העברה דירה ללא תמורה לילדים (2026) – המדריך האסטרטגי לביטול תקופת הצינון וחיסכון של מאות אלפי שקלים לפי הוראת ביצוע 9/2009

איך להשתמש בהעברה ללא תמורה ובהוראת ביצוע 9/2009 כדי לחסוך מאות אלפי שקלים

תארו לעצמכם את הסיטואציה הבאה: עבדתם קשה כל החיים, חסכתם שקל לשקל, רכשתם דירת מגורים ואולי אפילו הצלחתם לקנות דירה קטנה נוספת להשקעה כדי שיהיה משהו לילדים או לפנסיה. עכשיו, הילדים גדלו ואתם רוצים לשדרג את המגורים שלכם או לעזור להם לרכוש את דירתם הראשונה. אתם מגיעים למעמד חתימת החוזה, ופתאום מגלים שרשות המיסים עומדת לגבות מכם "קנס" של 600,000 ש"ח או יותר. למה? כי יש לכם "דירה מיותרת" ברקע. הכאב הזה הוא לא רק כלכלי; הוא תחושה של חוסר אונים מול מערכת בירוקרטית דורסנית.

אני עו"ד דורון אהרוני, ובמהלך 23 השנים האחרונות ליוויתי הרבה מאוד לקוחות בדיוק בצמתים האלו. אני רואה את הטעויות האלו קורות כל יום, והתפקיד שלי הוא למנוע אותן. המאמר הזה הוא לא סתם עוד טקסט משפטי יבש; הוא מחקר עומק אסטרטגי שנועד לתת לכם, הקוראים, את כל הכלים "מחוץ לקופסה" כדי לנצח את שיטת המיסוי הישראלית בצורה חוקית, אתית ומתוחכמת. אנחנו נדבר על העברה ללא תמורה (מתנה), על "חוק השלישים" המפורסם, ובעיקר על ה"אס" הסודי של עורכי הדין המומחים – הוראת ביצוע 9/2009, שמאפשרת לדלג מעל תקופות הצינון המתישות ולהעניק לילדים שלכם נקודת זינוק כלכלית חסרת תקדים. כלומר נלמד איך ניתן להתגבר על תקופת הצינון הקבועה בחוק בהעבר ללא תמורה של דירה לקרוב במקרים מסויימים.

אם אתם מחפשים עורך דין מקרקעין שיגיד לכם "אי אפשר", הגעתם למקום הלא נכון. כאן אנחנו בונים אסטרטגיה של "איך אפשר". בואו נצלול פנימה.

הפרק הראשון: עסקת מתנה – לא מה שחשבתם

רבים חושבים שהעברת דירה במתנה לילד היא עניין פשוט של חתימה על תצהיר ונגמר הסיפור. המציאות היא שזוהי עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין, המחייבת דיווח מלא, תכנון מוקדם ודיוק כירורגי. לפי סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, "מכירה" כוללת גם הענקה ללא תמורה. אז למה המדינה נותנת לנו הטבות? כי המחוקק מבין שבהעברות בתוך המשפחה הגרעינית, המטרה היא בדרך כלל עזרה הדדית ולא רווח מסחרי.

הלוגיקה המשפטית של ההעברה ללא תמורה

הכלל הבסיסי הוא כזה: בעוד שבמכירה רגילה (מכר בתמורה) המוכר משלם מס שבח (25% מהרווח) והקונה משלם מס רכישה (8% ומעלה למשקיע), בהעברה ל"קרוב" המצב משתנה מקצה לקצה:

1. המוכר (הנותן): מקבל פטור מלא ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק. מדובר למעשה ב"דחיית מס" – המקבל נכנס בנעליו של הנותן מבחינת יום ושווי הרכישה המקוריים.
2. הקונה (המקבל): משלם רק שליש ממס הרכישה הרגיל שהיה חל עליו, לפי תקנה 20 לתקנות מס רכישה.

הניתוח האסטרטגי שלי: החיסכון האמיתי לא נמצא רק ב"שליש מס רכישה". הוא נמצא ביכולת של הנותן לחזור למעמד של "בעל דירה יחידה". ברגע שהעברתם את הדירה להשקעה לילד, הדירה העיקרית שלכם הופכת ליחידה, ואתם יכולים למכור אותה בפטור מלא ממס שבח (עד התקרה) ולקנות דירה חדשה במדרגות מס רכישה של 0% עד 5% במקום  8% מה-ש״ח הראשון.

הפרק השני: הוראת ביצוע 9/2009 – ה"קוד הסודי" לעקיפת תקופת הצינון

זהו החלק שבו רוב האנשים (וחלק ניכר מעורכי הדין) הולכים לאיבוד. החוק בסעיף 49ו' קובע "תקופת צינון": מי שקיבל דירה במתנה לא יכול למכור אותה בפטור ממס שבח במשך 3 שנים (אם גר בה) או 4 שנים (אם לא גר בה). המטרה היא למנוע מאנשים לתת מתנה רק כדי לנצל את הפטור של המקבל מיד.

אבל כאן נכנסת לתמונה הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 9/2009. ההוראה הזו היא פריצת דרך למי שרוצה לבצע תכנון מס אגרסיבי אך חוקי לחלוטין.

הניתוח המעמיק: איך זה עובד?

כאשר אתם מעבירים דירה במתנה, יש לכם שתי אפשרויות דיווח:

• המסלול הרגיל (סעיף 62): אתם מבקשים פטור בגלל הקרבה המשפחתית. כאן חלה תקופת הצינון על המקבל.
• המסלול המתוחכם (הוראת ביצוע 9/2009): אם הדירה שאתם נותנים היא דירתכם היחידה, אתם יכולים לבחור לנצל את הפטור האישי שלכם (לפי פרק חמישי 1) במעמד המתנה.

התוצאה המדהימה: רשות המיסים קובעת בהוראה 9/2009 שכאשר נותן המתנה ניצל פטור אישי, אין חשש ל"שכפול פטורים". לכן, תקופת הצינון מתבטלת לחלוטין עבור המקבל.

מה המסקנה האופרטיבית? המקבל מקבל "יום ושווי רכישה" חדשים – השווי של יום המתנה. אם הוא ימכור את הדירה יום לאחר מכן בשוויה ביום המתנה, השבח שלו יהיה אפס, והוא לא יצטרך פטור בכלל. הוא לא כבול לצינון, הוא לא כבול למגבלות, והוא יכול להשתמש בכסף כדי לרכוש לעצמו דירה חדשה כשהוא "נקי" ממגבלות.

טבלת השוואה: סעיף 62 מול הוראת ביצוע 9/2009

הפרק השלישי: אסטרטגיית ה"שלישים" – איך לא לשרוף לילדים את העתיד

אחת השאלות הכי נפוצות שאני נשאל כעורך דין מיסוי מקרקעין היא: " אם אני נותן לילד שלי דירה במתנה, אני לא הורס לו את האפשרות לקנות דירה ראשונה בפטור בעתיד?". התשובה היא: לא אם עושים את זה נכון.

חוק מיסוי מקרקעין (סעיף 49ג') קובע את "חזקת הדירה היחידה". לפי החזקה הזו, אם אדם מחזיק בפחות משליש (33%) מדירה נוספת, הוא עדיין נחשב כבעל "דירה יחידה" לצורך פטור ממס שבח ומדרגות מס רכישה מופחתות.

המהלך המנצח: אם יש לכם שלושה ילדים, אל תתנו את הדירה להשקעה רק לאחד מהם. תנו לכל אחד מהם שליש מהדירה.

1. מבחינתכם: הדירה יצאה מהבעלות שלכם. חזרתם להיות בעלי דירה יחידה.
2. מבחינת הילדים: כל אחד מהם מחזיק שליש. כשהם יבואו לקנות את הדירה הראשונה שלהם (בשלמות), הם עדיין ייחשבו כרוכשי דירה יחידה ויקבלו פטור ממס רכישה עד כ-1.98 מיליון ש"ח.

הפרק הרביעי: ניתוח אירוע של חיסכון של 665,000 ש"ח

כדי להבין כמה כסף מונח על השולחן, בואו נפרק את המקרה של משפחה שליוויתי . בני הזוג החזיקו בדירה בכפר סבא (שווי 4.8 מיליון ש"ח) ובדירה קטנה בבת ים (שווי 1.6 מיליון ש"ח). הם רצו לשדרג לבית ב-7.5 מיליון ש"ח.

התרחיש ללא תכנון (האסון הכלכלי):

• מס רכישה על הבית החדש: בגלל הדירה בבת ים, הם נחשבים כבעלי דירה נוספת. מס הרכישה: 628,900 ש"ח.
• מס שבח על מכירת הדירה בכפ"ס: בגלל הדירה בבת ים, הם לא פטורים. מס שבח: כ-350,000 ש"ח.
• סה"כ מיסים מיותרים: 978,900 ש"ח.

התרחיש עם התכנון שלי (העברה ב"שלישים"):

העברנו את הדירה בבת ים לשלושת הילדים (שליש לכל אחד).

• מס רכישה בהעברה: 0 ש"ח (כי שליש מ-1.6 מיליון הוא כ-533 אלף, הרבה מתחת לתקרת הפטור לדירה יחידה של המקבלים).
• מס רכישה על הבית החדש: כעת כשיש להם רק דירה אחת, הם משלמים לפי מדרגות דירה יחידה חליפית: 313,900 ש"ח.
• מס שבח על הדירה בכפ"ס: פטור מלא כדירה יחידה.
• סה"כ מיסים ששולמו: 313,900 ש"ח.

החיסכון המצטבר: 665,000 ש"ח. זהו סכום שמשנה חיים, והוא הושג אך ורק בזכות הבנה עמוקה של חוקי המס והיכולת ליישם אותם בזמן אמת.

הפרק החמישי: הדינמיקה של 2026 – מה השתנה בחוק?

אנחנו נמצאים בתקופה של שינויים תכופים. בשנת 2025 הוקפאו מדרגות מס הרכישה לרוכשי דירה יחידה, מה שאומר שהסף לפטור נשאר בשנת 2026 על 1,978,745 ש"ח. עבור משקיעים (דירה נוספת), המס מתחיל ב-8% מהשקל הראשון עד שווי של כ-6 מיליון ש"ח, ואז עולה ל-10%.

הנקודה הקריטית לשנת 2026 : יש לשים לב ל"תקופת הגרייס" למכירת הדירה הישנה. עד מאי 2025, עמדה בתוקפה הוראת שעה שאיפשרה 18 חודשים למכור את הדירה הישנה כדי להיחשב כבעל דירה יחידה. החל מיוני 2025, התקופה חזרה (נכון לעכשיו) ל-24 חודשים. זהו חלון הזדמנויות חשוב למשפרי דיור שרוצים "לנשום" בין הרכישה למכירה.

כמו כן, אי אפשר להתעלם מהתיקון בנושא החישוב הליניארי המוטב. המדינה מתכננת לבטל את ההטבה הזו בהדרגה עד שנת 2030. מה זה אומר לכם? שאם יש לכם נכסים ישנים שנרכשו לפני 2014, כדאי לשקול העברה ללא תמורה או מכירה עכשיו, כדי "לנעול" את הפטור על השבח שנצבר עד סוף 2013.

הפרק השישי: סיכונים ואזהרות – איך לא ליפול בפח של פס"ד שמרת

אני לא רק עורך דין מקרקעין, אני גם יועץ סיכונים עבור הלקוחות שלי. הכלי של העברה ללא תמורה הוא כל כך חזק, שרשות המיסים התחילה "לצוד" עסקאות שהן רק למראית עין.

בפסק דין שמרת (בו"ע 24989-09-18), בני זוג העבירו דירה במתנה לאם בת ה-87 כדי לחסוך מס רכישה ברכישת דירה חדשה. האם חתמה באותו יום על צוואה המורישה את הדירה חזרה לבני הזוג, והם המשיכו לגבות את דמי השכירות. בית המשפט קבע שזו עסקה מלאכותית וביטל את כל הטבות המס.

איך נמנעים מזה?

• העברה אמיתית: דמי השכירות חייבים לעבור למקבל המתנה.
• היעדר "הסכמי השבה": אסור שיהיה הסכם סודי שהדירה חוזרת אליכם תוך זמן קצר.
• היגיון משפחתי: עדיף להעביר לילדים צעירים שזקוקים לעזרה, מאשר להורה קשיש מאוד שברור שלא באמת "צריך" את הדירה.

הפרק השביעי: העברה בין אחים – הדרך העקיפה לפטור

כפי שציינתי, מאז 2013 העברה בין אחים אינה פטורה אוטומטית ממס שבח אלא אם הדירה הגיעה מההורים. אבל מה אם האח רוצה לעזור לאחותו ודירה זו היא דירתו היחידה? הפתרון הוא שימוש בסעיף 49ב(2). האח מדווח על המכירה (ללא תמורה) ומבקש פטור כדירה יחידה. רשות המיסים תאשר את זה, כי זכותו של אדם לממש את הפטור שלו גם במכירה לקרוב. כך, האח לא משלם מס שבח, והאחות משלמת רק שליש מס רכישה (כי לעניין מס רכישה אחים הם עדיין "קרובים").

טבלת מדרגות מס רכישה 2026 (דירה יחידה)

הפרק השמיני: היבטי ירושה והסכמי חלוקת עיזבון

העברה ללא תמורה היא לא הכלי היחיד. לפעמים החיסכון הכי גדול קורה דווקא אחרי פטירה, באמצעות הסכם חלוקת עיזבון. לפי סעיף 5(ג)(4) לחוק, חלוקת עיזבון בין יורשים אינה נחשבת "מכירה" ואינה גוררת מס, כל עוד היא נעשית בתוך נכסי העיזבון.

כעורך דין שמתמחה במיסוי מקרקעין, אני מסייע ליורשים לחלק את הנכסים כך שכל אחד יקבל את מה שמתאים לו מבחינת מס. למשל, יורש שכבר יש לו דירה יקבל נכס מסחרי או כסף, בעוד יורש שאין לו דירה יקבל את דירת המגורים כדי שיוכל למכור אותה בעתיד בפטור "מוריש" לפי סעיף 49ב(5).

הפרק התשיעי: עשרת הדיברות של "מה לעשות בפועל"

כדי שלא תצאו מכאן רק עם תיאוריה, הנה השלבים הפרקטיים לביצוע העברה ללא תמורה אופטימלית:

1. בצעו "בדיקת דם" נדל"נית: בדקו כמה דירות יש לכם, כמה לילדים, ומה הערכת השווי של כל אחת.
2. בחרו את המקבל הנכון: האם זה ילד מעל גיל 18? האם הוא מתכנן לקנות דירה בקרוב?.
3. החליטו על אסטרטגיית הדיווח: האם סעיף 62 (מתנה רגילה) או הוראת ביצוע 9/2009 (קיצור צינון)?.
4. טפלו במשכנתא: וודאו שהבנק מאשר את ההעברה. לפעמים כדאי לסלק את המשכנתא לפני ההעברה כדי לפשט את התהליך.
5. ערכו תצהירים משפטיים: חתימה בפני עורך דין היא חובה. זהו הבסיס לכל הדיווח.
6. דווחו תוך 30 יום: איחור בדיוח גורר קנסות כבדים. הדיווח חייב להיות מקוון ומדויק.
7. אל תתנו מתנה "על הנייר": וודאו שהשליטה בנכס באמת עוברת. הילד צריך לחתום על חוזה השכירות. ולקבל את דמי השכירות לחשבונו.
8. רשמו הערת אזהרה לטובתכם: כדי להגן על עצמכם, ניתן בעתיד לרשום הערה שהילד לא יכול למכור ללא אישורכם, אך עשו זאת בזהירות כדי שזה לא ייחשב כ"עסקה מלאכותית".
9. שמרו את כל האסמכתאות: שיפוצים, הוצאות עו"ד, תיווך – הכל ינוכה מהשבח בעתיד אם יהיה מס.
10. התייעצו עם מומחה: מס מקרקעין הוא לא מקום ל"עשה זאת בעצמך". טעות אחת קטנה שווה הרבה כסף.

שאלות ותשובות  

1. כמה זמן צריך לחכות כדי למכור דירה שהתקבלה במתנה?ככלל, 4 שנים אם לא גרת בדירה או 3 שנים אם גרת בה כדרך קבע. אם הנותן ניצל פטור אישי לפי הוראת ביצוע 9/2009, אין תקופת צינון בכלל.
2. האם העברה בין בני זוג פטורה ממס?אם בני הזוג מתגוררים יחד בדירה המועברת, יש פטור מלא ממס שבח ומס רכישה. אם לא, המקבל ישלם שליש מס רכישה.
3. מהו "חוק השלישים" במס רכישה?אם יש לך פחות משליש (33%) בדירה נוספת, אתה עדיין נחשב לבעל דירה יחידה לצורך מדרגות המס המופחתות.
4. האם העברה לילד מתחת לגיל 18 נחשבת למתנה?כן, אך היא מחייבת אישור בית משפט. לעניין המיסוי, הקטין והוריו נחשבים כ"מוכר אחד", ולכן זה לא עוזר לחסוך מס רכישה עד שהילד מגיע לגיל 18.
5. מהי הוראת ביצוע 9/2009?הנחיה של רשות המיסים שקובעת שאם נותן המתנה השתמש בפטור האישי שלו, המקבל לא חייב בתקופת צינון ויכול למכור את הדירה מיד ללא מס שבח (בכפוף לשווי החדש שנקבע).
6. האם אחים נחשבים קרובים לצורך פטור ממס שבח?רק אם הדירה המועברת התקבלה אצל האח המעביר בירושה או במתנה מההורים. אם הוא קנה אותה, אין פטור אוטומטי לפי סעיף 62.
7. כמה מס רכישה משלמים על דירה שנייה בשנת 2025?המס מתחיל ב-8% על חלק השווי שעד כ-6.05 מיליון ש"ח, ו-10% על כל שקל מעבר לכך.
8. האם העברת דירה במתנה גוררת היטל השבחה?בדרך כלל לא. החיוב נדחה למועד שבו מקבל המתנה ימכור את הדירה לצד שלישי.
9. מה קורה אם הדירה שמועברת היא עם משכנתא?יש לקבל את הסכמת הבנק להעברת החוב על שם המקבל או לסלק את המשכנתא. רשות המיסים עלולה לראות בסילוק המשכנתא על ידי המקבל כ"תמורה" ולהטיל מס.
10. האם תושב חוץ זכאי לפטור ממס שבח במכירת דירה בישראל?רק אם יוכיח שאין לו דירת מגורים במדינת התושבות שלו. זהו תנאי מגביל מאוד שדורש אישורים מרשויות המס הזרות.

סיכום

עולם מיסוי המקרקעין הוא לא רק אוסף של סעיפים; הוא שדה קרב אסטרטגי. היכולת להשתמש בכלים כמו הוראת ביצוע 9/2009 או אסטרטגיית השלישים היא מה שמבדיל בין משפחה שמשלמת הון למדינה לבין משפחה שבונה הון לדורות הבאים.

אני מאמין שכל אדם זכאי לתכנון מס חכם, אתי ויצירתי. במהלך 23 השנים האחרונות הוכחתי פעם אחר פעם שהפתרונות "מחוץ לקופסה" הם אלו שמביאים את החיסכון הכי גדול. בין אם מדובר בהעברה ללא תמורה, הסכמי ממון מתוחכמים – המטרה שלי היא אחת: להגן על האינטרסים שלכם.

צרו קשר לתיאום פגישת ייעוץ אסטרטגית, ונבנה יחד את תוכנית המס שתחסוך לכם מאות אלפי שקלים.

דיוק משפטי

לפני סיום, חשוב להדגיש את ההנחות המשפטיות עליהן מתבסס המאמר:

1. הנחה: המונח "דירת מגורים מזכה" מחייב שהבנייה הסתיימה ושיש טופס 4. ללא טופס 4, לא ניתן לקבל את הפטורים של דירה יחידה.
2. סיכון: רשות המיסים עשויה לטעון שהעברה בשלישים היא "פיצול עסקה מלאכותי" אם כל השלישים נמכרים יחד יום אחרי המתנה. חובה להמתין תקופת זמן סבירה ולייצר ניתוק כלכלי אמיתי.
3. טיעון נגד: יש הטוענים ששימוש בהוראת ביצוע 9/2009 "מבזבז" את הפטור האישי של הנותן. אני טוען שבשוק של היום, היכולת של הילד למכור מיד ולקנות נכס חדש שווה הרבה יותר מהפטור שיתחדש לנותן ממילא תוך 18 חודשים.

רשימת מקורות (משולבת בטקסט):

• חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963: סעיפים 5(ג), 9, 49ב, 49ו, 62.
• תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974: תקנה 20.
• הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 9/2009 (אי תחולת סעיף 49ו').
• פסיקה רלוונטית: בו"ע 24989-09-18 שמרת נ' מנהל מיסוי מקרקעין.

בהצלחה!

הכותב, עו"ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מעורכי הדין המובילים בתחום דיני החוזים, מקרקעין ומיסוי מקרקעין, מתמחה בייצוג משפטי בעסקאות מקרקעין – מכירה ורכישה , יזמות, ובעל מומחיות וניסיון נרחב בתחום מיסוי מקרקעין; יועץ ומלווה של עסקאות מקרקעין בסקטור הפרטי והעסקי תוך פתרונות מיסויים יצירתיים, ומייעץ במיסוי מקרקעין לעורכי דין בתחום.

ליצירת קשר:

Email: doron@doron-aharoni.com

כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא טל': 09-7429382

תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב טל': 03-6421088