דירה ללא תמורה בין קרובים – ״במתנה״ כתכנון מס לבעלי 2 דירות
היום נבחן מקרה של העברת דירה ללא תמורה לקרוב – ״דירה במתנה״ – בהיבט של תכנון המס המשפחתי. מה היתרונות בהעברה, ואיך הצלחנו במהלך כזה לחסוך 615,000 ש״ח במצטבר ב-2 עסקאות מכר ורכישה של משפחת ולנסי היקרה (שהסכימו באדיבותם שנפרט כאן את המקרה הספציפי שלהם).
אם אתם בעלי 2 נכסים לקראת מכירה של אחד מהם כדי לקנות נכס אחר חליפי, ואם כבר בדקתם את הנושא, הבנתם שיש פה מיסוי כבד מאוד לכל הכיוונים – גם מס שבח של 25% במכירת הדירה וגם מס רכישה עצום ברכישה – בגובה שמונה אחוזים ויותר, הפירוט כאן בדיוק בשבילכם. אציג כאן פתרון טוב להקלה במיסוי.
אני עו"ד דורון אהרוני, מומחה בדיני מקרקעין ומיסוי מקרקעין מעל 21 שנה, ויחד עם עו״ד גלית וייס מלווים עסקאות והסכמי מכר ורכישה תוך תכנון מס מקדים למיסוי אופטימאלי לכל עסקה.
מהי העברה ללא תמורה?
העברה ללא תמורה, או במילים אחרות – העברה של דירה במתנה, היא דרך להעביר זכויות במקרקעין בין קרובי משפחה. בין היתר זו שיטה מצוינת לתכנון מס, אבל חשוב להבין את הכללים.
מתי כדאי לשקול העברה ללא תמורה לקרוב של דירה קיימת ?
1. כשרוצים לרכוש דירה נוספת במס רכישה מופחת (מדרגות דירה יחידה).
2. כשרוצים למכור דירה קיימת (לא יחידה) בפטור ממס שבח – מתאים במיוחד לבעלי 2 דירות בעת המכירה.
תכנון המס הלכה למעשה
מצורף כאן תכנון מס שבצענו לאחרונה לבני הזוג ולנסי לפני רכישת בית מגורים בכפר סבא בשווי 7.5 מיליון ש״ח כנגד מכירת דירה בכפר סבא בשווי 4.8 מיליון ש״ח – דירה חליפית לבית הנרכש.
עד כאן, הכול בסדר גמור. הבעיה – לבני הזוג הייתה בנוסף לדירה בכפר סבא דירה קטנה בבת ים שנרכשה להשקעה לפני 3 שנים וכיום הינה בשווי של כ- 1.6 מיליון ש״ח. כלומר, הם עמדו לפני החלפת דירת המגורים בכפר סבא ששווייה 4.8 מיליון ש״ח בבית מגורים יקר יותר ששוויו 7.5 מיליון ש״ח, כשברקע כאמור דירת מגורים נוספת בבת ים בשווי 1.6 מיליון ש״ח, שכפי שכבר נראה מהווה תאונת מס מבחינתם.
מאחר ובעת הרכישה של בית המגורים בשווי 7.5 מיליון ש״ח, יש בבעלותם של בני הזוג 2 נכסים, בהתאם לחוק ולתקנות מס רכישה, לא ניתן לקבל הקלה במס הרכישה – ומס הרכישה שיחול ברכישת בית המגורים יהיה בגובה מדרגות דירה נוספת: 628,899 ש״ח ! (8 אחוזים עד 6,055,070 ש״ח ו10% על ההפרש עד גובה 7.5 מיליון ש״ח ).
אילו בעת הרכישה היתה בבעלותם דירה אחת בלבד, ועורך הדין יגיש את ההצהרה לרשות המיסים כדירה חליפית של אותה דירה יחידה הקיימת שאותה הם מתחייבים למכור עד 18 חודשים מהרכישה – מס הרכישה שיחול יהיה 313,886 ש״ח בלבד! – לפי מדרגות דירה יחידה.
מה לגבי מס שבח במכירה לאחר מכן של הדירה בכפר סבא ששווייה 4.8 מיליון ש״ח?
בגלל הדירה הנוספת בבת ים, לאחר שירכשו את בית המגורים היקר וירצו לאחר מכן למכור את דירת המגורים החליפית, מאחר ובעת המכירה היא לא תהיה דירתם היחידה בגלל אותה דירה קטנה בבת ים, לא יהיו זכאים גם לקבל פטור ממס שבח במכירתה – ויחול מס שבח מלא בגובה 25% !
אותה דירה נרכשה על ידם לפני 6 שנים במחיר של 3.4 מיליון ש״ח – וכעת נמכרת במחיר של 4.8 מיליון ש״ח – כלומר – בהתעלם בשלב זה מהצמדה, הוצאות וכו׳ – מס השבח שיחול במכירה יהיה כ-350,000 ש״ח ! (25 אחוזים מעליית הערך של הדירה).
למה מדובר ב״תאונת מס״?
עודף המס שישולם בעסקאות על ידי בני הזוג – רק בגלל אותה דירה קטנה שנרכשה בבת ים ו״מפריעה״ להם במכירה וברכישה הינו:
מס רכישה עודף – כ- 315,000 ש״ח (628,899 ש״ח מדרגות מס רכישה לדירה נוספת במקום 313,886 ש״ח מדרגות מס רכישה לדירה חליפית – יחידה).
מס שבח עודף – 350,000 ש״ח (במקום פטור מלא כדירה יחידה חליפית).
סה״כ – מס מיותר שישולם: 665,000 ש״ח.
כלומר אם לא ״יטפלו״ בהוצאת הדירה הקטנה בבת ים מחזקתם בהקדם האפשרי טרם המהלך, ישלמו מאות אלפי שקלים לרשות המיסים.
מהן האופציות הקיימות לפני המהלך?
אופציה ראשונה – מכירה
להיפטר מאותה דירה קטנה בבת ים בדרך של מכירתה קודם – תוך תשלום מס השבח עבורה – בואו נבין את המיסוי דרך האפשרות הזו –
הדירה הקטנה בבת ים בשווי נוכחי של 1.6 מיליון ש״ח נרכשה לפני 3 שנים על ידם במחיר של 1.4 מיליון ש״ח.
כלומר – אם ימכרו אותה לפני ביצוע העסקאות, ישלמו מס שבח מלא בגובה 25% מהעלייה בשווי הדירה מיום הרכישה – סה״כ לתשלום – כ-50,000 ש״ח.
סכום זעום ביחס למיסוי שחל עליהם אם לא יעשו זאת.
מה החיסכון במהלך הזה?
במקום לשלם מיסוי מיותר בקנייה ובמכירה של 665,000 ש״ח – ישלמו רק 50,000 ש״ח במכירת הדירה הקטנה בבת ים – חיסכון עצום של כ- 615,000 שח !
לעניין זה, אין כל תקופת צינון לאחר מכירתה לכל צד ג׳, מבחינת המיסים, יום אחרי שמכרו אותה, יוכלו לרוץ לעסקאות של הרכישה והמכירה.
אופציה שנייה – העברה ללא תמורה
מה אם הם לא ממש רוצים למכור את הדירה בבת ים? הדירה הרי נרכשה כדירה להשקעה שעשויה להניב ערך גדול כי האזור כולו מיועד לפינוי בינוי עתידי וכבר החלו מגעים עם יזמים בנושא.
האופציה הנוספת שעליה אפרט כאן היא העברת הדירה ללא תמורה לקרוב, ובכך למעשה להשאיר אותה במשפחה.
מי נחשב קרוב בהעברה ללא תמורה ? למי ניתן להעביר את הדירה בהקלה בתשלום מיסים?
חשוב להבין מי נחשב 'קרוב' לצורך העניין:
– בן/בת זוג – במקרה שלנו – רק העברה בין בני זוג עם הפרדה רכושית והסכם ממון תסייע בעניין (ראו מאמר נפרד שלי בנושא הסכם ממון בין בני זוג)
– הורים
– ילדים בגירים מעל גיל 18
– נכדים בגירים מעל גיל 18
– אחים (בתנאים מסוימים – יש הגבלה לעניין העברה בין אחים של דירה שלא התקבלה במתנה מההורים או בירושה לעניין קבלת פטור ממס שבח בהעברה בין האחים – ראו מאמר בנושא העברה ללא תמורה בין אחים).
למי מבין הקרובים כדאי להעביר את הדירה ללא תמורה?
המקרה הקלאסי – העברת הדירה לילדים
ניתן להעביר גם להורים, אבל לרוב, העברה לילד שאין בבעלותו דירת מגורים – היא אופציה מצוינת, במיוחד אם שווי הדירה המועברת נמוך יחסית, שאז גם לא יחול כל תשלום מס רכישה כלל (עד שווי דירה 1,978,745 ש״ח נכון לשנת 2024).
החיסרון בהעברה לילד – בעתיד, כשאותו ילד ירצה לרכוש דירה לטובתו, מס הרכישה יהיה גבוה לפי מדרגות דירה נוספת ולא מדרגות דירה יחידה אלא אם ימכור את הדירה. בכל מקרה הילד יוכל תמיד למכור את הדירה בעתיד.
צריך לשים לב שקיימת תקופת צינון של 4-3 שנים לפני שאפשר למכור את הדירה בפטור ממס שבח, על פי חוק, וזאת כדי למנוע תכנוני מס אגרסיביים. כלומר 3 שנות צינון אם הילד מקבל הדירה התגורר בדירה או 4 שנים אם לא התגורר, שלאחריה, מאחר וזוהי תהיה דירתו היחידה, ניתן יהיה למכור אותה בפטור מלא ממס שבח.
מה אם אין כוונה למכור את הדירה בעתיד, אך עדיין יש רצון להעביר אותה ללא תמורה?
העברה ל-3 ילדים ב״שלישים״
מאחר ולפי החוק הזכאות למדרגות מס הרכישה הנמוכות, אינה נפגעת כתוצאה מהחזקה של חלק נוסף בדירה שאינו עולה על שליש – במקרה של הורה המעוניין להעביר ללא תמורה דירה לילדיו, ושוקל כיצד לחלק את הזכויות ביניהם, אם להורה מספר ילדים, מעל גיל 18, העברה של שליש מהזכויות בדירה לכל ילד למעשה לא תפגע בילד לכשירצה למכור את דירתו היחידה בפטור ממס שבח ולרכוש דירה חליפית במדרגת מס רכישה נמוכה של דירה יחידה.
לעניין זה, יש לקחת בחשבון שזכויות בשליש דירה עלולות להפריע לילדיו להשתתף בהגרלות דיור מוזל מטעם הממשלה כגון ״מחיר למשתכן״ למיניהן, ולכן כדאי לוודא זאת טרם ההעברה של הדירה לילדים.
מה החיסכון במהלך הזה?
במקום לשלם מיסוי מיותר בקנייה והמכירה של 665,000 ש״ח ומאחר והעברה לשלושת הילדים הבגירים שאין בבעלותם דירה הינה ללא מס שבח ובמקרה הזה גם ללא מס רכישה, הם גם לא ישלמו את ה-50,000 ש״ח שהיו משלמים במכירת הדירה הקטנה בבת ים – חיסכון עצום של כ- 665,000 שח !
וזו אכן היתה הבחירה של בני הזוג ולנסי – העברה של הדירה בבת ים לשלושתם ילדיהם, ורק לאחר מכן יצאנו לדרך לעסקאות הרכישה והמכירה, ובכך נמנעו מלשלם מאות אלפי שקלים לרשות המיסים.
יתרות המיסוי בהעברה בין קרובים
היתרונות העיקריים בהעברה עצמה (לעומת מכירת הדירה):
1. פטור ממס שבח למעביר – היתרון הזה מקבל משמעות נוספת בכך שאין חשיבות לסוג הנכס המועבר בין קרובים (לעומת מצב של מכירת הנכס לצד ג׳ בתמורה – שבמקרה זה במקרה של מכירת דירת מגורים מזכה ניתן לקבל פטור ממס שבח). גם העברה של נכס אחר כגון מגרש, חנות, וכיוצ״ב בין קרובים יזכה בפטור מלא ממס שבח בהעברה – תמיד! אין משמעות גם לשווי הנכס – אין פה תקרת מס פטורה לעומת מכירה לצד ג׳ בתמורה.
2. מס רכישה מופחת למקבל – רק שליש מהמס הרגיל! מקבל הדירה לרוב לא ישלם כלל אם זוהי דירתו היחידה עד תקרת הפטור לדירה יחידה, ואם השווי עולה על תקרת הפטור, ישלם רק שליש מהמדרגות במקום את מלוא הסכום אילו היה קונה את הדירה בתמורה.
3. היטל השבחה נדחה – לא תחול חובת תשלום היטל שבחה ככל שקיים לרשות המקומית – מאחר שברוב הרשויות המקומיות ההעברה בין קרובים לא נחשבת כעסקה לעניין החבות בהיטל השבחה ולמעשה חבות התשלום נדחית ותחול בהמשך על מקבל הדירה במתנה אם ימכור את דירתו, אבל לא בהעברה ביניהם.
דגשים חשובים:
1. בחרו בקפידה למי להעביר את הדירה – האם לילד אחד כשיש לנו מספר ילדים – כדאי להעביר לכל ילד חלק בדירה אשר אינו עולה על שליש – זה תכנון מס מצוין שלרוב גם לא יפגע בילדים בעתיד בעת הרכישה של נכס בשלמות על ידם.
2. שקלו את ההשלכות העתידיות על מקבל הדירה – לדוגמא: העברה דווקא להורים, כשבעת ההעברה יש להם רק נכס אחד שאותו אולי ירצו למכור ולרכוש תחתיו נכס חליפי אחר תהיה טעות ותכניס דווקא אותם לתאונת מס דומה למקרה של בני הזוג שמעבירים אליהם, ולכן חשוב לוודא לפני ההעברה מהן התוכניות של מקבלי הדירה.
3. דירה עם משכנתא – כשרוצים להעביר דירה עם שעבוד משכנתא – הבנק גם צריך להיכנס לתמונה כדי לקבל את ההסכמה להעברה למקבלי הדירה, או לגרירת המשכנתא לנכס אחר / סילוקה.
4. לוח זמנים והגבלות על מקבל הדירה – רצוי מאוד שלא להגביל את מקבל/י הדירה ללא תמורה בכל אמצעי על מנת למנוע מהמהלך להתפרש כתכנון מס מלאכותי שכל תכליתו הוא חיסכון במס – לא בהערות אזהרה למיניהן ולנסות ולהפריד מבחינת לוח הזמנים כמה שניתן את ההעברה לעצם המכירה / רכישה לאחריה.
5. מה לגבי שווי הדירה מועברת? הדיווח נעשה לרוב בהתאם לשווי של עסקאות דומות באזור. בייעוץ איתנו ניתן לקבל מידע איך כדאי לדווח לרשות המיסים.
״חוכמת ה-בדיעבד״
מה הייתי ממליץ לבני הזוג ולנסי לעשות אם בכל זאת היה חשוב להם לרכוש את אותה דירה להשקעה בבת ים, תוך ידיעה שאולי בעוד מספר שנים ירצו להחליף את דירתם בכפר סבא בנכס אחר?
רכישה בשלישים מראש ע״ש הילדים היא אפשרות טובה – לענין זה ראו מאמר שלי בנושא שליש דירה – הקלות במס רכישה ומס שבח.
זכרו, כל מקרה הוא ייחודי.
להרחבה בנושא ראו מאמר מרחיב ומקיף שלי לענין העברה ללא תמורה בין קרובים.
בהצלחה!
הכותב, עו"ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מעורכי הדין המובילים בתחום דיני החוזים, מקרקעין, בעל מומחיות וניסיון נרחב בתחום מיסוי מקרקעין; יועץ ומלווה של עסקאות מקרקעין בסקטור הפרטי והעסקי תוך פתרונות מיסויים יצירתיים, ומייעץ במיסוי מקרקעין גם לעורכי דין בתחום.
ניתן ליצור קשר (גם באמצעות המייל) עם משרדינו:
Email: doron@doron-aharoni.com
כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא
טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534
תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב
טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125