רוכשים דירת יד 2? אלו הסעיפים המשפטיים החשובים ביותר שיגנו עליכם, יחסכו לכם הוצאות מיותרות ויבטיחו עסקה בטוחה
לפניכם מדריך מקיף ומעודכן לשנת 2025ֿ ברכישת דירה יד 2 , שניערך על בסיס מאות הסכמים לייצוג קונים בשנים האחרונות שנערכו במשרדי, סה״כ 22 שנות ניסיון ברשימה אחת מפורטת וממצה.
המדריך מבוסס על ניתוח מאות טיוטות והסכמי מכר דירות יד שנייה של רוכשים שיוצגו על ידנו, תוך התייחסות לכל הסעיפים והשינויים המהותיים שהודגשו בין הנוסחים במהלך המו״מ המשפטי.
המטרה היא לסייע לכם הרוכשים, ובמיוחד לעורכי הדין המייצגים אתכם הרוכשים ברכישת דירת יד 2 , להבין מה מהותי לשלב בהסכם רכישת דירה יד 2 כחלק מהמו״מ המשפטי, מבחינת הצהרות המוכר בעסקה, וכן הצהרות הקונה, פריסת התשלומים בעסקה, משכנתא, אירועים משפטיים חריגים, פיצויים בגין הפרת הסכם כספי נאמנות בעסקה, ועוד.
זהו מדריך פרקטי, עם התייחסות לכל סעיף וסעיף בהסכם רכישת דירה בכל מתווה שיכול להתהוות.
הצהרות המוכר ובדיקות מוקדמות
על הקונה לוודא שההסכם מכיל הצהרות מפורטות של המוכר לגבי מצב הנכס וזכויותיו:
- בעלות וזכויות נקיות: המוכר צריך להצהיר שהוא הבעלים הבלעדי והמחזיק הבלעדי של הדירה, וכי זכויותיו נקיות מכל שעבוד, עיקול, משכון, משכנתא, צווי הריסה, חריגות בנייה, תביעות או זכויות צד ג’ אחרות. דבר זה מבטיח שלקונה יועבר נכס ללא עיקולים או חובות הרובצים עליו.
- היתרי בנייה וחריגות: יש להתעקש על הצהרה שהמוכר אינו יודע על בניה בלתי חוקית, צווי הריסה, שימוש חורג או ליקויי בנייה מהותיים בנכס. מדובר בנושא קריטי: אם קיימות חריגות או בעיות תכנוניות, הקונה עלול לשאת בהשלכות (כגון צורך בהכשרת חריגות או תשלומי כופר).
נוסח לדוגמא: ״המוכר מצהיר שהנכס בנוי בהתאם להיתרי הבניה כדין, ולא ידוע לו על חריגות בנייה או צווים מנהליים/שיפוטיים."
- מצב פיזי ונסתרות: מומלץ שהמוכר יצהיר על מצב תקין של מערכות הנכס (חשמל, אינסטלציה וכו’) בעת המסירה, ללא פגמים או ליקויים מהותיים הידועים לו (לרבות רטיבות). במקביל, הקונה יוכל להסכים לכך שהנכס נמכר "as-is" בכפוף להצהרות המוכר – כלומר, מוותר על טענות לגבי פגמים גלויים שנבדקו, אך לא מוותר על פגמים נסתרים שהמוכר ידע עליהם ולא גילה. זאת כדי להגן על הקונה במקרה שהתגלו בעיות מהותיות שהוסתרו.
- גילוי עובדות מיוחדו: על הקונה לדרוש גילוי של כל עניין מהותי שידוע למוכר: למשל, אם מתנהלים שיחות בדיירי הבניין על פרויקט תמ״א 38 או שיפוץ גדול – הדבר צריך להופיע. לדוגמא, באחד ההסכמים המוכר ציין שלא ניתנה התחייבות להתחדשות עירונית בבניין, ושלא ידוע לו על החלטות ועד הבית המטילות הוצאות חריגות על הדיירים. סעיף כזה מגן על הקונה מהפתעות כגון חיוב פתאומי בשיפוץ הבניין לאחר הרכישה.
בדיקות הנאותות ע״י הקונה
- הקונה יצהיר כי ראה ובדק את הנכס מבחינה פיזית, משפטית ותכנונית, בכלל זה בדיקות בעירייה, ברישומי המקרקעין, תיק בניין, וכו’. ניסוח נפוץ: ״הקונה מצהיר כי ראה ובדק את הדירה, מצאה מתאימה לצרכיו, בדק את מצבה הפיזי, התכנוני והמשפטי בכל הרשויות הרלוונטיות, והוא רוכש אותה במצבה AS-IS."
- הקונה מוותר במסגרת ההסכם על טענות אי-התאמה/מום לגבי מצב הנכס, פרט לפגמים נסתרים שהמוכר ידע עליהם ולא גילה. סעיף זה מאזן בין הגנת המוכר (הקונה לא יתבע על כל שריטה קטנה) לבין הגנת הקונה (שמורה לו זכות טענה אם המוכר הסתיר ביודעין בעיה מהותית כמו נזילה גדולה).
- לעיתים יצוינו במפורש ליקויים שהתגלו ותוקנו לפני המכירה כדי שהקונה לא יעלה זאת בעתיד. לדוגמא, אם המוכר תיקן רטיבות, ניתן לכלול: ״לקונה ידוע כי בוצעו עבודות איטום/תיקון במקלחון בשל רטיבות, והוא מוותר על כל טענה בנדון". כך נמנעים מתביעות עתידיות בנושאים שהקונה ידע והסכים לגביהם.
תנאים מתלים בעסקה
ברכישת יד 2 לרוב שואפים להימנע מתנאים מתלים (תנאים שבאי קיומם מתבטל ההסכם), אך יש מקרים בהם הקונה זקוק להם. יש לשים לב במיוחד ל:
- מימון ברכישת הנכס: בדרך כלל, חוזי מכר סטנדרטיים קובעים כי אי קבלת משכנתא לא תהווה תנאי מתלה לביצוע העסקה או עילה לביטול מצד הקונה. כלומר, הקונה נוטל את הסיכון שלא יאושר לו מימון, ועליו לדאוג למקורות עצמיים במקרה זה. אמנם סעיף זה מקובל (הגנה על המוכר), כקונים רצוי לבדוק עם עורך הדין אפשרות במקרי קיצון (כי זה לא דבר מקובל או שכיח), להוסיף תנאי מתלה לקבלת משכנתא או למכירת דירה קיימת, במקרה שהקונה זקוק לכך. לדוגמא: ״הסכם זה מותלה באישור עקרוני למשכנתא בסך ___ ש"ח עד תאריך __; אם לא יתקבל – ההסכם בטל והצדדים יושבו למצבם הקודם." – אולם יש לדעת שמוכרים לרוב מתנגדים לתנאי כזה. במקרה שאין תנאי מתלה, חשוב שלפחות המוכר יתחייב לשתף פעולה במהירות עם דרישות הבנק, כפי שיוסבר להלן.
- אירועים משפטיים חריגים: אם יש נסיבות מיוחדות (למשל: העסקה כפופה לקבלת אישור מצדה של רשות – כגון אישור הסוכנות/מינהל במקרה של חכירה, או אישור בית משפט אם אחד הצדדים קטין/פסול דין), יש לעגן תנאי מתלה מפורש. הקונה צריך לוודא שהחוזה קובע מה פרק הזמן להשגת האישור ומה קורה אם לא יתקבל (בד״כ מתן אופציה לביטול הדדי ללא פיצויים). למשל: ״ההסכם מותלה בקבלת אישור מינהל מקרקעי ישראל להעברת הזכויות תוך 90 יום; בהעדר אישור – יהיה רשאי כל צד לבטל ההסכם."
מבנה התשלומים והבטוחות לטובת הקונה
אופן פריסת התשלומים ותנאי התשלום הוא קריטי. במיוחד בעסקאות back to back בהן הקונה מכר או עומד למכור נכס חליפי במקביל. הקונה צריך לשאוף להסדר המגן על כספו עד כמה שניתן:
- תשלום ראשון והערת אזהרה: נהוג שהתשלום הראשון (לרוב כ-10%-25% מהמחיר) יימסר במעמד החתימה אך יוחזק בנאמנות אצל עו״ד המוכר עד לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה בלשכת המקרקעין. על הקונה לוודא שסעיף זה כלול. לדוגמא: ״התשלום הראשון יופקד בנאמנות בידי ב״כ המוכר וישוחרר למוכר רק לאחר שהקונה רשם הערת אזהרה על הנכס או בתוך __ ימי עסקים מחתימה, לפי המוקדם. ״ כך, אם מתגלה בעיה ומבוטל ההסכם מיד אחרי החתימה, הקונה לא יאבד את כספו – הכסף נשאר אצל נאמן עד שהזכות רשומה לטובתו.
- פריסה הגיונית של התשלומים: יש לשים לב ללוח התשלומים כולו. עדיף לפרוס תשלומים מדורגים ולא לתת את רוב הכסף מוקדם מדי. לדוגמא, תשלום ביניים לאחר רישום הערת האזהרה, תשלום עיקרי בסמוך לפני/במעמד המסירה, ויתרה קטנה בסוף כנגד העברת מלוא המסמכים. בחוזים רבים ראינו מבנה תשלומים כזה: 15% בחתימה, ~20% לאחר ימים ספורים, חלק גדול (נניח 40%-50%) במועד מוסכם לפני המסירה, והיתרה (10%-15%) במועד המסירה. פריסה זו מאזנת – המוכר מקבל חלק ניכר מהכסף לפני המסירה, אך הקונה שומר עד המסירה סכום משמעותי כדי לוודא שהמוכר יעמוד בכל התחייבויותיו.
- התשלום האחרון – כנגד מסמכים: התשלום הסופי חייב להיות מותנה במילוי מלוא התחייבויות המוכר ובהמצאת כל המסמכים הדרושים להעברת הזכויות. בהסכמים נכלל סעיף לפיו יתרת התמורה תשולם רק עם מסירת החזקה וקבלת כל האישורים הדרושים (כגון אישור עירייה, אישור מס שבח, שטרי מכר וייפויי כוח). הקונה צריך לוודא שהסעיף מפורט: "התשלום האחרון בסך ___ ש״ח ישולם רק כנגד מסירת החזקה בדירה כשהיא פנויה, וכנגד מסירת אישור מס שבח, אישור עירייה (ארנונה והיטל השבחה), שטרי מכר וייפוי כוח בלתי חוזר לרישום הזכויות". בכך הקונה מוגן – הוא לא משלם את הכל עד שיש בידיו את המסמכים לרישום הדירה על שמו.
- פיקדון בנאמנות אם חסרים אישורים: במקרה שהמועד שנקבע למסירה הגיע ולמוכר חסר אישור כלשהו (נפוץ: עיכוב בקבלת אישור מס שבח או עירייה), מקובל שהקונה ישאיר חלק מהתשלום האחרון כפיקדון בנאמנות עד להשלמת המסמכים. למשל: "אם עד מועד המסירה לא יהיה בידי המוכר אישור מס שבח ו/או עירייה – סך של ____ ש"ח מתוך התשלום האחרון יופקד בנאמנות בידי בא-כוח המוכר וישולם למוכר רק עם המצאת האישורים". זאת כדי להמריץ את המוכר להשלים את המסמכים ולא לעכב את רישום הזכויות. סכום הפיקדון צריך לשקף את סכום המס המשוער או ההוצאה שבסיכון.
- שימוש בפיקדון להשלמת חובות: מומלץ להוסיף שהתשלום המופקד ייחשב כתשלום למוכר, וכן להסמיך את הנאמן לשלם מהפיקדון חובות לצורך קבלת האישורים אם המוכר יתמהמה. למשל, נקבע כי הנאמן רשאי לשלם מהרזרבה מיסים והיטלים אם המוכר לא עשה כן בתוך 30 יום מהדרישה, ואף להעמיד ערבות בנקאית לרשות המסים לצורך אישור. סעיף זה חשוב לקונה כדי שלא יישאר תקוע ללא אישור זמן ממושך – הנאמן ידאג לתשלום ולקידום סגירת העסקה.
- אופן התשלום – שקלי/המחאות: יש לוודא שהתשלומים יהיו באמצעות המחאה בנקאית או העברה בנקאית לחשבון המוכר. המחאה בנקאית (שיק בנקאי) נותנת ודאות מיידית לתשלום. העברה בנקאית תיתכן בתנאי שמוודאים מראש את זמני הביצוע (כדי שלא ליפול בהגדרת איחור). לעולם אין לשלם במזומן או בשיק אישי בעסקאות בסדר גודל כזה.
לוחות זמנים למסירה, החזקה וביצוע התחייבויות
סעיפי הזמן קריטיים לקונה כדי להבטיח כניסה לנכס בזמן, וגם כדי להתגונן אם יש עיכובים:
- מועד מסירה קבוע וזכות להקדמה: יש לציין תאריך מסירה מוגדר שבו המוכר מתחייב למסור את החזקה בדירה. אם הקונה זקוק לגמישות, ניתן להוסיף זכות להקדמת המסירה בהודעה מראש. למשל, באחד ההסכמים נקבע שלקונה זכות להקדים את המסירה במתן הודעה בכתב 3 ימים מראש למוכר. סעיף זה נועד לאפשר לקונה לקבל את הדירה מוקדם יותר אם המוכר מוכן, למשל כדי לתאם מעבר דירה.
- הדירה בעת המסירה: על ההסכם לחייב שהדירה תימסר "נקייה מכל אדם וחפץ", כלומר פנויה מדיירים וחפצים פרטיים של המוכר, במצב AS-IS כפי שהיה בעת החתימה, כשהמערכות תקינות. יש לכלול התחייבות מפורשת שהמוכר לא יגרום לשינויים או נזק בתקופה מהחתימה ועד המסירה, למעט בלאי סביר. למשל: "המוכר מתחייב לשמור על מצבה התקין של הדירה ומערכותיה כפי שהיה במעמד החתימה, למעט בלאי רגיל". אכן באחד ההסכמים המוכר התחייב להימנע מכל שינוי פיזי או הנדסי בדירה ממועד החתימה ועד ההעברה. התחייבות כזו מבטיחה שהקונה יקבל את מה שבדק ולא הפתעה שונה.
- רישום חשבונות ותשלומים שוטפים: מקובל להסדיר שביום המסירה יעבירו הצדדים את חשבונות החשמל, מים, ארנונה וגז על שם הקונה, והקונה יישא מתאריך זה בהוצאות השוטפות. על המוכר לשלם את כל החשבונות עד יום המסירה, כולל חובות עבר אם יש. בהסכמים פעמים רבות נרשם שיערכו קריאת מונים ויחליפו שם בבוא היום. על הקונים להתעקש שכל סעיפי ההוצאות השוטפות והעברת המונים רשומים בבירור כדי למנוע חיכוכים בהמשך.
- מכירה יחד עם מיטלטלין (ציוד בדירה): אם הוסכם שחלק מהציוד בדירה יישאר (למשל מזגנים, ארונות קיר, וכיו"ב), רצוי לרשום רשימה מפורשת של המיטלטלין הנכללים, ולהבהיר שמחירם מגולם בעסקה. לדוגמא: "עם המסירה יישארו בדירה ללא תמורה נוספת המזגנים המותקנים בה". כמו כן, מקובל לציין שהמוכר לא אחראי למצב הפריטים (AS-IS). פירוט זה מונע חילוקי דעות על מה נכלל ומה לא, ומגן על הקונה שיקבל את מה שסוכם.
שיתוף פעולה לרישום הזכויות
מבחינת הקונה, חיוני שההסכם יחייב את המוכר לספק את כל המסמכים והחתימותהדרושות להעברת הזכויות, וכן לשתף פעולה באופן מלא לאחר התשלום הסופי:
- חתימה על מסמכי העברה וייפוי כוח: כבר במעמד החתימה מקובל שהמוכר חותם על כל המסמכים הנחוצים (שטרי מכר, ייפוי כוח בלתי חוזר וכו’) ומפקיד אותם בנאמנות אצל עו"ד המוכר. במקביל, הקונה יחתום על ייפוי כוח לביטול הערת האזהרה במקרה של ביטול ההסכם. הקונה צריך לוודא שסעיפים אלו קיימים ומנוסחים כראוי, כי הם מעניקים ביטחון – אם המוכר יתחמק בהמשך, המסמכים כבר חתומים בנאמנות. חשוב שנוסח ייפוי הכוח יאפשר להשתמש בו רק לאחר תשלום מלא ובהתקיים התנאים (ביטול כדין וכד׳).
- העברת הזכויות בפועל: נהוג לקבוע שעו"ד הקונה יהיה אחראי על הרישום בלשכת המקרקעין, אולם זאת בכפוף לכך שהמוכר מסר את כל האישורים הנדרשים. על הקונה לוודא שסעיף כזה קיים, כך שלא תהיה ציפייה ממנו להשלים רישום ללא אישורים מהמוכר (כגון אישור מסים). לדוגמא: "ב"כ הקונה יטפל ברישום הזכויות על שם הקונה, בכפוף לכך שהמוכר ימציא את כל המסמכים והאישורים הנדרשים ויחתום על כל מסמך נוסף אם יידרש".
- סנקציה על אי-שיתוף פעולה: במקרי קיצון, אם המוכר לא משתף פעולה, הקונה ירצה יכולת לבצע במקומו. לכן בנוסח ייפוי הכוח הבלתי חוזר של המוכר לרישום, יש לוודא שהוא רחב דיו – שמייפה כוח את עו"ד הקונה או המוכר לבצע כל פעולה להעברת הזכויות אם המוכר לא עושה זאת בעצמו. ואכן, בכל ההסכמים שנבדקו המוכר חתם על ייפוי כוח בלתי חוזר להעברה לטובת הקונה.
- הגבלת אחריות עו"ד לבדיקות תכנוניות: בחלק מהטיוטות הופיע סעיף שבו הצדדים מצהירים כי עורכי הדין אינם אחראים ולא בדקו את מצב הנכס תכנונית או פיזית, וכי הומלץ לצדדים לבדוק זאת באמצעות מומחים. כקונים, חשוב להבין את הסעיף הזה: הוא נועד להבהיר שהאחריות לבדיקות התכנוניות היא על הצדדים, ולא ניתן יהיה לבוא בטענות לעו"ד אם למשל התגלה ליקוי בבניין שלא התגלה קודם. על כן, הקונה צריך אכן לבצע את כל הבדיקות בעצמו (או באמצעות שמאי/מהנדס מטעמו) טרם חתימה, כי לאחר מכן יתקשה לטעון "לא ידעתי" נגד עורך דינו.
טיפול במשכנתא של הקונה
רוב רוכשי הדירות משתמשים במשכנתא. ההסכם צריך לכלול מנגנון שמגן על האינטרסים של שני הצדדים בסוגיה זו:
- התחייבות המוכר למסמכי המשכנתא: חשוב לקבוע שהמוכר יחתום בזמן ובשיתוף פעולה על המסמכים שהבנק דורש (כגון התחייבות לרישום משכנתא/הערת אזהרה לטובת הבנק) תוך זמן קצר, למשל תוך 7 ימי עסקים מהפנייה. המוכר יחתום על כתב ההתחייבות למשכנתא בנוסח מקובל בבנקים תוך 7 ימים, ובלבד שכל כספי ההלוואה יועברו ישירות למוכר. זהו סעיף חשוב לקונה – הוא מבטיח שהמוכר לא יעכב או יסכל את קבלת ההלוואה.
- כפיפות התשלום לזכות בנק הקונה: במסמכים מצוין שלעיתים המוכר מסכים לרישום הערת אזהרה לטובת בנק המשכנתא של הקונה ולחתום על ההתחייבות, בתנאי שהכספים יועברו ישירות למוכר מהבנק. הקונה צריך לוודא שהתנאי הזה הגיוני: לרוב הבנק אכן ישלם ישירות למוכר או לנאמן מתוך כספי המשכנתא. מבחינת הקונה – זה מקובל, ואין בעיה שהסעיף יגביל שהמשכנתא תשולם ישירות, שהרי זה אכן מה שקורה.
- הבהרה שמשכנתא אינה תנאי לעסקה: כפי שצוין, ההסכם בדרך כלל יבהיר כי קבלת ההלוואה היא באחריות בלעדית של הקונה והעסקה אינה מותנית בקבלת משכנתא. הקונה צריך להבין את המשמעות: גם אם הבנק יאחר או לא יאשר, הוא לא פטור מתשלום במועד. לכן יש לתכנן מראש ולהשיג אישורים עקרוניים. בחוזים שנסקרו אף הופיעה הצהרת קונה כי הוא כבר פנה לבנק ונמצא שיוכל לקבל הלוואה בסכום הנדרש – דבר המחזק חוזית שהקונה ידע על מה התחייב.
- איסור גרירת משכנתא/שעבוד קודם: לעיתים מוכר יתנה שקונה לא יעשה פעולות כמו גרירת משכנתא מנכס אחר לנכס הנרכש. מבחינת הקונה, זה בדרך כלל מקובל (נדיר שקונה גורר משכנתא מנכס אחר). אם יש תוכנית כזו, יש לתאם במפורש עם המוכר.
- אין חובות נוספות על המוכר בגין המשכנתא: מקובל לציין שהמוכר לא יהיה ערב או אחראי לחובות הקונה לבנק מלבד החתימה על ההתחייבות הרגילה. זה סביר: הקונה לא ידרוש מהמוכר ביטחונות או מעורבות נוספת בהלוואה שלו. הקונה צריך לוודא שסעיף ההתחייבות למשכנתא לא מטיל על המוכר חובות חריגות מלבד התחייבות להשיב כספי הלוואה במקרה של ביטול (סעיף סטנדרטי).
פיצויים מוסכמים, הפרות ואיחורים – מנקודת מבט הקונה
סעיף הפיצויים המוסכמים והסדרת ההפרות הוא אחד החשובים בחוזה. הוא קובע מה קורה אם צד לא מקיים את חלקו. כקונים, יש מספר נקודות שחשוב להבטיח:
- הגדרת "הפרה יסודית": בדרך כלל מונים בחוזה אילו מקרים ייחשבו הפרה יסודית (למשל: אי תשלום אי מסירה בזמן, אי המצאת מסמכים מהותיים). כדאי לוודא שהגדרת ההפרה היסודית אינה רחבה מדי לרעת הקונה. למשל, מוכרים ינסו לקבוע שאפילו איחור קטן בתשלום הוא הפרה יסודית; הקונה מעוניין בסבירות – למשל, איחור משמעותי בלבד ייחשב יסודי.
- פיצוי מוסכם: כמעט בכל ההסכמים מופיע פיצוי מוסכם בשיעור כ-10% ממחיר הדירה לטובת הצד הנפגע. לרוב זה סימטרי – אם הקונה הפר הפרה יסודית והמוכר ביטל, המוכר שומר 10% מהתמורה; ואם המוכר הפר וביטל, הוא ישלם לקונה 10%. הקונה צריך לוודא שסכום זה לא נמוך מדי. 10% מקובל ומאזן – הוא גם בערך גובה המקדמה הראשונה בדרך כלל. (למשל 254,000 ש"ח בעסקה של 2.54 מיליון, 285,000 ש"ח בעסקה של 2.85 מיליון). חשוב גם שייכתב שזה פיצוי מוערך מראש ללא הוכחת נזק, כדי שלצד הנפגע לא יהיה צורך להוכיח נזק בבית משפט.
- שמירת זכויות תביעה: לרוב מוסיפים שהפיצוי המוסכם אינו גורע מזכויות אחרות של הנפגע – כלומר ניתן עדיין לתבוע אכיפה או נזקים מעבר לפיצוי. מנקודת מבט הקונה, זה חשוב: אם המוכר יפר, ייתכן שהקונה ירצה לדרוש אכיפת ההסכם (קבלת הדירה) ולא רק פיצוי כספי. כדאי שסעיף הפיצוי לא ישלול זאת. ואכן בטיוטות שנסקרו צוין שהפיצוי לא בא במקום תרופות אחרות.
- מתן ארכה לתיקון לפני ביטול: ודאו שיש חובה לתת התראה ותקופת תיקון קצרה לפני ביטול עקב הפרה. למשל, תנאי שביטול ייעשה רק אם עברו X ימים מההפרה והצד המפר לא תיקן גם אחרי התראה בכתב מהצד הנפגע. לדוגמא, באחד ההסכמים הוסכם שהצד הנפגע יהיה זכאי לפיצוי רק אם חלפו __ יום מהמועד המקורי לביצוע, והמפר לא תיקן בתוך תקופה זו לאחר התראה מראש. עבור הקונה, סעיף כזה קריטי אם יתקשה בתשלום מסיבה טכנית – זה נותן לו מספר ימים לתקן לפני שמאבדים את הדירה. בחוזה שנבדק ניתן לקונה 21 יום לתקן הפרה אחרי קבלת הודעת ביטול לפני שהביטול נכנס לתוקף – זה די נדיב לקונה. רצוי לפחות 7-14 יום ארכה במקרה של אי תשלום, כדי למשל לסדר עיכוב בנקאי.
- איחורים שאינם נחשבים כהפרה: במו״מ, טובת הקונה להתיר "איחור קל" בלי סנקציה. ואכן חלק מהחוזים כוללים סעיף שאיחור של עד מספר ימים לא ייחשב כהפרה בכלל. למשל: ״איחור של עד 14 ימים בביצוע תשלום או במסירת החזקה לא ייחשב להפרת החוזה" . בהסכם מסוים הסכימו על 14 יום גרייס לכל צד, ובאחר צוין "איחור עד __ ימים" (מספר למו״מ). קונה ירצה מספר גבוה; מוכר – נמוך. בפועל, 7-14 יום זה טווח סביר שנראה בשוק. הקונה כמובן שואף ליותר גמישות, אך צריך לזכור שאם תהיה חריגה יש גם פיצוי יומי , כמפורט להן.
- פיצוי יומי על איחור במסירה: סעיף חשוב לקונה הוא פיצוי מוסכם על כל יום איחור של המוכר במסירת החזקה. הקונה עשוי לשלם שכירות או להינזק מעיכוב, ולכן כמעט תמיד מתמקחים על סכום יומי. לדוגמא, בחוזה אחד נקבע פיצוי של 400 ₪ לכל יום איחור במסירה מעבר לגרייס. חוזה אחר קבע פיצוי יומי (הסכום לא תמיד זהה – ראינו 300-500 ש"ח ליום במקרים שונים, או הצמדה לדמי שכירות מקומיים). הקונה צריך לדרוש שהפיצוי יינתן מהיום הראשון של האיחור (אחרי תקופת הגרייס אם יש). לדוגמא, "איחור במסירה מעבר ל-14 יום – המוכר ישלם לקונה 400 ₪ לכל יום החל מהיום ה-15". ואכן בהסכמים: אחד ציין פיצוי יומי החל מיום הפיגור הראשון אחרי 14 יום חופשיים, ואחר לגמרי מתחיל מיום האיחור הראשון (תלוי ניסוח). מומלץ לקבוע סכום גלובלי ידוע (למשל סכום שקל יומי) ולא אחוז מהמחיר, כדי למנוע חישובים.
- ריבית/פיצוי על איחור בתשלום הקונה: מנגד, על הקונה לצפות שגם הוא יחויב בתוספת כלשהי אם יאחר בתשלומים. לרוב מדובר בריבית פיגורים. בחוזים רבים נקבע כי הקונה ישלם למוכר ריבית בשיעור 1% לחודש על כל יום איחור בתשלום. 1% לחודש משמעו כ-0.033% ליום (כ-12% שנתי), שזה פיצוי על עלות המימון למוכר. יש חוזים שקבעו סכום יומי קבוע במקום ריבית. למשל, באחד ההסכמים: "איחור של מעל __ ימים בתשלום – הקונה ישלם 500 ₪ לכל יום איחור החל מיום השמיני". כלומר ניתן 7 ימים חסד, מהיום ה-8 500 ₪ ליום. סכום כזה יכול להיות כואב לקונה, אך הוא חלף הריבית. הקונה, אם נדרש, יעדיף לשלם ריבית (שיחסית משקפת נזק ממשי) מאשר סכום קבוע גבוה, אך שני המודלים קיימים. כך או כך, כדאי לוודא שסעיף האיחור בתשלום לא קובע שמיד זו הפרה יסודית. עדיף שיופעל פיצוי תחילה, ורק אם עברו למשל 7-14 יום אז המוכר יוכל לבטל. ואכן בהסכמים: אחד ציין שאיחור מעל __ ימים בתשלום יהווה הפרה יסודית המזכה בפיצוי המוסכם. קונה צריך לשאוף שה"__" יהיה מספר דו-ספרתי (לפחות 7-10 ימים).
- איחור של הקונה במסמכי המשכנתא/אישורי המוכר: אם המוכר תלוי בקונה (למשל הקונה צריך לחתום על טופסי מס רכישה או לשלם את מס הרכישה בזמן), לעיתים יהיו סעיפים גם לכך. על הקונה להיות מודע להתחייבויותיו (תשלום מס רכישה במועד, חתימה על שטרות) ולמלא אותן כדי לא להיחשב כמפר. לרוב זה מובן מאליו ולא מציינים זאת פרט לרישום שהקונה יחתום על כל מסמך דרוש. במקרה שיש עיכוב שמקורו בשלטונות (כגון שביתה בבנק או טאבו) – ההסכם צריך לפטור מאחריות: "שביתה או השבתה במשרדי הממשלה/בנק לא תהווה הפרה ומשך העיכוב ידחה את מועדי הביצוע בהתאם". סעיף זה מגן על שני הצדדים – גם הקונה, אם למשל הבנקים בשביתה והוא לא יכול להעביר כסף במועד, לא ייחשב כמפר.
נושאים מיוחדים בעסקאות שונות
מלבד הסעיפים הנפוצים לעיל, יש מצבים מיוחדים שהקונה צריך לשים לב אם הם רלוונטיים לעסקה שלו:
- נכס תפוס על-ידי שוכר: אם הדירה נמכרת עם דייר (שכירות קיימת), יש לפרט זאת. על הקונה להבין אם הוא רוכש עם השוכר עד סוף חוזה השכירות או שהמוכר מתחייב לפנות את השוכר לפני המסירה. לדוגמא, בטיוטה אחת הובהר כי "הנכס מושכר בשכירות בלתי מוגנת עד תאריך ___, והעתק הסכם השכירות מצורף כנספח". כקונה, אם רצונך לגור בנכס, ודא בהסכם שהשוכר יפנה עד מועד המסירה. ייתכן צורך בסעיף מפורש כמו: "המוכר מתחייב לגרום לפינוי השוכר עד תאריך המסירה, והמסירה תיחשב כמבוצעת רק כשהנכס פנוי." במקרה שהקונה מסכים להמשיך את השכירות, יש להסדיר העברת דמי הפיקדון של השוכר וזכויות/חובות מתאריך העברת הבעלות.
- זכויות מקורן בחברה משכנת/חכירה: אם הזכויות אינן בעלות רשומה אלא חכירה או מניות בחברה (מצב נפוץ בדירות ישנות או בקרקעות מינהל), יש להסדיר שהמוכר יעביר גם את הזכויות הנלוות. למשל, במקרה אחד המוכר הצהיר שאם לא תושלם פירוק החברה המשכנת עד הסיום, הוא יעביר לקונה גם את מניותיו בחברה פלונית. סעיף כזה חשוב כדי שהקונה יקבל את כל מה שנדרש כדי להיות בעל הזכויות. כמו כן, עבור נכס בחכירה – יש לבדוק האם נדרש אישור והעברת זכויות ברשות (כגון רמ"י) ולוודא שההסכם מתייחס לכך (מי משיג אישור, מי משלם דמי הסכמה וכו’). הקונה צריך לדעת שברכישת חכירה יתכן תשלום דמי הסכמה או היוון – רצוי לברר מראש ולציין בהסכם מי אחראי על כך (בד"כ המוכר עד מועד החתימה, הקונה לאחריו, בדומה להיטל השבחה).
- שותפים במקרקעין (הסכם שיתוף): אם הנכס הוא חלק מבניין או חלקה במושע (חלק בלתי מסוים), צריך לבדוק אם קיים הסכם שיתוף בין הבעלים ולצרף אותו. בדוגמא שנסקרה, המוכר היה בעל חלק מזכויות במגרש עם בית, והוסבר בהסכם שהוא חתם על הסכם שיתוף עם שאר בעלי החלקה, כולל מפה המצורפת. לקונה זה קריטי – עליו לקבל את זכויות המוכר כולל זכויותיו לפי הסכם השיתוף. רצוי לוודא שהקונה מצהיר שעיין בהסכם השיתוף ומקבל אותו.
- מיסוי והיטלים – היטל השבחה, פיתוח וכיו"ב: נושא המיסוי מוסדר לרוב כך: מס שבח על המוכר, מס רכישה על הקונה, וזה אכן צוין במפורש בהסכמים. נושא היטל ההשבחה דורש תשומת לב: מה נהוג הוא שכל היטל על תכניות שאושרו עד החתימה – חל על המוכר, וכל היטל על תכנית שתאושר אחרי החתימה – על הקונה. ניסוח לדוגמא: ״היטל השבחה לתוכניות בתוקף עד יום החתימה – יחול על המוכר; היטל להשבחה בתוכניות שיאושרו לאחר יום החתימה – על הקונה". סעיף זה חשוב מאוד – בלעדיו, החוק קובע שהחיוב בהיטל הוא בעת מימוש הזכות (מכאן, על המוכר כי הוא מוכר). המוכר יטען שתוכנית שאושרה אחרי כן מעלה שווי לקונה, לכן הקונה ישלם. ההסדר כפי שצוין נותן ודאות וחוסך ויכוח במקרה ביניים. גם היטלי פיתוח ותיעול לעיתים מחולקים דומה: דרישות עד חתימה – על המוכר; חדשות אחרי חתימה – על הקונה. על הקונה לוודא שסיכמו חלוקה צודקת של היטלים, כדי שלא יופתע בחיוב משמעותי מהעבר.
- ערבויות נוספות להגנת הקונה: לרוב בעסקת יד שנייה אין ערבויות בנקאיות כמו ברכישת מקבלן, אך הקונה בכל זאת יכול לדרוש הגנות נוספות במידת הצורך: למשל, אם סכום נכבד משולם לפני המסירה, אפשר לבקש שיימסר בנאמנות או שינתן ערב כלשהו. חלק מהקונים מבקשים צ'ק ביטחון או ערבות אוטונומית על 10% אצל נאמן, להבטיח החזרת כספים אם יתבטל ההסכם. עם זאת, בפועל זה לא שכיח בעסקאות רגילות – ההגנה העיקרית היא הערת אזהרה והפיקדון המעוכב. אם מדובר בעסקה בסיכון גבוה, הקונה יכול להתייעץ עם עורך דינו על מנגנון מתאים (כגון הפקדה בנאמנות של כל הכסף עד רישום או ערבות בנקאית מדורגת, אך זה דורש הסכמת המוכר).
לסיכום, על עורך הדין של הקונה לבצע בדיקת עומק שהסכם המכר כולל את הסעיפים הרלוונטים לעסקה הפרטנית מתוך הרשימה של ההגנות הנ"ל. הקפדה על נושאים אלה תצמצם מאוד את הסיכונים לקונה ותבטיח עסקה חלקה ובטוחה ככל האפשר.
בהצלחה!
הכותב, עו"ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מעורכי הדין המובילים בתחום דיני החוזים, מקרקעין, בעל מומחיות וניסיון נרחב בתחום מיסוי מקרקעין; יועץ ומלווה של עסקאות מקרקעין בסקטור הפרטי והעסקי תוך פתרונות מיסויים יצירתיים, ומייעץ במיסוי מקרקעין גם לעורכי דין בתחום.
Email: doron@doron-aharoni.com
כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא
טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534
תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב
טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125