הסכם ממון בין בני זוג כאמצעי לחסכון במס שבח ומס רכישה

הסכם ממון הנו חוזה בין בני זוג אשר נועד להסדיר את היחסים הכלכליים ביניהם, הן במהלך חייהם המשותפים והן לאחר מכן.

על אף הרגישות הקיימת סביב נושא זה, חשוב מאוד להסדיר מראש את חלוקת הזכויות הכספית והקניינית בין בני זוג, וזאת על מנת למנוע מחלוקות בהמשך.

עריכת הסכם ממון חשובה במיוחד במקרה ששווי הנכסים ו/או הכספים שהביאו עמם כל אחד מבני הזוג לחיים המשותפים אינו שווה ביניהם.

בהסכם ממון אותו עורכים בני הזוג נקבעים כללי חלוקה הן באשר לכספים ולנכסים קיימים (לרבות כאלה שנצברו לפני החיים המשותפים) והן באשר לכספים ולנכסים אשר ייצברו בעתיד, לרבות בדרך של קבלת ירושה ומתנה. בהסכם קובעים בני הזוג אילו מהנכסים/הכספים שייכים לשני בני הזוג, אף אם נצברו לפני החיים המשותפים, ואילו שייכים רק לאחד מבני הזוג.

יש לשים דגש בעת עריכת הסכם הממון לא רק על שיוך זכויות הבעלות של הנכסים למי מבני הזוג, אלא אף לקביעת זכות השימוש בנכסים ולשלילתם מבן הזוג השני.

הסכם ממון – חיסכון במס רכישה או מס שבח בעסקת מקרקעין

מעבר לחלוקה ברורה של נכסי בני הזוג, להסכם הממון אף קיימות השלכות מיסוייות ובאמצעותו יכולים הצדדים ליהנות מהפחתה במיסוי מקרקעין ברכישת נכס או במכירתו (כגון מס רכישה ומס שבח) ולעיתים אף לפטור מלא ממס:

על פי עיקרון התא המשפחתי בחוק מיסוי מקרקעין, יראו במוכר/רוכש ובבני משפחתו, הכוללים את בן/בת הזוג, ידוע/ה בציבור וילדיו שאינם נשואים עד גיל 18 ,כמוכר/רוכש אחד. דהיינו, אם בבעלות אחד מבני המשפחה הללו דירת מגורים, יראו את כל התא המשפחתי כאילו הוא בעלים של אותה דירה, גם אם אינו רשום בלשכת רישום המקרקעין/ברשות הרלוונטית כבעלים בדירה.

חיסכון במס רכישה על ידי הסכם ממון בין בני זוג

אם בבעלות אחד מבני הזוג דירה מלפני הנישואין, ולאחר מכן רוכשים שני בני הזוג יחד דירה משותפת, עליהם לשלם מס רכישה מלא בגובה 8% ממחיר הרכישה של הדירה המשותפת.

באמצעות עריכת הסכם ממון ניתן להפחית כמחצית ממס הרכישה. אם ייקבע בהסכם הממון כי הדירה מלפני הנישואין שייכת אך ורק לאחר מבני הזוג, ואכן קיימת הפרדה רכושית מלאה לגביה (אם הדירה הושכרה יש להפקיד את דמי השכירות המתקבלים מהשכרתה בחשבון בנק השייך רק לבן הזוג שהנו הבעלים של אותה דירה, יש לוודא כי כל ההוצאות בגינה יוצאו רק על ידי אותו בן הזוג,  וכי על בן הזוג שהדירה אינה שייכת לו לא להשתתף במימון הדירה ובתשלומי המשכנתא). בדרך זו, הדירה החדשה הנרכשת על ידי בני הזוג המשותף נחשבת "דירה יחידה" כהגדרתה בחוק לגבי בן/בת הזוג השני, והיא תהנה ממדרגות מס רכישה מופחתות ברכישתה, ולעיתים אף מפטור מלא ממס רכישה (תלוי בשווי הדירה).

לצורך הדוגמא, ההבדל בין רכישת דירה יחידה לתושב ישראל או דירה נוספת בשנת 2024 בשווי של 2,500,000 ₪:

סה"כ מס רכישה לדירה יחידה בשווי 2,500,000 ₪ עד ה-15 בינואר 2025:  20,538 ₪

סה"כ מס רכישה לדירה נוספת בשווי 2,500,000 ₪ עד ה-15 בינואר 2025: 200,000 ₪

לצורך כך על עורך הדין המתמחה במיסוי מקרקעין המייצג את בני הזוג ברכישת הדירה לעשות שימוש בהוראת הביצוע החלה בנושא זה, בעת הגשת הדיווח למשרד מיסוי המקרקעין על העסקה.

חיסכון במס שבח על ידי הסכם ממון בין בני זוג

אם בבעלות אחד מבני הזוג דירה מלפני הנישואין, ולאחר מכן רכשו יחד בני הזוג דירה משותפת נוספת, וכעת ברצונם למכור את הדירה המשותפת, על פי החוק יהיה עליהם לשלם מס שבח בגין המכירה.

באמצעות עריכת הסכם ממון ניתן להפחית מחצית ממס השבח. אם ייקבע בהסכם הממון כי הדירה מלפני הנישואין שייכת אך ורק לאחר מבני הזוג, ואכן קיימת הפרדה רכושית מלאה לגביה (ראה לעיל פירוט), בדרך זו, הדירה המשותפת הנמכרת תיחשב "דירה יחידה" עבור בן/בת הזוג השני, ועבורו יינתן פטור מלא ממס שבח בגין מכירת הדירה.

חלוקת רכוש לאחר המוות – הסכם ממון

יודגש, כי לצורך חלוקת רכוש לאחר המוות וסיום החיים המשותפים כתוצאה מפטירה של אחד מבני הזוג, יגברו צוואתו של המנוח ו/או חוק הירושה, אם לא הניח צוואה. הסכם הממון מספק הגנה על הרכוש ועל נכסי בני הזוג אם סיום מערכת היחסים התרחשה בחיים. יודגש כי לצורך חלוקת הממון לאחר המוות יש לערוך צוואה.

מתן תוקף להסכם ממון

כאשר בני הזוג עורכים הסכם ממון לפני נישואין, ניתן לאשר את ההסכם אצל נוטריון או בפני בית המשפט לענייני משפחה. אולם, כאשר הסכם הממון נחתם לאחר הנישואין, האישור להסכם יינתן על ידי בית המשפט בלבד.

הערות כלליות

• יצוין כי בעבר הייתה קיימת מדיניות (בלתי רשמית) של משרדי מיסוי המקרקעין, לפיה אם בני זוג רוכשים דירה בתקופת הנישואין, היא תיחשב של שניהם לפי עיקרון התא המשפחתי לצורך מס רכישה ומס שבח, וזאת אף אם הסכם הממון קובע אחרת ואף אם תהא קיימת הפרדה רכושית מלאה בפועל. מדיניות זו השתנתה לאחרונה בהתאם לפסיקה, כפי שאפרט בהמשך.
• כמו כן, רשות המיסים תבחן, לצורך מתן פטור במס שבח או במס רכישה, מתי נערך הסכם הממון – האם נחתם סמוך למכירה/לרכישה ובמועד רחוק מאוד ממועד נישואי בני הזוג, או שנחתם סמוך למועד נישואיהם. ככל שערכו בני הזוג את הסכם הממון במועד מרוחק למועד רכישתם/מכירתם את הנכס, כך נטיית רשות המיסים תהא לראות בהסכם הממון כהסכם אמיתי ולא מלאכותי אך לצורך קבלת הפטור.

רכישת דירה על שם אחד מבני הזוג במהלך תקופת הנישואין

בהתאם לפרשנות המצומצמת בחוק מיסוי מקרקעין – קיימת חזקה שלפיה יראו מוכר או רוכש של דירת מגורים ובן זוגו (למעט בן זוג הגר בדרך קבע בנפרד) ואת ילדיהם הקטינים כמוכר/רוכש אחד לעניין מניין הפטורים ממס שבח ולעניין חישוב מס רכישה כדירה יחידה.

כלומר, לצורך מס שבח ומס רכישה יראו מוכר או רוכש ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וכן את ילדיהם הקטינים – כמוכר או רוכש אחד (להלן: "חזקת התא המשפחתי").

בית המשפט העליון קבע בהלכת שלמי כי ניתן לסתור את החזקה הזו בשני תנאים מצטברים – 

1. קיומו של הסכם ממון הקובע הפרדה רכושית. 
2. הוכחת הפרדה רכושית אמיתית בין בני הזוג.

לצורך קביעת ההפרדה הרכושית האמיתית ביניהם יש לבחון האם מבני הזוג מתגוררים יחד בנכס, איך מומנה הרכישה של הנכס, לטובת מי מועברים דמי השכירות בנכס וכיוצ״ב.  

מתוך קריטריונים אלו, אחד הבעייתיים יותר ליישום היה הקריטריון העוסק במגורים משותפים של בני הזוג בנכס לגבי נטען כי הוא רכושו הנפרד של אחד מבני הזוג.

בפסיקה מאוחרת להלכת שלמי בית המשפט לא הגיע לאחידות בהכרעות במקרה של מגורים משותפים בדירה על ידי שני בני הזוג.  

אך לאחרונה, בפסק הדין משנת 2019 של ועדת הערר בבית המשפט לעניינים מנהליים בלוד, בעניין רוזנבוים (ע”א 1886/19) דנו בנושא התא המשפחתי לעניין מס רכישה, ופה נקבעה החלטה המיטיבה עם בני הזוג. 

ועדת הערר קבלה את טענות הצדדים על כך שהתקיימה הפרדה רכושית לגבי דירה של בן זוג שנרכשה במהלך הנישואים, כדירה חלופית לדירה שהיתה בבעלותו של בן הזוג טרם הנישואין, בה גם התגוררו בני הזוג וילדיהם. במקרה זה לבני הזוג היה הסכם ממון עליו חתמו לפני שהתחתנו. הנסיבות הצביעו על כך שההפרדה הרכושתית שנקבעה בהסכם הממון היתה אמיתית, וכי אין באי התקיימות אחד הקריטריונים להוכחת הפרדה רכושית כדי למנוע סתירה החזקה הזו.

הכותב, עו"ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מייצג רוכשים / מוכרים בעסקאות מקרקעין, וכן בני זוג בעריכת הסכם ממון, בין היתר לצורך חסכון במס שבח ומס רכישה כמפורט במאמר.

ליצירת קשר:

Email: doron@doron-aharoni.com

כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא

טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534 

תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב

טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125