העברה ללא תמורה לילדים או הורשה? מתי כדאי להעביר דירה בחיים ומתי לא

ההורים שלכם, או אתם עצמכם, מחזיקים יותר מדירה אחת? שוקלים להעביר נכס לילדים עוד בחיים, או להשאיר הכול להורשה? ההחלטה הזאת נראית לרוב כמו שאלה משפחתית, אבל בפועל היא שאלת מס, ולפעמים שאלה של מאות אלפי שקלים.

אני עו"ד דורון אהרוני, עוסק במיסוי מקרקעין ועסקאות נדל"ן משנת 2003. במאמר הזה אסביר מתי כדאי להעביר נכס לילדים ללא תמורה בחיים, מתי עדיף להשאיר את הנכסים להורשה, ומתי הפתרון הנכון הוא שילוב של צוואה חכמה והסכם חלוקת עיזבון.

מה השאלה האמיתית: העברה בחיים או הורשה?

מי שיש לו נכס אחד בלבד כמעט אף פעם לא מתלבט. הבית נשאר שלו, והילדים יירשו אותו בבוא היום. הדילמה מתחילה כשיש לפחות שני נכסים במשפחה. אז כל אחד משני המסלולים, העברה בחיים או הורשה, מגיע עם יתרונות מס שונים, ועם מחירים שונים.

העברה בחיים היא העברה ללא תמורה, כלומר מתנה, בין קרובים. הורשה היא מצב שבו הנכסים עוברים ליורשים רק לאחר הפטירה. הדרך הנכונה תלויה בשלושה דברים: כמה נכסים יש, מה מצבו של כל אחד מבני המשפחה, ומה רוצים להשיג.

בשורה התחתונה, יש שלושה תרחישים נפוצים, ולכל אחד מהם יש פתרון שונה:

נכס אחד נוסף שמפריע להורים, ושלושה ילדים.
מוריש מבוגר עם שני נכסים.
משפחה עם הרבה נכסים.

התרחיש הקלאסי: הדירה הנוספת שמפריעה להורים

נניח הורים עם שני נכסים. הנכס הראשון הוא הבית העיקרי שבו הם גרים, והם רוצים לשדרג אותו לבית מגורים אחר. הנכס השני הוא דירה שהם קנו להשקעה. עד כאן הכול נשמע טוב, אבל הדירה השנייה היא בדיוק מה שמפריע להם.

למה הדירה הנוספת מפריעה?

ברגע שההורים רוצים למכור את הבית העיקרי, הוא כבר לא נכס יחיד. לכן הוא לא פטור ממס שבח, וכשהם מוכרים אותו הם משלמים מס מלא, מס שבח במכירה, כדירה שנייה.

וזה לא הכול. גם במס הרכישה של הדירה החליפית שהם רוצים לקנות המצב גרוע: מכיוון שיש להם דירה נוספת, הם ישלמו מס רכישה של 8% כבר מהשקל הראשון. הדירה הקטנה והנוספת מפריעה להורים פעמיים, פעם במס השבח ופעם במס הרכישה.

הפתרון: העברה ללא תמורה לילדים, בשלישים

נניח שיש להורים שלושה ילדים. במקום להחזיק את הדירה המפריעה, הם יכולים להעביר אותה לילדים ללא תמורה, כשכל ילד מקבל שליש ממנה.

מה זה נותן? קודם כול, ההורים מוציאים מחזקתם את הדירה שהפריעה להם. בעקבות זה הם יכולים לבצע את העסקאות שלהם, מכירת הבית העיקרי ורכישת הבית החדש, במס נמוך בהרבה: פטור ממס שבח ומס רכישה מופחת.

ומה עם הילדים?

השאלה הטבעית היא האם הפתרון פוגע בילדים. התשובה היא שלא, וכאן נכנס עיקרון חשוב: לפי החוק היום, שליש דירה לא נחשב כדירה נוספת. כלומר, כשכל ילד מקבל עד שליש מהדירה, הדבר לא "שורף" לו את הפטורים כשירצה בעתיד למכור או לקנות דירות אחרות.

זה בדיוק המקרה הקלאסי שבו כדאי לחשוב על העברה ללא תמורה בתוך המשפחה, עוד בחיים.

הערה חשובה: לגבי כל ילד צריך לבדוק את המצב הפרטני שלו, ולוודא שקבלת שליש דירה אכן לא פוגעת בו. אני ממליץ לעשות את הבדיקה הזאת לפני ההעברה ולא אחריה.

התרחיש השני: מוריש מבוגר עם יותר מנכס אחד

מקרה אחר שבו כדאי לשקול העברה בחיים הוא של אדם מבוגר מאוד, שיש לו שני נכסים. מה קורה כשהוא נפטר?

כשהמוריש נפטר ויש לו יותר מנכס אחד, היורשים כבר לא יוכלו להשתמש בפטור מוריש. זה הפטור העיקרי שמשאיר ליורשים את האפשרות למכור את הדירה שירשו, גם כשיש להם כבר מספר דירות. הכוונה בפטור מוריש היא למצב שבו המוריש נפטר עם נכס אחד בלבד.

לכן גם כאן, המחשבה להעביר את הנכס הקטן שיש למוריש לידי היורשים עוד בחייו היא רעיון חכם, וכדאי לחשוב עליו.

מתי העברה בחיים לא כדאית?

שיש הרבה נכסים בתוך המשפחה, העברה בחיים כבר לא משתלמת. הסיבה פשוטה: על כל העברה כזאת יש מיסוי.

בהעברה בין קרובים יש פטור ממס שבח. אבל מס רכישה, אף על פי שהוא מופחת, בשיעור של שליש מהמדרגות, עדיין צריך לשלם. כשיש כמה נכסים ועוברים כמה העברות, הסכומים מצטברים.

במקרה כזה, לפני שמחליטים להעביר נכסים בחיים, כדאי לחשוב פעמיים. ולעתים קרובות הפתרון הנכון הוא צוואה חכמה.

הצוואה החכמה: איך חוסכים מיסוי בהורשה

המשפט "צוואה חכמה" נשמע כמו סיסמה, אז הנה ההסבר המעשי. הרעיון הוא להכניס כמה שיותר יורשים לצוואה, כולל נכדים. כשהם יורשים את הנכסים, יושבים יחד איתם וחושבים על הסכם חלוקת עיזבון חכם, כזה שמאזן את הנכסים בין היורשים.

הסכם חלוקת עיזבון כזה מאפשר אפילו למכור חלק מהנכסים דרך יורש שמקבל נכס ואין לו דירה אחרת.

דוגמה להמחשה

הדוגמה הבאה מובאת להמחשה בלבד, והנתונים בה פשוטים: במשפחה יש חמישה נכסים. יש שלושה ילדים בלבד, אבל גם חמישה נכדים. סך הכול יש שמונה יורשים בצוואה.

השמונה יכולים להחליט יום אחד לחלק את הנכסים בצורה חכמה. למשל, נכד מעל גיל 18 יקבל נכס שלם, וימכור אותו מיד לאחר מכן בפטור ממס שבח. למה זה עובד? כי כשהדירה היא דירתו היחידה של הנכד, והוא מקבל אותה בירושה, היא נחשבת שלו כדירה יחידה, ולא דירה של המוריש. לכן הוא יכול למכור אותה מיד לאחר מכן בפטור.

שימו לב: כל חלוקה כזאת צריכה להיעשות בהתאם לדין, ובהסכמת כל היורשים. אני מדגיש שוב, זו המחשה בלבד, וכל משפחה נבחנת לגופה.

טבלת השוואה: איזה פתרון מתאים לאיזה מצב?

המצבהפתרון שכדאי לשקוללמהנכס נוסף אחד שמפריע להורים, ויש כמה ילדיםהעברה ללא תמורה לילדים, בשלישים, עוד בחייםמוציאה את הדירה המפריעה מחזקת ההורים, והילדים לא נפגעים כי עד שליש דירה לא שורף להם פטוריםמוריש מבוגר עם שני נכסיםהעברת הנכס הקטן ליורשים בחייואם למוריש יהיה בפטירתו יותר מנכס אחד, היורשים לא יוכלו להשתמש בפטור מורישהרבה נכסים במשפחהצוואה חכמה והסכם חלוקת עיזבון חכםכל העברה בחיים מחויבת במס רכישה. בהורשה אפשר להכניס יותר יורשים, כולל נכדים, ולחלק את הנכסים בצורה מאוזנת

דברים נוספים שכדאי לקחת בחשבון

מעבר לשיקולי המס, יש כמה נקודות שאני מציע לבדוק לפני כל החלטה.

המצב האישי של כל ילד. האם כבר יש לו דירה, האם הוא בהליכי גירושין, האם הוא מתכנן למכור או לקנות בקרוב. אותה העברה יכולה להתאים לילד אחד ולא להתאים לילד אחר.
תקופת צינון. מי שקיבל דירה במתנה עשוי להיות מוגבל בפטור ממס שבח אם ימכור אותה בתוך תקופה מסוימת. מדובר בכלל שחשוב להכיר לפני ההעברה, ואני מפרט אותו במאמרים אחרים באתר.
התאמה בין העברה לצוואה. כשמעבירים נכס בחיים, חשוב לעדכן גם את הצוואה, כדי שלא תיווצר סתירה בין המהלכים.
הכוונה הכלכלית. מי שמעביר נכס צריך לוודא שהוא עצמו נשאר עם מספיק ביטחון כלכלי ומקום מגורים.

טעויות נפוצות

אלה הטעויות העיקריות שחשוב להיזהר מהן:

להחליט לפי "מה שכולם עושים". מה שמתאים לשכן, לא בהכרח מתאים לכם.
להעביר נכסים בלי לבדוק מס רכישה. בהעברה בין קרובים אין מס שבח, אבל מס רכישה עדיין קיים, והוא מצטבר כשיש הרבה נכסים.
לדחות את ההחלטה. תכנון שנעשה בזמן פותח יותר אפשרויות מתכנון שנעשה בלחץ, אחרי שהמצב כבר השתנה.
לכתוב צוואה "סטנדרטית". צוואה פשוטה שמעמידה רק את הילדים כיורשים עלולה להחמיץ את האפשרות לשלב נכדים ולחלק את הנכסים בצורה חכמה.
לא להיוועץ לפני. בהעברות כאלה טעות קשה לתקן אחרי החתימה.

שאלות ותשובות

1. מתי כדאי להעביר נכס לילדים עוד בחיים?

כשיש נכס נוסף אחד שמפריע להורים במכירת הבית העיקרי או ברכישת דירה חליפית, ובמקרים שבהם מוריש מבוגר מחזיק יותר מנכס אחד. בשני המקרים ההעברה בחיים יכולה לשפר את מצב המס של המשפחה.

2. מתי לא כדאי להעביר נכסים בחיים?

כשיש הרבה נכסים במשפחה. כל העברה מחויבת במס רכישה מופחת, ובמצב כזה הסכום המצטבר עלול להיות גבוה. כאן לרוב עדיף לתכנן צווtה חכמה.

3. מה זה "שליש דירה" ולמה זה חשוב?

לפי החוק היום, שליש דירה לא נחשב כדירה נוספת לצורך הפטורים. לכן אפשר להעביר דירה לשלושה ילדים, שליש לכל אחד, בלי "לשרוף" להם את הפטורים כשירצו למכור או לקנות דירות אחרות.

4. מה זה פטור מוריש?

זה הפטור שמאפשר ליורשים למכור את הדירה שירשו, גם אם יש להם כבר מספר דירות, כשהמוריש נפטר עם נכס אחד בלבד. אם למוריש היו יותר מנכס אחד, היורשים כבר לא יוכלו להשתמש בפטור.

5. האם יש מס שבח בהעברה ללא תמורה בין קרובים?

בהעברה בין קרובים יש פטור ממס שבח. עם זאת, מס רכישה מופחת, בשיעור של שליש מהמדרגות, עדיין צריך לשלם.

6. מה זה "צוואה חכמה"?

צוואה שמכניסה כמה שיותר יורשים, כולל נכדים, ומאפשרת להם לערוך הסכם חלוקת עיזבון חכם, שמאזן בין הנכסים ובין היורשים. המטרה היא לחלק את הנכסים כך שתשולם כמה שפחות מס.

7. האם נכד יכול לקבל נכס בירושה ולמכור אותו בפטור?

כשנכד מעל גיל 18 מקבל נכס בשלמות בירושה, והדירה היא דירתו היחידה, הוא יכול למכור אותה מיד לאחר מכן בפטור ממס שבח. הדברים תלויים בנסיבות הספציפיות, ולכן חשוב לבדוק כל מקרה לגופו.

8. האם צריך הסכמה של כל היורשים להסכם חלוקת עיזבון?

כן, הסכם חלוקת עיזבון הוא הסכם בין היורשים, ולכן נדרשת הסכמתם. זו אחת הסיבות שכדאי לשוחח עם המשפחה מראש.

9. האם אפשר לשלב בין שני המסלולים?

בהחלט. במקרים רבים הפתרון הטוב ביותר הוא שילוב: העברה של נכס אחד בחיים, וצוואה חכמה לנכסים הנותרים.

10. מתי כדאי לפנות לעורך דין?

לפני שמבצעים את ההעברה או חותמים על הצוואה. תכנון מס נעשה לפני העסקה, ולא אחריה.

השורה התחתונה

אין תשובה אחת לשאלה "העברה בחיים או הורשה". כשיש נכס אחד שמפריע להורים, כדאי לבדוק העברה ללא תמורה לילדים בשלישים. כשמוריש מבוגר מחזיק יותר מנכס אחד, כדאי לשקול להעביר את הנכס הקטן בחייו. וכשיש הרבה נכסים במשפחה, לא הייתי ממהר להעביר בחיים, אלא עורך צוואה חכמה שמכניסה כמה שיותר יורשים, כולל נכדים, ומאפשרת הסכם חלוקת עיזבון חכם והיפטרות ממיסוי מיותר.

בהצלחה!

עו"ד דורון אהרוני

אני, עו"ד דורון אהרוני, עוסק כבר למעלה מ-23 שנים בליווי עסקאות נדל"ן ומיסוי מקרקעין.

במהלך השנים ליוויתי אלפי עסקאות מכר ורכישה.

בסדרת המאמרים הזו אני משתף תובנות וניסיון שנצברו לאורך השנים, במטרה לעזור לכם להבין טוב יותר את ההשלכות המשפטיות והמיסויות של עסקאות נדל"ן לפני קבלת החלטות.

מאמרים קשורים

ליצירת קשר

שלחו לנו הודעה ב-WhatsApp

Email: doron@doron-aharoni.com

כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא טל': 09-7429382

תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב טל': 03-6421088

האמור במאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. כל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה.