העברת דירה ללא תמורה (במתנה) לקרוב – מדריך 2020-2019

ברשימה זו, אפרט את עיקרי הדין החל בנושא העברת דירה ללא תמורה – במתנה בין קרובים, כולל השינויים שהחלו עם כניסת חוק ההסדרים לתוקף – ותיקון מס. 76 לחוק, אשר חלים בחלקם כבר החל מה-1.8.2013, וחלקם החל מה-1.1.2014, וכן בהתאם להוראת ביצוע 5/2013 מיום ה-26.12.2013, וכן דגשים חשובים לענין תכנון מס אפקטיבי בהעברה ללא תמורה של דירה בין קרובים לשנת 2019.
בהתאם לדין הקיים, ניתן למכור זכות במקרקעין ללא תמורה (העברה במתנה) מיחיד לקרובו בפטור ממס שבח. לענין מס רכישה בהעברה ללא תמורה – מקבל ההעברה ישלם רק 1/3 ממס הרכישה שהיה משלם לו היה רוכש את הדירה בשווי כסף, בהתאם למדרגות מס הרכישה הידועות ביום העברת הזכויות בדירה.
העברת נכסים במתנה לקרוב משמשת מקלט מס נפוץ. כדי למנוע תרגילי מס, לפיהן יועברו דירות ללא תמורה לצורך מכירתן מאוחר יותר בפטור ממס שבח, נקבעו בחוק תקופות צינון, בהן לא ניתן יהיה למכור את הדירה אשר התקבלה במתנה לתקופות שונות, בפטור ממס שבח.
מכירת דירה (או חלק מדירה) שהתקבלה במתנה (דירה שנתקבלה עד ליום ה-31.12.2013) כאמור היתה כפופה לתקופת הצינון שאורכה בין שנה אחת עד 4 שנים כמפורט להלן:– אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר – עד שיחלפו ארבע שנים, וכשנותן המתנה הוא הורה – שלוש שנים;
– אם הדירה שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר – עד שיחלפו, מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעלה – שלוש שנים, וכשנותן המתנה הוא הורהו, אם איננו נשוי – שנתיים, ואם הוא נשוי או אם הוא הורה יחיד כהגדרתו בסעיף 1 לחוק משפחות חד הוריות, התשנ"ב-1992 – שנה אחת.

תקופת הצינון להעברה ללא תמורה לתקופה שהחלה מיום ה-1.1.2014 – 
בהתאם לסעיף 49ו בנוסחו החדש, השתנו תקופות הצינון, ובהעברה ללא תמורה מיחיד לקרובו תחול תקופת צינון בת 4 שנים מיום קבלת המתנה, ובמידה שמקבל המתנה התגורר בדירה דרך קבע, עד שיחלפו 3 שנים מיום שהחל להתגורר בה דרך קבע. אין משמעות יותר לסוג הקרבה בין מעביר המתנה למקבל.

תקופת צינון במכירה של דירה שנתקבלה במתנה ולאחר מכן תמכר בחישוב המס הלינארי המוטב: החל משנת 2018 ניתן למכור דירה במס מוטב (חישוב לינארי) שהתקבלה במתנה ללא תקופת צינון, וזאת לעומת תקופת המעבר בה ראו את נותן המתנה כמוכר הזכויות לעניין בחינת הזכאות לשימוש בשיעור המס המוטב (חישוב לינארי). מגבלה זו אינה רלוונטית יותר לאחר ה-1.1.18 – אין צורך בתקופת צינון בשימוש בשיעור המס הלינארי המוטב.

דגשים נוספים 

מוכר שקיבל את הדירה לפני שמלאו לו 18 שנים, במקרים של העברה ללא תמורה של דירה לקטין, יתחיל לגביו מנין השנים האמורות מיום שמלאו לו 18 שנים.
אם הבעלות בדירה הנמכרת משותפת לבני זוג, ייקחו בחשבון את התקופות האמורות לעיל את גילו של המבוגר שבהם.
לענין זה – יראו קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה, כקבלתה במתנה.
כלומר, אין משמעות אם הדירה עצמה הועברה ללא תמורה או ש-50% לפחות מכספי רכישתה הועברו במתנה – כך או כך תיחשב הדירה כדירת מתנה.

הגדרת קרוב בהעברה ללא תמורה

קרוב לעניין מס שבח איננו קרוב לעניין מס רכישה!

קרוב, לענין מס שבח: בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה, אח או אחות ובני זוגם, איגוד אינו בשליטתו.
על פי מס שבח: בן הזוג של האח – גיס, הינו "קרוב"; אח של בן הזוג – גיס, אינו "קרוב"; בנו של האח – אחיין, אינו "קרוב".

קרוב, לענין מס רכישה: בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חודשים שקדמו למכירה, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות.

צאצא: גם נכד. מתנה מנכד לסב או מתנה מסב לנכד מתקיים פטור ממס שבח! ובהתאם לכך בהעברה ללא תמורה של דירת מגורים בין סבא לנכד יחול שליש ממס הרכישה.

העברה ללא תמורה בין אחים

בהתאם לנוסח החוק החדש, החל מה-1.8.2013 – לצורך קבלת פטור ממס שבח בהעברה ללא תמורה בין אחים, ניתן לקבלו רק אם הדירה של מעביר המתנה התקבלה מהוריו או הורי הוריו ללא תמורה או בירושה. יצוין כי בהעברה ללא תמורה בין אחים תינתן הקלה במס רכישה, כאשר שומת מס הרכישה תהיה שליש ממס הרכישה שהיה חל אילו מקבל ההעברה היה רוכש את הדירה בתשלום בהתאם לשווייה בהתאם ליום ההעברה.

העברה ללא תמורה בין בני זוג

מכירת דירת מגורים, ללא תמורה, מיחיד לבן זוג המתגורר יחד אתו בדירה, פטורה ממס שבח וממס רכישה לחלוטין. אם בני הזוג אינם מתגוררים יחד באותה דירה, יהיה עליהם לשלם 1/3 ממס הרכישה הרגיל. בן זוג, בהתאם לפסיקה – גם ידוע בציבור.
יודגש כי העברה בין בני זוג במהלך גירושין, בין אם בתמורה ובין אם לא בתמורה, לא תמוסה במס רכישה ובמס שבח כלל. לצורך קבלת הפטור במס שבח ובמס רכישה יש צורך בהגשת הסכם גירושין אשר קיבל תוקף של פסק דין מבית המשפט.

העברה ללא תמורה – מקלט מס לגיטימי – באילו מקרים כדאי לבצע העברה ללא תמורה לקרוב?

העברת דירה ללא תמורה בין קרובים יכולה לשמש מקלט מס למעביר הדירה (נותן המתנה) בכמה מקרים:

  1. אדם שבבעלותו דירה אחת, וברצונו לרכוש דירה נוספת בחישוב מס רכישה מופחת לפי מדרגות דירה יחידה – לפי הדין, אדם שבבעלותו דירה ואשר רוכש דירה נוספת, עליו לשלם 8% מס רכישה. על מנת להימנע מתשלום 8% מס רכישה בגין רכישת הדירה הנוספת, יוכל הוא לרכוש את הדירה הנוספת תוך חישוב מס רכישה מופחת לפי מדרגות דירה יחידה, אם יעביר לקרובו (למשל לאחד מילדיו שמלאו לו יותר מ-18 שנה) את הדירה שבבעלותו ללא תמורה.

העברת הדירה לא תמורה כאמור יכולה להיעשות בשתי נקודות זמן:

  • העברת דירה ללא תמורה לקרוב לפני רכישת הדירה הנוספת – וכך ליהנות ממס רכישה המחושב לפי מדרגות דירה יחידה
  • העברת דירה ללא תמורה לקרוב לאחר רכישת הדירה הנוספת – עם רכישת הדירה הנוספת רשאי המעביר ליהנות ממס רכישה המחושב לפי מדרגות דירה יחידה אם יתחייב בעת הדיווח לרשות המיסים בעת רכישת הדירה הנוספת, למכור (או להעביר) את דירתו הראשונה תוך הזמן הקבוע בחוק. נכון להיום מדובר ב-18 חודשים, שאז יהיה מחוייב להעבר את דירתו ללא תמורה לקרוב או למכור בהתאם להתחייבותו.
  1. אדם שבבעלותו שתי דירות ומעוניין למכור אחת מהדירות בפטור ממס שבח – לפי הדין, אדם שבבעלותו יותר מדירה אחת ומוכר אחת מהן לצד שלישי, לא זכאי ליהנות מפטור ממס שבח בעת מכירתה, אלא לכל היותר מחישוב לינארי מוטב. על מנת לקבל פטור ממס שבח בגין מכירת הדירה כאמור, רשאי הוא להעביר את הדירה הנוספת ללא תמורה לקרוב ומיד לאחר מכן למכור את הדירה שנותרה בפטור מלא ממס שבח.

בחירת הקרוב – מקבל המתנה – למי כדאי להעביר במתנה את הדירה?

כאמור לעיל, יש לוודא כי הקרוב אליו מועברת הדירה במתנה עונה הן על הגדרת "קרוב" לעניין מס שבח בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 והן על הגדרת "קרוב" לעניין מס רכישה בהתאם לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974, על מנת להפחית באופן המקסימלי את המיסוי החל בעסקה.

אם בחר בעל הדירה להעבירה ללא תמורה לאחד מילדיו, יש משמעות לבחירה לאיזה מהילדים (הבגירים מעל גיל 18) להעביר את הדירה או שמא להוריו. בעת ביצוע העברת דירה ללא תמורה, יש לקחת בחשבון כי קיימות השלכות מיסוייות לעסקאות עתידיות בנכסי מקרקעין אותן יהיה מעוניין לבצע הילד מקבל המתנה. לדוגמה, אם קיימת בבעלותו זה הילד דירה זה מכבר, וכעת הוריו מעבירים לו במתנה דירה נוספת, הילד לא יוכל למכור את דירתו הראשונה בפטור ממס שבח אלא רק בלינאריות ככל ורכש את דירתו הראשונה לפני ה-1.1.2014. כמו כן, אם לא היתה בבעלות הילד דירה לפני ההעברה, לאחר ההעברה לא יוכל הילד לרכוש דירה בפטור ממס רכישה/חישוב מופחת לפי מדרגות דירה יחידה. על כן, יש לבחור בזהירות ובמחשבה תחילה את הילד אליו מועברת הדירה ללא תמורה, ולבחון האם בעתיד הקרוב הוא עשוי לבצע עסקאות בנכסי מקרקעין ואם לאו.

הסכם הימנעות מעשיית עסקה והערת אזהרה על המנעות מעשיית עסקה לטובת מעביר הדירה במתנה 

גם לאחר העברת דירתו במתנה ללא תמורה לקרוב, מעביר המתנה יכול להישאר בעל שליטה מסוימת בדירה, כאשר הוא ומקבל המתנה רשאים לערוך ביניהם הסכם להימנעות מעשיית עסקה. במסגרת הסכם זה מתחייב מקבל המתנה שלא לבצע עסקאות בדירה ללא הסכמתו של מעביר המתנה. לשם עיגון ההסכם יחתום מקבל המתנה על בקשה לרישום הערת אזהרה אשר תירשם לטובתו של מעביר המתנה בלשכת רישום המקרקעין מכוח הסכם ההימנעות מעשיית עסקה.

לסיכום, ישנה חשיבות לסדר הפעולות ותכנון המס בהעברת דירה ללא תמורה בין קרובים – עסקאות מתנה. יש להיוועץ בעורך דין הבקיא בדיני מקרקעין לפני ביצוע העסקה.

*מאמר זה אינו מתיימר להוות תחליף לייעוץ משפטי.

משרדנו מייצג בעסקאות להעברה ללא תמורה וכן מייצג רוכשים / מוכרים בעסקאות מקרקעין, ומעניק שירות משפטי באיכות הגבוהה ביותר, בתחכום ויצירתיות תוך מתן פתרונות "מחוץ לקופסה" והכל תוך שמירת יושרה ואתיקה, ובשכר טרחה קבוע והוגן.

לכל שאלה בנושא, וכן קבלת הצעה לייצוג במכירה או רכישה של נכס מקרקעין או לתיאום פגישת ייעוץ, ניתן ליצור קשר (גם באמצעות המייל) עם משרדינו:

Email: doron@doron-aharoni.com

כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא

טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534

תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב

טל':03-6421088 פקס: 03-9400125