העברת דירה ללא תמורה – במתנה – בין קרובים – 2026 עו"ד דורון אהרוני – כפר סבא – תל אביב

העברת דירה ללא תמורה (במתנה) לקרוב – מדריך 2026

בקצרה: העברת דירה ללא תמורה (במתנה) מיחיד לקרובו פטורה ממס שבח למעביר (סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין), והמקבל משלם שליש ממס הרכישה שהיה משלם ברכישה רגילה לפי שווי הדירה. מי שקיבל דירה במתנה יכול למכור אותה בפטור כדירה יחידה רק אחרי תקופת צינון של 4 שנים, או 3 שנים אם גר בה. במדריך: מי נחשב "קרוב", דוגמאות חישוב, מתי ההעברה מתאימה ומתי לא, ואיך להימנע מעסקה שתיחשב מלאכותית.

מהי העברה ללא תמורה?

העברה ללא תמורה היא העברת זכות במקרקעין – דירה, מגרש, חנות או כל נכס אחר – בלי שהמקבל משלם עבורה. מבחינה משפטית זו עסקת מקרקעין לכל דבר: נחתם הסכם מתנה ותצהירי העברה ללא תמורה, העסקה מדווחת לרשות המסים, מתקבלים אישורי מס שבח ומס רכישה, אישור עירייה ואישור ועדה מקומית (היטל השבחה), ורק אז נרשמת ההעברה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).

מכיוון שמתנות כאלה נעשות בעיקר בתוך המשפחה, החוק מעניק להן הקלות מס – בתנאי שהמעביר והמקבל הם "קרובים" כהגדרת החוק. אם התנאים לא מתקיימים, העסקה ממוסה כמו מכירה רגילה לפי שווי השוק.

מי נחשב "קרוב"? ההגדרה שונה במס שבח ובמס רכישה

קרוב לעניין מס שבח לא בהכרח קרוב לעניין מס רכישה, ולכן צריך לבדוק את שתי ההגדרות:

נכד הוא "צאצא", ולכן העברה בין סב/סבתא לנכד פטורה ממס שבח, והנכד משלם שליש ממס הרכישה. מתנה לאחיין או לגיס שהוא אח של בן הזוג ממוסה כעסקה רגילה.

הטבות המס: מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה

1. פטור ממס שבח למעביר

ההעברה לקרוב פטורה ממס שבח בלי תקרת שווי ובלי תלות בסוג הנכס – גם מגרש או נכס מסחרי. הפטור ניתן למעביר בלבד: כשהמקבל ימכור בעתיד, יחול עליו מיסוי רגיל, ויום הרכישה ושווי הרכישה שלו הם בדרך כלל אלה של נותן המתנה. במילים אחרות, המס לא נמחק אלא נדחה למכירה העתידית, ושם ייבחן אם המקבל זכאי לפטור משלו.

2. שליש ממס הרכישה למקבל

מס הרכישה מחושב לפי שווי השוק של הדירה ולפי מצבו של המקבל: מדרגות דירה יחידה אם אין לו דירה אחרת, או מדרגות דירה נוספת אם יש לו. מהסכום שמתקבל הוא משלם שליש. מקבל שאין לו דירה אחרת ושווי הדירה (או חלקו בה) עד 1,978,745 ₪ (תקרת המדרגה הראשונה ב-2026) – לא ישלם מס רכישה כלל. ראו דוגמאות חישוב בהמשך, ואת טבלת מדרגות מס רכישה 2026.

3. דחיית היטל ההשבחה

ברוב הרשויות המקומיות העברה ללא תמורה לקרוב אינה נחשבת "מימוש זכויות", והחיוב בהיטל השבחה נדחה למועד שבו המקבל ימכור לצד שלישי. יש רשויות שמבקשות מהמקבל התחייבות לשאת בהיטל בעתיד, ויש מקרים חריגים שבהם נדרש תשלום כבר בהעברה – לכן בודקים מראש מול הוועדה המקומית.

העברה בין בני זוג

העברת דירת מגורים מיחיד לבן זוגו שגר איתו בדירה פטורה לגמרי – גם ממס שבח וגם ממס רכישה. אם בני הזוג לא גרים יחד בדירה המועברת (למשל דירה להשקעה), חל הכלל הרגיל: פטור ממס שבח ושליש ממס הרכישה. העברת זכויות בין בני זוג במסגרת גירושין, בתמורה או בלי תמורה, פטורה ממס שבח וממס רכישה, בתנאי שהסכם הגירושין קיבל תוקף של פסק דין. לעניין מספר הדירות, בני זוג נחשבים בדרך כלל תא אחד, ולכן העברה ביניהם מועילה לתכנון רק כשיש הפרדה רכושית והסכם ממון – ראו הסכם ממון בין בני זוג.

העברה בין אחים – מה השתנה ואיך עדיין אפשר

מאז תיקון 76 לחוק (2013), פטור ממס שבח לפי סעיף 62 בהעברה לאח או לאחות ניתן רק אם הדירה הגיעה למעביר מהוריו או מהורי הוריו – במתנה או בירושה. דירה שהאח רכש בעצמו אינה זכאית לפטור הזה.

• אם זו דירתו היחידה של האח המעביר: אפשר להשתמש בפטור דירה יחידה (סעיף 49ב(2)) במקום בסעיף 62. הפטור הזה אינו דורש שתשולם תמורה.
• אם יש לו יותר מדירה: אין פטור מלא, אבל דירה שנרכשה לפני 1.1.2014 זכאית לחישוב לינארי מוטב – השבח היחסי עד 1.1.2014 פטור, והיתרה חייבת במס.
• מס רכישה: אחים הם "קרובים" לעניין מס רכישה בלי הגבלה, ולכן המקבל משלם שליש ממס הרכישה.

לפירוט מלא: העברה ללא תמורה בין אחים.

תקופת הצינון: מתי אפשר למכור דירה שהתקבלה במתנה

לפי סעיף 49ו לחוק, מי שקיבל דירה במתנה מקרובו (לאחר 1.1.2014) יכול למכור אותה בפטור כדירה יחידה רק אחרי:

• 4 שנים מיום קבלת המתנה, או
• 3 שנים מהיום שהחל לגור בה דרך קבע, אם גר בה.

סוג הקרבה (הורה, סב, אח) כבר לא משנה את אורך התקופה. בדירות שהתקבלו עד 31.12.2013 חלו תקופות שונות לפי סוג הקרבה והמגורים (בין שנה לארבע שנים).

כללים נוספים

• מי שקיבל דירה לפני גיל 18 – הספירה מתחילה ביום שמלאו לו 18.
• דירה בבעלות משותפת של בני זוג – התקופה נבחנת לפי המבוגר מביניהם.
• מי שקיבל במתנה לפחות 50% ממחיר הדירה, בשלוש השנים שלפני רכישתה, נחשב כמי שקיבל את הדירה עצמה במתנה – וחלה עליו תקופת צינון.
• חישוב לינארי מוטב – בלי צינון: מאז 1.1.2018 אפשר למכור דירה שהתקבלה במתנה בחישוב לינארי מוטב בלי להמתין.

הוראת ביצוע 9/2009: כשהנותן משתמש בפטור דירה יחידה שלו

כשלנותן יש דירה יחידה שעומדת בתנאי הפטור, הוא יכול להעביר אותה לקרוב תוך שימוש בפטור האישי שלו (סעיף 49ב(2)) במקום בסעיף 62. לפי הוראת ביצוע 9/2009, במקרה כזה לא חלה תקופת צינון על המקבל, ויום הרכישה והשווי שלו נקבעים ליום המתנה.

שימוש בפטור האישי משפיע על זכאות הנותן לפטורים בעתיד, ולכן בוחרים מסלול מראש לפי נתוני המשפחה.

מתי העברה ללא תמורה מתאימה?

בעל דירה אחת שרוצה לרכוש דירה נוספת

מי שיש לו דירה ורוכש עוד אחת משלם מס רכישה לפי מדרגות דירה נוספת (8% מהשקל הראשון). אם יעביר את הדירה הקיימת לקרוב, ייחשב ברכישה כבעל דירה יחידה. אפשר להעביר לפני הרכישה, או אחריה – כשהרוכש מצהיר שהדירה החדשה היא דירה חליפית ומתחייב למכור או להעביר את הדירה הקודמת בתוך התקופה שבחוק. כיום התקופה היא 24 חודשים; ברכישות בתקופות קודמות חלה לעיתים תקופה של 18 חודשים, ולכן בודקים לפי מועד הרכישה. אם ההתחייבות לא מקוימת, רשות המסים גובה את הפרש המס.

בעל שתי דירות שרוצה למכור אחת בפטור ממס שבח

מי שמחזיק יותר מדירה לא זכאי לפטור דירה יחידה במכירת אחת מהן (לכל היותר לחישוב לינארי). העברת הדירה השנייה לקרוב יכולה להשאיר לו דירה יחידה, שאותה ימכור בפטור – בכפוף ליתר תנאי הפטור. מומלץ להשאיר מרווח זמן סביר בין ההעברה למכירה (ראו עסקה מלאכותית).

שמירת נכס במשפחה וחלוקה בין הילדים

הורים שרוצים להעביר נכס לילדים עוד בחייהם יכולים לעשות זאת בלי מס שבח, והילדים משלמים שליש ממס הרכישה – לעיתים אפס. כשיש כמה ילדים, נהוג לחלק לכל ילד חלק של עד שליש (ראו הפרק הבא).

העברה לילדים בשלישים – שמירה על זכויות המס שלהם

לפי הכללים לעניין מס רכישה, חלק בדירה שאינו עולה על שליש אינו נחשב דירה נוספת לצורך מדרגות דירה יחידה. לכן, במקום להעביר את הדירה כולה לילד אחד, אפשר להעביר לכל ילד בגיר עד שליש:

• ההורים – הדירה יוצאת מבעלותם, וייתכן שיחזרו להיחשב בעלי דירה יחידה.
• הילדים – כשירכשו בעתיד דירה משלהם, בדרך כלל עדיין ייחשבו רוכשי דירה יחידה.
• ילד שמקבל יותר משליש (למשל חצי) ייחשב בעל דירה כשירכוש דירה משלו, ועלול לשלם מס רכישה גבוה יותר.

לבדוק לפני: חלק בדירה עלול לפגוע בזכאות להגרלות דיור מוזל (כמו "דירה בהנחה"/"מחיר מטרה"), ולכן בודקים את התנאים העדכניים. העברה לקטין מחייבת אישור בית משפט, ולעניין המס קטין והוריו נחשבים תא אחד – לכן תכנון כזה נעשה בדרך כלל מול ילדים בגירים. בנושא חלקי דירה ראו גם שליש דירה – מס שבח ומס רכישה.

דוגמאות חישוב

הדוגמאות להמחשה בלבד, לפי מדרגות מס הרכישה לשנת 2026 (דירה יחידה: 0% עד 1,978,745 ₪, 3.5% עד 2,347,040 ₪, 5% עד 6,055,070 ₪, 8% עד 20,183,565 ₪; דירה נוספת: 8% עד 6,055,070 ₪ ו-10% מעבר לכך), ובלי הצמדה, הוצאות וניכויים. החישוב בפועל תלוי בנתוני כל מקרה.

דוגמה 1: דירה במתנה לילד שאין לו דירה

הורה מעביר לבתו (24) דירה בשווי 1,600,000 ₪. לבת אין דירה אחרת. לפי מדרגות דירה יחידה המס הוא 0 ₪, ושליש מ-0 הוא 0. מס שבח – פטור להורה. סה"כ מס: 0 ₪. החיסרון: אם הבת תרכוש בהמשך דירה נוספת במיליון ₪ בלי למכור את דירת המתנה, תשלם מס רכישה כדירה נוספת – 8% = 80,000 ₪.

דוגמה 2: דירה במתנה לילד שכבר יש לו דירה

דירה בשווי 2,400,000 ₪ מועברת לבן שיש לו דירה. מס רכישה רגיל כדירה נוספת: 8% × 2,400,000 = 192,000 ₪. המקבל משלם שליש: 64,000 ₪. לשם השוואה, אילו לא הייתה לו דירה: 3.5% × 368,295 + 5% × 52,960 = 15,538 ₪, ושליש מכך – כ-5,179 ₪.

דוגמה 3: משפחה עם "דירה נוספת" לפני החלפת דירה

זוג מחזיק דירת מגורים בשווי 4.8 מיליון ₪ (נרכשה ב-3.4 מיליון ₪) ודירה להשקעה בשווי 1.6 מיליון ₪ (נרכשה ב-1.4 מיליון ₪). הם מתכננים לרכוש בית ב-7.5 מיליון ₪ ולמכור את דירת המגורים.

בדיקת החישוב: 3.5% × 368,295 = 12,890 ₪; 5% × 3,708,030 = 185,402 ₪; 8% × 1,444,930 = 115,594 ₪; סה"כ 313,886 ₪. בדירה נוספת: 8% × 6,055,070 = 484,406 ₪ ועוד 10% × 1,444,930 = 144,493 ₪, סה"כ 628,899 ₪. התוצאה בכל משפחה תלויה בנתונים, בתנאי הפטור ובמבחן העסקה המלאכותית.

מתי לא כדאי, או צריך להיזהר?

• המקבל עלול להיפגע: אם למקבל כבר יש דירה, הוא יהפוך לבעל שתי דירות – ועלול לאבד פטור ממס שבח במכירת דירתו ולשלם מס רכישה גבוה ברכישה הבאה. גם העברה להורים שמתכננים להחליף דירה עלולה להכניס אותם לאותה בעיה.
• מתנה כמעט בלתי הפיכה: אחרי הרישום הדירה של המקבל. אם יש ספק לגבי היציבות הכלכלית שלו, היחסים או הליך גירושין – שוקלים חלופות כמו צוואה.
• הרבה נכסים במשפחה: כל העברה בחיים כרוכה במס רכישה (שליש), והסכומים מצטברים. לעיתים צוואה מתוכננת והסכם חלוקת עיזבון מתאימים יותר – ראו העברה ללא תמורה לילדים או הורשה.
• דירה עם משכנתא: צריך לסלק את המשכנתא, לגרור אותה לנכס אחר או להעביר את ההלוואה למקבל – הכל באישור הבנק ומבעוד מועד. בודקים אם סילוק החוב על ידי המקבל ייחשב "תמורה".
• כסף לרכישת דירה במקום דירה: מתנה כספית של 50% ומעלה ממחיר הדירה מחילה צינון ועלולה להיות חשופה בגירושין. לעיתים הסכם הלוואה מתאים יותר – ראו מתנה או הלוואה מההורים.

עסקה מלאכותית: הגבול בין תכנון מס לגיטימי לעסקה שתיפסל

לפי סעיף 84 לחוק, מנהל מיסוי מקרקעין רשאי להתעלם מעסקה מלאכותית או בדויה, או מעסקה שאחת ממטרותיה העיקריות היא הימנעות ממס בלתי נאותה. בפסק דין שמרת העביר זוג את ביתו במתנה לאמה הקשישה של האישה, סמוך לסוף התקופה לקבלת מס רכישה מופחת כדירה חליפית. במקביל חתמה האם על צוואה שמורישה את הבית בחזרה לזוג, ודמי השכירות המשיכו להגיע לזוג. ועדת הערר קבעה שהמתנה מלאכותית, והזוג חויב במס רכישה כאילו לא הועבר הבית.

סימנים שמעוררים חשד:

• המעביר ממשיך לקבל את דמי השכירות.
• נרשמות הגבלות גורפות שמונעות מהמקבל כל שימוש בנכס.
• במקביל להעברה נחתמת צוואה או הסכם שלפיהם הנכס "יחזור" למעביר.
• ההעברה צמודה בזמן לעסקה שמטרתה היחידה חיסכון במס, בייחוד בכיוון ילד ← הורה.

הסכם הימנעות מעשיית עסקה

מעביר שרוצה שליטה מסוימת יכול לחתום עם המקבל על הסכם הימנעות מעשיית עסקה ולרשום הערת אזהרה לטובתו. כיום רשות המסים בוחנת הגבלות כאלה בקפידה, ולכן ממליצים להגביל במידה, לא להעביר למעביר את דמי השכירות ולא לתכנן מראש שהנכס יחזור אליו. מתנה צריכה להיות אמיתית: הבעלות, השליטה והפירות עוברים למקבל.

העברה מהילדים להורים

העברה מהורה לילד נתפסת כמהלך משפחתי טבעי. העברה בכיוון ההפוך, בעיקר כשהיא סמוכה לרכישת דירה חדשה על ידי הילד, נבדקת בקפידה רבה יותר.

צ'קליסט לפני העברה

1. לבדוק שהמקבל "קרוב" גם לעניין מס שבח וגם לעניין מס רכישה.
2. לבדוק את מצב הנכסים של המקבל ואת התוכניות שלו לקנות או למכור.
3. לבחור בין סעיף 62 לפטור דירה יחידה (הוראת ביצוע 9/2009).
4. לשקול חלוקה בשלישים בין ילדים בגירים.
5. להסדיר משכנתא מול הבנק.
6. לבדוק היטל השבחה מול הוועדה המקומית.
7. לקבוע שווי לדיווח לפי עסקאות דומות באזור.
8. להשאיר את דמי השכירות והשליטה אצל המקבל, ולעדכן צוואות כך שלא יסתרו את המהלך.
9. לתכנן את סדר הפעולות והעיתוי לפני כל רכישה או מכירה.

שאלות נפוצות

האם אפשר להעביר דירה לנכד?
כן. נכד הוא "צאצא" ולכן "קרוב" לשני המסים. ההעברה פטורה ממס שבח, והנכד משלם שליש ממס הרכישה – ואם זו דירתו היחידה ושוויה מתחת לתקרה, ייתכן שלא ישלם כלל. נין אינו נכלל.

קיבלתי דירה במתנה – אפשר למכור אותה מיד?
אפשר, אך לא בפטור כדירה יחידה עד תום תקופת הצינון (4 שנים, או 3 אם גרתם בה). אפשר למכור מוקדם יותר בחישוב לינארי מוטב, ואם הנותן השתמש בפטור דירה יחידה שלו (הוראת ביצוע 9/2009) לא חל צינון.

כמה מס רכישה משלמים על דירה במתנה?
שליש ממס הרכישה הרגיל לפי שווי הדירה ולפי מצב המקבל (דירה יחידה או נוספת). מקבל בלי דירה שמקבל דירה או חלק ששוויו עד 1,978,745 ₪ – לא משלם.

האם יש מס שבח בהעברה במתנה?
לא למעביר, כשהמקבל "קרוב" (בין אחים – בכפוף למגבלות). המקבל ימוסה כשימכור בעתיד.

אפשר להמשיך לקבל את שכר הדירה אחרי ההעברה?
לא מומלץ. זה אחד הסימנים המובהקים לעסקה מלאכותית.

אפשר להעביר רק חלק מהדירה?
כן. העברה של עד שליש לכל ילד יכולה לשמור על זכויות המס העתידיות של הילדים כרוכשי דירה יחידה.

האם העברה במתנה גוררת היטל השבחה?
בדרך כלל החיוב נדחה למועד שבו המקבל ימכור לצד שלישי, אך יש לבדוק מול הוועדה המקומית.

מה עדיף – להעביר בחיים או להוריש?
תלוי במספר הנכסים ובמצב היורשים. נכס אחד שמפריע להורים – לעיתים העברה בחיים; הרבה נכסים – לעיתים צוואה והסכם חלוקת עיזבון. ראו העברה בחיים או הורשה.

מאמרים קשורים

• העברת דירה ללא תמורה מהורים לילדים
• העברה ללא תמורה בין אחים
• שליש דירה – מס שבח ומס רכישה
• העברה ללא תמורה לילדים או הורשה
• מתנה או הלוואה מההורים
• מדרגות מס רכישה 2026

לסיכום, בהעברת דירה ללא תמורה בין קרובים יש חשיבות לסדר הפעולות ולתכנון מראש. כל מקרה נבחן לגופו.

אני, עו"ד דורון אהרוני, עוסק כבר למעלה מ-23 שנים בליווי עסקאות נדל"ן ומיסוי מקרקעין. בסדרת המאמרים הזו אני משתף תובנות וניסיון שנצברו לאורך השנים, כדי לעזור לכם להבין את ההשלכות המשפטיות והמיסויות של עסקאות נדל"ן לפני קבלת החלטות.

רוצים לבדוק את ההעברה המתוכננת שלכם? צרו קשר לתיאום שיחת ייעוץ.

התקשרו – כפר סבא 09-7429382 התקשרו – תל אביב 03-6421088 שלחו הודעת WhatsApp

ליצירת קשר:

שלחו לנו הודעה ב-WhatsApp

Email: doron@doron-aharoni.com

כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, שד' ששת הימים 42 כפר סבא טל': 09-7429382

תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב טל': 03-6421088

רוצים שנחזור אליכם?

Please enable JavaScript in your browser to complete this form.

שם *

שם יצירת קשר

טלפון *

הודעה

אישור יצירת קשר *

• אני מאשר/ת שמשרד דורון אהרוני יחזור אליי בנוגע לפנייה

שליחה