ירשתם דירה ואתם מתכננים למכור אותה בפטור ממס שבח? כולם בטוחים שהמוריש היה בעל דירה אחת בלבד, הטיוטות מתקדמות, ומחכים רק לחתימה?
אני עו"ד דורון אהרוני, עוסק במיסוי מקרקעין ובעסקאות נדל"ן משנת 2003. במאמר הזה אספר על מקרה אמיתי של יורשים, שבו עצרנו עסקה ממש לפני החתימה, כי התברר ברגע האחרון שהפטור שכולם ציפו לו כבר לא קיים. אספר גם איך הצלחנו להגיע בכל זאת לתוצאה טובה בהרבה.
המקרה: כולם אמרו "דירה יחידה", וכמעט חתמו
כשיורשים מגיעים אליי למשרד, אני תמיד שואל שאלות מיסוי. מה המצב של כל אחד מהם מבחינה מיסויית, ומה היה המצב של המוריש: מתי הדירה נקנתה על ידי המוריש, והאם הייתה דירתו היחידה כשנפטר.
במקרה שעליו אני מספר, כולם, פה אחד, אמרו: כן, זו הייתה דירה יחידה של המוריש. לא היה לו נכס אחר ולא חלק קטן בנכס אחר. הכול בסדר. התקדמנו בטיוטות.
ואז, קצת לפני החתימה על ההסכם, אחד מהיורשים העלה עניין. המוריש עצמו ירש בזמנו חלק קטן בדירה, 15% בדירה בטבריה. עד כמה שהוא זוכר, הוא לא בטוח אם הזכויות האלה נרשמו על שם המוריש או לא.
חפרנו, ואכן התברר שזה נכון.
למה 15% שלא נרשמו עדיין "שייכים" למוריש
ה-15% האלה, שלא נרשמו מעולם, היו שייכים למוריש בפוטנציה, למרות שלא נרשמו על שמו. המשמעות הייתה שהם שוללים מכל היורשים יחד את פטור המוריש.
סעיף הפטור שכולם קיוו אליו, סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין, מאפשר ליורשים לבקש פטור ממס שבח כשהיורש מקבל דירה שהיא דירה יחידה של מוריש. במקרה הזה, הסעיף כבר לא היה קיים עבורם.
והעסקה הייתה על גבול הלא כדאי. עד כדי כך, שכבר לא היה שווה ליורשים למכור.
הפתרון: לא למכור לצד ג', אלא לחלק את הדירה בין היורשים
מה שעמד לטובתם היה העובדה שהם עדיין לא חילקו את הירושה ביניהם. הם לא עשו חלוקה ראשונה, לא של הכסף ולא של הדירה, ורק הוציאו צו ירושה. לכן עדיין לא היה מאוחר לעשות הסכם חלוקת עיזבון.
במקום לשלוח את הדירה החוצה, למכירה לצד שלישי במס גבוה מאוד, חילקנו אותה דרך היורשים והעברנו אותה לאחד מהם, יורש שאין לו דירה.
התכנון המקורימה שנעשה בפועלמכירת הדירה לצד שלישיהסכם חלוקת עיזבון בין היורשיםהפטור ליורשים אינו זמין בגלל ה-15% שלא נרשמוהדירה עוברת ליורש שאין לו דירהמס מאוד גבוה, עסקה על גבול הלא כדאישאר היורשים מקבלים כספים מהעיזבון ונכס מסחרי אחר
מה קרה אחרי החלוקה
אחד מכמה היורשים, כשרוב היורשים לא פטורים כי יש להם דירה, קיבל את הדירה אגב הסכם חלוקת עיזבון. שאר היורשים קיבלו כספים מהעיזבון ונכס מסחרי אחר.
היורש שקיבל את הדירה, דירה שלא הייתה אמורה להיות פטורה עבור רוב היורשים אלא רק עבורו, לא היה צריך לחכות תקופת צינון, ומכר אותה בפטור מלא ממס שבח.
מה כדאי לבדוק כשמקבלים דירת מוריש
הלקח הוא פשוט, אבל קל לפספס אותו: כשאתם מקבלים דירת מוריש, תבדקו איזה נכסים יש לו, וגם נכסים שלא רשומים על שמו, אבל היו אמורים בפוטנציה להירשם על שמו. למשל, דירות ירושה של אותו מוריש שעוד לא נרשמו על שמו. גם זה נחשב כדירה שיש לו.
אתם צריכים להתחשב גם בדירה הזאת כדי לתכנן נכון את המס. ולפעמים לא לצאת ישר למכירה, אלא לתכנן את זה בצורה קצת אחרת.
איך עושים את הבדיקה בפועל
הנקודות הבאות הן הצעות מעשיות שלי, מעבר למקרה עצמו:
- שאלו את כל היורשים, בנפרד, אם ידוע להם על כל נכס, גם חלק קטן, שהמוריש ירש או קיבל במשך חייו.
- אל תסתפקו ב"הוא לא היה בעל נכס אחר". בדקו אם המוריש עצמו ירש בעבר ולא השלים רישום.
- עשו את הבדיקה לפני שחותמים על הסכם מכר, בזמן שיש עדיין אפשרויות לשנות כיוון.
- אם עדיין לא חילקתם את הירושה ביניכם, אל תמהרו לחלוקה או למכירה לפני שבדקתם איך כל אחד מהיורשים ממוסה.
שאלות ותשובות
1. האם דירה שלא נרשמה על שם המוריש נחשבת כדירה שלו לעניין הפטור?לפי המקרה שעליו סיפרתי, כן. נכס שהיה שייך למוריש בפוטנציה נחשב כדירה שיש לו, גם אם מעולם לא נרשם על שמו.
2. מה זה סעיף 49ב(5)?סעיף בחוק מיסוי מקרקעין שמאפשר ליורשים לבקש פטור ממס שבח כשהיורש מקבל דירה שהיא דירה יחידה של מוריש.
3. מה עושים כשמגלים בשלב מאוחר שהפטור לא זמין?בודקים חלופות לפני החתימה. במקרה שתיארתי, עצרנו את העסקה ובחנו מסלול אחר.
4. מה זה הסכם חלוקת עיזבון?הסכם בין היורשים שקובע מי מקבל איזה נכס מהעיזבון. במקרה שלי, אחד היורשים קיבל את הדירה, והאחרים קיבלו כספים ונכס מסחרי.
5. האם אפשר לעשות חלוקת עיזבון גם אחרי שהוצא צו ירושה?במקרה שלי כן. היורשים רק הוציאו צו ירושה ועדיין לא חילקו את הירושה, ולכן עוד לא היה מאוחר.
6. ליורש שקיבל את הדירה בחלוקה לא היה צריך לחכות תקופת צינון?נכון, במקרה שתיארתי הוא לא היה צריך לחכות תקופת צינון, ומכר אותה בפטור מלא ממס שבח.
7. מתי כדאי לפנות לעורך דין?לפני שחותמים על הסכם מכר. בדיוק כמו במקרה הזה, בדיקה מוקדמת של נכסי המוריש יכולה להשפיע על כל התכנון.
השורה התחתונה
נכס שלא נרשם על שם המוריש עדיין יכול להיחשב כשלו, וכשזה קורה, פטור שחשבתם שיש לכם יכול להיעלם. בדיקה מוקדמת של כל נכסי המוריש, גם אלה שלא רשומים על שמו, וחלוקת עיזבון נכונה, עשויות לשנות לגמרי את התוצאה.
בהצלחה!
עו"ד דורון אהרוני
אני, עו"ד דורון אהרוני, עוסק כבר למעלה מ-23 שנים בליווי עסקאות נדל"ן ומיסוי מקרקעין.
במהלך השנים ליוויתי אלפי עסקאות מכר ורכישה.
בסדרת המאמרים הזו אני משתף תובנות וניסיון שנצברו לאורך השנים, במטרה לעזור לכם להבין טוב יותר את ההשלכות המשפטיות והמיסויות של עסקאות נדל"ן לפני קבלת החלטות.
מאמרים נוספים שעשויים לעניין אתכם
- פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה 2026 – המדריך המלא להחזקה בשליש דירה, חצי דירה וירושות
- מס רכישה ודירת ירושה – איך החזקה של מעל 50% עלולה לעלות לכם מאות אלפי שקלים?
- הצוואה הכי נפוצה בישראל היא גם, לפעמים, היקרה ביותר
- תכנון מס מקרקעין – המדריך המלא לשילוב בין העברה ללא תמורה לירושה חכמה
- מס שבח במכירת דירה – מדריך חובה לפני חתימה על הסכם מכר
ליצירת קשר:שלחו לנו הודעה ב-WhatsApp
Email: doron@doron-aharoni.com
כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא טל': 09-7429382
תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב טל': 03-6421088
האמור במאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. כל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה.