תמ"א 38 – תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה, תופסת לאחרונה תאוצה מחודשת, עקב תיקונים בחקיקה, והקלות תכנוניות והקלות מיסויות שונות, כגון הגדלת אחוזי בנייה, וכן האפשרות להרוס מבנה ישן ולבנותו מחדש, מכוח הוראות תמ"א 38 וכן התיקון השני והשלישי לתמ"א 38.
עד היום ניתן למצוא פרויקטים רבים בערי המרכז בישראל לרוב באזורי ביקוש בשרון ובגוש דן.
ישנה חשיבות מכרעת להתקשרות נכונה בהסכם בין דיירי הבית המשותף והחברה היזמית-קבלנית, ובליווי צמוד של הדיירים בהליך תמ"א 38 על-ידי עורך דין מטעמם, ובהתאם לבחירתם, בעל הידע והניסיון המשפטי בהתקשרות בהליך תמא 38.
להלן יפורטו מספר דגשים, שיש לשלב בהסכם בין החברה היזמית לבין לדיירים, בהליך תמ"א 38.
משרד עורכי דין מטעם הדיירים ייצג את הדיירים בכל הנוגע למו"מ המשפטי בכל שלבי ההתקשרות עם היזם, תוך שימת דגש על בטחונות ולוחות זמנים, לטובת הדיירים, כמפורט להלן:
- ערבות בנקאית אוטונומית לטובת הדיירים, כתנאי לתחילת העבודות על-ידי היזם. הערבות תהיה ערבות פוחתת בהתאם להתקדמות הפרויקט, ותופקד בנאמנות בידי משרד עורכי הדין מטעם הדיירים.
- ערבות בדק לתקופה שלאחר סיום הפרויקט להבטחת ביצוע תיקונים ככל שיהיו.
- אחריות לכל עבודות הקבלן בהתאם לתקופת הבדק בחוק המכר (דירות).
- לאחר החתימה על הסכם ההתקשרות בין היזם והדיירים, יופקד אצל עו"ד מטעם הדיירים ייפוי כוח למחיקת הערת האזהרה שתירשם לטובת היזם על החלקים המשותפים בבניין. יפוי הכוח יופקד במשרד עורכי הדין מטעם הדיירים בנאמנות לצורך הבטחת מילוי ההסכם על-ידי היזם, ויימסר ליזם רק לאחר סיום עבודות החיזוק ובניית פירי המעלית.
- קביעת פיצוי מוסכם והוספת סעיף הפרה יסודית – שיחול על היזם במקרה של הפרת סעיפים יסודיים בהסכם מול הדיירים, ויקנה פיצוי מוסכם לדיירים.
- פוליסות ביטוח – על היזם לערוך פוליסות ביטוח – ביטוח עבודות קבלניות, ביטוח צד שלישי וביטוח חבות מעבידים, כתנאי לתחילת העבודות בבניין. עריכת הביטוחים תהווה תנאי לכניסתו של היזם לאתר. דיירי הבית יירשמו כמבוטחים נוספים בביטוחים. הביטוח יכסה נזקים פיזיים ותאונתיים לעבודות עצמן, נזקים לגופו ו\או לרכושו של צד שלישי כלשהו, ונזקי גוף, לרבות מוות ומחלות מקצוע לעובדי היזם ו\או לעובדי קבלני משנה. הדיירים ורכושם ייכללו כמבוטחים נוספים בביטוח הנערך על ידי היזם, והביטוח יכלול סעיף אחריות צולבת על פיו יחשב הביטוח כאילו נערך בנפרד עבור כל אחד מיחידי המבוטח.
- מיסים ותשלומים – דיירי הבית המשותף לא יאלצו לשלם סכום כלשהו בקשר להסכם עם היזם, לרבות מיסים והיטלים החלים עליהם על פי דין, וככל שהללו יחולו על המוכרים, ישולמו הם ע"י היזם. היזם ישא לבדו בכל התשלומים, ההוצאות, המיסים, האגרות וההיטלים הכרוכים במילוי התחייבויותיו על פי ההסכם עם הדיירים, לרבות, התשלומים, האגרות וההיטלים אשר עשויים לחול על היזם ו/או על המוכרים ואשר יידרשו לצורך הוצאת היתר הבניה ובניית הפרויקט ובכלל זה היטלי פיתוח, אגרות בניה, היטלי השבחה, חיבור מים, חשמל, גז, טלפון וכו', התשלומים וההוצאות בגין רישום הבית המשותף ויחוד יחידות על שם בעליהן, וכן בשכרם ובהוצאותיהם של כל מי שנשכרו על ידי היזם, בכל מסגרת שהיא, כמו אדריכלים, מודדים, מהנדסים, יועצים למיניהם, קבלני משנה, עובדים. היזם ישא במס הרכישה אם וככל שיחול עליו בשל עסקה זו. היזם לא יהיה רשאי נצל את הפטור ממס שבח לו זכאים המוכרים (או יחידיהם) ככל שהם זכאים, והיזם ישא במס השבח החל, ככל שחל.
- מועדים ולוחות זמנים – הגדרת זמני ביצוע לפרויקט כולו, שעות ביצוע במהלך היום, מועד תשלום מיסים על-ידי היזם, מועד קבלת טופס אכלוס (טופס 4), מועד סיום עבודות הפיתוח הסביבתי, מועד רישום הבית המשותף, וכו'.
- מינוי מפקח בנייה לפי בחירת הדיירים ועל חשבון היזם.
- מפרט טכני – עריכה ומו"מ משפטי בשיתוף עם מפקח בנייה שימונה ע"ח היזם לטובת הדיירים, לפי בחירת הדיירים, לצורך עריכת המפרט הטכני.
לאורך הפרויקט יופקדו בידי משרד עורכי הדין מטעם הדיירים בנאמנות:
- ערבות הבנקאית לטובת הדיירים, טרם תחילת העבודות, וכתנאי להתחלתן.
- ערבות הבדק לתקופה שלאחר סיום העבודות, לצורך הבטחת התיקונים, ככל שיחולו.
- תעודת קבלן מורשה כדין, בטרם תחילת העבודות.
- פוליסות ביטוח, בטרם תחילת העבודות.
- יפוי כוח למחיקת הערת האזהרה שתירשם לטובת היזם, ותופקד אצל עו"ד מטעם הדיירים, אשר ייעשה בו שימוש במקרה של הפרת ההסכם על-ידי היזם.
- עם סיום הפרויקט, בליווי מפקח הבנייה ובהתאם לאישורו, תימסר הערבות הבנקאית לפקודת היזם, ותוחלף בערבות הבדק.
חשוב להדגיש כי על הדיירים לבחור עו"ד מטעמם, ולא מטעם היזם, וכן מפקח בנייה מטעמם, שייצגו אותם נאמנה, ועלות שכר טרחתם תחול על היזם, כחלק מהסכם ההתקשרות למימוש הוראות תמ"א 38.
*יודגש כי אין הרשימה שלעיל ממצה, ומדובר במספר דוגמאות אשר פורטו לשם ההמחשה בלבד. יש להיוועץ באופן פרטני עם עורך דין מקרקעין בעלת ניסיון בתמ"א 38 לפני עריכת כל עסקה, ואין האמור לעיל מתיימר להוות ייעוץ משפטי.
הכותב, עו"ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מעורכי הדין המובילים בתחום דיני החוזים, מקרקעין ומיסוי מקרקעין, מתמחה בייצוג משפטי בעסקאות מקרקעין – מכירה ורכישה , יזמות, ובעל מומחיות וניסיון נרחב בתחום מיסוי מקרקעין; יועץ ומלווה של עסקאות מקרקעין בסקטור הפרטי והעסקי תוך פתרונות מיסויים יצירתיים, ומייעץ במיסוי מקרקעין לעורכי דין בתחום.
ליצירת קשר:
Email: doron@doron-aharoni.com
כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא
טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534
תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב
טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125