קונים דירה שלא רשומה בטאבו? שמעתם שרק הערת אזהרה רשומה לטובת המוכר שלכם, ואתם שואלים את עצמכם אם צריך לחשוש?
אני עו"ד דורון אהרוני, עוסק בליווי עסקאות נדל"ן ומיסוי מקרקעין משנת 2003. התשובה הקצרה היא שזה תלוי באיזה מצב אתם נמצאים. כשדירה אינה רשומה בטאבו, אפשר לדבר על שלושה מצבים עיקריים, ואני מסדר אותם מהקל אל הכבד: מהמצב שבו אין ממה לחשוש אבל כן חייבים לבדוק לפני שקונים, ועד המצב שבו הייתי נזהר מאוד לפני שהייתי חותם.
במדריך הזה אסביר מה משמעות כל מצב, אילו בדיקות נכון לעשות לפני החתימה, איזה סעיף כדאי להכניס להסכם, ומה לעשות מול הבנק שמלווה אתכם את המשכנתה. בסוף תמצאו טבלת השוואה, טעויות נפוצות ושאלות ותשובות.
מה זה אומר שדירה "לא רשומה בטאבו"?
הטאבו הוא לשכת רישום המקרקעין, שבה נרשמות הזכויות במקרקעין. דירה "רשומה בטאבו" היא דירה שהבעלות בה נרשמה על שם בעליה בפנקס, אחרי שהבניין נרשם כבית משותף והדירה קיבלה את מקומה ברישום. עד שזה קורה, ובבניינים מסוימים גם שנים אחרי שהבניין כבר עומד, הזכויות של המוכר אינן רשומות בבעלות מלאה, והדרך להגן על הזכויות של הקונה היא באמצעות הערת אזהרה.
לכן "דירה שלא רשומה בטאבו" אינה קטגוריה אחת. מאחורי אותה אמירה עומדים מצבים שונים מאוד זה מזה, בדרגת הסיכון, בבדיקות הנדרשות וביחס של הבנק. ההבחנה ביניהם היא לב העניין.
מצב ראשון: דירה חדשה שהמוכר קנה מהקבלן (המצב הקל)
המצב הקל הוא כשאתם קונים דירה שלא מזמן נבנתה. המוכר עצמו קנה בדרך כלל את הדירה ישירות מהקבלן, קיבל טופס 4, הבניין מוכן, אבל עדיין לא נרשם רישום סופי של בית משותף.
מה קורה בפועל
המוכר רשום בהערת אזהרה על בעלי הזכויות בבניין. היזם, באמצעות משרד עורכי הדין שלו, מנהל את הרישום. זה נקרא רישום של חברה משכנת, והמשרד מנפיק אישורי זכויות. בשלב הזה הכול בסדר: המוכר עצמו בעל הערת אזהרה, וכל ההתנהלות נעשית מול משרד עורכי הדין של היזם.
מה תקבלו כקונים
תקבלו ממשרד עורכי הדין של היזם נוהל העברת זכויות, ביחד עם אישור זכויות של המוכר. חשוב להבין מה כתוב בנוהל. יש בדרך כלל עלויות נוספות, כמה מאות שקלים אולי. זו לא צריכה להיות בעיה, כל עוד עשיתם את הבדיקות של האישור ושל הנוהל.
מה כן חייבים לבדוק גם במצב הקל
העובדה שמדובר במצב הקל לא פוטרת מבדיקות. אלה הבדיקות שהייתי עושה בכל עסקה של נכס חדש שאינו רשום בטאבו:
- זיהוי הנכס. כל עוד אין רישום בית משותף, צריך להבין בדיוק איזו דירה אתם קונים ואיך היא מזוהה.
- תשריטי מכר. אם אתם לוקחים משכנתה, שמאי מטעם הבנק למשכנתאות ירצה לראות זיהוי של הנכס באמצעות תשריטים. לא תמיד יש תשריט של רישום בית משותף סופי, ולכן יש לבקש את תשריטי המכר מהמוכר עצמו. כשהוא חתם על החוזה מול הקבלן, יש תשריטי מכר שצורפו להסכם.
- שמאות מוקדמת. הייתי ממליץ לעשות שמאות מוקדמת בכל עסקה, ובמיוחד בעסקה שאינה רשומה בטאבו. השמאי יקבל את התשריטים, יזהה את הנכס על פיהם, ויבדוק את תעודת הגמר ואת כל הדברים הנדרשים מסביב, כדי לראות שיש היתר בנייה.
בדיקות אלה פשוטות יחסית, אבל הן אלה שמבדילות בין עסקה שמתנהלת בשקט לבין עסקה שנתקעת מול הבנק ברגע האחרון.
הקפאת הרישום בטאבו: מלכודת שכדאי להכיר
דבר נוסף שהייתי בודק הוא אם אתם ממש לקראת סיום רישום הבית המשותף. זה נשמע פנטסטי וטוב, אבל ברגע שרושמים את הבית המשותף רישום סופי, הטאבו נכנס לתקופת הקפאה ולא רושם הערות אזהרה לשבועיים-שלושה, ולפעמים קצת יותר.
מה המשמעות? אם אתם צריכים לרשום הערת אזהרה לטובת הבנק שמלווה אתכם, או לטובתכם כקונים, ובדיוק אז הרישום מוקפא, אתם עלולים להימצא במצב שבו צריך לשלם והזכויות עדיין לא מובטחות ברישום.
מה עושים?
בודקים עם עורך הדין מטעם היזם אם אתם ממש לקראת סיום סופי של רישום הבית המשותף. אם כן, מכניסים להסכם סעיף שקובע שכל דבר שיגרום להקפאת רישומי הערת אזהרה, ובשל כך לא תוכלו לרשום הערת אזהרה לבנק שלכם או לעצמכם כקונים, יביא להקפאת התשלומים. התשלומים מוקפאים עד שתוסר ההקפאה ויהיה אפשר לרשום הערות אזהרה.
מצב שני: דירה לא רשומה בבניין בן 20-30 שנה
המצב השני הוא דירה שאינה רשומה בטאבו, ולמוכר עצמו יש הערת אזהרה, אבל הבניין בנוי כבר 20-30 שנה. כאן זה כבר מתחיל להטריד. בניין שעומד שנים רבות ועדיין לא נרשם כבית משותף מעורר שאלה: מה מנע את הרישום?
גם הבנק שלכם ירצה לדעת מה הסיבה שהבניין לא רשום כבית משותף. זה אינו דיל-ברייקר, אבל הייתי מכניס את המחלקה המשפטית של הבנק למשכנתאות שלכם לעניין, ועושה את הבדיקות. הייתי מבקש ממנה את השאלות כבר לפני החתימה על ההסכם, ובודק מה הייתה המניעה לרישום הבית המשותף.
מתי אפשר להיכנס לעסקה כזו
בדרך כלל אין בעיה להיכנס לעסקה כזו, כל עוד בדקתם שהמניעה היא משהו שאינו מפריע לבנק ללוות אתכם בעסקה. והכי חשוב, שעדיין יש זיהוי לנכס: שיש תשריט מכר מבחינת המוכר עצמו, כמו בעסקת הקבלן הפשוטה יותר. גם אם עברו שנים, צריך שיהיה זיהוי של הנכס.
בגדול, בשלב הזה בודקים שיש זיהוי של הנכס מבחינת תשריטים, שיש היתר בנייה, ואז אפשר להתקדם.
מצב שלישי: דירה במושע (המצב הכבד)
המצב השלישי הוא עסקה שאינה רשומה בטאבו ונמצאת במושע. כלומר: בעלות בלתי מסוימת במקרקעין לכל בעלי הזכויות, בלי זיהוי של הנכס, בלי תשריט, ובלי הסכם שיתוף כלשהו בין בעלי הזכויות בבניין. אין שום דבר שאפשר לייחד באמצעותו את הדירה למוכר עצמו ולהבין מה בעצם אתם קונים.
מה הבנק יגיד
ברגע שאתם נתקלים בעסקה כזו, הכניסו גם את הבנק למשכנתאות שלכם. יש סיכוי גדול מאוד שהבנק לא ילווה אתכם, והרי הוא שותף שלכם בעסקה.
גם אם אתם לא צריכים משכנתה
אולי אתם חושבים שאם אינכם חייבים משכנתה בעסקה, אין בעיה. אבל תרצו למכור את הדירה הזו בעתיד למישהו שכן צריך משכנתה, והוא עצמו לא יוכל לקבל אותה. במצב כזה שווי הדירה הוא מן הסתם נמוך יותר.
וכשאין רישום מסודר ואין זיהוי של הנכס, כך ששמאי לא יכול לבוא ולזהות איך הדירה רשומה ומשויכת למוכר, אתם בבעיה מול הבנק כמעט בוודאות, וכמובן במצב שתרצו למכור את הדירה למישהו עם משכנתה, גם הוא לא יוכל לקבל משכנתה.
מתי אפשר, בכל זאת, ללכת על עסקה במושע?
ויש מצב שבו לא הייתי מוטרד מהעניין: כשהייתי הולך לעסקה שהיא בפינוי-בינוי, שבה או-טו-טו הבניין כבר לא יהיה קיים, ואני עצמי לא צריך משכנתה. העסקה היא בדרך כלל ב-200-300,000 שקל פחות ממחיר שוק, וזה מצוין מבחינתי. אני קונה את הדירה במחיר יחסית נמוך, גם בשווי שלפני ההריסה בפינוי-בינוי.
אני מחכה את התקופה שאני יודע לחכות, לא צריך משכנתה ויש לי את ההון העצמי. ואם כן צריך משכנתה, אז בדקתי לפני כן עם המחלקה המשפטית, דרך יועץ משכנתה פרטי, מה התנאים של הבנק ללוות עסקה מהסוג הזה. ברגע שעשיתם את כל זה, המצב מעולה: היזם יהרוס את הבניין, יבנה אותו מחדש, ויעשה רישום מסודר של הדירה.
לכן גם במצב השלישי יש מקרים שאפשר ללכת אליהם, אבל זה מקרה קשה יותר, מה שנקרא.
טעויות נפוצות
- לוותר על שמאות מוקדמת כי "הכול בסדר, יש הערת אזהרה".
- לא לבקש מהמוכר את תשריטי המכר שצורפו להסכם מול הקבלן.
- לא לבדוק אם הבניין לקראת סיום רישום בית משותף, ולהיתקל בהקפאת הרישום בדיוק כשצריך לרשום הערת אזהרה.
- לא להכניס להסכם סעיף שמקפיא את התשלומים לתקופת ההקפאה.
- לא לשאול את הבנק מראש למה הבניין אינו רשום כבית משותף.
- לקנות דירה במושע בלי לבדוק איך זה ישפיע על היכולת למכור אותה בעתיד לקונה שזקוק למשכנתה.
שאלות ותשובות
1. האם מסוכן לקנות דירה שלא רשומה בטאבו?
זה תלוי במצב. בדירה חדשה שהמוכר קנה מהקבלן, וכשיש הערת אזהרה והתנהלות מול משרד עורכי הדין של היזם, בדרך כלל אין בעיה כל עוד עושים את הבדיקות. בדירה במושע, בלי זיהוי ובלי תשריט, הסיכון גבוה בהרבה.
2. מה הבדיקות המרכזיות שצריך לעשות?
זיהוי הנכס, בקשת תשריטי המכר מהמוכר, שמאות מוקדמת, בדיקת היתר בנייה ותעודת גמר, ובדיקה של נוהל העברת הזכויות ואישור הזכויות של המוכר.
3. מה זה תשריט מכר ולמה הוא חשוב?
תשריט מכר הוא התשריט שצורף להסכם בין המוכר לקבלן, ובאמצעותו אפשר לזהות את הדירה כשאין עדיין רישום סופי של בית משותף. שמאי מטעם הבנק ירצה לראות זיהוי של הנכס באמצעות תשריטים.
4. האם הבנק ייתן לי משכנתה על דירה שלא רשומה בטאבו?
בדירה חדשה מקבלן, בדרך כלל כן, בכפוף לבדיקות. בבניין ישן שאינו רשום, הבנק ירצה לדעת מה הסיבה, ולכן כדאי להכניס את המחלקה המשפטית שלו כבר לפני החתימה. בדירה במושע, יש סיכוי גדול מאוד שהבנק לא ילווה.
5. מה זו הקפאת רישום בטאבו ומה עושים?
לאחר רישום סופי של הבית המשותף, הטאבו נכנס לתקופת הקפאה ולא רושם הערות אזהרה לשבועיים-שלושה, ולפעמים יותר. אם אתם לקראת סיום הרישום, מכניסים להסכם סעיף שמקפיא את התשלומים עד שתוסר ההקפאה.
6. אני לא צריך משכנתה. האם אפשר לקנות דירה במושע?
גם אם אינכם צריכים משכנתה, תרצו למכור את הדירה בעתיד, ומי שיקנה אותה אולי יזדקק למשכנתה ולא יוכל לקבל אותה. לכן שווי הדירה נמוך יותר, וצריך להביא זאת בחשבון בתמחור.
7. האם תמיד כדאי להתרחק מעסקה במושע?
לא תמיד. בעסקת פינוי-בינוי שבה הבניין עומד להיהרס, ואין לכם צורך במשכנתה, העסקה יכולה להיות מצוינת, בדרך כלל במחיר נמוך ב-200-300,000 שקל ממחיר שוק. ועדיין, זה מקרה קשה יותר ודורש בדיקה מוקדמת.
8. מתי מגיעים לעורך דין?
לפני החתימה, כדי לבדוק את הבדיקות, לנסח את הסעיפים הנדרשים ולתאם מול הבנק. תכנון נכון לפני העסקה חוסך בעיות אחריה.
השורה התחתונה
דירה שאינה רשומה בטאבו אינה בהכרח עסקה בעייתית, וגם לא בהכרח עסקה שקטה. בדירה חדשה מקבלן, צריך רק לבדוק ולעשות זיהוי. בדירה בבניין שבנוי כבר 10 או 20 שנה, זה עדיין לא צריך להיות בעיה, כל עוד יש זיהוי של הנכס. ולכן צריך שמאות מוקדמת בכל העסקאות האלה, כי השמאי יגיד לכם אם הוא מצליח לעשות זיהוי או לא.
ובעסקה של דירה במושע, הייתי נזהר בה מאוד לפני שהייתי חותם.
בהצלחה!
עו"ד דורון אהרוני
אני, עו"ד דורון אהרוני, עוסק כבר למעלה מ-23 שנים בליווי עסקאות נדל"ן ומיסוי מקרקעין.
במהלך השנים ליוויתי אלפי עסקאות מכר ורכישה.
בסדרת המאמרים הזו אני משתף תובנות וניסיון שנצברו לאורך השנים, במטרה לעזור לכם להבין טוב יותר את ההשלכות המשפטיות והמיסויות של עסקאות נדל"ן לפני קבלת החלטות.
מאמרים נוספים שעשויים לעניין אותך
- הסכם רכישת דירה – 7 טיפים למוכר ולקונה לקראת החתימה על הסכם דירת יד 2
- פריסת תשלומים בעסקת רכישת דירת יד 2 – המדריך המעשי למניעת תאונות מס ומימון
- מכירת נכס מתחת לשווי השוק? כך זה משפיע על מס שבח ומס רכישה – מדריך
- מס שבח במכירת דירה – מדריך חובה לפני חתימה על הסכם מכר
ליצירת קשר:
שלחו לנו הודעה ב-WhatsApp
Email: doron@doron-aharoni.com
כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא טל': 09-7429382
תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב טל': 03-6421088
האמור במאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. כל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה.