שלישי ועסקת רכישת הקרקע אינה כרוכה בהתחייבות כלשהי לבנייה באמצעות קבלן ו\או חברת בנייה ספציפית. כמו כן יש לקחת בחשבון את שינויי החקיקה האחרונים, הקובעים כי גם על קבוצות רכישה יחול מרכיב המע"מ על הקרקע, ולתמחר זאת בהתאם.

יודגש כי האמור להלן אינו מהווה יעוץ משפטי, ויש להיוועץ בעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין לפני כל עסקה באופן פרטני.

לקבלת הצעה לייצוג במכירה או רכישה של נכס מקרקעין, וכן לתיאום פגישת ייעוץ, ניתן ליצור קשר (גם באמצעות המייל) עם משרדינו:

 

Email: doron@doron-aharoni.com

משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא 44269
טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534

משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב
03-6421088 פקס: 03-9400125