הסכם מכר דירת קבלן – המדריך המשפטי המלא ברכישת דירה חדשה

במאמר זה אפרט את כל הבדיקות שיש לבצע ובמיוחד את השינויים שחשוב לעשות במו״מ לחתימה על הסכם מכר דירה חדשה מקבלן.

חוזה מכר לרכישת דירת קבלן הנו חוזה המוטה לטובת הקבלן באופן שאינו פרופורציונאלי. רוכשים רבים טועים לחשוב כי לא ניתן לשנות את סעיפי החוזה המועבר להם ע"י עורך הדין המייצג את הקבלן, אך מדובר בהנחה מוטעית. ברוב המוחלט של המקרים נהוג כי עו"ד המייצג את הרוכשים מעביר לעוה"ד הקבלן נספח שינויים ובו בקשה לשינוי עשרות סעיפים בחוזה, כך שיטיבו עם הרוכשים ויגנו עליהם מבחינה משפטית, כלכלית וקניינית. מאותו רגע מתחיל משא ומתן בין עוה"ד הקבלן לעוה"ד הרוכשים במהלכו מועברות טיוטות בין הצדדים, וזאת עד שמגיעים לטיוטה מוסכמת של נספח שינויים אשר יגבר על המפורט בהסכם המכר המקורי.

יצוין, כי קיימים סוגים מעטים של הסכמים לרכישת דירות קבלן בהם לא מאפשר הקבלן לתקן את הסכם המכר המקורי, למשל בהסכמים לרכישת דירה במסגרת מחיר למשתכן והגרלות מדינתיות למיניהן. ההנחה היא כי במקרים כאלה החוזה עבר זה מכבר ביקורת ופיקוח משפטי ע"י גורמים מדינתיים והוא עודן בנוסחו כך שייטיב גם עם הרוכשים, לכל הפחות בנושאים המהותיים בו.

כמו כן, קיימת השפעה ישירה של המצב במשק על נכונותו של הקבלן לביצוע שינויים ע"י עו"ד הרוכשים. בתקופות בהן הביקוש לדירות קבלן אדיר וההיצע נמוך, הקבלן פחות יאפשר ביצועם של תיקונים רבים, ויאשר רק תיקונים מהותיים. לעומת זאת, בתקופות בהן קבלנים מתקשים במכירת דירות חדשות – יהיה קל יותר להגיע להסכמה רחבה עם עו"ד הקבלן באשר לביצוע מספר רב של תיקונים בהסכמי המכר. החל משנת 2023 המצב במשק מאפשר לרוכשי דירות להגיע להסכמה עם קבלנים בדבר תיקונים משפטיים רבים מאוד בהסכמי המכר ואף קבלת הטבות מסחריות ללא תוספת תשלום.

לעניין תיקונים שהם מסחריים באופיים ולא משפטיים (כגון הנחה במחיר, הטבות שונות שיינתנו לקונה בדירה ללא תוספת תשלום, הצמדה למדד החל מתאריך מאוחר יותר וכיו"ב), יש לבצעם כבר במעמד חתימת הקונה על בקשה לרכישה מול הקבלן (עוד בטרם החתימה על הסכם המכר). לאחר מועד זה קשה לשנות תנאים מסחריים שסוכמו זה מכבר במסגרת הבקשה לרכישה, ואילו נספח השינויים כולל בדרך כלל שינויים משפטיים בלבד.

השינויים שיש לבצע בהסכמי מכר לרכישת דירה חדשה מקבלן

1. ההקדמה בהסכמי המכר – בהקדמה להסכמי המכר (המתחילה במילים "הואיל ו…") מתואר המצב המשפטי של המוכר (הקבלן) בנכס. במקרים רבים מצהיר הקבלן כי הוא אינו בעל זכות הבעלות בנכס, אלא זכאי הוא למכור את הנכס במסגרת עסקת קומבינציה עם בעלי הנכס איתם הוא התקשר במסגרת הסכם נפרד (שאינו מועבר לעיון הקונה). חשוב לסעיף זה כך שיצהיר המוכר הצהרה, שתהווה הפרה יסודית של ההסכם, כי זכאי הוא למכור את הנכס לקונה בהתאם להסכם הקומבינציה וכי לא קיימת מניעה משפטית ו/או אחרת למכירת הנכס לקונה ולביצוע כל התחייבויות המוכר בהסכם זה. בנוסף, כדאי לדרוש לראות את טבלת ההקצאות הלקוחה מהסכם הקומבינציה על מנת לוודא כי הדירה הנמכרת אכן שייכת למוכר (הקבלן).

במידה ואין מדובר בעסקת קומבינציה, יש לוודא מי בעל הקרקע (וכן אם קיימים שעבודים, עיקולים או הערות במקרקעין).

כמו כן, רצוי להוסיף סעיף סל לפיו הסכם המכר על כל סעיפיו ונספחיו, כפוף להוראות חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973, לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-1974, ולצו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד-1974. חוקים אלה נועדו להגן על רוכשי דירות, ולכן רצוי להכפיף את החוזה כולו לסעיפי החוק, גם אלה שאינם קוגנטיים.

2. סעיף ההגדרות – בהגדרת הדירה הנמכרת ותיאורה יש להוסיף גם את ההצמדות לדירה כחלק מההגדרה "דירה", כך שבכל פעם שיצוין בהסכם המכר דבר מה לעניין הדירה – יחול הוא גם על הצמדותיה (חניה, מחסן וכיו"ב). במקרים רבים מתחייב המוכר למסור את הדירה במועד אך את החניה והמחסן במועד מאוחר יותר, או שקיימת התחייבות בהסכם כי שטח הדירה וכיווניה לא ישונו גם לאחר בקשה לתיקון היתר. במקום לבקש תיקון לכל סעיף וסעיף כי גם שטר ההצמדות ומיקומן לא ייפגע וכי הם יימסרו במועד – אפשר לתקן בסעיף ההגדרות את הגדרתה של הדירה כך שתכלול כבר את ההצמדות.

בהגדרת הקבלן המבצע – יש להוסיף כי הקבלן יהא קבלן רשום אצל רשם הקבלנים ובעל המומחיות והניסיון הנדרשים לבניית הפרויקט.

3. הבטוחה הניתנת לרוכש – בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-1974, על קבלן המוכר דירה לרוכש להעניק לו (עבור תשלום מעל ל- 7% מגובה העסקה) אחת מחמש חלופות המנויות בסעיף 2 לחוק לצורך הבטחת הכספים. על עורך הדין המייצג את הקונה לוודא כי הבטוחה הניתנת לרוכש היא ערבות בנקאית (או פוליסת ביטוח) וכי המוכר יהיה מוגבל להחליף את הבטוחה עד לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה עם מסירת הדירה. עם מסירת החזקה בדירה ימסור הרוכש את הערבויות הבנקאיות שקיבל לעו"ד נאמן חיצוני לחברה, אליו תפנה אותו החברה, והנאמן יחזיק בהן עד לרישום הערת אזהרה לטובת הרוכש בלשכת רישום המקרקעין. על הערבויות להישאר בתוקפן עד לרישום הערת האזהרה.

המוכר רשאי על פי חוק להעניק לרוכש בטוחה אחרת: רישום הערת אזהרה לטובתו, ובכך לצאת ידי חובה. אך הערת אזהרה היא בטוחה חלשה מדי במקרה של רכישת דירת קבלן שאינה בנויה עדיין, והרוכש ששילם סכום רב של כסף עלול למצוא עצמו מול שוקת שבורה במקרה של קריסה כלכלית של הקבלן. על כן חשוב לעמוד על כך כי הבטוחה שיקבל הרוכש תהא ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, כך שהכספים ששילם הרוכש לחשבון הפרויקט יוחזרו אליו במקרה של הפרה ההסכם ע"י הקבלן וקריסתו.

4. מסירת החזקה בדירה – בסעיף הדן במסירת החזקה בדירה יש להוסיף כי הדירה תימסר כשהיא ראויה למגורים, לאחר קבלת טופס 4, כשלפחות מעלית אחת בבניין פועלת וכשהיא בנויה ומושלמת בהתאם למפרט הטכני ולתוכניות המצורפות לחוזה. כמו כן, על הודעת המסירה להינתן לרוכש בכתב לפחות 14 ימים לפני מועד מסירת החזקה בנכס, וכי התשלום האחרון ישולם במועד מסירת החזקה הפיזית בנכס, בין אם תוקדם ובין אם תתאחר.

בסעיף הדן בחיוביו של המוכר (הקבלן) למכור את הדירה לקונה ולמסור אותה במועד מסירת החזקה הקבע בהסכם, יש להוסיף כי המוכר מתחייב לרשום את זכות הבעלות הבלעדית בנכס על שמו של הרוכש בלשכת רישום המקרקעין, כשהנכס והזכויות בו נקיים מכל חוב, צו, שיעבוד, עיקול, משכון, משכנתא וזכות צד ג'.

5. הצהרות הקונה בהסכם – בהסכם הקבלן קיים סעיף המאגד את הצהרות הקונה לפיהן הקונה בדק את מצבו הפיזי, התכנוני, הרישומי והמשפטי של הנכס וכי מוותר הוא מראש על כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה בעניין זה כלפי המוכר. על עוה"ד המייצג את הרוכש לתקן סעיף זה כך שכל הסעיף יהא כפוף לנכונות הצהרות המוכר בהסכם המכר. כך שאם תהיה בעיה רישומית ו/או אחרת עם זכויות המוכר בדירה – רשאי יהיה הרוכש לתבוע את הקבלן, והוא לא יהיה מנוע מלעשות כן.
6. סטיות ושינויים מותרים בבנייה – הסכמים רבים נחתמים עוד בטרם ניתן היתר בנייה לפרויקט. לכן בהסכמי מכר מופיעים סעיפים לפיהם לא יוכל הרוכש לבוא בטענה ו/או דרישה ו/או תביעה כלפי הקבלן בטענה כי היתר הבנייה והבנוי בפועל שונה מהתשריט עליו חתם הרוכש בעת החתימה על הסכם המכר והמצורף להסכם כנספח. לכן חשוב לתקן סעיפים אלה כך שהסטיות והשינויים היחידים שמותרים (בין התשריט המצורף לחוזה לבין ההיתר הסופי והבנוי בפועל) הנם אלה המותרים על פי הוראות צו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד-1974 ואלה בלבד, (כלומר סטייה של עד 2% בשטח וסטייה של עד 5% במידות).
7. תשלומי אחזקה החלים על הקונה – במקרים רבים הדירה הנמכרת לרוכש בפרויקט תימסר לו עוד בטרם נמכרו כל הדירות בפרויקט. בהסכמי מכר רבים מצוין כי כל התשלומים השוטפים של הרכוש המשותף לרבות תשלומי האחזקה, החשמל והמים יתחלקו באופן שווה בין בעלי הדירות שנמכרו בפרויקט. בדרך כלל סעיף זה מנוסח בצורה מעורפלת כל שהרוכש לא ישים לב שמדובר בנושא משמעותי, אך לא כך היא. משמעות הדבר היא כי הרוכש ישלם למעשה חשבונות שוטפים של דירות שטרם נמכרו בפרויקט, לרבות חיובי החשמל והמים עבורן כחלק מהרכוש המשותף. יש לתקן סעיף זה כך שהקבלן הוא זה שישלם את מלוא החיובים עבור הדירות שטרם נמכרו בפרויקט.

כמו כן, ישנם בניינים בהם קיימים מתקני חניה אוטומטיים לצד חניות רגילות. במידה והרוכש קנה חניה רגילה שאינה במתקן אוטומטי, יש לתקן את הסכם המכר כך שכל החיובים בגין מתקני החניה האוטומטיים לא יחולו עליו כחלק מחיובי הרכוש המשותף, לרבות הביטוח, תשלומי האחזקה השוטפת וכו', וכי הדבר יצוין גם בתקנון הבית המשותף.

8. אנטנות סלולאריות – יש להוסיף סעיף בהסכם המכר לפיו המוכר מתחייב שלא להציב ושלא לאפשר להציב אנטנות סלולאריות בבניין ו/או בפרויקט ו/או במקרקעין.
9. הלוואת משכנתא הנלקחת ע"י הקונה – בהסכמי מכר קבלן קיים סעיף הדן בהלוואת המשכנתא הנלקחת ע"י הקונה. לעיתים מגביל החוזה את הקונה באחוז ההון העצמי הנדרש ממנו לשלם בטרם יממן את יתר התשלומים בהלוואת משכנתא. יש לוודא שאכן לרוכש יש את ההון העצמי המצוין בסעיף הרלוונטי, ואם לא – יש לתקן את הסעיף לשיעורו הנכון.

כמו כן, יש לתקן את הסעיף כך שהקבלן יחתום על מלוא המסמכים הנדרשים מהבנק למשכנתאות, ובמקרה הצורך יענה על שאילתות מהבנק (דרוש במקרה של תמ"א 38 או פינוי בינוי), ואם הקבלן מעוניין בעשיית תיקונים על גבי מסמכי המשכנתא – לציין כי יהיה מדובר רק על תיקונים המקובלים בבנקים למשכנתאות.

בסעיף זה בהסכמי קבלן בדרך כלל מצוין כי אין באי קבלת המשכנתא כדי לגרוע מהתחייבויות הקונה לתשלום מלוא הסכום במועדו. יש לתקן סעיף זה כך שיחול, ובלבד שהאיחור בתשלום לא קרה כתוצאה מאי חתימתו של הקבלן על מלוא מסמכי המשכנתא במועדם.

יש לשים לב לעניין נושא זה מהי הבטוחה הניתנת לרוכש. קיימים בנקאים המערימים קשיים בנתינת הלוואת משכנתא לרוכשי דירות קבלן, כאשר הבטוחה הניתנת היא הערת אזהרה (להבדיל מערבות בנקאית או פוליסת ביטוח). במקרים מסוימים בנקים אף מסרבים סירוב מוחלט ליתן לרוכש את הלוואת המשכנתא כאשר הבטוחה הניתנת היא הערת אזהרה. לכן חשוב עוד בטרם החתימה על ההסכם להיות בקשר עם המחלקה המשפטית בבנק ולוודא מהי דרישתם.

בנוסף, כדאי להגביל את הקבלן בזמן, כך שישיב את מסמכי הבנק החתומים תוך 5 ימי עסקים לרוכש, וזאת על מנת שהרוכש לא יאחר בתשלומי התמורה. חשוב שכל התחייבויות הקבלן בסעיף המשכנתא יהיו התחייבויות יסודיות בהסכם המכר באופן שהפרתן תהווה הפרה יסודית של ההסכם.

10. חיובי הקונה בהיטלי השבחה ופיתוח – ככלל, על הקבלן לשאת בכל היטלי ההשבחה והפיתוח הקשורים לפרויקט. אף על פי כן, בהסכמים רבים קבלנים מציינים כי היטלי ההשבחה והפיתוח הקיימים עד למועד החתימה על הסכם המכר יחולו על הקבלן, וההיטלים שיוטלו לאחר מועד החתימה יחולו על הרוכש. חשוב מאוד לתקן סעיף זה, כך שכל היטלי ההשבחה, הפיתוח, הביוב והתיעול הקשורים בפרויקט, בבקשות להיתר שהגיש הקבלן במסגרת הפרויקט, בבקשות להקלות שהגיש הקבלן וכיוצ"ב – יחולו באופן בלעדי על הקבלן. כל דרישה לתשלום קשורה לבקשות ו/או הקלות ו/או תוספות שביקש המוכר ו/או התחייבויות שלא ביצע המוכר כלפי הרשויות ו/או מי מטעמן – יחולו על הקבלן. כמו כן יש להוסיף כי המוכר יישא בכל הוצאות היטלי ההשבחה בגין כל תכנית שהופקדה ו/או תופקד למתן תוקף, וכן היטלי הפיתוח בגין חיבור הבית לרשתות החשמל, המים, הביוב, הגז, כביש ומדרכה, וכן להוסיף הצהרה של הקבלן לפיה שילם ו/או ישלם את כל דמי הפיתוח הדרושים לפיתוח הסביבתי, שמחוץ למגרש הבית, לרבות דרישה לחיוב, קיימת או עתידית.
11. שינויים ותוספות המוזמנים ע"י הרוכש – בהסכמי מכר קבלן רבים בסעיף הדן בהזמנת שינויים ע"י הרוכש מצוין כי הקבלן רשאי לסרב לבקשת הזמנת השינויים מכל סיבה שהיא. יש לתקן סעיף זה כך שסירוב לבצע תוספות ושינויים ייעשה מטעמים סבירים בלבד. כמו כן, יש להוסיף כי הזזת קירות ומחיצות פנים שאינן קונסטרוקטיביות וכן העתקת נקודות אינסטלציה ו/או מים ו/או חשמל ו/או תקשורת ו/או גז ייעשו ללא עלות.
12. ביטול החוזה במקרה של הפרתו ע"י הקונה – כל הסעיפים הדנים בהפרת ההסכם ע"י הקונה הנם דרקוניים ומוטים באופן חד צדדי לטובת הקבלן, ואלה הסעיפים שהכי חשוב להתעקש בהם על תיקונים.

• הגדרת הפרה יסודית בהסכם – הפרה יסודית הנה הפרה המזכה את הקבלן בקבלת פיצוי מוסכם (בדרך כלל בגובה 10% מהעסקה) ללא הוכחת נזק. הסכמי קבלן רבים מגדירים כמעט את כל תחומי ההתחייבות של הקונה בהסכם המכר כיסודיים. לכן חשוב לצמצם את היקף ההגדרה, כך שרק איחור בתשלום מתשלומי התמורה העולה על 14 ימים ייחשב הפרה יסודית של ההסכם, ולא שום התחייבות אחרת של הקונה בהסכם. כמו כן להוסיף, שעל מנת שהקבלן יהא זכאי לפיצוי המוסכם עליו לבחור לבטל את ההסכם, וזאת לאחר מתן התראה בת 14 ימים נוספים לרוכש במהלכה יוכל הוא לתקן את ההפרה.
• גובה הפיצוי המוסכם – קבלנים רבים קובעים בהסכם כי גובה הפיצוי המוסכם יעמוד על 15% מסך העסקה. יש לתקן את הסעיף ששיעור הפיצוי יעמוד על סך של 10% מסך העסקה.
• השבת הכספים במקרה של ביטול ההסכם – בהסכמי מכר קבלן רבים נקבע כי במקרה של ביטול ההסכם בעקבות הפרתו ע"י הקונה, הכספים ששילם יושבו לו רק לאחר מכירת הדירה לצד שלישי וקבלת הכספים מהצד השלישי. יש לתקן את ההסכם כך שעל הקבלן יהיה להשיב לרוכש את מלוא הכספים ששילם (לרבות לעוה"ד מטעם הקבלן בעת החתימה על ההסכם) תוך 60 ימים לכל היותר (ניתן לנסות לתקן ל- 30 ימים), ובתוספת הצמדה למדד.

13. הגבלת דמי הטיפול המשולמים לחברה המשכנת – בהסכמי מכר מסוג זה, מגביל הקבלן את הרוכש במקרה בו ירצה הרוכש למכור הלאה את דירתו לצד שלישי, וזאת עד למועד בו יסתיים רישום זכויותיו של הרוכש לאחר רישום הבית המשותף. כחלק מההגבלות החלות בפרק זמן זה, הסכמים רבים קובעים כי על הרוכש לשלם דמי טיפול לחברה המשכנת (הקבלן) עבור העברת הזכויות לצד שלישי, לעיתים נקבע כי דמי הטיפול שיחויב הרוכש לשלם לחברה יהיו בשיעור של 1.5% מסך העסקה. מדובר בעשרות אלפי שקלים. חשוב מאוד לתקן סעיף זה ולהכפיף אותו לקבוע בצו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מרבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), התש"ס – 1999, המגביל את דמי הטיפול במקרה כזה לכמה מאות שקלים.
14. הקדמת תשלומים ע"י הרוכש – במקרים רבים אין אינטרס לקבלן לאפשר לרוכש להקדים תשלומים, וזאת על מנת שיוכל ליהנות מקבלת תשלום נוסף בגין ההצמדה למדד. חשוב לתקן סעיף זה כך שיתאפשר לרוכש להקדים תשלומים, גם כדי שיוכל לחסוך את ההצמדה למדד אם ירצה בכך, וגם כתוצאה מדרישות הבנק למשכנתאות ממנו לקח הקונה את הלוואה המשכנתא. יש לתקן את הסעיף כך שהקונה יהא רשאי להקדים תשלומים ו/או חלק מהם בהודעה בכתב או בדוא"ל לחברה או לבא כוחה לפחות 48 שעות לפני כן, ובתנאי שסכום התשלום שיבוקש להקדימו לא יפחת מסך של 100,000 ₪.
15. עמלות בגין ערבות חוק מכר, החלפת בטוחות ומכתבי החרגה – קבלנים רבים משיתים על הרוכש את החבות בתשלום עמלות לבנק המלווה, כגון עמלה בגין הערבות הבנקאית הניתנת לרוכש, עמלה בגין החלפת בטוחה (באחת מחמש הבטוחות המנויות בחוק) וכן עמלה בגין מכתבי החרגה הניתנים לרוכש, לפיהם המשכנתא הרשומה על המקרקעין לטובת הבנק המלווה לא תחול על הדירה של הרוכש ועל זכויותיו בה. חשוב לשים לב אם אכן השית הקבלן חיוב זה על הרוכש, ולשנות זאת כך שכל העמלות בגין פעולות אלה יחולו באופן בלעדי על הקבלן.
16. הצמדה למדד תשומות הבנייה – התיקון המשמעותי האחרון שנעשה בחוק המכר (דירות) ביום ה-7.7.2022 קבע כי לא כל מחיר התמורה החוזי יוצמד למדד. 20 האחוזים הראשונים שישולמו לא יוצמדו כלל למדד, בעוד שיתר 80 האחוזים – תוצמד רק מחציתם למדד תשומות הבנייה. הסכמי מכר רבים לא מעודכנים ולכן חשוב לתקנםם כך שייטיבו עם הרוכש.
17. פיצוי על איחור בגין מסירת החזקה – תיקון 9 לחוק המכר (דירות) שינה את המנגנון הקבוע לקבלת פיצויים מהקבלן במקרה בו איחר הקבלן במועד מסירת החזקה החוזי. עד אותו תיקון, יכול היה הקבלן לאחר 60 ימים במסירת החזקה ללא חובת פיצוי לרוכש. לאחר התיקון נקבע כי הקבלן יכול לאחר חודש בלבד ללא חובת פיצוי לרוכש (יש לציין כי הקבלן יכול להימנע מחובת תשלום פיצוי גם עבור מקרים של איחור הנובע מכוח לעליון, מהזמנת שינויים ותוספות ע"י הרוכש או מאיחור הנובע מהרוכש עצמו).

כמו כן, נקבע שיעור פיצוי שונה בגין האיחור, וזאת בהתאם לסעיף 5א לחוק:

 (1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה – בעבור התקופה שתחילתה בתום חודש מהמועד החוזי וסיומה בתום ארבעה חודשים מהמועד החוזי

 (2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה חמישה חודשים לאחר המועד החוזי וסיומה בתום עשרה חודשים מהמועד החוזי

 (3) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור תקופה שתחילתה 11 חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

יש לוודא כי ההסכם מעודכן על פי התיקון לחוק ובמקרה שלא – לשנותו בהתאם.

18. אחריות הקבלן לתיקוני בדק – הסכמי הקבלן לרוב משופעים בסעיפים שונים המסירים אחריות מהקבלן בגין מצבים שונים בתקופת הבדק והאחריות. במקום לשנות כל סעיף וסעיף, כדאי בסוף הפרק הדן באחריות הקבלן לתיקונים להוסיף סעיף סל לפיו אין לגרוע מאחריות הקבלן בהתאם להוראות חוק המכר (דירות).
19. חיבור הדירה למערכות המים, החשמל והגז – יש לוודא כי המוכר הוא זה שיישא בכל התשלומים לעניין חיבור הבניין לרשתות המים, החשמל והגז. עם זאת, מקובל שהקונה יישא בתשלומים בגין חיבור הדירה עצמה לרשתות אלה, לרבות חתימה על חוזים עם חברת החשמל המים והגז ובמידת הצורך תשלום הפיקדון.
20. אנטנה סלולארית וחדר טרנספורמציה – יש להוסיף סעיף בהסכם לפיו המוכר מתחייב שלא להתקין ושלא לאפשר התקנתה של אנטנה סלולארית בבניין ו/או במקרקעין ו/או בפרויקט. כמו כן, בבניינים רבים נבנה חדר טרנספורמציה (חדר שנאים) בקומת הקרקע של הבניין באזור הלובי, והוא עלול לפלוט קרינה רבה. אם הדירה הנמכרת מצויה בקומת הקרקע או בקומה הראשונה בבניין יש להוסיף סעיף לפיו הדירה לא תמוקם בסמוך ו/או מעל חדר טרנספורמציה.
21. מסמכים שיש לדרוש מהמוכר עוד בטרם שלב תיקון החוזה – על מנת לוודא שמדובר בעסקה לגיטימית וכי המוכר זכאי למכור את הדירה המוצעת לקונה יש לבקש מהמוכר כמה מסמכים: נסח טאבו (על מנת לראות מי הבעלים של המקרקעין וכן אם רשומים עיקולים, שעבודים או הערות על המקרקעין), טופס 50, תעודת קבלן מורשה, טבלת הקצאות (אם מדובר בדירה שנמכרת כחלק מעסקת קומבינציה), מפרט טכני העשוי בהתאם לצו מכר דירות (טופס של מפרט), תוכניות המכר, נוסח מכתב החרגה מהבנק המלווה, היתר בנייה (אם ניתן זה מכבר) ויתר המסמכים שמצורפים להסכם כנספח.

לסיכום, כדי לייצר עסקה בטוחה ברכישת דירת קבלן (״דירה על הנייר״), על עוה"ד המייצג את הרוכשים ומנהל את המו״מ להעביר לעוה״ד המייצג את הקבלן נספח שינויים ובו בקשה לשינוי עשרות סעיפים בחוזה, כדי להגן על הרוכשים מבחינה משפטית, כלכלית וקניינית.