דירת ירושה – ההבדל בין קבלת פטור ממס שבח על פי דירת מוריש לפטור ממס שבח דירה יחידה

הטעות הקטנה של 1% שתעלה לכם עשרות אלפי שקלים במס שבח

"ההורים השאירו לנו את הדירה שלהם, אנחנו רוצים למכור אותה, הבנו שיש פטור מלא ממס, נכון?" – את השאלה הזו, בווריאציות שונות, אני שומע על בסיס קבוע. התשובה שלי, כמו שתמיד עורכי דין אוהבים להגיד, היא: "זה תלוי". אבל במקרה הזה, זה תלוי בפרט אחד קטן, כמעט בלתי נראה, שיכול להפוך פטור מלא ממס שבח בשווי עשרות אלפי שקלים, לחבות מס כואבת ומתסכלת.

במהלך יותר מ-22 שנותיי כעורך דין שחי ונושם עסקאות מקרקעין, ראיתי כמעט הכל. ליוויתי אלפי עסקאות, פשוטות ומורכבות, וזכיתי לעזור לאינספור משפחות לנווט בעולם הסבוך של מיסוי מקרקעין. אבל יש טעות אחת ש חוזרת על עצמה שוב ושוב, טעות שמקורה בחוסר הבנה של ההבדל הדק, אך הקריטי, בין פטור ממס על מכירת "דירה יחידה" רגילה, לבין פטור על מכירת דירה שהתקבלה בירושה.

במאמר הזה אפרק לגורמים את שני סעיפי החוק הרלוונטיים, אציג לכם את "המוקש" – אותו ספיח קטן של דירה נוספת שיכול להרוס הכל – ואתן לכם את הכלים והפתרונות המעשיים, הן בשלב התכנון המקדים (עוד בחיי המוריש) והן לאחר קבלת הירושה, כדי להבטיח שלא תיפלו למלכודת המס הזו. המטרה שלי היא אחת: לתת לכם את כל הידע כדי שתוכלו לקבל החלטות מושכלות ולחסוך סכומי כסף אדירים.

ההבדל המהותי: פטור "רגיל" מול פטור בירושה

כדי להבין את עומק הבעיה, אנחנו צריכים קודם כל להכיר את שני השחקנים המרכזיים בסיפור שלנו: סעיף 49ב(2) וסעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין. על פניו, שניהם מעניקים פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, אך השטן, כרגיל, נמצא בפרטים הקטנים.

סעיף 49ב(2): פטור "דירה יחידה" – הגרסה הגמישה

זהו הפטור המוכר ביותר לציבור. הוא מאפשר למוכר דירה לקבל פטור מלא ממס שבח אם זוהי דירתו היחידה בישראל, והוא החזיק בה לפחות 18 חודשים. רוב האנשים מכירים את הכלל הזה.

אבל מה שהרבה לא יודעים, זה שהחוק מכיר בכך שלא תמיד המצב הוא "שחור או לבן". החוק מבין שיכול להיות מצב שבו לאדם יש חלק קטן בדירה נוספת, והוא לא רוצה "להעניש" אותו על כך בשלילת הפטור המלא. לכן, הסעיף הזה כולל הקלה משמעותית: הפטור יינתן גם אם למוכר יש, בנוסף לדירה הנמכרת, דירה נוספת שחלקו בה אינו עולה על שליש (33.3%).

לדוגמה, אם לדני יש דירה בתל אביב שהוא רוצה למכור, ובו בזמן יש לו גם 25% בדירה נוספת, הוא עדיין ייחשב כבעלים של "דירה יחידה" לצורך הפטור ויכול למכור את דירתו בתל אביב בפטור מלא ממס שבח. זוהי גמישות חשובה וחיונית.

סעיף 49ב(5): פטור לדירת ירושה – הגרסה הנוקשה והמחמירה

כאן הסיפור משתנה לחלוטין. סעיף זה נועד להקל על יורשים לממש את הנכס שקיבלו מבלי שיצטרכו לשלם מס גבוה. הוא קובע תנאים מאוד ספציפיים למתן הפטור ליורש שמוכר את הדירה:

1. המוכר הוא בן זוג, צאצא של המוריש, או בן זוג של צאצא של המוריש.
2. לפני פטירתו, היה המוריש בעליה של דירת מגורים אחת בלבד.
3. אילו המוריש היה בחיים ומוכר את הדירה, הוא היה זכאי לפטור ממס שבח.

שימו לב לתנאי השני, המודגש. זהו לב ליבו של המאמר וזוהי הנקודה שבה הכול קם ונופל. בניגוד לפטור "הרגיל", כאן אין שום גמישות. לא שליש, לא רבע ואפילו לא אחוז אחד. החוק דורש שהמוריש יהיה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד. נקודה.

כאן קבור הכלב: מדוע אפילו 1% בדירה אחרת הורס את כל הפטור?

בואו ניקח דוגמה מהחיים האמיתיים. משפחה ירשה מאביהם המנוח דירה ברמת גן בשווי 4 מיליון שקלים. הם היו בטוחים שימכרו אותה בפטור מלא ממס שבח, כפי שהחוק לירושה מאפשר. הם כבר תכננו מה לעשות עם הכסף. הם חתמו על הסכם מכירה דרך עו״ד מטעמם והיו כבר ״בתוך העסקה״ בלי לבדוק מראש את המיסוי.

רק לאחר החתימה, במהלך בדיקת הנכסים, גילו שאביהם, שנים רבות לפני כן, ירש יחד עם שני אחיו דירת חדר קטנה ומוזנחת בפריפריה מהוריהם. חלקו באותה דירה עמד על 5%. הדירה הזו כמעט נשכחה מלב, שוויה היה זניח יחסית, והיא הושכרה בסכום סמלי.

כשהגישו את הבקשה לפטור לפי סעיף 49ב(5), רשות המיסים דחתה אותה על הסף. מדוע? כי ביום פטירתו, המנוח היה בעלים של דירת מגורים (הדירה היפה) ובנוסף היה בעלים של 5% מדירת מגורים נוספת. מבחינת החוק היבש, הוא לא עמד בתנאי של "דירת מגורים אחת בלבד".

התוצאה? המשפחה נאלצה לשלם מס שבח. השווי ההיסטורי של הדירה היה נמוך מאוד, מה שהוביל לשבח ריאלי עצום של מיליוני שקלים. חבות המס שלהם נסקה לסכום של מעל 250,000 שקלים! כל זה בגלל 5% מדירה ישנה ונשכחת ששוויה נמוך מאוד. זהו אבסורד, אבל זה החוק.

זה המקום להדגיש: ההיגיון של רשות המיסים הוא שאם למוריש הייתה יותר מדירת מגורים אחת, הוא נחשב "משקיע", וההטבה הסוציאלית שנועדה להקל על יורשים פשוט לא חלה. הם לא בודקים את השווי, את המיקום או את הסיפור שמאחורי הנכס. הם בודקים עובדה יבשה: האם בנסח הטאבו רשום על שם המנוח חלק כלשהו, ולו הקטן ביותר, בדירה נוספת? אם התשובה היא כן, הפטור נשלל.

טבלת השוואה: פטור רגיל מול פטור ירושה

כדי להמחיש את ההבדל בצורה הברורה ביותר, הנה טבלה מסכמת:

הפתרון: תכנון מס מוקדם הוא המפתח לחיסכון של מאות אלפי שקלים

"אז מה עושים? זה גזירת גורל?" ממש לא. הסיפור של משפחת לוי היה יכול להסתיים אחרת לגמרי אם היה מתבצע תכנון מס נכון. ישנן שתי נקודות זמן קריטיות שבהן ניתן לפעול: לפני הפטירה, ולאחריה.

שלב ראשון (והמומלץ ביותר): פעולות בחיי המוריש

זוהי הדרך האלגנטית, הזולה והבטוחה ביותר לפתור את הבעיה. אם אתם יודעים שהוריכם או קרוביכם מחזיקים בדירת מגורים עיקרית, ובנוסף לה חלק קטן בדירה אחרת, זה הזמן לפעול. הנה כמה אפשרויות:

1. העברה ללא תמורה (מתנה): המוריש יכול להעביר את החלק הבעייתי שלו בדירה הנוספת לאחד מילדיו, לאחיו או לקרוב אחר, בפטור מלא ממס שבח ומס רכישה (בכפוף לתנאים מסוימים). לדוגמה, האב בדוגמה שלנו יכול היה להעביר במתנה את ה-5% שלו בדירה בפריפריה לאחד מילדיו. מרגע שהעברה הושלמה, הוא חוזר להיות בעלים של "דירת מגורים אחת בלבד", והדירה העיקרית "מנוקה" ומוכנה להורשה עם פטור עתידי. חשוב לבצע זאת נכון, בליווי עורך דין מיסוי מקרקעין כדי לוודא עמידה בכללי החוק, כולל תקופות צינון נדרשות. ניתן לקרוא עוד על העברה ללא תמורה של דירה במתנה.
2. מכירת החלק הקטן: אפשרות נוספת היא שהמוריש פשוט ימכור את חלקו בדירה הנוספת. במקרים רבים, מדובר בחלק קטן שנרכש מזמן, והמס שיחול על המכירה יהיה נמוך יחסית, אולי כמה אלפי שקלים. תשלום מס קטן היום יכול לחסוך מאות אלפי שקלים של מס בעתיד. זוהי "השקעה" כלכלית נבונה מאין כמותה.

המסר כאן הוא פרואקטיביות. שיחה משפחתית גלויה על מצב הנכסים ובדיקה פשוטה בנסח הטאבו יכולה לחשוף את הבעיה בזמן ולאפשר פתרון קל ופשוט.

שלב שני (מורכב יותר, אך אפשרי): פעולות לאחר פטירת המוריש

אם לא בוצע תכנון מוקדם והיורשים "נתקעו" עם שתי הדירות בעיזבון, המצב אכן מסתבך, אבל הסיפור עוד לא אבוד. הפתרון המרכזי כאן הוא שימוש יצירתי ומושכל בכלי שנקרא הסכם חלוקת עיזבון.

במצב רגיל, אם יש שלושה יורשים ושתי דירות, כל יורש מקבל שליש מכל דירה. זוהי טעות קריטית. במצב כזה, אף אחד מהם לא יוכל למכור את הדירה העיקרית בפטור של יורש, כי המוריש הרי החזיק ביותר מדירה אחת.

אבל, החוק מאפשר ליורשים לערוך ביניהם הסכם לחלוקת נכסי העיזבון, כל עוד לא נכנס כסף "חיצוני" לעיזבון. במסגרת הסכם כזה, ניתן להחליט שאחד היורשים (נניח, יוסי) יקבל 100% מהדירה העיקרית, בעוד שיורש אחר (נניח, רינה) יקבל 100% מהדירה הקטנה והבעייתית  – אותם 5% בדירה הנוספת (ואולי נכסים אחרים או תשלומי איזון מנכסי העיזבון כדי להשוות את חלקו).

מה המהלך הזה עושה? הוא למעשה "מנקה" את הדירה העיקרית. מבחינתו של יוסי, הוא לא בעלים בדירה אחרת ולמעשה במקום שיכנס לנעלי המוריש הוא זכאי למכור את הדירה שקיבלת כדירה יחידה בפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(2) לחוק (רק לגבי הדירה העיקרית. מאחר והפך לבעליה של דירת מגורים אחת בלבד).

זהו תכנון מס מתוחכם, "מחוץ לקופסה", שדורש הבנה עמוקה של דיני הירושה ודיני מיסוי המקרקעין. ביצוע לא נכון של הסכם כזה, למשל על ידי הוספת כסף מחוץ לעיזבון, עלול להפוך את כל הפעולה לעסקת מכר רגילה ולגרור חיוב במס. לכן, מהלך כזה חייב להיות מלווה על ידי עורך דין מקרקעין עם התמחות ספציפית במיסוי ובירושה.

שאלות ותשובות נפוצות (FAQ)

כדי לסדר את הדברים ולהפוך אותם לפרקטיים עוד יותר, ריכזתי עבורכם שאלות שאני נשאל לעיתים קרובות בנושא:

מהו מס שבח על דירת ירושה?

מס שבח מוטל על הרווח שנוצר בין שווי הדירה ביום רכישתה על ידי המוריש לבין שוויה ביום מכירתה על ידי היורש. אם לא מתקבל פטור, המס יכול להגיע לסכומים גבוהים מאוד, במיוחד על דירות ישנות.

האם יורש תמיד פטור ממס שבח?

ממש לא. זו טעות נפוצה. הפטור ליורש ניתן רק אם הוא עומד בתנאים המדויקים של סעיף 49ב(5) לחוק, והתנאי המרכזי הוא שהמוריש היה בעלים של דירה אחת בלבד.

אבא שלי החזיק דירה ועוד 10% מדירה של סבא. האם אהיה זכאי לפטור?

לצערי לא. על פי החוק היבש, 10% הם יותר מ-0%. המנוח היה בעלים של יותר מדירה אחת, ולכן הפטור לפי סעיף 49ב(5) יישלל.

ואם החלק הנוסף הוא במחסן או חניה הרשומים בטאבו בנפרד?

אם המחסן או החניה אינם מוגדרים כדירת מגורים, הם לא אמורים לשלול את הפטור. אך אם מדובר ב"יחידת דיור" כלשהי, אפילו קטנה, שיכולה לשמש למגורים, רשות המיסים עלולה לראות בה דירה נוספת. כל מקרה נבחן לגופו.

מה ההבדל העיקרי בין פטור רגיל לפטור ירושה?

ההבדל הקריטי הוא הגמישות. בפטור רגיל (49ב(2)), מותר לך להחזיק עד שליש מדירה נוספת. בפטור ירושה (49ב(5)), אסור היה למוריש להחזיק אפילו בחלק הקטן ביותר של דירה נוספת.

האם הסכם חלוקת עיזבון הוא פתרון בטוח?

כשהוא מבוצע נכון, כן. זהו כלי תכנון מס לגיטימי ומוכר. אבל אם הוא מבוצע לא נכון, למשל עם תשלומים חיצוניים, רשות המיסים תראה בו עסקה ותחייב במס. חובה להתייעץ עם מומחה.

מתי הזמן הטוב ביותר לטפל בבעיה?

הזמן הטוב ביותר הוא אתמול. הזמן השני הכי טוב הוא היום. מומלץ מאוד לטפל בכך עוד בחיי המוריש, באמצעות העברה במתנה או מכירה. זה פשוט, זול ומונע כאבי ראש עתידיים.

יש לי אחים, ואנחנו לא מסתדרים. האם עדיין אפשר לעשות הסכם חלוקת עיזבון?

הסכם, כשמו כן הוא, דורש הסכמה של כל הצדדים. אם אין הסכמה, לא ניתן לכפות אותו, והעיזבון יחולק לפי דין (בדרך כלל שווה בשווה). במצב כזה, תכנון מוקדם בחיי המוריש הופך להיות קריטי עוד יותר.

מה קורה אם מכרתי את הדירה ואז גיליתי שהייתי צריך לשלם מס?

רשות המיסים תשלח לך שומת מס שבח עם דרישה לתשלום, בתוספת ריבית והצמדה. אי דיווח בזמן או דיווח לא נכון יכולים לגרור גם קנסות. לכן חשוב לבדוק את הזכאות לפטור באופן יסודי לפני החתימה על הסכם המכר.

האם שווי הדירה הנוספת משנה?

לא. גם אם מדובר בחלק בדירה ששווה 50,000 ש"ח, וזה מונע פטור על דירה ששווה 5 מיליון ש"ח, החוק נשאר יבש ונוקשה. השווי אינו פקטור, רק עצם הבעלות.

סיכום ומסקנות: אל תתנו לפרט שולי להרוס לכם את הירושה

עולם מיסוי המקרקעין מלא במהמורות ופרטים קטנים שיכולים לעשות הבדל של מאות אלפי שקלים. המקרה של פטור על דירת ירושה הוא הדוגמה המובהקת לכך. הרצון הטוב של המחוקק להקל על יורשים מתנגש לעיתים במציאות שבה למורישים, במיוחד מהדור הוותיק, ישנם "ספיחים" של נכסים ממקורות שונים שהם לעיתים אפילו לא מודעים למשמעותם.

המסר החשוב ביותר שאני רוצה שתיקחו מהמאמר הזה הוא שחובה להיות פרואקטיביים. אל תחכו לרגע האחרון.

• אם אתם בשלב התכנון המשפחתי, דברו עם הוריכם. בדקו את מצב רישום הנכסים. אם אתם מזהים בעיה פוטנציאלית, פתרו אותה עכשיו. עלות של ייעוץ וביצוע פעולה פשוטה היום, מתגמדת לעומת תשלום המס העתידי שייחסך.
• אם כבר קיבלתם ירושה, אל תמהרו לחתום על הסכם מכר. עצרו ובדקו היטב את כל נכסי העיזבון. התייעצו עם איש מקצוע שיוכל לבחון את האפשרויות, ובראשן הסכם חלוקת עיזבון, כדי למקסם את הפטורים המגיעים לכם.

בסופו של דבר, ידע הוא כוח. ההבנה של ההבדל בין סעיפי החוק והמודעות ל"מוקש" של הדירה הנוספת, הם הצעד הראשון והחשוב ביותר בדרך להגנה על הכסף שלכם ומימוש הירושה באופן המיטבי.

בהצלחה!