פטור ממס רכישה ברכישת דירה שניה או פטור ממס שבח במכירת דירה שניה מהווה סתירה לכלל הידוע כי הפטור ממס שבח ניתן למוכר שהוא בעל הזכויות בדירת מגורים יחידה, ושלא הייתה בבעלותו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת ביום המכירה, ולכלל כי פטור ממס רכישה ניתן רק למי שרוכש דירה יחידה ואין בבעלותו דירה נוספת.

האם אכן ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירת דירה שניה או פטור/הקלה במס רכישה ברכישת דירה שניה? ברשימה זו אפרט את התנאים השונים אשר בהתאם להם ניתן למעשה לקבל הקלה מיסויית ברכישת דירה שניה או במכירת דירה שניה – ובמקרים מסוימים אף לקבל פטור מלא ממס שבח ומס רכישה לדירה שניה, תוך עמידה בתנאי החוק.

זה אמנם נשמע טריוויאלי, אך לעיתים נשכח מעורך הדין המייצג לקוחותיו במכירת דירה או ברכישת דירה לבדוק את לשון החוק לעניין קבלת הפטור כאמור, ובאופן אוטומטי משולמים מיסים כבדים ומיותרים לקופת המדינה, ללא סיבה. מומלץ לבחון את לשון החוק במקרי המכירה או הרכישה טרם חתימה על הסכם המכר והגשת דיווח לרשות המיסים בגין העסקה.

פטור ממס שבח במכירת דירה שניה

ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירת דירה שניה כאשר בבעלות המוכר דירה נוספת, בכל אחד מהמקרים הבאים:

  1. אם חלקו של המוכר בדירה הנוספת אינו עולה על שליש (33%).
  2. אם את הדירה הנוספת שברשותו קיבל המוכר בירושה וחלק הבעלות בה אינו עולה על מחצית (50%).

לעניין מס שבח –  אם זכות הבעלות של המוכר בדירה הנוספת שהתקבלה בירושה עולה על מחצית (50%) (גם במקרים בו חלקו של המוכר הינו 100% בירושה), עדיין ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירת הדירה השנייה (לא דירת הירושה), אם עונים על 2 התנאים המצטברים הבאים לגבי דירת הירושה:

  • היורש ירש את דירת הירושה מבן זוג, אם, אב, סב, סבתא; או שהיורש הוא בן הזוג של צאצא של המוריש (צאצא= ילד, נכד וכו')
  • בעת פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד.
  1. אם הדירה הנוספת שבבעלות המוכר הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום 1 בינואר 1997.
  2. אם הדירה הנוספת נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב- 18 החודשים שקדמו למכירה.

לגבי דירת מגורים, יראו את המוכר, בן זוגו/ידוע בציבור וילדים עד גיל 18 כמוכר אחד – כלומר אין כדאיות בתכנוני מס לצורך רישום הדירה הנמכרת על ידי מי מהצדדים המהווים תא מיסויי אחד כאמור.

כלומר, בהתאם לתנאים המפורטים לעיל, למעשה ניתן למכור דירה שניה בפטור ממס שבח, תוך עמידה בתנאי החוק.

פטור ממס רכישה ברכישת דירה שניה

נכון לשנת 2019, למעשה פטור מלא ממס רכישה קיים עבור רכישת דירה יחידה עד לשווי של 1,696,750 ₪. מעבר לשווי זה קיימות מדרגות מס רכישה מופחתות עבור מכירת דירה יחידה (ראה מאמר בעניין מדרגות מס רכישה מעודכנות לשנת 2019).

עם זאת, ניתן ליהנות מקבלת פטור ושימוש במדרגות מס רכישה עבור דירה יחידה גם אם בבעלות הרוכש דירה נוספת (פטור ממס רכישה ברכישת דירה שניה), בכפוף לעמידה באחד מהתנאים הבאים:

  1. אם חלקו של הרוכש בדירה הנוספת אינו עולה על שליש (33%).
  2. אם את הדירה הנוספת שברשותו קיבל הרוכש בירושה וחלק הבעלות בה אינו עולה על מחצית (50%).

בשונה ממס שבח, כשמדובר במס רכישה – אם חלקו של הרוכש בדירת הירושה עולה על מחצית (50%), לא ניתן לקבל פטור ממס רכישה ו/או חישוב מס רכישה מופחת לפי מדרגות דירה יחידה.

  1. אם הדירה הנוספת שבבעלות הרוכש הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום 1 בינואר 1997.
  2. אם בבעלות הרוכש דירה אחת נוספת לדירה הנרכשת שתימכר תוך 18 חודשים, יראוהו כבעל דירה יחידה, ככלל. כלומר באפשרות הרוכש לרכוש דירה שנייה בפטור ממס רכישה עד שווי של 1,696,750 ₪ או במדרגות מס רכישה מופחתות של דירה יחידה, וזאת בתנאי כי ימכור את דירתו הראשונה לא יאוחר מ-18 חודשים מיום רכישת הדירה השנייהלענין מכירת הדירה הראשונה בתוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה השנייה – אין חובה למכור את הדירה לצד ג' בשווי כסף, במקרים שהמוכר מעוניים להשאיר את הדירה בבעלות קרוב משפחה כהגדרתו בחוק; בהתאם לכך, גם העברה ללא תמורה לקרוב תיחשב כמכירה – וזהו תכנון מס נפוץ במקרים אלה –ראו מאמר בנושא העברת דירה ללא תמורה – במתנה – בין קרובים 2019. 
  3. בהתאם לתיקון מס. 93 לחוק מיסוי מקרקעין מיום 28.6.2018, אם רכש את הדירה הנוספת בחלוף אחת התקופות המפורטות להלן לאחר שרכש דירת מגורים אחרת במסגרת קבוצת רכישה, ובעת שרכש את הדירה בקבוצת הרכישה הייתה היא דירתו היחידה:
    • ארבע שנים ממועד רכישת הדירה בקבוצת הרכישה – אם בנייתה של הדירה בקבוצת הרכישה לא החלה בתוך אותה תקופה, או אם שוכנע המנהל כי חל באותה תקופה עיכוב מהותי אחר בהשלמת בנייתה של הדירה בקבוצת הרכישה;
    • 5 שנים ממועד רכישת הדירה בקבוצת הרכישה – אם החזקה בדירה בקבוצת הרכישה לא נמסרה בפועל לידי הרוכש באותה תקופה;

    לצורך קבלת פטור ממס רכישה לפי סעיף זה יש לעמוד אף בתנאים הבאים:

    • העיכוב בהתחלת הבנייה או בהשלמתה, לפי העניין, חל בנסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש ולא היו ידועות במועד רכישת הדירה בקבוצת הרכישה;
    • הרוכש מכר את הדירה בקבוצת הרכישה בתוך 18 חודשים ממועד השלמת בנייתה;
    • אלמלא רכש את הדירה בקבוצת הרכישה, הייתה הדירה דירתו היחידה;

גם לענין מס רכישה, כמו מס שבח, לגבי דירת מגורים, יראו את הרוכש, בן זוגו/ידוע בציבור וילדים עד גיל 18 כרוכש אחד – כלומר אין כדאיות בתכנוני מס לצורך רישום הדירה הנרכשת על ידי מי מהצדדים המהווים תא מיסויי אחד כאמור.

בהתאם לתנאים המפורטים לעיל, למעשה ניתן לרכוש דירה שניה בפטור ממס רכישה, או במדרגות מס רכישה מופחתות בגין דירה יחידה, תוך עמידה בתנאי החוק.

לקבלת רשימת הפטורים המלאה לענין מכירה בפטור מס שבח או מכירה בליניאריות (לא רק דירה שניה) ניתן לקרוא במאמר בנושא פטור ממס שבח. כמו כן, לבדיקות משפטיות ומדריך טרם מכירת דירה או לבדיקות משפטיות ומדריך טרם רכישת דירה היכנסו לקישור למאמרים.

*רשימה זו אינה מהווה תחליף לייעוץ משפטי, ויש להיוועץ עם עורך דין מומחה למקרקעין ולמיסוי מקרקעין בטרם כל מכירה או רכישת דירה לצורך תכנון מס וקבלת ייעוץ משפטי.

משרדנו מייצג רוכשים / מוכרים בעסקאות מקרקעין, ומעניק שירות משפטי באיכות הגבוהה ביותר, בתחכום ויצירתיות תוך מתן פתרונות "מחוץ לקופסה" והכל תוך שמירת יושרה ואתיקה, ובשכר טרחה קבוע והוגן.

לכל שאלה בנושא המאמר, לייעוץ בנושא ובדיקת זכאות למכירה או רכישת דירה שניה בפטור, וכן לקבלת הצעה לייצוג במכירה או רכישה של נכס מקרקעין, ניתן ליצור קשר:

doron@doron-aharoni.com

משרד עו"ד דורון אהרוני בבית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא

טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534

משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב

טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125