רכישת דירה מקבלן – שינויים בהסכם המכר על ידי עורך דין מקרקעין

בבוא הקונה לרכוש דירה חדשה מקבלן, לאחר הפגישה הראשונית במשרד המכירות,  יקבל לעיון מעורך הדין מטעם הקבלן העתק הסכם רכישה "סטנדרטי" בצירוף כל הנספחים, עליהם יידרש מאוחר יותר לחתום. לרוב גם יידרש הקונה לחתום על "בקשה לרכישת דירה", בטרם החתימה על ההסכם ולהפקיד סכום מסוים בנאמנות בידי החברה הקבלנית, וזאת עד לחתימה על החוזה.

יודגש כי ההסכם מטעם הקבלן, עליו יידרש הקונה לחתום, מוטה לחלוטין לטובת הקבלן, ולרוב אינו מספק את ההגנות הנדרשות לרוכש הדירה.

בהתאם לכך, מקובל ואף הכרחי לבצע שינויים בהסכם המכר מטעם הקבלן. לשם כך, יש להיוועץ עם עורך דין מומחה לדיני מקרקעין, אשר ינהל משא ומתן משפטי עם עורך הדין מטעם הקבלן, ויערוך את השינויים המתאימים בהסכם המכר בטרם החתימה על ההסכם לקניית הדירה מהקבלן.

לשם ההמחשה של חשיבות ייצוג על-ידי עורך דין מקרקעין מטעם הקונה לצורך קניית דירה מקבלן, אציין מספר בדיקות ושינויים שכיחים שעל עורך דין מקרקעין מטעם הקונה לבצע בהסכם המכר מטעם החברה הקבלנית:

  1. עורך הדין יבדוק את המצב הקנייני של הקרקע עליו ייבנה הבניין, ואת זכויות הקבלן על הקרקע, וכן האם מדובר בקרקע פרטית, אדמת מנהל, או בהסכם קומבינציה בין הקבלן ובעלי הקרקע, ובהתאם לכל אלה יש לבדוק האם אין מניעה משפטית או אחרת מצידו של הקבלן להתקשר בהסכם למכירת הדירה עם הקונה.
  2. האם הקבלן שילם את כל התשלומים החלים על פי דין, ובכלל זה המיסים והאגרות לצורך קבלת היתר הבנייה. יש לתחם בזמן את המועד בו על החברה להציג "טופס 50" – אשר בהתאם לו שילם לרשויות את כל המיסים.
  3. ערבות בנקאית – האם ניתנת לקונה ערבות בנקאית על פי חוק המכר (דירות) עבור כל תשלום מתשלומי התמורה, וכן יוודא עו"ד מטעם הקונה כי ייקבע בהסכם מנגנון לפיו החזרת הערבויות לחברה הקבלנית תהיה רק עם רישום הערת אזהרה לטובת הקונה, עם קבלת החזקה בדירה.
  4. היתר בנייה – האם ניתן היתר בניה לפרוייקט לבניית כל המבוקש על ידו. בהנחה וטרם ניתן היתר בנייה, יש לקבוע מועד מוגדר לקבלתו, שאחריו לקונה תהיה זכות לבטל את ההסכם, ולקבל בחזרה את כל הסכומים ששילם לחברה הקבלנית בצירוף ריבית והצמדה למדד תשומות הבנייה, וכן את שכר טרחת עו"ד הקבלן ששולם על-ידי הקונה במועד החתימה על ההסכם.
  5. מועד מסירת החזקה בדירה לקונה– יש לנסח בהסכם המכר כי מסירת החזקה בדירה לקונה תיעשה אך ורק לאחר קבלת טופס אכלוס – טופס 4, והדירה תחשב כגמורה וראויה לשימוש ומסירה לקונה כאשר היא תהיה במצב בו הבית יהיה מחובר לרשתות הביוב, המים, החשמל והגז, עם גישה לחניה ולמחסן שרכש הקונה.
  6. קביעת מועדים מוגדרים לרישום הבית המשותף, פרצלציה, ומועד לרישום זכות הבעלות של הקונים.
  7. עו"ד מטעם הקונה יבדוק כי סעיפי ההסכם והנספחים להסכם אינם עומדים בניגוד לדין הקיים, המגן על הקונה, ובין היתר אינם מנוגדים להוראות חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973, לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-1974, ולצו מכר דירות (טופס של מפרט) התשל"ד 1974.
  8. אחריות על כל העבודות – על הקבלן לתת אחריות על כל העבודות בהתאם לתקופת הבדק הקבועה בחוק המכר (דירות), כמפורט: צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים – שנתיים; חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט – שלוש שנים; מכונות, מנועים ודודים – שלוש שנים; קילוף חיפויים בחדרי מדרגות – שלוש שנים; שקיעת מרצפות בקומת קרקע – שלוש שנים; שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבנין – שלוש שנים; סדקים עוברים בקירות ובתקרות – חמש שנים; קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים – שבע שנים; כל אי-התאמה אחרת, שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.
  9. סטיות מותרות בגודל הדירה ובחומרים – עו"ד מטעם הקונה יציין בהסכם כי כל סטייה מעבר לסטיות המותרות על פי דין (כפי שקבוע ב"צו מכר דירות (טופס של מפרט) התשל"ד 1974) תהווה הפרה יסודית של ההסכם אשר תקנה לקונה את האפשרות לביטול ההסכם והשבת כל הכספים ששילם בצירות הפרשי הצמד למדד תשומות הבנייה. יודגש כי הסטיות המותרות הן סטיות בשיעור של 2% בין מידות הבניין המופיעות בתכנית ובין המידות למעשה וכן סטיות בשיעור של 5% בין הכמויות ומידות האביזרים במפרט והכמויות ומידות למעשה.
  10. הקבלן המבצע – לרוב רכישת הדירה תהיה מחברה יזמית, אשר מעסיקה קבלן מבצע או קבלני משנה מטעמה. יש לקבוע בהסכם כי הקבלנים מטעם החברה יהיו קבלנים רשומים בפנקס הקבלנים, בהתאם לחוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, תשכ"ט 1969, ובעלי בעלי ידע וניסיון לעבודות בניין.
  11. תקופות איחור סנקציות – מעבר לפיצוי המוסכם עבור כל חודש איחור במסירה, יש לקבוע בהסכם כי היה ותקופת האיחור במסירת החזקה, התארכה מעבר לתקופה מסוימת, תעמוד לקונה הזכות לבטל את ההסכם, ומלוא כספי התמורה ששילם הקונה למוכר על חשבון מחיר הדירה עד לאותו מועד יוחזרו לקונה בצירוף הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה, וכן יוחזרו לקונה ההוצאות המשפטיות ששילם לעו"ד מטעם הקבלן.
  12. שינויים ותוספות – לעיתים יבקש הקונה לשנות את המפרט הבסיסי שיקבל מהקבלן. לצורך כך יש לבקש עוד בטרם ההתקשרות בהסכם, מחירון תוספות ושינויים, וכן את הזיכויים בגין העבודות שלא יידרשו להיעשות.
  13. אישור החרגה סופי – מאחר ובמרבית המקרים הקרקע עליו ייבנה הבניין משועבדת לטובת בנק מלווה מטעם החברה היזמית לצורך קבלת המימון הנדרש לבניית הפרויקט, יש לבקש אישור מהבנק המלווה של הקבלן כי עם קבלת מלוא כספי התמורה, יחריג את חלקו של הקונה מהחלק המשועבד וינפיק אישור החרגה סופי. אישור זה יידרש על-ידי הבנק המלווה מטעם הקונה, לצורך קבלת הלוואת משכנתא ומימון קניית הדירה על-ידו. בהתאם לכך יש לקבוע מועד לקבלת האישור על-ידי הקבלן, ולציין כי עלות מכתב ההחרגה תחול על הקבלן ולא על הקונה.
  14. מיסים ותשלומים – יש להוסיף על הקבוע בהסכם כי אין הקונה יידרש לשלם כל תשלום, מס או אגרה החלים על הקבלן, ועל הקבלן לבדו לשאת בכל תשלומים המיסים, כולל כל הוצאות הפיתוח הסביבתי הנדרש לצורך קבלת היתר הבנייה והיטל ההשבחה.
  15. מע"מ – מאחר ומחיר הדירה מקבלן כולל מע"מ, יש לציין בהסכם כי ככל שירד שיעור המע"מ, יתעדכן מחיר הדירה בהתאם.
  16. שכר טרחת עו"ד הקבלן – עד סוף שנת 2014, חברות קבלניות נהגו לגבות מהקונה גם את תשלום שכ"ט עורך דין המייצג למעשה את הקבלן, כהוצאות משפטיות בגובה של כ-1.5% – 2% + מע"מ ממחיר הרכישה. ועדת הכלכלה אישרה ביום ה-4.12.2014  את התקנות המשלימות לתיקון מס. 7 לחוק המכר (דירות), לפיו יוגבל שכר טרחת עו"ד ברכישת דירה מקבלן ל-5000 ₪ + מע"מ, או לחצי אחוז ממחיר הדירה, הנמוך מבין השניים. יוחרגו מהחוק החדש דירות יוקרה שמחירן מעל 4.6 מיליון ש"ח. זהו תיקון מבורך מאחר ומדובר בשכר הטרחה שגובים הקבלנים מרוכשי הדירות עבור הוצאות משפטיות, ועורכי הדין למעשה אינם מייצגים את הרוכשים, אלא לצורך רישום הבית המשותף בלבד.
    יודגש כי שכר טרחת עו"ד ברכישת דירת קבלן לעו"ד מטעם קונה אינו מוגבל כאמור, מאחר ועו"ד בעסקה זו מייצג את הקונה בלבד, ומומלץ לשכור את שירותיו של עו"ד מקרקעין בעל ידע ונסיון בייצוג מול חברות קבלניות בחוזי חקבלן.

     אין הרשימה שלעיל ממצה, ומדובר במספר דוגמאות אשר פורטו לשם ההמחשה בלבד. יש להיוועץ באופן פרטני עם עו"ד מקרקעין לפני עריכת כל עסקה, ואין האמור לעיל מתיימר להוות ייעוץ משפטי.

משרדנו מייצג קונים פרטיים בעסקאות רכישת נכס מקבלן בשכר טרחה קבוע והוגן. לקבלת הצעה לייצוג בעסקת רכישת דירה מקבלן או לתיאום פגישת ייעוץ ניתן ליצור קשר (גם באמצעות המייל) עם משרדינו:

Email: doron@doron-aharoni.com

משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא 44269
טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534

משרד עו"ד דורון אהרוני, מגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב
טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125