בדיקות לפני רכישת דירה יד 2

רגע לפני שאתם חותמים: המדריך המלא לבדיקות משפטיות שאתם חייבים לבצע ברכישת דירה

מצאתם את דירת חלומותיכם. המיקום מושלם, המחיר במסגרת התקציב (פחות או יותר), וכבר דמיינתם את עצמכם שותים קפה במרפסת החדשה. הפיתוי לחתום על החוזה ולהבטיח את הנכס הוא עצום, אבל כאן בדיוק, ברגע הקריטי הזה, טמון ההבדל בין עסקת חלומות לסיוט בירוקרטי וכלכלי. בתור מי שליווה אלפי עסקאות מקרקעין ב-22 השנים האחרונות, אני יכול לומר בביטחון: הבדיקות המקדימות הן לא המלצה, הן חומת המגן שלכם.

התרגשות היא דבר טבעי, אך בעסקאות מקרקעין, היא עלולה להיות יועץ גרוע. מאחורי קירות צבועים ורצפה מבריקה עלולים להסתתר מוקשים משפטיים, תכנוניים וכלכליים שיכולים לעלות לכם מאות אלפי שקלים, ובמקרים קיצוניים אף לסכן את עצם הבעלות שלכם על הנכס. לכן, הכנתי עבורכם את המדריך המקיף הזה. לא רשימת מכולת, אלא צלילה לעומק של כל מה שעורך דין מקרקעין מנוסה בודק עבורכם מאחורי הקלעים, כדי להבטיח שהחלום שלכם לא יהפוך לחור בכיס ובנשמה.

בדיקה מספר 1: מי באמת הבעלים של הנכס? (בדיקת הזכויות)

השאלה הזו נשמעת בסיסית, כמעט מובנת מאליה, אך אתם תתפלאו כמה סיבוכים יכולים להתגלות כאן. הבדיקה הראשונה והחשובה ביותר היא אימות זהות המוכרים וטיב הזכויות שלהם בנכס. אנחנו רוצים לוודא שאנחנו מדברים עם האדם הנכון, ושזכויותיו נקיות וניתנות להעברה.

מה בודקים?

1. נסח טאבו: זהו "תעודת הזהות" של הנכס. בנסח הטאבו בודרים  מספר דברים קריטיים:
   • זהות הבעלים: האם שמות הבעלים הרשומים תואמים את תעודות הזהות של המוכרים שיושבים מולנו?
   • עיקולים ושעבודים: האם רובצים על הנכס עיקולים, משכנתאות קודמות, או שעבודים לטובת צד שלישי? כל אלו צריכים להיות מוסרים לפני או במקביל להעברת התשלום האחרון.
   • הערות אזהרה: האם נרשמה הערת אזהרה לטובת רוכש אחר? האם קיימות הערות המגבילות את יכולת המוכר למכור את הנכס?
   • צווים משפטיים: האם נרשמו צווים מבית משפט, כמו צווי הריסה, צווי מניעה או צווי מינוי כונס נכסים?
   • זיקת הנאה: האם קיימת זכות מעבר בחלקה לטובת השכנים או הציבור?
2. רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) וחברות משכנות: לא כל הנכסים בישראל רשומים בטאבו. חלקם רשומים ברמ"י או ב"חברות משכנות". במקרים אלו, הבדיקה מורכבת יותר ודורשת הוצאת "אישור זכויות" עדכני. באישור זה נבדוק את אותם הדברים שנבדוק בנסח טאבו, ונוודא שאין חובות דמי חכירה או דמי הסכמה לרמ"י, ושהזכויות "מהוונות" (כלומר, דמי החכירה שולמו מראש לכל התקופה).

לאחר חתימת ההסכם יש לוודא שנרשמה הערת אזהרה לטותבכם. זוהי תוצאה ישירה של בדיקת הזכויות המקדימה; אם הזכויות לא נקיות, לא ניתן יהיה לרשום הערת אזהרה במהירות וביעילות, וההגנה החשובה ביותר שלכם כרוכשים נפגעת.

בדיקה מספר 2: האם הדירה נבנתה כחוק על פי היתר בניה? (בדיקות תכנוניות)

כאן אנחנו נכנסים לתחום האפור והמסוכן של חריגות בנייה. קניתם דירת 4 חדרים, אך האם ידעתם שהחדר הרביעי הוא בעצם מרפסת שנסגרה ללא היתר? חריגות בנייה הן פצצה מתקתקת. הן עלולות להוביל לקנסות, צווי הריסה, ירידת ערך משמעותית של הנכס, וקושי עצום בקבלת משכנתא מהבנק.

מה בודקים?

1. תיק הבניין בוועדה המקומית לתכנון ובנייה: אנחנו לא מסתפקים במה שהמוכר אומר לנו.. רצוי להגיע פיזית (או דיגיטלית) לתיק הבניין בעירייה או במועצה המקומית ושם להשוות בין היתר הבנייה המקורי של הדירה לבין המצב הקיים בפועל. לרוב שמאי בשמאות מוקדמת מבצע עבורכם את הבדיקה הזו.
2. התאמה להיתר: האם כל חדר, מרפסת, מחסן או חניה קיימים בהיתר? האם בוצעו שינויים פנימיים כמו הריסת קירות או איחוד חדרים בניגוד להיתר?
3. ייעוד הנכס: האם ייעוד הנכס בתוכנית בניין עיר (תב"ע) הוא "מגורים"? לפעמים מגלים שמחסן בקומת קרקע הוסב לדירת מגורים באופן לא חוקי.
4. תוכניות עתידיות: אני בודק את התב"עות החלות על האזור. האם מתוכנן כביש ראשי מתחת לחלון שלכם? האם הבניין מיועד לפינוי-בינוי או תמ"א 38? מידע זה קריטי להבנת הפוטנציאל (או הסיכון) העתידי של הנכס.

גילוי חריגות בנייה בשלב הבדיקות מאפשר לנו לדרוש מהמוכר להכשיר אותן על חשבונו, או לחילופין, לנהל משא ומתן להפחתה משמעותית במחיר הדירה שתשקף את הסיכון והעלויות.

בדיקה מספר 3: האם יש חובות נסתרים? (בדיקות ברשויות)

רכישת דירה היא לא רק רכישת הקירות, אלא גם קבלת אחריות על כל החובות הרובצים עליה. ללא בדיקה יסודית, אתם עלולים למצוא את עצמכם משלמים חובות של הבעלים הקודם.

מה בודקים?

1. עירייה/מועצה מקומית:  לוודא כי כל החובות בגין הנכס שולמו, כולל ארנונה, מים, אגרות וחשוב מכל – היטל השבחה.
   • היטל השבחה: זהו מס שמשלמים לוועדה המקומית בגין עליית שווי הנכס כתוצאה מאישור תב"ע חדשה. החוק קובע שהמוכר הוא שצריך לשלם את ההיטל עד ליום המכירה.
2. ועד הבית: בדירה בבניין משותף, חשוב לקבל אישור מנציגות ועד הבית כי המוכר שילם את כל חובותיו ולא מתנהלות נגדו תביעות משפטיות.
3. חברת החשמל ותאגיד המים: לוודא שהחשבונות משולמים ואין חובות עבר.

סיכום הבדיקות המרכזיות

שאלות ותשובות נפוצות

כדי להפוך את המידע לפרקטי עוד יותר, ריכזתי עבורכם שאלות שאני נשאל כמעט מדי יום על ידי לקוחותיי:

מצאתי דירה מדהימה, אבל יש חריגת בנייה קטנה. כדאי לוותר?

לא בהכרח. אם החריגה ניתנת להכשרה בעלות סבירה, ניתן לנהל מו"מ מול המוכר שיספוג את העלות או יפחית אותה ממחיר הדירה. אם החריגה מהותית ולא ניתנת להכשרה, לרוב אמליץ בחום לוותר על העסקה כדי להימנע מסיכון עתידי.

האם אני יכול לסמוך על עורך הדין של המוכר? הוא נראה מקצועי והציע לייצג גם אותי.

התשובה היא לא, בשום פנים ואופן. עורך הדין של המוכר מחויב לאינטרסים של המוכר בלבד. תמיד חובה לקחת עורך דין מטעמכם שייצג אך ורק את האינטרסים שלכם. ניגוד עניינים בעסקת מקרקעין הוא מתכון לאסון.

מה ההבדל בין "בדק בית" לבדיקות של עורך הדין?

"בדק בית" מבוצע לרוב על ידי איש מקצוע – מהנדס בניין ובודק את המצב הפיזי-הנדסי של הנכס: רטיבות, סדקים, מערכות אינסטלציה וחשמל. הבדיקות  של עורך דין הן משפטיות – בחינת הזכויות, החוקיות ורישומי החובות. שתי הבדיקות משלימות זו את זו וחשובות מאוד.

כמה זמן לוקח לבצע את כל הבדיקות האלה?

עורך דין מנוסה יכול לבצע את רוב הבדיקות הראשוניות תוך מספר ימים בודדים. עם זאת, קבלת מסמכים רשמיים מרשויות (כמו אישור עירייה לטאבו) יכולה לקחת מספר שבועות. לכן, חשוב להתחיל את התהליך מיד עם מציאת הנכס.

שמעתי על המושג "שמאות מוקדמת", האם זה קשור?

שמאות מוקדמת, שמבוצעת לפני חתימת החוזה, נותנת לכם הערכת שווי מקצועית לנכס עבור הבנק למשכנתאות. השמאי עשוי לזהות בעיות תכנוניות או משפטיות בדוח שלו, מה שמספק לכםו עוד שכבת הגנה.

גילינו שהבניין מיועד לתמ"א 38. זה טוב או רע?

זה יכול להיות מצוין (השבחת הנכס, תוספת ממ"ד ומרפסת), אבל זה גם יכול להיות מקור לעיכובים ואי ודאות. חשוב לבדוק באיזה שלב נמצא הפרויקט, מי היזם, והאם יש הסכמה בין כל הדיירים. מידע זה ישפיע על המו"מ ועל תנאי החוזה.

מהי "הערת אזהרה" ולמה היא כל כך חשובה?

הערת אזהרה היא רישום בטאבו שמטרתו "לשריין" את זכויותיכם כרוכשים. היא מונעת מהמוכר למכור את הדירה לאדם אחר או לשעבד אותה לאחר שחתם איתכם על חוזה. זוהי ההגנה המשפטית החזקה ביותר שלכם מרגע החתימה ועד לרישום הבעלות המלאה.

המוכר הוא יורש של הדירה. האם יש בדיקות מיוחדות שצריך לעשות?

כן. במקרה כזה, יש לוודא שישנו צו ירושה או צו קיום צוואה חוקי וסופי. בנוסף, יש לבדוק שכל היורשים מסכימים למכירה וחותמים על החוזה, ולוודא שאין התנגדויות או טענות מצד יורשים פוטנציאליים אחרים.

מה קורה אם המוכר נמצא בהליכי גירושין?

יש לוודא שהדירה אינה חלק ממחלוקת משפטית בין בני הזוג. במצב כזה, נדרוש בדרך כלל את חתימת שני בני הזוג על הסכם המכירה, או פסק דין מבית המשפט לענייני משפחה המאשר את המכירה.

האם הבדיקות זהות בקניית דירה מקבלן?

לא. ברכישת דירה מקבלן יש סט אחר לגמרי של בדיקות. יש לבדוק את המוניטין של הקבלן, את ההיתרים של הפרויקט כולו, את הערבויות הבנקאיות שהוא מספק (לפי חוק המכר), את המפרט הטכני ואת חוזה המכר, שהוא לרוב ארוך ומורכב בהרבה. זהו תחום התמחות בפני עצמו.

סיכום: אל תחסכו על שקט נפשי

תהליך רכישת דירה הוא מורכב ומלא בפרטים קטנים שיכולים לעשות הבדל גדול. כל הבדיקות שפירטתי כאן הן חלק בלתי נפרד מהשירות שאני מעניק ללקוחותיי, והמטרה שלהן אחת: להבטיח שאתם נכנסים לעסקה החשובה בחייכם בעיניים פקוחות, בידיעה מלאה ובביטחון מוחלט.

הכותב, עו"ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מעורכי הדין המובילים בתחום דיני החוזים, מקרקעין ומיסוי מקרקעין, מתמחה בייצוג משפטי בעסקאות מקרקעין – מכירה ורכישה, יזמות, ובעל מומחיות וניסיון נרחב בתחום מיסוי מקרקעין; יועץ ומלווה של עסקאות מקרקעין בסקטור הפרטי והעסקי תוך פתרונות מיסויים יצירתיים, ומייעץ במיסוי מקרקעין לעורכי דין בתחום.

ליצירת קשר :

Email: doron@doron-aharoni.com

כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא

טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534 

תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב

טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125