הסכם ממון לפני החתונה? מתי לא חייבים – מדריך לבני זוג עם נכס מלפני הנישואין

אתם בני זוג, הולכים להתחתן, ולאחד מכם יש נכס מלפני הנישואין? אולי ההורים קנו אותו על שמכם? שוקלים אם חייבים לרוץ להסכם ממון?

אני עו"ד דורון אהרוני, עוסק במיסוי מקרקעין ובעסקאות נדל"ן משנת 2003. בסרטון שהעליתי דיברתי על נקודה אחת שזוגות רבים מפספסים: הסכם ממון הוא כלי מצוין להפרדת נכסים, אבל לא תמיד הוא הכרחי. לפעמים הפתרון הפשוט, והזול יותר, הוא מכירה של הנכס בזמן. במאמר הזה אפרט מתי זה המצב, ומתי עדיף בכל זאת לחתום.

מה הבעיה של נכס שמגיע לפני הנישואין?

בני זוג שנישאו רוצים בדרך כלל להשיג שני דברים: לא לפגוע במיסוי בנכס הבא שיקנו, ולא לערבב את הנכסים ביניהם. הבעיה היא שבמיסוי מקרקעין בני זוג נחשבים, ככלל, כמוכר אחד או כרוכש אחד. כלומר, נכס שרשום על שם אחד מכם נחשב כמעט תמיד גם כנכס של התא המשפחתי כולו.

בפועל, המשמעות היא שכשתקנו דירה בהמשך, ייתכן שתחויבו במס רכישה גבוה כמי שכבר יש להם דירה, וכשתמכרו, הזכאות לפטורים ממס שבח עלולה להיבחן אחרת. לכן שואלים אותי המון: מה עושים עם הנכס שהובא לפני הנישואין?

הסכם ממון: אחד הפתרונות להפרדת הזכויות

הסכם ממון הוא אחד הפתרונות שאנחנו משתמשים בהם. הוא מאפשר לכם להפריד את הזכויות ביניכם: בן הזוג נותר עם אותו נכס על שמו, ובת הזוג יכולה לקנות את החלק שלה בדירה המשותפת, או דירה על שמה, במדרגות מס רכישה של דירה יחידה, וכך הלאה. בסרטונים אחרים שלי הרחבתי על כך, ובסוף המאמר תמצאו קישורים.

חשוב להבין גם מה הסכם ממון דורש כדי שיעבוד מול רשות המסים:

הסכם תקף ומאושר: הסכם שנחתם לפני הנישואין מאושר אצל נוטריון או בבית המשפט לענייני משפחה. הסכם שנחתם אחרי הנישואין דורש אישור של בית המשפט.
הפרדה אמיתית בפועל: חתימה על הנייר לא מספיקה. אם הדירה מושכרת, דמי השכירות צריכים להיכנס לחשבון של בעל הדירה בלבד, וההוצאות על הנכס צריכות לצאת ממנו בלבד.
תזמון סביר: הסכם שנחתם זמן קצר לפני רכישה או מכירה עלול להיראות מלאכותי. ככל שהוא נחתם מוקדם יותר, כך הוא נראה אמיתי יותר.

אבל לא תמיד חייבים הסכם ממון

כאן הנקודה שעליה רציתי לדבר. אותו נכס לא חייב להיות מופרד אם אתם מתכוונים למכור אותו בתוך שנתיים מיום הרכישה של דירת יד שנייה שאתם קונים יחד, או תוך שנה מטופס 4 אם אתם קונים דירת קבלן.

המשמעות היא שלא צריך למהר להסכם ממון במקרים של מכירה של אותו נכס בעתיד. לפני שחותמים, כדאי לשבת יחד ולהחליט: האם זה נכס שנשאר בתוך התא המשפחתי, ואז אין הכרח בהסכם ממון לצורך חיסכון במס? או שאתם רוצים למכור אותו?

אם מחליטים למכור: שנתיים לדירת יד שנייה

כשאתם קונים דירת יד שנייה ורוצים עדיין ליהנות מהמדרגות המופחתות של מס רכישה, התקופה למכור את הנכס היא שנתיים. יש לכם שנתיים לקנות את הדירה למגורים שלכם ולהתחייב למכור את אותו נכס.

וכך אתם מקבלים שני יתרונות:

פטור ממס שבח במכירה של אותו נכס.
מדרגות מופחתות של מס רכישה בנכס שאתם קונים.

דירת קבלן: עוד יותר זמן

בדירת קבלן התקופה ארוכה יותר, כי היא נמדדת מטופס 4. נניח שהדירה מוכנה בעוד שלוש שנים. יש לכם עד שנה מטופס 4, מקבלת הדירה, כדי למכור את הדירה שבן הזוג או בת הזוג הביאו לפני הנישואין.

בפועל זה מאפשר לכם ארבע שנים לחכות לפני המכירה של אותה דירה: שלוש שנים עד שהדירה מוכנה, ועוד שנה מטופס 4. ולכן אין חובה לרוץ להסכם ממון במקרים שאתם מתכוונים למכור את הדירה שיש לאחד מבני הזוג, כדי להיפטר מהמיסוי.

דוגמה להמחשה: ההבדל בין דירה יחידה לדירה נוספת

כדי להבין למה זה חשוב, הנה דוגמה מספרית פשוטה, להמחשה בלבד: דירה משותפת בשווי 2,500,000 ש"ח. אם היא נחשבת "דירה יחידה", מס הרכישה עומד על כ-20,500 ש"ח. אם היא נחשבת "דירה נוספת", כי לאחד מכם כבר יש דירה, המס עומד על כ-200,000 ש"ח. פער של כ-180,000 ש"ח בעסקה אחת. המספרים משתנים בין שנות מס, ולכן חובה לבדוק אותם לפני כל עסקה.

כך תחליטו: שאלות שכדאי לשאול

האם הנכס נשאר במשפחה? אם כן, הסכם ממון הוא כנראה כלי נכון להפרדת הנכסים לצורך חיסכון במס.
האם מתכוונים למכור אותו? אם כן, בדקו את מסגרת הזמן: שנתיים מרכישת דירת יד שנייה, או שנה מטופס 4 בדירת קבלן.
מה סוג הדירה שקונים? יד שנייה או קבלן, כי התקופות שונות.
האם יש לכם וודאות שתמכרו בזמן? אם לא, כדאי לבחון הסכם ממון לפני הרכישה ולא אחריה.

איך חזקת התא המשפחתי משפיעה גם על מס שבח

החזקה לא נעצרת במס רכישה. אם לאחד מבני הזוג יש דירה נוספת, למשל כזו שקיבל במתנה, ייתכן שהוא לא יהיה זכאי לפטור ממס שבח על מכירת הדירה המשותפת, גם אם היא הדירה היחידה שלכם ביחד. מנגד, כשההפרדה הרכושית אמיתית, הדירה המשותפת שנמכרת יכולה להיחשב "דירה יחידה" עבור בן הזוג השני, ואז אפשר לדבר על פטור מלא. זו בדיוק הסיבה שכדאי להחליט מראש מה קורה עם הנכס שהובא לנישואין.

מה כוללת הפרדה רכושית אמיתית?

אם החלטתם שהנכס נשאר בבעלות אחד מכם וממשיכים להסכם ממון, אלה הדברים שאני מקפיד עליהם:

הסכם מפורט שקובע במפורש שהנכס שייך לבן הזוג הבעלים, וכי הפירות שלו (שכירות, תמורה ממכירה) שייכים לו בלבד.
סעיף שמגורים משותפים בנכס אינם מקנים לבן הזוג השני זכות קניינית.
חשבון בנק נפרד לנכס: ההכנסות נכנסות אליו וההוצאות (משכנתא, ארנונה, ועד בית, תיקונים) יוצאות ממנו.
בלי שיפוצים או השבחות של הנכס מכספים משותפים.
התייחסות לנכס חליפי: אם הנכס נמכר ונקנית דירה אחרת בכספו, ההפרדה צריכה לחול גם עליה.
תיעוד לאורך זמן: אסמכתאות ודפי בנק, כי נטל ההוכחה מוטל על בני הזוג, וגם הצהרות הון עקביות.
בדיקה מחדש של ההסכם אחת לכמה שנים או כשהנסיבות משתנות.

מה עושים בפועל: סדר פעולות מומלץ

ממפים את הנכסים: מה שייך למי, ומתי ואיך נרכש כל נכס.
מחליטים יחד: הנכס נשאר בתא המשפחתי או שמוכרים אותו.
אם מוכרים, מסמנים ביומן את המועדים: שנתיים מיום הרכישה בדירת יד שנייה, ושנה מטופס 4 בדירת קבלן.
אם נשאר, בודקים הסכם ממון עם הפרדה אמיתית, ועושים את זה מוקדם ולא סמוך לעסקה.
מתייעצים עם עורך דין לפני החתימה על חוזה הרכישה, ולא אחריה.

טעויות נפוצות

חתימה על הסכם והמשך ניהול משותף: חשבון משותף שממנו משולמות הוצאות הנכס, או שיפוץ הנכס מכספים משותפים, עלולים לרוקן את ההסכם מתוכן.
הסכם סמוך מדי לעסקה: הסכם שנחתם זמן קצר לפני הרכישה עלול להיראות מלאכותי.
תבנית גנרית מהאינטרנט: היא לא מתאימה לנסיבות שלכם ועלולה להכיל טעויות.
הסתמכות על הסכם ממון במקום צוואה: הסכם ממון לא מחליף צוואה. לחלוקת הרכוש לאחר המוות יש לערוך צוואה.
לא לבדוק את לוחות הזמנים: מי שמתכנן למכור צריך לוודא מראש שהמכירה תתבצע בתוך התקופה הרלוונטית.

שאלות ותשובות

1. האם חייבים הסכם ממון כשאחד מבני הזוג מביא דירה לנישואין?

לא תמיד. אם אתם מתכוונים למכור את הנכס בתוך התקופה הרלוונטית (שנתיים מרכישת דירת יד שנייה, או שנה מטופס 4 בדירת קבלן), לא חייבים למהר להסכם ממון.

2. מה התקופה למכור כשקונים דירת יד שנייה?

שנתיים מיום הרכישה של אותה דירת יד שנייה שאתם קונים יחד.

3. ומה התקופה כשקונים דירה מקבלן?

שנה מטופס 4. כשהדירה מוכנה בעוד שלוש שנים, זה מאפשר בפועל כארבע שנים לפני המכירה.

4. מה אני מקבל אם אני מוכר בזמן?

פטור ממס שבח במכירת הנכס, ומדרגות מופחתות של מס רכישה בנכס שאתם קונים, כפי שתיארתי בסרטון.

5. מה אם אני לא בטוח שאמכור בזמן?

זה הרגע לבדוק לפני הרכישה אם כדאי להפריד את הנכסים בהסכם ממון. כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו, ולכן כדאי להתייעץ לפני החתימה.

6. התחתנו בלי הסכם ממון, האם מאוחר מדי?

לא. אפשר לערוך הסכם גם אחרי הנישואין, אבל אז הוא דורש אישור של בית המשפט לענייני משפחה.

7. האם מספיק לחתום על ההסכם?

לא. נדרשת גם הפרדה אמיתית בפועל: חשבון נפרד לנכס, הוצאות והכנסות שלו בלבד, ובלי שיפוצים מכספים משותפים.

8. האם ידועים בציבור צריכים להתחשב בזה?

כן. חזקת התא המשפחתי חלה גם על ידוע בציבור, ולכן גם ההסכם וההפרדה רלוונטיים אליהם.

9. האם אפשר לשנות הסכם ממון אחרי שנחתם?

כן, בהסכמה הדדית, בכתב ועם אישור מחדש.

10. האם הסכם ממון מחליף צוואה?

לא. הסכם ממון מסדיר את היחסים הכלכליים בין בני הזוג, ולחלוקת הרכוש לאחר המוות יש לערוך צוואה.

השורה התחתונה

הסכם ממון הוא כלי חשוב, אבל לא תמיד הוא הכרחי. כשמתכוונים למכור את הנכס שהובא לנישואין בתוך שנתיים מרכישת דירת יד שנייה, או תוך שנה מטופס 4 בדירת קבלן, אפשר לא למהר. קודם מחליטים יחד אם הנכס נשאר במשפחה או נמכר, ורק אחר כך בוחרים את הכלי. הטעות היקרה היא לפעול בלי להחליט.

בהצלחה!

עו"ד דורון אהרוני

אני, עו"ד דורון אהרוני, עוסק כבר למעלה מ-23 שנים בליווי עסקאות נדל"ן ומיסוי מקרקעין.

במהלך השנים ליוויתי אלפי עסקאות מכר ורכישה.

בסדרת המאמרים הזו אני משתף תובנות וניסיון שנצברו לאורך השנים, במטרה לעזור לכם להבין טוב יותר את ההשלכות המשפטיות והמיסוייות של עסקאות נדל"ן לפני קבלת החלטות.

מאמרים קשורים

ליצירת קשר:

שלחו לנו הודעה ב-WhatsApp

Email: doron@doron-aharoni.com

כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא טל': 09-7429382

תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב טל': 03-6421088

האמור במאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. כל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה.