עורך דין במכירת דירה – המדריך השלם לשנים 2019 – 2020 לבדיקות משפטיות לפני מכירת דירה ותכנון מס ע"י עורך דין מקרקעין

בדיקות משפטיות ותכנון מס לפני מכירת דירה

לפניכם המדריך המלא לבדיקות משפטיות לפני מכירת דירה, כולל תכנון מס במכירה לצורך צמצום החשיפה למס שבח, היטל השבחה והוצאות שונות.

אחד מתפקידיו החשובים של עורך דין במכירת דירה שתחום התמחותו מקרקעין, מתחילה בליווי מוכר הדירה בבדיקות מקדמיות לפני מכירת הדירה, דרך משא ומתן משפטי ועריכת הסכם מכר שיגן על המוכר ויבטיח את זכויותיו, תכנון מס ועריכת שומת מס עצמית למס שבח תוך ניצול הפטורים השונים מתשלומים המס בהתאם, שימוש במנגנוני נאמנות לצורך הגנה על המוכר במקרה של הפרת ההסכם על-ידי הקונה, ומסתיימת בהשלמת הליך העברת הזכויות מהמוכר לקונה.

להלן יפורטו מקצת מהבדיקות הנדרשות טרם ­מכירת דירה. יודגש כי מדובר ברשימה לא ממצה, וכל מקרה יבחן לגופו.

מנגנוני הגנה משפטיים במכירת דירה

יפוי כוח בלתי חוזר למחיקת הערת האזהרה

 בין יתר מנגנוני ההגנה שיפעיל עורך הדין לטובת המוכר, אחד החשובים לצורך הבטחת המוכר במקרה של הפרת ההסכם על-ידי הקונה, הוא המנגנון הבא:

עם החתימה על הסכם המכר על עורך הדין מטעם המוכר להחתים את הקונה על יפוי כוח בלתי חוזר למחיקת הערת האזהרה שתירשם לטובת הקונה. ייפוי כוח זה יישאר בנאמנות אצל עורך הדין מטעם המוכר, ולמעשה נועד למנוע מצב בו הקונה ישלם את התשלום הראשון ע"ח מחיר הדירה, ימהר לרשום הערת אזהרה על שמו בלשכת רישום המקרקעין, ובמקרה בו יפר את ההסכם על-ידי הפסקת התשלומים למוכר, יוותר רישום של הערת אזהרה לטובת הקונה, וימנע מהמוכר לבצע עסקה אחרת בדירתו. השימוש בייפוי כוח לצורך מחיקת הערת האזהרה ייעשה רק עם הפרת ההסכם הפרה יסודית על-ידי הקונה, לאחר מתן התראה מראש על לקונה, בהתאם למוסכם בחוזה המכר.

הגנה על זכויות המוכר מפני המשכנתא של הקונה 

עם מכירת הדירה לקונה אשר מתכוון להיעזר בהלוואה מגובה במשכנתא, על המוכר לחתום על "כתב התחייבות לרישום משכנתא" לטובת הבנק של הקונה. מסמך "סטנדרטי" זה שמקבלים מהבנק טומן בחובו אחריות וסיכון מסוים של המוכר, מאחר הוא מתחייב בהתחייבויות שונות מול הבנק של הקונה.

עורך הדין מטעם המוכר יערוך את השינויים המתאימים בכתב ההתחייבות לרישום משכנתא, וזאת כדי להגן על המוכר במידת האפשר.

בדיקת מצבו הכלכלי של הקונה

לעיתים מכירת הדירה נעשית במקביל לרכישת נכס אחר. חשוב לוודא שלוחות הזמנים לקבלת התשלומים עבור הדירה הנמכרת מתואמים עם התשלומים עבור הדירה הנרכשת תחתיה, ומשאירים מרווח בטחון, במקרה של איחור בתשלום על-ידי הקונה, על מנת למנוע מצב בו הקונה יאחר בתשלום, ויגרום להפרת ההסכם של מוכר הדירה אל מול בעל הדירה החלופית.

לצורך כך, בבואנו לחתום על עסקת מכר, רצוי מאוד לבדוק, עד כמה שניתן, את מצבו הכלכלי של הקונה ואת יכולת הפרעון שלו. אם מתכוון הקונה לקבל הלוואה מגובה במשכנתא, יש לעיין באישור העקרוני שקיבל הקונה מהבנק למשכנתאות, טרם החתימה על הסכם הרכישה.

בנוסף, למען הזהירות נבדוק האם מדובר בלקוח אשר הוגדר כחייב מוגבל באמצעים, באתר האינטרנט של רשות האכיפה והגבייה.

הוצאות במכירת דירה ותשלומי מיסים במכירת דירה

תשלומים נלווים במכירת דירה

למעט מחיר הדירה, יש לשים את הדעת על תשלומים נוספים, לצורך תמחור נכון של הדירה לפני הוצאתה למכירה.

כפי שיפורט להלן, יש לחשב את מס השבח בהתאם לנסיבות המכירה (האם ניתן לנצל את אחד מסעיפי הפטור מתשלום מס השבח או כדאי להימנע מניצול הפטור עקב מס שבח נמוך במיוחד, האם מדובר בדירה מירושה, או דירה יחידה בבעלות המוכר וכו'); היטל השבחה – כמפורט להלן; עמלת תיווך אם ישנה; שכ"ט עו"ד (שכר טרחת עורך דין במכירת דירה משתנה מעסקה לעסקה ותלוי בניסיונו ומקצועיותו של עורך הדין המייצג – המלצתנו היא לקבל מספר הצעות טרם ההתקשרות); תשלומי הסכמה למנהל מקרקעי ישראל בנסיבות של זכויות חכירה לא מהוונות של דירה בבעלות המנהל ועוד.

בנסיבות של סילוק או גרירת משכנתא הרובצת על הדירה, יש לקבל מהבנק מכתב כוונות לסילוק המשכנתא, כדי לדעת את סכום החוב המעודכן, והאם קיימים קנסות בגין פירעון מוקדם של ההלוואה.

מס שבח במכירת דירה

בהתאם לסעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, מס שבח ישולם על-ידי מוכר הזכות במקרקעין. למרות שניתן להתנות על הוראה זו, ובהסכמת הצדדים להטיל את התשלום על הקונה, נהוג לסכם בהסכם המכר כי תשלום מס השבח ייעשה על-ידי המוכר, מאחר ותשלום מס שבח הינו מס רווח הון של המוכר בגין ההפרש, אם קיים, שבין שווי מכירת הזכות במקרקעין לבין שווי רכישת הזכות, בניכוי הוצאות ובתוספת פחת. במידה והיה הפסד או לא היה רווח לא יוטל מס שבח.

להלן יפורטו, דרך חישוב המס, הוצאות המותרות בניכוי, והפטורים השונים.

יודגש כי מכירת כל נכס מקרקעין (ובכלל זה קרקעות, בתים, בניינים, דירות וכל המחובר לקרקע חיבור של קבע) חייבת במס שבח, וכדי להימנע מתשלום המס, יש חשיבות לעריכת שומת מס נכונה, תוך ניצול אחד הפטורים.

חישוב שווי הרכישה – לצורך הפחתת תשלום מס השבח במידת האפשר יש להוסיף את ההוצאות המותרות בניכוי לשווי הרכישה. שווי הרכישה הינו התמורה ששולמה עבור המקרקעין נכון ליום חתימת הסכם הרכישה בתוספת ההוצאות המותרות בניכוי כמפורט, ובהפחתת סכומי הפחת שניתן היה לדרוש כניכוי ע"פ פקודת מס הכנסה, גם אם הפחת לא נדרש בפועל.

בין ההוצאות המותרות בניכוי, בהתאם לסעיף 39א' לחוק:

–          הוצאות שכר טרחת עורך דין ברכישת הדירה ומכירתה.

–          מס רכישה ששולם עם רכישת הדירה.

–          מס מכירה, היה ושולם עם מכירת נכס החייב במס מכירה.

–          דמי היוון (במקרה ומדובר באדמת מנהל מקרקעי ישראל, ושולמו דמי היוון).

–          דמי הסכמה (ששולמו למנהל מקרקעי ישראל לצורך העברת הזכויות, במקרה של מקרקעין לא מהוונים).

–          דמי היתר / דמי השבחה

–          אגרת רישום ירושה, במצב בו נתקבלה הדירה בירושה.

–          הוצאות פרסום הדירה לצורך מכירתה.

–          דמי תיווך עבור רכישת הדירה ומכירתה.

לאחר קיזוז ההוצאות כמפורט לעיל, עורך הדין מטעם המוכר יגיש שומת מס למס שבח.

דוגמאות לחלק ממסלולי פטור ממס שבח

פטור ממס שבח אחת לארבע שנים

עד ל-31 בדצמבר 2013 המוכר היה זכאי מכוח החוק לקבל פטור ממס שבח כל ארבע שנים בעבור דירה אחת. אין חשיבות בפטור זה למספר הדירות שבבעלות המוכר, כל עוד ימכור דירה אחת בכל 4 שנים.
החל מה-1.1.2014 פטור זה התבטל, ובמקומו נכנס לתוקפו סעיף 48 (ב2) לחוק – בחישוב מס לינארי בכל מכירה, כפי שיפורט להלן.

פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה

עד ל-31 בדצמבר 2013 – מוכר, שהוא בעל הזכויות בדירת מגורים יחידה, ושלא הייתה בבעלותו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת בארבע שנים האחרונות, היה רשאי למכור את דירתו היחידה בפטור ממס שבח במכירתה. תקופת ההמתנה לפטור נוסף בגין דירת מגורים יחידה תהיה 18 חודשים.
החל מה-1 בינואר 2014, לפי נוסחו החדש של הסעיף, על המוכר להיות בעל זכות בדירה ל-18 חודשים לפחות בטרם יוכל למכור בפטור את דירתו היחידה. בתיקון לסעיף יש גם הקלה – בעל דירה יחידה, שלו זכויות בפחות משליש בדירה נוספת, עדיין יכול יהיה ליהנות ממכירת הדירה היחידה בפטור;

בנוסף, במסגרת הרפורמה בחוק ההסדרים והרחבת סעיף 49ג – גם אחזקה בדירת ירושה אינה פוגעת בהגדרת דירה יחידה לאור התיקון בחוק.
כך שבעל דירה יחידה יהנה בפטור אם ברשותו בנוסף לדירתו היחידה דירה שנתקבלה בירושה, בכפוף לתנאי סעיף 49ב(5)(א) ו-(ב) לחוק – צאצא של המוריש, ולמוריש לא הייתה במותו יותר מדירת מגורים אחת.

בהתאם לחוק, ישנם מקרים בהם ניתן אף לקבל פטור ממס שבח במכירת דירה שניה, ובכפוף לתנאים וסייגים לענין הדירה הראשונה – היכנסו לקריאת המאמר בנושא – פטור ממס שבח במכירת דירה שניה.

פטור ממס שבח במכירת דירה מירושה

התנאים לקבלת הפטור בירושה הם: המוכר הוא בן זוג, צאצא (כולל נכד), או בן זוג של המוריש; לפני פטירתו היה המוריש בעלים של לא יותר מדירת מגורים אחת; אילו המוריש היה עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס שבח במכירה. ההמלצה הרווחת היא להשתמש בפטור זה ככל וניתן, לפני שימוש בפטורים אחרים. במסגרת הרפורמה בחוק ההסדרים אין שינוי בסעיף 49ב(5) לחוק.

פטור חד פעמי ממס שבח במכירת שתי דירות

מוכר דירה שהוא תושב ישראל יהיה זכאי פעם אחת למכור שתי דירות יחדיו בפטור ממס שבח, וזאת לצורך רכישת דירה אחת חלופית במקומן, אשר שוויה לפחות 3/4 משווי שתי הדירות הנמכרות. פטור זה יינתן רק אם עמד המוכר בכל התנאים המצוינים בחוק.

פטור ממס שבח ב"מכירה ללא תמורה" העברת דירה במתנה לקרוב

בהתאם לתנאים המצוינים בחוק, הרי שבמקרה וירצה המוכר לתת במתנה את הדירה לקרוב, כהגדרתו בחוק, יהיה פטור מתשלום מס שבח. הקונה מצידו ישלם רק שליש ממס הרכישה. הגדרת קרוב לענין אחים צומצמה החל מיום ה-1.8.2013 – בתיקון האחרון לחוק, העברה בין אחים ללא תמורה תיעשה רק כשהנכס המועבר מהאח אחד למשנהו התקבל ללא תמורה או בירושה מהוריהם של האחים על ידי אחד האחים קודם להעברה.
סעיף 49ו בנוסחו החדש קובע תקופות צינון חדשות – מקבל המתנה לא יקבל פטור ממס שבח במכירתה לתקופה של 4 שנים באם לא התגורר בדירה דרך קבע או 3 שנים באם התגורר בה דרך קבע.

פטור חלקי ממס שבח בחישוב לינארי – הגנה לינארית

החל מה-1.1.2014 בחוק ההסדרים נקבעו תיקונים המשנים באופן משמעותי את הפטורים וההסדרים השונים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, כפו שיפורט להלן;

מס שבח לשנת 2019- 2020 ו חישוב לינארי 2020-2019

עם סיום התקופה הקובעת ("תקופת המעבר"), כהגדרתה בחוק, החל משנת 2018 חלים שינויים ועדכונים לעניין פטור ממס שבח, חישוב מס שבח מוטב (חישוב לינארי) והסרת הגבלות שונות המצויות כיום בחוק, אשר כתוצאה מכך ניתן כיום ליהנות מפטור ממס שבח וממס שבח מופחת לינארית במכירת דירת מגורים.

  1. החל משנת 2018 ושנת 2019 לענין מס שבח, בחישוב מס מופחת (חישוב לינארי) אין מגבלה במספר הדירות אותן ניתן למכור תוך החלת חישוב המס הלינארי המוטב, וללא מגבלה של זמן בין מכירה למכירה. בתקופת המעבר שהחלה ביום ה-1.1.14 והסתיימה ב- 31.12.17, הוגבלה האפשרות למכירת 2 דירות בלבד במס מוטב (חישוב לינארי). החל מיום 1.1.18 ואילך, חל שיעור המס המוטב (חישוב לינארי) על כל מכירת דירות מגורים מזכות שנרכשו לפני יום המעבר (כלומר דירות שנרכשו לפני ה-1.1.2014 ונמכרות כיום), ללא מגבלות. כמו כן ניתן למכור גם חלק בדירה בחישוב לינארי – במס מוטב.
  2. הסרת המגבלה בחישוב מס לינארי מוטב למכירה בין קרובים – בתקופת המעבר שהחלה ביום ה-1.1.14 ועד 31.12.17, הוגבלה האפשרות למכירת דירת מגורים מזכה לקרוב בחישוב המס הלינארי המוטב, החל משנת 2018 ניתן יהיה לעשות שימוש במס המוטב גם במכירה בין קרובים!
  3. החל משנת 2018 חלה הקלה בהגדרת דירה יחידה לצורך פטור ממס שבח: בתקופת המעבר שהחלה ביום ה-1.1.14 ועד 31.12.17, מוכר בעל דירת מגורים יחידה יכול היה למכור אותה בפטור ממס, כל עוד נכון למועד המכירה הוא בעלים של דירה יחידה, ונקבע כי אם ביום 1.1.14 המוכר החזיק ביותר מדירת מגורים אחת, הוא לא היה זכאי להשתמש במסלול פטור ממס שבח של דירת מגורים יחידה בתקופת המעבר, וזאת אף אם ביום המכירה היה בעל דירת מגורים אחת בלבד. החל משנת 2018 מועד המכירה הוא הקובע לענין היות הדירה דירתו היחידה של המוכר, וגם אם היו למוכר בעת ובעונה אחת שתי דירות במהלך השנים שקדמו למכירה, ובמועד המכירה תוותר בידו דירה אחת בלבד, יהיה המוכר זכאי לפטור ממס שבח המיועד למכירת דירת מגורים יחידה.
  4. תקופת צינון במכירה של דירה שנתקבלה במתנה ולאחר מכן תמכר בחישוב המס הלינארי המוטב:החל משנת 2018 ניתן למכור דירה במס מוטב (חישוב לינארי) שהתקבלה במתנה ללא תקופת צינון, וזאת לעומת תקופת המעבר בה ראו את נותן המתנה כמוכר הזכויות לעניין בחינת הזכאות לשימוש בשיעור המס המוטב (חישוב לינארי). מגבלה זו אינה רלוונטית יותר לאחר ה-1.1.18 – אין צורך בתקופת צינון בשימוש בשיעור המס הלינארי המוטב.

היטל השבחה במכירת דירה

לעיתים, עם מכירת הדירה, יכול וייווצר חיוב בתשלום היטל השבחה. יודגש כי אין מדובר במס שבח, אותו מטילה רשות המיסים (מיסוי מקרקעין), כי אם על היטל השבחה, אותו מטילה הרשות המקומית.

עילת החיוב בהיטל השבחה קמה עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג במקרקעין בתחום הרשות המקומית.

בעל הדירה יהיה חייב בהיטל השבחה אם שווי הנכס שבידיו עלה עקב אישור תוכנית (תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת), אם בגין הגדלת זכויות ניצול המקרקעין שבידיו ואם "בדרך אחרת". שיעור ההיטל עומד על מחצית ההשבחה.

מאחר והסכומים נגבים כהיטל על-ידי הרשות המקומית, תשלום ההיטל מהווה תנאי לקבלת "אישור עירייה" על היעדר חובות בגין לצורך רישום הזכויות בטאבו על-שם הקונה.

את תשלום היטל ההשבחה בגין תוכנית שאושרה טרם מועד העברת החזקה בדירה לקונה, מקובל להשית על המוכר, וממועד העברת החזרה אל הקונה.

מומלץ מאוד לקבל תשובה עקרונית משמאי הרשות המקומית האם חל היטל השבחה, טרם סיכום המחיר עם הקונה, כדי לדעת לאמוד את מחיר הדירה בהתאם.

  • מאמר זה אינו מתיימר להוות תחליף לייעוץ משפטי פרטני טרם חתימה על הסכם מכר.

משרדנו מייצג רוכשים / מוכרים בעסקאות מקרקעין, ומעניק שירות משפטי באיכות הגבוהה ביותר, בתחכום ויצירתיות תוך מתן פתרונות "מחוץ לקופסה" והכל תוך שמירת יושרה ואתיקה, ובשכר טרחה קבוע והוגן.

לכל שאלה בנושא או לקבלת הצעה לייצוג במכירה או רכישה של נכס מקרקעין, וכן לתיאום פגישת ייעוץ, ניתן ליצור קשר (גם באמצעות המייל) עם משרדינו:

Email: doron@doron-aharoni.com

משרדינו בכפר סבא ובתל אביב:

משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא 

טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534

משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב

טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125

כתוב/כתבי תגובה

WhatsApp us