פטור ממס שבח 2019 – 2020 במכירת דירה

ברשימה זאת יפורטו התנאים לקבלת פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים, כולל השינויים האחרונים במיסוי דירות מגורים מכוח החוק לשינוי סדרי עדיפויות, חוק ההסדרים, והשינויים שחלו לאחר סיום התקופה הקובעת על פי חוק ההסדרים – לשנות המס של מס שבח ומס רכישה 2019 – 2020
ככלל, מכירת כל נכס מקרקעין, ובכלל זה דירה, בית מגורים מגרש, בניין, וכל המחובר לקרקע חיבור של קבע חייבת במס שבח. חובת תשלום מס השבח חלה, אלא אם כן חלה לגביה פטור מתשלום מס שבח.

בהתאם לחוק הקיים ולתיקון החדש לחוק מכוח חוק ההסדרים שנכנס בחלקו לתוקף כבר החל מה-1.8.2013 ונכנס לתוקפו ברובו החל מה-1 בינואר 2014 בוטלו חלק מהפטורים השונים מתשלום מס שבח במכירת דירה, ובהתאם לתיקון בחוק, כדי להימנע מתשלום מס שבח, יש חשיבות לעריכת שומת מס נכונה על ידי עורך דין מקרקעין, תוך ניצול אחד הפטורים הקיימים כיום, או ניצול השיטה הלינארית, תוך קבלת הגנה הלינארית בהתאם לתיקון בחוק ההסדרים, הכל כפי שיפורט להלן.

בדיקה ראשונית – האם קיימת השבחה (רווח) עם מכירת הדירה עבורה יחול מס שבח

בדיקה מקדמית, בטרם השימוש באחד הפטורים המפורטים להלן, היא האם קיים שבח (רווח) בעת מכירת הדירה.
את השבח יש לחשב מן ההפרש בין מחיר מכירת הדירה למחיר קניית הדירה, בצמוד למדד, ובקיזוז הוצאות הרכישה והשבחת הנכס, כגון שכר טרחת עורך דין לקניית הדירה, שכר טרחת מתווך בקנייה, הוצאות שיפוץ, תשלומי אגרות ומיסים בקנייה, כגון מס רכישה, הוצאות ריבית בגין משכנתא, פחת וכו'. היה ולא קיים שבח, אין למעשה צורך להשתמש בפטור ממס שבח ווזאת כדי לא "לשרוף" את אפשרות השימוש בפטור ממס שבח לדירה נוספת שבגינה תהיה השבחה ונרצה למכור בעתיד.
ככל שקיים שבח, השלב הבא הוא בדיקה האם המוכר זכאי למכור בפטור ממס שבח, כפי שיפורט להלן.

דירת מגורים מזכה – תנאי מקדים לקבלת פטור ממס שבח

התנאי המקדים לקבלת פטור ממס שבח הוא מכירת דירת מגורים מזכה. בהתאם לחוק ולפסיקה, דירת מגורים מזכה היא דירה שבנייתה כבר הסתיימה, אשר בבעלות אדם פרטי (לא חברה), אשר שמשה בעיקרה (מעל 50% משטחה) למגורים ב-4 שנים שלפני המכירה (או 80% מהתקופה שבשלה מחושב השבח).

*חריג *– בהתאם לחוק, גם גן ילדים ובית כנסת יחשבו כדירת מגורים מזכה, חרף העובדה שלא שמשו למגורים.

**תושב חוץ** – בהתאם לתיקון בחוק, כל מכירת דירת מגורים על ידי תושב חוץ שנרכשה לאחר ה-1.1.2014 ותמכר, תחויב במס. כמובן שניתן להפעיל לגביה את התיאום הלינארי, כפי שיפורט להלן. תושב חוץ שאין בבעלותו כל דירה אחרת בחו"ל או בישראל יהיה זכאי בתנאים מסויימים למכור את דירתו היחידה בישראל בפטור ממס שבח – ראו מאמר מרחיב בנושא פטור ממס שבח לתושב חוץ

עם העמידה בתנאי "דירת מגורים מזכה", יש להמשיך לשלב הבא – בחירה באילו ממסלולי הפטור ממס שבח יש להשתמש, תוך תכנון מס אופטימאלי, גם למכירות עתידיות.

מסלולי פטור ממס שבח במכירת דירה – הרשימה המלאה

פטור ממס שבח אחת לארבע שנים

עד ל-31 בדצמבר 2013 המוכר היה זכאי מכוח החוק לקבל פטור ממס שבח כל ארבע שנים בעבור דירה אחת. לא היתה חשיבות בפטור זה למספר הדירות שבבעלות המוכר, כל עוד מכר דירה אחת בכל 4 שנים.
החל מה-1.1.2014 פטור זה בוטל, ובמקומו נכנס לתוקפו סעיף 48 (ב2) לחוק – בחישוב מס לינארי בכל מכירה, כפי שיפורט בהמשך להלן. יודגש כי החל משנת המס 2018 אין הגבלה במספר הדירות אותן נמכרו בהקלה לינארית.

פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה

החל משנת 2018, מוכר שהוא בעל הזכויות בדירת מגורים יחידה, ושבעת המכירה לא קיימת בבעלותו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת, רשאי למכור את דירתו היחידה בפטור ממס שבח במכירתה. בניגוד לעבר אין כיום משמעות למספר הדירות שהיו בבעלות המוכר טרם המכירה של דירתו היחידה, וכיום ישנה אפשרות למכור דירה אחת או יותר בתחשיב לינארי מקל ומיד לאחר מכן את הדירה היחידה שנותרה ברשותו בפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(2) לחוק.

על המוכר להיות בעל זכות בדירה הנמכרת ל-18 חודשים לפחות בטרם יוכל למכור בפטור את דירתו היחידה. בתיקון לסעיף שהחל מ-1.1.2014 יש גם הקלה – בעל דירה יחידה, שלו זכויות בשליש בדירה נוספת, עדיין יכול יהיה ליהנות ממכירת הדירה היחידה בפטור.
בנוסף, במסגרת הרפורמה בחוק ההסדרים והרחבת סעיף 49ג – גם אחזקה בדירת ירושה אינה פוגעת בהגדרת דירה יחידה לאור התיקון בחוק.
כך שבעל דירה יחידה יהנה בפטור אם ברשותו בנוסף לדירתו היחידה דירה שנתקבלה בירושה, בכפוף לתנאי סעיף 49ב(5)(א) ו-(ב) לחוק – צאצא של המוריש, ולמוריש לא הייתה במותו יותר מדירת מגורים אחת.

לענין זה, ניתן לעיין במאמר בנושא פטור ממס שבח לדירה שניה.

פטור ממס שבח במכירת דירה מירושה

התנאים לקבלת הפטור בירושה הם: המוכר הוא בן זוג, צאצא (כולל נכד), או בן זוג של צאצא; לפני פטירתו היה המוריש בעלים של לא יותר מדירת מגורים אחת (יצוין כי למרות יתר סעיפי החוק לענין בעלות בשליש דירה, במקרה של מוריש שבנוסף לדירה אחת הייתה בבעלות כל חלק אחר בדירה, גם שליש ומטה, לא יהיה זכאי היורש לפטור ממס שבח לפי סעיף זה); אילו המוריש היה עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס שבח במכירה (נכון למועד המכירה ולא מועד הפטירה). ההמלצה הרווחת היא להשתמש בפטור זה ככל וניתן, לפני שימוש בפטורים אחרים. במסגרת הרפורמה בחוק ההסדרים אין שינוי בסעיף 49ב(5) לחוק.

*לא יינתן פטור ממס שבח במכירת דירת ירושה עפ"י סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין לדירה אשר נהרסה ונבנתה במקומה דירה חדשה בפרוייקט תמ"א 38/2 או פינוי בינוי, מאחר והזכות בידי היורש מהווה זכות אחרת ולא אותה הזכות שהייתה בידי המוריש.

פטור חד פעמי ממס שבח במכירת שתי דירות

מוכר דירה שהוא תושב ישראל יהיה זכאי פעם אחת  בחייו למכור שתי דירות יחדיו בפטור ממס שבח, וזאת לצורך רכישת דירה אחת חלופית במקומן, אשר שוויה לפחות 3/4 משווי שתי הדירות הנמכרות. פטור זה יינתן רק אם עמד המוכר בכל התנאים המצוינים בסעיף 49ה לחוק. החל מיום תחילת תקופת המעבר – ה-1.1.2014 ניתן היה למכור בהתאם לסעיף זה אך ורק במקרה ובמועד המכירה של הדירה הראשונה יש בבעלות המוכר דירת מגורים נוספת אחת בלבד, ונכון ליום ה-1.1.2014 הייתה בבעלותו דירת מגורים אחת בלבד. החל מתום תקופת המעבר, ה-.1.1.2018, ניתן כבר לעשות שימוש בסעיף זה ולקבל פטור ממס שבח על שתי דירות המגורים ללא מגבלה זו.

להלן הסכומים המעודכנים לתקופה שבין ה-1.1.2019 ועד 31.12.2020 לענין פטור זה – 49ה' לחוק:

שווי שתי הדירות הנמכרות יחד (סעיף 49ה(א)(3)) – 2,028,000 ש"ח.

שווי מרבי של שתי הדירות (סעיף 49ה(א1)) – 3,372,000 ש"ח.

פטור ממס שבח ב"מכירה ללא תמורה"העברת דירה במתנה לקרוב

בהתאם לתנאים המצוינים בחוק, הרי שבמקרה וירצה המוכר לתת במתנה את הדירה לקרוב, כהגדרתו בחוק, יהיה פטור מתשלום מס שבח. הקונה מצידו ישלם רק שליש ממס הרכישה. הגדרת קרוב לענין אחים צומצמה החל מיום ה-1.8.2013 – בתיקון האחרון לחוק, העברה בין אחים ללא תמורה תיעשה רק כשהנכס המועבר מהאח אחד למשנהו התקבל ללא תמורה או בירושה מהוריהם של האחים על ידי אחד האחים קודם להעברה.
סעיף 49ו בנוסחו החדש קובע תקופות צינון חדשות – מקבל המתנה לא יקבל פטור ממס שבח במכירתה לתקופה של 4 שנים באם לא התגורר בדירה דרך קבע או 3 שנים באם התגורר בה דרך קבע.

חישוב מס שבח לינארי – פטור חלקי ממס שבח עם הגנה לינארית לשנים 2019-2020

החל מה-1.1.2014 בחוק ההסדרים נקבעו תיקונים המשנים באופן משמעותי את הפטורים וההסדרים השונים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963. בתקופת המעבר שהחלה ב-1.1.2014 והסתיימה ב-31.12.2017 חלו 4 הוראות מעבר שישפיעו על המיסים, ובכל שנה הייתה קיימת הוראה אחרת. בתכנון מס נכון ניתן היה לנצל את הוראות המעבר וההגנה הלינארית ולמכור לצורך הדוגמא דירה החל מינואר 2014 תוך הגנה לינארית, חרף העובדה שטרם חלפו 4 שנים מיום מכירת דירה אחרת בפטור, (כולל מכירה קודמת מכח הוראת השעה), ואת דירה הבאה למכור בהגנה לינארית 4 שנים מיום המכירה הקודמת, טרם תחילת תקופת המעבר, וכך למעשה למכור 3 דירות בפטור מלא או חלקי ממס שבח בתקופה של 4 שנים.
הוראות המעבר קבעו כי ניתן להחיל את שיעור המס החדש תוך הגנה לינארית במכירת שתי דירות מזכות בלבד בתקופת המעבר.
בתום תקופת המעבר, החל מה-1.1.2018 חל שיעור המס החדש על מכירת דירות מגורים מזכות שנרכשו לפני יום המעבר, ללא מגבלות נוספות כמפורט להלן;

מס שבח 2019 – 2020  וחישוב לינארי 2019 – 2020

עם סיום התקופה הקובעת, כהגדרתה בחוק, בשנת 2018 חלים שינויים ועדכונים לעניין פטור ממס שבח, חישוב מס שבח מוטב (חישוב לינארי) והסרת הגבלות שונות המצויות כיום בחוק, אשר כתוצאה מכך ניתן יהיה ליהנות מפטור ממס שבח וממס שבח מופחת במכירת דירת מוגרים.

  1. החל משנת 2018 לענין מס שבח, בחישוב מס מופחת (חישוב לינארי) אין מגבלה במספר הדירות אותן ניתן למכור תוך החלת חישוב המס הלינארי המוטב, וללא מגבלה של זמן בין מכירה למכירה – כמפורט לעיל, בתקופת המעבר שהחלה ביום ה-1.1.14 ועד 31.12.17, הוגבלה האפשרות למכירת 2 דירות בלבד במס מוטב (חישוב לינארי). החל מיום 1.1.18 ואילך, יחול שיעור המס המוטב (חישוב לינארי) על מכירת דירות מגורים מזכות שנרכשו לפני יום המעבר, ללא מגבלות. כמו כן, בניגוד לעבר, כיום ניתן למכור גם חלק בדירה בחישוב לינארי – במס מוטב.
  2. הסרת המגבלה בחישוב מס לינארי מוטב למכירה בין קרובים – בתקופת המעבר שהחלה ביום ה-1.1.14 ועד 31.12.17, הוגבלה האפשרות למכירת דירת מגורים מזכה לקרוב בחישוב המס הלינארי המוטב, החל משנת 2018 ניתן  לעשות שימוש במס המוטב גם במכירה בין קרובים!
  3. החל משנת 2018 חלה הקלה בהגדרת דירה יחידה לצורך פטור ממס שבח: בתקופת המעבר שהחלה ביום ה-1.1.14 ועד 31.12.17, מוכר בעל דירת מגורים יחידה יכול היה למכור אותה בפטור ממס, כל עוד נכון למועד המכירה הוא בעלים של דירה יחידה, ונקבע כי אם ביום 1.1.14 המוכר החזיק ביותר מדירת מגורים אחת, הוא לא זכאי להשתמש במסלול פטור ממס שבח של דירת מגורים יחידה בתקופת המעבר, וזאת אף אם ביום המכירה היה בעל דירת מגורים אחת בלבד. החל משנת 2018 מועד המכירה הוא הקובע לענין היות הדירה דירתו היחידה של המוכר, וגם אם היו למוכר בעת ובעונה אחת שתי דירות במהלך השנים שקדמו למכירה, ובמועד המכירה תוותר בידו דירה אחת בלבד, יהיה המוכר זכאי לפטור ממס שבח המיועד למכירת דירת מגורים יחידה.
  4. תקופת צינון במכירה של דירה שנתקבלה במתנה ולאחר מכן תמכר בחישוב המס הלינארי המוטב: החל משנת 2018 ניתן למכור דירה במס מוטב (חישוב לינארי) שהתקבלה במתנה ללא תקופת צינון, וזאת לעומת תקופת המעבר בה ראו את נותן המתנה כמוכר הזכויות לעניין בחינת הזכאות לשימוש בשיעור המס המוטב (חישוב לינארי). מגבלה זו אינה רלוונטית יותר לאחר ה-1.1.18 – וכמובן בשנת המס 2019 – אין צורך בתקופת צינון בשימוש בשיעור המס הלינארי המוטב.

דגשים נוספים בפטור ממס שבח

עקרון התא המשפחתי – מוכר הדירה, בן/בת זוגו, וכן ילדיהם עד גיל 18 יחשבו כמוכר אחד לצורך קבלת הפטור. כלומר, אם בן הזוג מכר דירה הרשומה על שמו בלבד תוך שימוש בפטור ממס שבח, ובני הזוג ירצו למכור את דירת בת הזוג, אשר רשומה על שמה בלבד, או דירה הרשומה על שם אחד מילדיהם הקטינים, כל מכירה תיחשב כמכירת תא משפחתי אחד, ובהתאם לכך ניתן יהיה לעשות שימוש בפטור ממס שבח.
דירה מפוצלת – מאחר והמבחן של רשויות המס הוא מבחן פונקציונאלי, קיים סיכוי סביר כי רשויות המס יתייחסו לדירה מחולקת למספר יחידות כמספר דירות, לעניין קבלת פטור ממס שבח, וניתן יהיה לקבל פטור רק עבור אחת היחידות בדירה המפוצלת. אין משמעות לעניין חוקיות הפיצול, מבחינת רשויות המס, ולרישום הדירה, אלא רק למצבה בפועל – האם שמשה למגורים למספר יחידות דיור עצמאיות. ישנם מבחנים רבים בפסיקה, על פיהם יוחלט האם מדובר בפיצול ליחידות דיור נפרדות.

האם חיבור 2 דירות לדירה אחת יעניק פטור? על פניו, נראה כי בהתאם לנוהג ברשויות המס, ומפאת היותו של המבחן פונקציונאלי, ניתן יהיה לקבל פטור ממס שבח במכירת שתי הדירות כדירה אחת.

מדרגות מס רכישה 2019 – 2020 ברכישת דירה

ברכישת דירה או בית מגורים, על הרוכש לשלם מס רכישה בהתאם לחוק ולתקנות מס הרכישה, ובהתייחסות למספר גורמים, כגון מחיר הדירה, עצם היותה של הדירה הנרכשת דירתו היחידה של הקונה או דירה נוספת, עצם היותו של הרוכש תושב ישראל או תושב חוץ, או לקבל פטור ממס רכישה.

לפירוט המלא של מדרגות מס הרכישה לשנת 2019 – 2020  ניתן לקרוא במאמר בנושא מדרגות מס רכישה ברכישת דירה.

לסיכום, יש לתת תשומת לב יתרה לפטורים השונים הקיימים בחוק ובהוראות הביצוע, במיוחד לשנת המס 2020-2019 לענין מס שבח ורכישה, בטרם ביצוע עסקת המכירה והחתימה על חוזה למכירת דירה או זכרון דברים לרכישת דירה, ולעשות זאת בשיתוף עם עורך דין מקרקעין המתמחה במיסוי מקרקעין. המפורט לעיל מהווה מידע כללי בלבד, אין לראות ברשימה זאת כייעוץ משפטי, ויש להיוועץ בעורך דין מקרקעין בטרם כל עסקה.

משרדנו מייצג רוכשים / מוכרים בעסקאות מקרקעין, ומעניק שירות משפטי באיכות הגבוהה ביותר, בתחכום ויצירתיות תוך מתן פתרונות "מחוץ לקופסה" והכל תוך שמירת יושרה ואתיקה, ובשכר טרחה קבוע והוגן.

לקבלת הצעה ממשרדינו לתכנון מס בטרם מכירה או רכישה וכן לייצוג בהסכמים לצורך מכירה או רכישה של נכס מקרקעין, ניתן ליצור קשר (גם באמצעות המייל) עם משרדינו:

Email: doron@doron-aharoni.com

משרדינו בכפר סבא ובתל אביב:

משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא

טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534

משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב

טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125