הסכם שיתוף במקרקעין הוא למעשה הסכם בין שותפים במקרקעין בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין. הוראה זו נקבעה בסעיף 29 לחוק המקרקעין.
סעיפים 30 – 36 לחוק המקרקעין קובעים את ההוראות בכל הנוגע להסכם השיתוף – בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם.
למרות שמו של ההסכם (הסכם שיתוף) הוא למעשה יוצר הפרדה בין בעלי הזכויות במקרקעין ומחלק את זכויות השימוש של כל צד בחלקה, הזכויות והחובות ביניהם. על אף קיומו של הסכם השיתוף, הבעלות של השותפים במקרקעין נשארת בעלות משותפת בהתאם לחלקם היחסי הרשום במקרקעין, אך הוא מסדיר את ההחזקה והשימוש בכלל הנכס וביחוד החלק הרלבנטי לכל אחד מהשותפים.
מקרה נפוץ בו עושים שימוש בהסכם שיתוף במקרקעין הוא בעלות במגרש לבניית בית דו משפחתי. מקרה נפוץ נוסף – הסכם שיתוף מקרקעין בקבוצת רכישה של מספר רב של רוכשים, כשהבעלות של כל אחד במקרקעין בקרקע היא ״במושע״ – בעלות בלתי מסוימת.
ללא הסכם שיתוף, תדרש הסכמה של כל הבעלים המשותפים במקרקעין לכל פעולה בחלק המקרקעין השכן, כולל למכירה, בנייה ומימוש זכויות בנייה, וגם נטילת משכנתא כפי שאפרט להלן.
משכנתא ללא הסכם שיתוף
בשנים האחרונות בנקים למשכנתאות דורשים שירשם הסכם שיתוף על בתי קרקע, בהם יש בעלות משותפת (במושע) כתנאי למתן משכנתא לרוכשים.
כלומר בכל רכישה של בית מגורים היושב על חלקה יחד עם בית מגורים נוסף ללא הסכם שיתוף או רישום בית משותף (במושע), חובה על הצדדים לוודא חתימת בית המגורים הצמוד על הסכם שיתוף טרם החתימה על הסכם הרכישה או כתנאי לקבלת תוקף להסכם.
בהתאם להוראות החוק, הסכם שיתוף שנרשם בטאבו,חל לא רק על השותפים שהיו צדדים להסכם השיתוף המקורי, אלא גם על אדם שנעשה שותף לאחר מכן.
גם בקבוצות רכישה, ללא הסכם שיתוף חתום בין כלל הבעלים בחלקה, לא תינתן משכנתא לרוכשים.
מה הסעיפים שיש לכלול בהסכם שיתוף?
הסכם שיתוף במקרקעין מגדיר את העקרונות הבסיסיים ומבהיר לשותפים מבחינה חוקית כיצד הם רשאים לנהוג בנכס שבבעלותם, תוך כדי התחשבות בשותפים האחרים.
ההסכם צריך לכלול:
- הגדרה של חזקה ושימוש ייחודיים במקרקעין על ידי השותפים.
- אופן ניהול ותשלום ההוצאות המשותפות השייכות לכלל המקרקעין או לחלקים המשותפים.
- חלוקת זכויות הבנייה בין השותפים – ההסכם יקבע מה שיעור זכויות הבנייה של כל צד, בהתאם להיתר בנייה כדין ללא צורך בהסכמת הצד האחר, כולל חיוב כל צד לחתום, במידת הצורך, על בקשות, תוכניות ומסמכים אחרים שיהיו דרושים לצרכי מימוש זכויות הבנייה של כל צד.
- זכותו של כל אחד מהשותפים לעבור דרך חלקו של האחר לצורך מעבר / ביצוע תיקונים.
- זכותו של כל צד לביצוע עסקאות בחלקו של השותף ללא צורך בהסכמת יתר השותפים וכן אף לשעבד אותו או לעשות בו כל שימוש שייחפץ הכול כמובן במסגרת החוק והתב"ע.
- בהסכמי שיתוף מורכבים יותר של מרובי בעלי זכויות (כגון קבוצות רכישה) הסכם השיתוף ייתן מענה למצב של פירוק השותפות ודרך סיום הבעלות של כל צד במקרקעין. שותף יוכל להודיע לשותפיו על יציאתו מהשיתוף ובמקומו יכנס שותף אחר. סעיף 34 (ב) לחוק קובע כי הסכם שיתוף במקרקעין יוכל לכלל תנייה המגבילה את זכותו של שותף למכור את חלקו לצד שלישי, למשך 5 שנים בלבד. לאחר 5 שנים, גם הסכם השיתוף במקרקעין לא יוכל לכבול את השותף מלמכור את חלקו.
- חלוקת ההכנסות וההוצאות בין הצדדים.
כיצד רושמים הסכם שיתוף?
רישום הסכם שיתוף בלשכת רישום המקרקעין (טאבו)
רישום הסכם שיתוף ייעשה על בסיס בקשה שנחתמה על ידי כל השותפים בנכס, נשוא ההסכם, וחתימותיהם אומתו כדרך שמאמתים חתימה על שטר עסקה.
לבקשה יצורפו:
– הסכם השיתוף חתום במקור על ידי כל השותפים (ללא חובת אימות).
– אישורים על תשלומי החובה.
– תשריט החלקה חתום על ידי כל הצדדים ומאושר על ידי מודד מוסמך.
– מסמכים נוספים בהתאם לנסיבות, להנחת דעתו של הרשם.
רישום הסכם שיתוף ללא אישורי מיסים – בנוהל מקוצר
בהתאם להוראות הנוהל של הרשות לרישום ורישום זכויות במקרקעין במשרד המשפטים ניתנה הקלה בדרך לרישום הסכם השיתוף ופורטו המסמכים והאישורים הנדרשים בעת רישום הסכם שיתוף במקרקעין.
על מנת לשפר ולייעל את הליכי הרישום, וכדי למנוע מצב שבו כל רישום הסכם שיתוף יחייב פנייה לרשויות המס (שכן לא כל הסכם שיתוף משקף עסקה החייבת במס), ניתנו הנחיות משותפות לרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין ולרשות המיסים, שנועדו להסדיר את נושא המצאת אישורי המס בעת רישום הסכם שיתוף.
ניתנה הבחנה בין מקרים שבהם אין צורך בהגשת אישור מיסים וניתן להסתפק בתצהיר עורך דין או אחד הצדדים להסכם השיתוף, כמפורט להלן, לבין מקרים שבהם נדרש להגיש אישור מיסים.
כמו כן נקבע בהנחיה כי אין צורך להמציא אישורי מס רכוש כתנאי לרישום הסכם שיתוף.
א. מקרים שבהם ניתן להסתפק בתצהיר עורך דין או אחד הצדדים להסכם השיתוף, בנוגע למהות הסכם השיתוף, במקום הצגת אישור מיסים:
במקרים הבאים, אין צורך להמציא ללשכת הרישום אישורי מיסים כלל, בתנאי שצורף תצהיר עורך דין או אחד הצדדים להסכם השיתוף, בהתאם לנספח המצורף להנחיה זו המעיד על אחד מהמקרים כדלהלן:
- רישום הסכם שיתוף ללא תמורה בין הצדדים הכולל חלוקה לעד 4 יחידות דיור בחלקה של עד דונם וחצי, ובנוסף קיימת התאמה בין החלקים הרשומים בפנקס המקרקעין לבין התשריט וההסכם.
- רישום הסכם שיתוף של קבוצות רכישה, אשר נחתם יחד או לפני רכישת הזכויות במקרקעין על ידי חברי הקבוצה.
- רישום הסכם שיתוף שאינו כולל הצמדת חזקה ייחודית או זכויות בנייה.
במקרים אלו, ובכפוף להגשת תצהיר כאמור, לא יידרשו גם אישורי העדר חובות והיטל השבחה מהרשות המקומית.
ב. מקרים שבהם יש להגיש אישור מיסים ואופן ההגשה:
במקרים שאינם נמנים עם אחת החלופות לעיל, יש להגיש אישורי מס כתנאי לרישום הסכם השיתוף, למעט אישור מס רכוש שאינו נדרש.
עם זאת, על מנת לייתר את הצורך בהחתמת רשות המיסים על הסכם השיתוף עצמו ועל התשריטים המצורפים לו, יש לצרף תצהיר עורך דין או אחד הצדדים להסכם השיתוף, בהתאם לחלופה הרביעית בתצהיר המצורף להנחיה זו המעיד, כי הסכם השיתוף המוגש לרישום בפנקסי המקרקעין, זהה להסכם שדווח למיסוי מקרקעין ותואם לאישורים שניתנו בעקבות הדיווח, ואשר מוגשים ללשכת הרישום במסגרת רישום ההסכם.
בכל מקרה, אין צורך בחתימת רשות המיסים על התשריט או ההסכם עצמו.
במקרים אלו, ככל שבאישורי המיסים נקבע "שווי מכירה 0 או 1", לא יידרשו גם אישורי העדר חובות והיטל השבחה מהרשות המקומית. בכל מקרה אחר יידרשו אישורים אלו כדין.
תצהיר עורך דין להסכם שיתוף במקרקעין
עורך דין המייצג בעריכה ובהכנת הסכם השיתוף, יחתום על התצהיר לפרט כי התקיימו שלושת התנאים המפורטים להלן, במצטבר:
א. המדובר בחלקת קרקע בשטח של עד דונם וחצי וחלוקה לעד 4 יח"ד (כולל).
ב. מדובר בהסכם שיתוף שבמסגרתו לא משולמת תמורה כלשהי במישרין או בעקיפין.
ג. קיימת התאמה בין החלקים הרשומים בפנקס המקרקעין לבין התשריט וההסכם.
הסכם שיתוף חתום אך לא רשום בטאבו
כמפורט לעיל ניתן לרשום את הסכם השיתוף בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו), אך אין כל חובה חוקית לרשום הסכם שיתוף בטאבו, והסכם שיתוף יחייב את החותמים עליו גם ללא רישומו.
יחד עם זאת, מעמדו של הסכם שיתוף חתום שלא נרשם בטאבו הוא חוזי בלבד ולא קנייני. כלומר ככל שהרוכש החדש של המקרקעין לא חתום על הסכם השיתוף הקיים ולא היה מודע אליו בעת הרכישה, יש חשש שההסכם לא יהיה תקף גם לגביו.
לכן יש חשיבות רבה להגיש לרישום הסכמי שיתוף בטאבו.
הערת אזהרה על הסכם שיתוף במקרקעין
רישום הערת אזהרה בהתאם לסעיף 126 לחוק מבוצע על בסיס התחייבות לעשיית עסקה או הימנעות ממנה.
הסכם שיתוף אינו מהווה התחייבות לעשיית עסקה בנכסים, ולכן אי אפשר לרשום בגינו הערת אזהרה; יחד עם זאת, אם כלולה בהסכם בין השותפים התחייבות לעשיית עסקה בנכסים, המאפשרת רישום הערת אזהרה, אפשר לרשום אותה בכפוף לתנאי סעיף 126 לחוק. יצוין כי לעתים קרובות יש בהסכמי שיתוף התחייבות להימנע מעשיית עסקה, שבגינה אפשר לרשום הערת אזהרה על הימנעות. בכל מקרה, לא יצוין לצד ההערה המלל "בגין הסכם שיתוף".
ביטול הסכם שיתוף
במקרה שאחד מהשותפים במקרקעין מעוניין לפרק את השותפות, על פי סעיף 37 לחוק כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף.
גם אם בהסכם שיתוף קיימת תנייה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התנייה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות העניין.
למעשה, לאחר 3 שנים בית המשפט יכול להורות על פירוק השותפות אם השתכנע שהוא פוגע באחד השותפים.
לרוב ביטול הסכם השיתוף באמצעות חתימה על הסכם פירוק שיתוף בין הצדדים, הסכמה על ידי מכירה, חלוקה בעין (פיצול פיזי של החלקה), או באמצעות רישום בית משותף.
מה אם השותף במקרקעין מסרב לחתום על הסכם שיתוף?
במקרה שלאחר דין ודברים אין הסכמה בין כל השותפים במקרקעין על אופן חלוקת המקרקעין באמצעות חתימת הסכם שיתוף, הדרך המשפטית תהיה להגיש תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין לבית המשפט המוסמך – שיורה על אחת מהדרכים לפירוק השיתוף, וביניהן חתימת הצדדים על הסכם שיתוף כאמור.
האם הסכם שיתוף מחייב את הצדדים בתשלום מיסים או נחשב כעסקה במקרקעין?
הסכם שיתוף במקרקעין אשר נערך ובוצע בהתאם לנהלים של לשכת רישום המקרקעין (הטאבו) ונהלי משרדי מיסוי מקרקעין, לא ייחשב כעסקה במקרקעין או כאירוע מס, היות שאתם לא מעבירים במסגרתו מקרקעין מצד אל צד, אלא רק מסדירים את רישום החלוקה הקיימת.
לסיכום, במקרים שאין חלוקה מסודרת במקרקעין בין בעלי הזכויות, הסכם שיתוף במקרקעין הוא הכרחי לקיומה של שותפות מסודרת לכל הצדדים. הסכם שיתוף מונע למעשה את התלות של שותף אחד בשני בכל מצב של מכירה, משכנתא, הוצאת היתר בנייה, ומסדיר את העלויות וההוצאות בין הצדדים באופן שימנע מחלוקות עתידיות.
הכותב, עו"ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מעורכי הדין המובילים בתחום דיני החוזים, מקרקעין ומיסוי מקרקעין, מתמחה בייצוג משפטי בעסקאות מקרקעין – מכירה ורכישה , יזמות, ובעל מומחיות וניסיון נרחב בתחום מיסוי מקרקעין; יועץ ומלווה של עסקאות מקרקעין בסקטור הפרטי והעסקי תוך פתרונות מיסויים יצירתיים, ומייעץ במיסוי מקרקעין לעורכי דין בתחום.
ליצירת קשר:
Email: doron@doron-aharoni.com
כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא
טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534
תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב
טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125