חשיבות תכנון המס האישי והמשפחתי
העברה "במתנה" לקרוב משפחה עשויה לחסוך מס משמעותי במכירה ורכישה של דירות. תכנון מס משפחתי נכון יכול לחסוך סכומי עתק בעסקאות נדל״ן. פעמים רבות אנו שומעים על משפחות שמשלמות מאות אלפי שקלים מס רכישה ומס שבח בעסקאות מכר ורכישה – אך בתכנון מוקדם ניתן לצמצם או למנוע את המס העודף.
העברת נכס מקרקעין ללא תמורה – ״דירה במתנה״ לקרוב משפחה היא דוגמה בולטת לכלי תכנון מס לגיטימי, שבמקרים מסוימים חוסך הון. למשל, במקרה אחד שכבר כתבתי עליו במאמר קודם הצלחנו לחסוך 615,000 ₪ במצטבר למשפחה בשתי עסקאות מכר ורכישה בזכות מהלך של העברת דירה נוספת שהייתה בבעלותם במתנה בתוך המשפחה ל-3 הילדים הבוגרים, טרם ביצוע העסקאות.
במאמר זה אסביר מהי העברה ללא תמורה, מי נחשב ״קרוב״ לעניין זה, אילו הטבות מס החוק מעניק, כיצד להשתמש בה בתבונה למניעת חיובי מס מיותרים (מס רכישה מוגדל, מס שבח, היטל השבחה), ואילו מגבלות ואמצעי זהירות יש לקחת בחשבון.
המאמר (המקיף ביותר שכתבתי בשנים האחרונות בנושא) מיועד לקהל הרחב וכן לעורכי דין המייצגים בעסקאות מקרקעין, ומתבסס על הדין הישראלי העדכני לשנת 2025, לרבות שינויים חקיקתיים ופסיקה אחרונה.
מהי "העברה ללא תמורה"?
העברה ללא תמורה משמעותה העברת נכס מקרקעין (כגון דירת מגורים או כל נכס מקרקעין אחר) ללא תשלום מהמקבל – למעשה עסקת מתנה בין הצדדים. מבחינה משפטית זוהי עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין, המחייבת תצהירי העברה ללא תמורה בין הצדדים או הסכם מתנה, דיווח לרשויות המס לצורך קבלת אישורי מס שבח ומס רכישה, ופנייה לרשות המקומית לקבלת אישור עירייה וועדה מקומית לרישום בטאבו. ההבדל הוא שבהעברה כזו המוכר (נותן המתנה) לא מקבל תמורה כספית, ולכן החוק מעניק הקלות מיסוי מיוחדות. החוק הישראלי מודע לכך שמקרים אלו קורים בעיקר בין בני משפחה (הורים וילדים / נכדים, בני זוג, ולפעמים גם אחים ). לפיכך נקבעו פטורים והקלות ייעודיות: פטור מלא ממס שבח למעביר הנכס (המוכר במתנה), והקלה משמעותית במס הרכישה למקבל הנכס – שליש מהמדרגות.
חשוב להדגיש: גם מתנה נחשבת לעסקת מקרקעין לצורך מס, ולכן אם התנאים אינם מתקיימים – תהיה חבות מס רגילה. בהמשך אסביר את התנאים וההגדרות הקבועים בחוק.
מיהו "קרוב משפחה" בהעברה ללא תמורה?
הטבות המס במתנה ניתנות רק כאשר המעביר והמקבל הם "קרובים" כהגדרת החוק. חשוב לציין שההגדרה שונה מעט לצורך מס שבח לעומת מס רכישה. באופן כללי, כ"קרובים" נחשבים בני המשפחה הגרעינית בכיוונים של מעלה, מטה ואופקית (עם כמה חריגים). להלן עיקרי ההגדרות:
- קרוב לעניין מס שבח – סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין: בן/בת זוג, הורה, הורי הורה(סב/תא), צאצא (ילדים, נכדים (צאצאי בן זוג )למשל ילד מנישואים קודמים של בן הזוג), בני הזוג של כל אחד מהנ״ל, וכן אח או אחות ובני זוגם. עם זאת, יש לשים לב: לא כל מי שנראה "קרוב" במובן משפחתי נכלל בהטבה – למשל גיס (אח של בן הזוג) או אחיין (בן האח/ות) אינם נחשבים קרובים לצורך הפטורים. כלומר, מתנה לאחיין או לגיס תחויב במס מלא כאילו היה זר. כמו כן, לגבי אחים עצמם קיימת מגבלת חוק מיוחדת משנת 2013, עליה אפרט בהמשך.
- קרוב לעניין מס רכישה – תקנה 20 לתקנות מס רכישה: בן/בת זוג (לרבות ידוע/ה בציבור, ולרבות מי שהיה בן זוג ב-6 החודשים שקדמו לעסקה), הורה, צאצא (כולל נכד/ה), בן זוגו של צאצא, ואח או אחות. כלומר, בתקנות מס רכישה נכללים אחים ללא תנאים, ונכדים כלולים תחת "צאצא". מבחינת מס רכישה, גיס ואחיין גם כאן אינם נהנים מההקלה. חשוב להכיר את ההבחנה: אדם יכול להיות "קרוב" למס רכישה אך לא למס שבח, או להפך. יש לוודא שהקרבה עומדת בשתי ההגדרות כדי ליהנות ממלוא ההטבות.
הגבלות ביחס להעברה ללא תמורה בין אחים
בעקבות תיקון 76 לחוק, ישנה הגבלה של היקף הפטור בין אחים, כיום פטור מלא ממס שבח בהעברה ללא תמורה לאח/ות יינתן רק אם הדירה המקורית של האח המעביר התקבלה בירושה או במתנה מההורים או מהסבים.
כלומר, אם אדם רכש בכספו דירה ולאחר מכן רוצה להעבירה במתנה לאחיו – לא יחול הפטור הרגיל, ורשויות המס יראו בכך אירוע מס (חיוב במס שבח). תיקון זה נובע מחשד של הרשות שבעבר עסקאות בין אחים נוצלו לרעה ללא סיבה כלכלית אמיתית.
יחד עם זאת, אין משמעות הדבר שאי אפשר בכלל להעביר דירה לאח ללא מס – קיימת דרך עקיפה:
אם הדירה היא "דירה יחידה" של המעביר, הוא יכול להשתמש בפטור הרגיל למכירת דירה יחידה לפי סעיף 49ב(2) לחוק, למרות שהעסקה בפועל היא ללא תמורה, וזה חוקי לחלוטין. למעשה, החוק אינו מחייב קבלת כסף כדי ליהנות מהפטור של דירה יחידה, ולכן ניתן להעניק את הדירה לאח ולדווח כאילו "נמכרה" בפטור דירה יחידה. בדרך זו המעביר לא ישלם מס שבח כלל, גם אם הדירה לא התקבלה מההורים.
מה אם זו לא דירתו היחידה של האח המעביר?
אם גם תנאי זה לא מתקיים (לאח המעביר יש יותר מדירה אחת), לא יהיה פטור מלא – אך עדיין אפשרי חישוב מס שבח ליניארי מוטב בעת העברה, כך שהשבח שנצבר עד 1.1.2014 יהיה פטור והיתרה בלבד תחויב. במילים אחרות, ניתן לפחות להפחית את המס באמצעות החישוב הליניארי (רלוונטי לנכסים שנרכשו לפני 2014).
העברה ללא תמורה בין בני זוג
העברה בין בני זוג מקבלת יחס מועדף במיוחד בחוק. אם מדובר בהעברת דירת מגורים מיחיד לבן/בת זוג המתגורר/ת איתו בדירה, יש פטור מלא הן ממס שבח והן ממס רכישה – אין מס בכלל. לעומת זאת, אם בני הזוג אינם גרים יחד באותה דירה (נניח, אחד מעביר לשני דירה להשקעה שאינה דירת מגוריהם המשותפת), אזי יחול הפטור הרגיל של קרובים: מס שבח פטור, ומס הרכישה בשליש הרגיל (שליש ממס מלא). אציין ש"בן זוג" כולל גם ידוע בציבור לעניין זה. במקרה של גירושין, החוק מקל עוד יותר: העברת זכויות בין בני זוג אצלם במסגרת הסכם גירושין שאושר בבית משפט לא תחויב בכלל במס שבח או ברכישה, אפילו אם יש תמורה במסגרת איזון המשאבים. התנאי הוא אישור ההסכם בפסק דין – ואז ההעברה פטורה כמקרה מיוחד.
ההטבות במיסוי מקרקעין בעת העברה ללא תמורה
פטור ממס שבח למעביר – המוכר במתנה
מס שבח הוא המס על רווח ההון (השבח) שנוצר במכירת מקרקעין. בעסקת מתנה לקרוב, המוכר/נותן המתנה פטור לחלוטין מתשלום מס שבח על ההעברה. זהו יתרון עצום: בעוד שבמכירה רגילה רק מכירת "דירת מגורים מזכה" בתנאים מסוימים מקנה פטור וכפופה לתקרות, בהעברה לקרוב הפטור הוא מוחלט, ללא תלות בסוג הנכס ובשוויו. כלומר, גם אם מעבירים לקרוב קרקע, חנות, או דירת יוקרה בשווי גבוה – המעביר לא משלם מס שבח כלל. החריג היחיד כאמור הוא במתנה לאח שלא עומד בתנאי החוק (דירה שלא התקבלה מההורים) – במקרה כזה הפטור לא חל, אבל עדיין ניתן ליהנות מההקלה הליניארית כמוסבר לעיל. במצב של העברה לאח ללא פטור, ייערך חישוב מס כאילו נמכר הנכס במחיר שוויו, והמעביר ישלם מס שבח חלקי בהתאם לתקופת הבעלות.
חשוב לציין שהפטור ממס שבח במתנה ניתן תמיד למעביר בלבד. המקבל אינו נדרש לשלם מס שבח בשלב הקבלה (שהרי הוא הקונה, לא המוכר), אך כאשר המקבל ימכור בעתיד את הנכס, לא מובטח לו פטור – הוא יצטרך לעמוד בתנאים הרגילים למכירה בפטור (למשל להיות דירה יחידה שלו לאחר תקופת צינון, ראו בהמשך). במילים אחרות, העברה במתנה דוחה לעתים את חיוב המס למועד מכירת הנכס ע״י המקבל בעתיד, במקום שיתחייב אצל המעביר בעת ההעברה. זו אינה בעיה – להיפך, היא מאפשרת תכנון: לעתים המקבל יוכל למכור בפטור מלא בעוד שהמעביר לא היה זכאי לפטור, וכך המס נחסך לגמרי. למשל, אם הורה מעביר נכס מסחרי לילד – ההורה קיבל פטור במתנה, והילד אם יהפוך את הנכס למגורים שלו וימכור אחרי תקופה, אולי יזכה לפטור מס שבח כדירה יחידה שלו.
תקופות צינון לפני מכירת דירה שקיבלנו במתנה
כדי למנוע מצב של "העברה על הנייר" רק כדי למכור מיד בפטור, החוק קובע תקופת צינון שבמהלכה המקבל לא יכול למכור את הדירה בפטור ממס שבח. בעבר (עד 2013) אורך התקופה השתנה לפי סוג הקרבה והשימוש בדירה.
כיום החוק פשוט יותר: מקבל דירה במתנה חייב להמתין 4 שנים ממועד קבלתה כדי למכור אותה בפטור מלא, או רק 3 שנים אם במשך התקופה התגורר בה דרך קבע.
אין משמעות כיום אם המעביר הוא הורה, סב, אח וכדומה – לכל הקרובים אותן תקופות צינון (הקלה לעומת העבר, אז למשל מתנה מהורה קיצרה את הצינון).
תקופת הצינון במתנת דירה לקטיןֿ
אם ילד מתחת 18 קיבל דירה, הספירה מתחילה מיום שמלאו לו 18.
אם בן/בת זוג מחזיקים יחד בדירה שקיבלו, מתחשבים בגיל המבוגר ביניהם לצינון.
עוד קובע החוק שאם 50% או יותר ממחיר הדירה מומן בכספי מתנה (הורים שנתנו כסף לרכישת דירת ילדיהם), תיחשב הדירה כאילו התקבלה במתנה ויש על המכירה שלה צינון בהתאם.
כדאי לדעת: הפטור במכירת דירה יחידה אינו הזדמנות חד-פעמית – כיום ניתן למכור כל דירה שהיא היחידה בבעלות המוכר בפטור מלא, בתנאי שהחזיק בה 18 חודשים לפחות, ובכפוף לכך שלא הייתה לו יותר מדירה אחת בתקופה זו. לכן, אדם שקיבל דירה במתנה והמתין את הצינון, יוכל למכור אותה בפטור מלא אם זוהי דירתו היחידה באותו זמן. במקרים רבים זו המטרה של מהלך המתנה – לאפשר למקבל למכור בעתיד ללא מס, במקום שהמעביר היה חייב במס. מצד שני, אם המקבל בעת המכירה עדיין יחזיק דירה נוספת בבעלותו, הוא לא יוכל לקבל פטור מלא אלא לכל היותר את החישוב הליניארי.
חישוב ליניארי מוטב ללא תקופת צינון
גם אם המקבל אינו מתכנן למכור בפטור מלא אלא למכור בתשלום מס מופחת, יש הטבה נוספת: מאז 2018, אין צורך בתקופת צינון כלל כדי ליהנות מחישוב מס שבח ליניארי לדירה שקיבלת במתנה. בעבר, בתקופת המעבר של הרפורמה, הסתכלו על נותן המתנה כאילו הוא המוכר לצורך הזכאות להקלה ליניארית – מה שגרם לכך שאם המקבל רצה למכור בליניארי מוקדם, יכלו לשלול ממנו שיעור מס מוטב. אך לאחר 1.1.2018 ביטלו מגבלה זו. כיום המקבל יכול מייד עם קבלת הדירה (או בכל זמן) למכור בחישוב ליניארי מוטב, בלי להמתין. משמעות החישוב: פטור יחסי על כל השבח שנצבר עד 1.1.2014, ותשלום 25% על השבח מ-2014 עד המכירה.
הפחתת מס הרכישה למקבל המתנה
מס רכישה מוטל על רוכש נכס מקרקעין, בשיעורים מדורגים בהתאם לסוג הרוכש וסך שווי העסקה. בעסקת מתנה לקרוב, אמנם אין "תמורה" בכסף, אבל מקבל המתנה עדיין נחשב כ"רוכש" לפי שווי הנכס לצורך מס רכישה (על בסיס שווי שוק). ההטבה היא שמקבל המתנה משלם רק שליש ממס הרכישה שהיה משלם בעסקה רגילה.
במילים אחרות, מחילים עליו את מדרגות מס הרכישה הרגילות (דירה יחידה או דירה נוספת, לפי מצבו), ולאחר שחישבו כמה היה המס – מקבלים הנחה של 67%. למשל, אם לפי שווי הדירה יוצא מס רכישה של 90,000 ₪, המקבל ישלם רק 30,000 ₪ בפועל.
חשוב להדגיש: אם למקבל אין דירת מגורים בבעלותו והוא מקבל דירה במתנה – מבחינת מס רכישה הוא נהנה גם מהמדרגות של "דירה יחידה". כיום, אדם הרוכש דירה ראשונה לא משלם מס עד שווי מסוים (כ-1.98 מיליון ₪ נכון לשנת 2025). לכן, מקבל מתנה שאין לו דירה – לא ישלם כלל מס רכישה אם שווי הדירה המועברת עד כ-1.98 מיליון ₪ (הסכום מתעדכן במדד מעת לעת). גם אם שווי הדירה גבוה יותר, הוא ישלם לפי מדרגות דירה יחידה רק שליש מהסכום הרגיל. לעומת זאת, אם למקבל כבר יש דירה אחרת בבעלותו (או שקיבל במתנה דירה נוספת בעבר), הוא ייחשב כרוכש "דירה נוספת" – שמדרגות המס שלה גבוהות יותר (8% מהשקל הראשון). גם אז הוא זכאי לשלם רק שליש מהמס המחושב. כלומר, ההנחה לשליש חלה בכל מקרה – פשוט הבסיס לחישוב תלוי במצבו של המקבל.
דוגמה: הורה מעביר לילדתו הבגירה (24) דירת מתנה בשווי 1.6 מיליון ₪. לבת אין דירה אחרת. אילו הייתה קונה דירה ראשונה בשווי כזה, הייתה פטורה ממס רכישה כי השווי נמוך מסף הפטור. לכן במתנה – חישוב המס: לפי מדרגות דירה יחידה יוצא 0 ₪, ושליש מ-0 הוא 0. אין תשלום כלל. כעבור שנה אותה בת רוכשת לעצמה דירת מגורים נוספת במיליון ₪ – הפעם תיחשב לה דירה נוספת (כי יש לה כבר דירה בבעלותה, שהתקבלה במתנה), ולכן היא תחויב במס רכישה של דירה שנייה (8% ממיליון ₪ = 80,000 ₪) בלי הנחה. זהו החיסרון בקבלת דירה במתנה: המקבל "מבזבז" את הפטור שלו כדירה יחידה על הדירה שקיבל, ומעתה כל רכישה שלו עלולה להיות במס גבוה אלא אם ימכור את הדירה שבמתנה. על כך ארחיב בהמשך – מתי כדאי ומתאים לבצע מתנה.
העברה בין בני זוג: כפי שצוין, אם בני זוג גרים יחד בדירה שמועברת – אין מס רכישה כלל. זו סיטואציה מיוחדת ונוחה (למעשה מס רכישה 0%במקום שליש). ואולם אם בני הזוג לא גרים יחד בדירה (נכס השקעה למשל), הם לא פטורים מלא אלא משלמים שליש ממס הרכישה כרגיל – עדיין הנחה נאה.
העברה בין סבא/סבתא לנכד: גם זו העברה בין "צאצא" לקרובו – נחשבת בין קרובים לצורך שני המסים. לכן סבא יכול להעביר נכס לנכדו/נכדתו (מעל גיל 18) בפטור מלא ממס שבח, והנכד ישלם שליש מס רכישה בלבד. לעומת זאת, אם היה מעביר לנין (דור רביעי) – הנין כבר אינו "צאצא" על פי החוק, וההטבות לא יחולו.
דחיית היטל ההשבחה בעסקת העברה ללא תמורה
היטל השבחה הוא תשלום לרשות המקומית בעת מימוש זכויות בנכס (לרוב בעת מכירה או כנגד קבלת היתר בנייה), בגין עליית ערך הנובעת מתוכנית בניין עיר משביחה. בעסקת מתנה לקרוב, במרבית העיריות נהוג לדחות את חיוב ההיטל בשלב העברת המתנה. למעשה, העברה ללא תמורה אינה נחשבת "מימוש זכויות", ולכן הרשות אינה גובה היטל כאשר הנכס רק הועבר בתוך המשפחה. מה שכן, בחלק מהרשויות דורשים מהמקבל לחתום על התחייבות שהוא יישא בהיטל ההשבחה כשימכור בעתיד לצד שלישי. כלומר, החיוב נדחה ויעבור למועד המכירה הבאה. דחייה זו היא יתרון חשוב – היא יכולה לחסוך למעביר תשלום ניכר במועד ההעברה, לאפשר לבני המשפחה לשמור על הנכס ללא עלות נוספת, וייתכן שעד המכירה העתידית ישתנו הנסיבות (לעיתים אף ניתן יהיה להפחית היטל מול הרשות במועד המכירה או שהוא יתבטל אם התוכנית תשתנה). יש לשים לב שבתקנות ההיטל חלק מהרשויות כן מחייבות מיידית גם בהעברה ללא תמורה, אך זה חריג. ברוב המקרים, כאמור, אין חבות בהיטל בהעברה, אלא רק דחייה.
דוגמא : חיסכון במס למשפחה עם "דירה מיותרת"
כדי להמחיש את עוצמת החיסכון, נציג את המקרה של משפחת ולנסי – מקרה שתיארתי במאמר קודם שליֿ מבוסס על מקרה אמיתי, אשר ביצעו עסקת מתנה מתוכננת היטב שחסכה להם מאות אלפי שקלים:
הרקע: למשפחה זוג הורים בעלי 2 דירות: (1) דירת מגורים ראשית בכפר סבא בשווי 4.8 מיליון ₪ (נרכשה לפני 6 שנים ב-3.4 מיליון ₪), ו-(2) דירה קטנה להשקעה בבת-ים בשווי 1.6 מיליון ₪ (נרכשה לפני 3 שנים ב-1.4 מיליון ₪). בני הזוג רצו למכור את דירתם בכפר סבא ולקנות בית פרטי גדול יותר (בשווי 7.5 מיליון ₪). ללא תכנון, עמדו להתרחש "תאונות מס":
- מס רכישה מוגדל: ברכישת הבית החדש, הואיל ויש בבעלותם יותר מדירה אחת, היו חייבים במס רכישה של "דירה נוספת" – כ-8% עד תקרה ו-10% מעבר, שחישובו הגיע לכ-628,900 ₪. אילו הייתה להם רק דירה יחידה, היו זכאים למס מופחת למחליפי דירה (רק 313,900 ₪). כלומר, העודף במס הרכישה בשל הדירה הנוספת: כ-315,000 ₪.
- אובדן פטור מס שבח: במכירת הדירה בכפר סבא, מכיוון שבשעת המכירה תהיה להם גם את הדירה בבת-ים, הדירה בכפ"ס לא תיחשב "דירתם היחידה" – ולכן לא יוכלו למכור אותה בפטור ממס שבח, אלא ישלמו 25% מס על השבח. השבח המשוער (בלי הצמדה) הוא 1.4 מיליון ₪, כך שמס השבח כ-350,000 ₪. אילו הייתה זו דירתם היחידה, יכלו לקבל פטור מלא, מאחר שלא מכרו דירה בפטור ב-18 החודשים האחרונים וכיו"ב.
סך המס העודף שעלול היה להיות משולם ללא תכנון 665,000 ש״ח יותר מאשר במצב של משפר דיור רגיל. זאת סכום אדיר שהיה "מתבזבז" בגלל החזקת דירה קטנה נוספת. לבני הזוג היו שתי דרכי פעולה אפשריות: (1) למכור את הדירה הקטנה בבת-ים לפני העסקאות, או (2) להעביר את הדירה הקטנה במתנה לקרוב משפחה.
נבחן כל אפשרות:
- אופציה 1 – מכירת הדירה הקטנה לפני רכישת החדשה: אם ימכרו את הדירה בבת-ים מראש, ייאלצו לשלם עליה מס שבח של 25% על עליית הערך שלה (מ-1.4 ל-1.6 מיליון ₪) – שזה כ-50,000 ₪. לאחר מכן בעת קניית הבית החדש, יהיו בבעלותם רק דירה יחידה ולכן ישלמו מס רכישה מופחת – 313,900 ₪ (במקום 628,900), ובעת מכירת דירת כפר סבא היא כבר תהיה דירתם היחידה, ולכן יוכלו למכור בפטור ממס שבח (חיסכון של 350,000 ₪). בסיכום, תשלום המס במסלול זה: 50,000 ₪ (מס שבח על הדירה הקטנה) + 313,900 ₪ (מס רכישה על הבית החדש) = ~363,900 ₪. ביחס לתרחיש ללא תכנון (978,900 ₪), נחסכו 615,000 ₪. בני הזוג איבדו אמנם את הדירה הקטנה (מכרו אותה לצד ג') אך חסכו מס רב.
- אופציה 2 – העברה ללא תמורה של הדירה הקטנה במקום למכור: בני הזוג בחרו בדרך זו כדי להשאיר את הנכס במשפחה ולא לאבד אותו. הם החליטו להעביר במתנה את דירת בת-ים לשלושת ילדיהם הבגירים (בני 18+). כל ילד קיבל ⅓ מהזכויות בדירה – חלוקה זו נבחרה במכוון: חלק של עד שליש בדירה אינו נחשב "דירה נוספת" לצורך מס רכישה, כך שלילדים לא תפגע הזכאות שלהם בעתיד להטבת "דירה יחידה" ברכישת דירה משלהם. בנוסף, שווי הדירה (1.6 מיליון) נמוך מסף הפטור, כך שאף אחד מהילדים לא שילם מס רכישה כלל (כי ⅓ מכל ילד = 533 אלף ₪ – מתחת לתקרת הפטור לדירה יחידה). גם מס שבח לא שולם בעת ההעברה – זו מתנה פטורה למעבירים. לאחר המתנה, בבעלות בני הזוג נותרה רק דירת כפ"ס, לכן בקניית הבית החדש שולמו 313,900 ₪ כמס רכישה בלבד (דירה חליפית יחידה), ובמכירת דירת כפ"ס קיבלו פטור מלא ממס שבח (דירה יחידה). סך תשלום המס במסלול זה: 313,900 ₪ בלבד. נחסכו למעשה כל ה-665 אלף ₪ העודפים, ובנוסף הילדים נותרו עם נכס בבעלותם שיוכלו למכור בעתיד אחרי צינון וליהנות גם הם מפטור.
כפי שהדוגמא ממחישה, העברה ללא תמורה לקרוב משפחה יכולה להיות כלי רב-עוצמה בחיסכון מס, במיוחד כאשר יש בבעלות המשפחה ״דירה מיותרת״ שמכשילה הטבות. הטבלה והתרשים הבאים מסכמים את השוואת המס בתרחישים הנ״ל:
בדוגמה שלנו, בני הזוג ולנסי הלכו בדרך העברה ללא תמורה – והצליחו להימנע ממס מיותר של כ-665,000 ₪, תוך שמירה על הנכס בתוך המשפחה. בהמשך, כל אחד משלושת הילדים מחזיק בשליש מהדירה בבת-ים.
מתי כדאי לבצע העברה ללא תמורה, ולמי?
העברת נכס במתנה אינה מתאימה לכל מצב, ויש לבחון את הנסיבות המשפחתיות והכלכליות לפני שמחליטים עליה. להלן כמה תרחישים נפוצים בהם העברה ללא תמורה מהווה מהלך מס חכם – ומנגד מצבים בהם אולי עדיף להימנע ממנה:
- רכישת דירה נוספת ללא מס רכישה מוגדל: זה המקרה הקלאסי שתואר לעיל. אדם שיש לו דירה אחת ורוצה לקנות דירה שנייה, צפוי למס רכישה בשיעור 8%-10% על הדירה הנוספת, במקום 0%-5% על דירה יחידה. אם אותו אדם אינו רוצה למכור את דירתו הראשונה (למשל מעוניין להשאיר אותה כהשקעה או להעביר לילד), הוא יכול להעביר את הדירה הראשונה במתנה לקרוב משפחה בטרם רכישת החדשה. כך, בעת רכישת הדירה הנוספת, הוא נחשב כמי שאין בבעלותו דירה אחרת – וזכאי למדרגות מס רכישה של דירה יחידה. ניתן לעשות זאת לפני הרכישה (לתכנן מראש ולהעביר את הדירה המוקדמת מבעוד מועד) או אפילו לאחר הרכישה במסגרת הזמן שהחוק מאפשר למכור/להעביר את הדירה הישנה תוך שמירת זכאות המדרגות המופחתות.
נכון לשנת 2025, פרק הזמן הזה הוא 18 חודשים ממועד הרכישה הנוספת. למעשה, סעיף 9(ג1ג)(2)(ב) לחוק קובע כיום 24 חודשים למכירת הדירה הישנה, אף הכוונה של הממשלה בעתיד הקרוב לבצע תיקון לחוק ולהחזיר את התקופה ל-18 חודשים, ולכן יש לעקוב. במהלך 18 החודשים הללו, הרוכש חייב להתחייב לדווח ולמכור או להעביר את דירתו הראשונה, כדי לשמור על הזכאות למס רכישה של דירה יחידה ברכישה החדשה. אם אינו מקיים זאת – רשות המסים תחייב אותו בהפרש המס כאילו מלכתחילה היה חייב כדירה נוספת.
- מכירת דירה בפטור ממס שבח למרות שיש נכס נוסף: מצב נפוץ נוסף – אדם שיש לו 2 דירות ורוצה למכור אחת מהן. לפי החוק, מי שבבעלותו יותר מדירה לא זכאי לפטור במכירת אף אחת מהן (אלא אם חלופות חריגות כמו ירושה וכו'). לכל היותר יקבל חישוב ליניארי מוטב עם חיוב חלקי במס שבח. אך אם יעביר את הדירה השנייה שלו ללא תמורה לקרוב ויוותר עם דירה יחידה, הוא מיד לאחר מכן יכול למכור את הדירה שנותרה לו כדירה יחידה בפטור מלא. למשל, אדם מחזיק דירה A ודירה B , ורוצה למכור את A בלי מס. אם יעביר את B במתנה לבתו, כעבור יום יוכל למכור את A בפטור מלא (בהנחה שעמד בדרישות של דירה יחידה – 18 חודשים וכו'). באופן זה, המשפחה שומרת על דירה B בבעלות הבת, וחוסכת את מס השבח על מכירתA. כמובן, יש לוודא שהבת לא מחזיקה נכסים אחרים שעלולים למנוע את הפטור בעת מכירת A (למשל אם גם לה יש דירה נוספות, אז העברה אליה לא תעזור). לכן, בבחירת הקרוב המקבל חשוב לוודא שהוא עצמו עומד בתנאים שיגשימו את מטרת הפטור.
עוד נקודה: אם בעתיד ירצה אותו אדם לרכוש דירה חדשה, יש לשים לב שכעת אין לו דירה (כי A נמכרה ו-B אצל הבת) – הוא ייחשב כרוכש ללא דירה ויזכה למדרגות מס נמוכות. כלומר, אפקט המתנה יכול לשפר מעמד מס גם בעתיד, ולא רק בעסקאות המיידיות.
- שמירה על הנכס במשפחה לצורכי ירושה/דורות הבאים: לפעמים ההורים רוצים להעביר עוד בחייהם דירה לילדים כדי להבטיח שהיא תישאר במשפחה, או לחלק נכסים בין הילדים בצורה שקופה. במקרים כאלה, העברה ללא תמורה יכולה להיות פתרון נוח: ההורים לא משלמים מס שבח, הילדים כמעט לא משלמים מס רכישה (בהתאם לשווי ולמספר הילדים), וכל המשפחה חוסכת מס אם בעתיד הנכס יימכר. דוגמה אסטרטגית: הורה עם דירה אחת שרוצה לעזור לשלושה ילדיו בעתיד – יכול כבר כעת להעביר לכל אחד 1/3 מהדירה (כאמור, חלק של עד שליש לכל ילד לא יפגע במעמד "מחוסר דירה" שלהם). בעתיד, כשרוצים למכור, יכול אחד הילדים לרכוש את חלקי אחיו או למכור בשוק החופשי בהסכמה, ולקבל פטור דירה יחידה אחרי צינון. פתרון כזה מתאים למשפחות מלוכדות עם אמון גבוה, כי הוא יוצר שיתוף בבעלות.
לעומת זאת, מתי לא כדאי או בעייתי לבצע מתנה?
- כאשר המקבל עלול להיפגע ממס התכנון: חובה לחשוב קדימה על מצב המקבל. למשל, אם ההורים שוקלים להעביר דירה לילד, אך אותו ילד כבר בבעלותו דירה – קבלת דירה נוספת תהפוך אותו לבעל שני נכסים, מה שישלול ממנו פטור במכירת דירה בעתיד. אם הדירה שבבעלות הילד נרכשה אחרי 2014, הוא לא יוכל למכור אותה בפטור מלא אלא במס ליניארי בלבד. כמו כן, כאמור, הילד לא יוכל יותר לקנות דירה משלו במדרגות מס רכישה של דירה יחידה עד שלא ימכור אחת מהן. לכן, לפני שמעבירים לילד, יש לשאול: האם הוא מתכנן לקנות דירה בקרוב? האם יש לו כבר נכס? אם כן – אולי עדיף להעביר לילד אחר או לשקול פתרון אחר. דוגמה נוספת: העברה דווקא להורים מבוגרים. נניח בן מעביר דירה במתנה לאביו המבוגר. אם לאב הייתה דירה יחידה שלו, כעת קיבל עוד אחת – הוא יהפוך לבעלים של 2 דירות. ייתכן שההורה תכנן למכור את דירתו ולקנות דירה קטנה יותר לעת זקנה; אבל עם נכס נוסף בבעלותו הוא יאבד את הפטורים של משפר דיור ועלול לשלם מסים גבוהים, כלומר, מכניסים את ההורה ל"תאונת מס" שלא התכוונו אליה.
המסקנה: יש לוודא שלמקבל אין תוכניות קרובות שייפגעו מעצם ההחזקה בנכס המועבר.
- כאשר היחסים לא מבוססים על אמון מלא: הענקת נכס יקר ערך (דירה) במתנה היא צעד בלתי הפיך (כמעט), המבטל זכויות של המעביר בנכס. אם קיים ספק משמעותי בנוגע לטיב הקשר או להתנהלות העתידית של המקבל, ייתכן שוויתור על הבעלות אינו רצוי. אמנם ניתן חוזית להגן על המעביר (ראו הסכם הימנעות מעסקה להלן), אך בסופו של דבר הנכס עובר לשליטת המקבל. לכן, אם לדוגמה הורה שוקל להעביר דירה לילד שאינו אחראי כלכלית או נמצא בחובות, ייתכן שהסיכון לא שווה את חיסכון המס. יש לשקול פתרונות חלופיים (כגון צוואה וכד'), אם המטרה העיקרית היא הורשה ולאו דווקא עסקה מיידית.
- כאשר המהלך הוא אך ורק למטרה מיסויית, ללא הצדקה אחרת: אמנם תכנון מס הוא לגיטימי, אך אם העסקה מלאכותית לחלוטין, יש סכנה שהרשות תפסול אותה. ארחיב על כך בסעיף הבא – משרדי מיסוי מקרקעין ובתי המשפט פוסלים עסקאות מתנה שבהן אין כל "טעם מסחרי" מלבד חיסכון המס. אם ברור שאין למקבל עניין אמיתי בנכס, המעביר ממשיך להחזיק בכל הזכויות להנאה מהנכס (שכר דירה וכו'), וכבר מראש מתוכנן שהנכס "יחזור" למעביר – זו מתנה מדומה שעלולה להיחשב כהתחמקות. במקרה כזה, לא כדאי לבצע את ההעברה, כי אם היא תסווג כמלאכותית – עדיין ישולם מלוא המס (ואפילו ייתכנו קנסות).
מורכבויות משפטיות נוספות: משכנתא, תנאים בעסקה ועסקאות מלאכותיות
דירה עם משכנתא: נכס המשועבד במשכנתא לבנק מצריך התייחסות מיוחדת כאשר מעוניינים להעבירו במתנה. הבנק, שהלווה כספים כנגד שעבוד הדירה, לא יסכים שהבעלות תעבור ללא הסדרת החוב. לכן עומדות בפני המעביר כמה אפשרויות: (1) סילוק המשכנתא במלואה טרם ההעברה, למשל מכספי חיסכון או הלוואה אחרת, (2) גרירת המשכנתא לנכס אחר בבעלות המעביר, אם יש כזה שהבנק מקבל כבטוחה חלופית, או (3) העברתו המשכנתא על שם המקבל, כלומר, שהמקבל ייטול עליו את ההלוואה והנכס ישועבד מחדש על שמו. אפשרות (3) דורשת כמובן שהמקבל יעמוד בקריטריונים של הבנק (הכנסות, יכולת החזר וכד'), כך שלא תמיד היא מעשית. לעיתים שילוב – חלק מהחוב מסולק וחלק נגרר – יכול להיות פתרון. בכל מקרה, יש לערב את הבנק מבעוד מועד ולתכנן את לוח הזמנים, כך שהעברת הזכויות לא "נתקעת" בגלל עיכוב בקבלת אישור מהבנק.
הסכם הימנעות מעשיית עסקה והגבלות על המקבל: במקרים רבים, במיוחד כשהמעביר הוא הורה והמקבל ילד, רוצים להבטיח שהילד לא יוכל למכור את הנכס או לבצע בו שינויים משמעותיים בלי הסכמת ההורה. הפתרון הוא עריכת הסכם הימנעות מעסקה בין המעביר למקבל. בהסכם זה מתחייב המקבל (הנעבר) לא לבצע שום עסקה בנכס ללא אישור בכתב מהמעביר. כדי שההתחייבות תהיה פומבית ואכיפה מול צדדים שלישיים, נרשמת הערת אזהרה לטובת המעביר בלשכת רישום המקרקעין. כך, כל קונה פוטנציאלי או בנק יראה שיש הגבלה וידרוש הסרתה לפני כל עסקה – מה שנותן למעביר שליטה.
עם זאת, אזהרה חשובה: רשויות המס בוחנות כיום בקפידה עסקאות שבהן המעביר ממשיך לשלוט בנכס לאחר המתנה. אם ייקבע שההגבלות חורגות מהסביר והופכות את המתנה למלאכותית, עלול הפטור להתבטל. בפסיקה עדכנית (ראו בהמשך), נקבע למשל שהשארת דמי השכירות בידי המעביר, רישום הערת האזהרה, ותכנון שהנכס יחזור למעביר – כל אלה סימני עסקה מלאכותית. לכן מומלץ: אל תגזימו בהגבלת המקבל. רצוי לא להתנות שהמקבל יעביר למעביר את דמי השכירות או רווחים אחרים מהנכס, ולא לקבוע שבכל מקרה הנכס יחזור למעביר בהמשך (למשל דרך צוואה מיידית וכו'). הגבלות סבירות (כמו איסור מכירה ללא אישור למשך מספר שנים) לרוב יתקבלו, אך יש לבצע זאת בליווי עו"ד ולשקול את הסיכונים.
זהירות מעסקאות מלאכותיות – פס״ד שמרת
כפי שהוזכר, סעיף 84 לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר למנהל מיסוי מקרקעין להתעלם מעסקה אם היא מלאכותית או בדויה, או שאחת ממטרותיה העיקריות היא הימנעות ממס בלתי נאותה.
בשנים האחרונות רשות המסים ובתי המשפט מראים קו תקיף נגד ניצול לרעה של מתנות פטורות. פסק דין בולט הוא בו"ע 24989-09-18 שמרת נ' מנהל מיסוי מקרקעין טבריה (2020), שבו דובר על זוג שהעביר במתנה את ביתם לאמה של האישה יום לפני שפג הזמן ליהנות ממס רכישה מופחת לרוכשי דירה חליפית. באותו מעמד האם בת ה-87 חתמה על צוואה שמורישה את הבית חזרה לזוג. חודש אחר כך האם הלכה לעולמה, והזוג ביקש לרשום את הבית חזרה על שמם בירושה. בית המשפט ניתח את הנסיבות וקבע שזו הייתה עסקה מלאכותית שבוטלה. בין הנימוקים: (1) הוכח שהזוג התכוון מראש להעביר את הבית רק אם לא יצליח למכור בזמן, ורק כדי לחסוך מס; (2) הטענה שהאם תסייע בניהול מכירת הבית או השכרתו הייתה לא אמינה – האם הייתה קשישה מרוחקת גיאוגרפית, והזוג אף נתן ייפוי כוח למכירה לילדיו ולא לאם; (3) דמי השכירות מהבית המשיכו להגיע לזוג, לא לאם; (4) הצוואה שמחזירה את הבית לזוג מחזקת שלא הייתה כוונת מתנה אמיתית – הרי אם זו מתנה, הבית אמור היה להיכלל בעיזבון האם לכל יורשיה, לא לחזור אוטומטית לזוג. לאור זאת, בית המשפט אישר למנהל המס להתעלם מהמתנה – המשמעות היא שהזוג חויב במס רכישה על רכישת הבית הנוסף, כאילו מעולם לא העביר את הבית הישן. פסק דין שמרת הדהד חשש בקרב עורכי דין בתחום, אך חשוב להבין שהוא לא מבטל את כלי התכנון של העברה ללא תמורה; הוא רק משרטט את הגבולות: מתנה צריכה להיות אותנטית. אם יש הצדקה משפחתית אמיתית למהלך (להשאיר נכס במשפחה, לעזור לילדים, וכד'), ונזהרים לא לחצות קווים (לא להשאיר את הנכס "על שם ההורים" רק למראית עין, לא לסגור בהסתר עסקת השבה), אזי המתנה לגיטימית. אדרבא – רוב עסקאות המתנה בין קרובים מאושרות ע"י רשויות המס ללא עוררין. רק במקרים קיצוניים כמו שמרת הן נפסלות.
לסיכום
העברה ללא תמורה של נכס מקרקעין לקרוב משפחה היא כלי מרכזי בתכנון מס בעסקאות נדל"ן בישראל שאני עצמי מבצע ללקוחות משרדי ב-22 שנים האחרונות באופן שוטף כחלק מתכנון מס אסטרטגי. היא מאפשרת ניצול פטורים והקלות באופן חוקי כדי להפחית את נטל המס המשפחתי, במיוחד במצבים של רכישת דירה נוספת או מימוש נכס כשיש נכסים אחרים. במדיניות המס הנוכחית (2025), המחוקק מטיב עם עסקאות מתנה בתוך המשפחה: מעביר הנכס לרוב לא ישלם מס שבח כלל, והמקבל ישלם לעיתים מעט מאוד מס רכישה. יחד עם זאת, יש לתכנן צעדים אלו בזהירות רבה, תוך הבנת ההשלכות העתידיות. בכל החלטה על מתנה כדאי לשאול: האם המהלך אכן משרת מטרה משפחתית או כלכלית לגיטימית (מעבר לחיסכון המס)? האם הוא עלול לפגוע בזכויות המס העתידיות של המקבל או המעביר? האם יש צורך להתנות תנאים להגנת המעביר, ואם כן – איך לעשות זאת מבלי לייצר "עסקה מלאכותית"?
אין ספק שתכנון מס נכון דורש ידע והיכרות עם החוק, התקנות והפסיקה העדכנית. בשנת 2025 חלו מספר עדכונים, בין אם בהגדרת הזכאות (כמו חזרה ל-24 חודשי מכירה במקרים של משפרי דיור) ובין אם בפסיקה (כגון האזהרה מפס"ד שמרת). מומלץ בחום להיוועץ בעו"ד המתמחה במקרקעין ומיסוי לפני ביצוע העברה ללא תמורה, כדי להתאים את המהלך לנסיבות האישיות ולהבטיח עמידה בכללי החוק. כאשר עושים זאת נכון, העברה במתנה לקרוב יכולה להיות תכנון מס חכם ולגיטימי לחלוטין, המאפשר למשפחה לשמור על הונה ונכסיה – ובו בזמן לחסוך סכומי מס ניכרים שרבים משלמים ללא ידיעה שאפשר אחרת.
בהצלחה!
הכותב, עו"ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מעורכי הדין המובילים בתחום דיני החוזים, מקרקעין, בעל מומחיות וניסיון נרחב בתחום מיסוי מקרקעין; יועץ ומלווה של עסקאות מקרקעין בסקטור הפרטי והעסקי תוך פתרונות מיסויים יצירתיים, ומייעץ במיסוי מקרקעין גם לעורכי דין בתחום.
Email: doron@doron-aharoni.com
כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא
טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534
תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב
טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125