כעורך דין שחי ונושם עסקאות מקרקעין ומיסוי כבר למעלה מ-22 שנים, ליוויתי הרבה משפחות ברגעים המורכבים ביותר שלהן. הרגע שבו מתקבל צו ירושה או צו קיום צוואה הוא רגע טעון. לצד האבל והצער, צפה ועולה מציאות חדשה: כסף, נכסים, ובעיקר – פוטנציאל אדיר לסכסוכים ובורות מס עמוקים.
רבים חושבים שצוואת ההורים היא סוף פסוק. "אמא ואבא השאירו לנו, שלושת האחים, את שלוש הדירות שלהם בחלקים שווים ויש גם כספים בבנק. פשוט, לא? כל אחד יקבל דירה".
זהו. שלא.
בפועל, זה המתכון הבטוח לשני דברים: תשלום מס שבח ומס רכישה של מאות אלפי שקלים (שלא לצורך), ואולי גם סכסוך משפחתי של שנים.
הטעות הנפוצה ביותר היא לחשוב שמה שכתוב בצוואה או בצו הירושה (למשל, "1/3 לכל יורש בכל נכס") הוא גורל שחייבים לקבל. היורשים רצים לרשום את הדירות בטאבו על שמם בחלקים שווים, ומאותו רגע – הם "נעלו" את עצמם בתוך מלכודת מס יקרה.
אבל מה אם הייתי אומר לכם שיש דרך חוקית, יצירתית וגאונית בפשטותה, "לשכתב" את חלוקת הירושה אחרי המוות, לחלק את הנכסים בצורה הגיונית, למנוע ריבים, והכי חשוב – לזכות בפטור מלא ממס שבח וממס רכישה על כל הפעולה?
במאמר הזה אני לא הולך לדבר אתכם רק על חוקים יבשים. אני הולך לתת לכם את תכנית הפעולה האסטרטגית שיישמתי בהרבה מקרים. נדבר על הכלי המשפטי העוצמתי ביותר שקיים בארסנל שלנו – "הסכם חלוקת עיזבון" – ונגלה איך תכנון נכון של הצוואה עוד היום יכול להפוך את הנכדים שלכם למפתח הסודי לחיסכון במס בעתיד.
בואו נצלול.
חלק 1: "קיבלנו ירושה שווה בשווה, אז מה הבעיה?" – מלכודת המס של ברירת המחדל
בואו ניקח דוגמה קלאסית שאני פוגש במשרד שלי ברוב המקרים.
משה הלך לעולמו והשאיר אחריו צוואה. הוא הורה לחלק את כל רכושו שווה בשווה בין שלושת ילדיו: דני, יוסי ושרית.
בעיזבון של משה יש:
- דירת מגורים בתל אביב, ששווה 4 מיליון ש"ח.
- דירת מגורים בכפר סבא, ששווה 3.5 מיליון ש"ח.
- תיק ניירות ערך וחסכונות בשווי 3 מיליון ש"ח.
סה"כ שווי העיזבון: 10.5 מיליון ש"ח.
על פניו, כל ילד אמור לקבל 3.5 מיליון ש"ח. פשוט.
הדרך הגרועה (והנפוצה):
שלושת האחים, בתום לב, הולכים לטאבו ורושמים כל אחד מהם כבעלים של 1/3 מכל אחת מהדירות. הם מתחלקים בכסף, וכולם מרוצים.
ואז מתחיל הבלגן.
כעבור שנה, דני, שגר בשכירות וזו תהיה דירתו היחידה, רוצה למכור את הדירה בתל אביב כדי לקנות לעצמו בית.
- הבעיה של דני: הוא הבעלים רק של 1/3. הוא לא יכול למכור את הדירה לבד. הוא תלוי ביוסי ושרית.
- הבעיה של יוסי: ליוסי כבר יש דירה משלו. אם הוא ימכור את חלקו (1/3) בדירה בתל אביב, הוא יצטרך לשלם מס שבח מלא (25% על הרווח) כי זו לא דירתו היחידה.
- הבעיה של שרית: לשרית יש שתי דירות. גם היא תחויב במס שבח מלא.
התוצאה:
דני "תקוע". הוא לא יכול לממש את הפטור שלו. יוסי ושרית לא רוצים למכור עכשיו "כי השוק ירד" (או כי סתם לא בא להם לשלם מס). המשפחה נכנסת לסכסוך.
תרחיש ב': דני רוצה לקנות את הדירה מאחיו
דני מחליט: "אני אקנה מיוסי ושרית את ה-2/3 שלהם בדירה בתל אביב".
- הבעיה של יוסי ושרית: הם מוכרים לו 2/3 דירה. זו עסקת מכר לכל דבר. הם יחויבו במס שבח מלא על הרווח שלהם.
- הבעיה של דני: הוא רוכש 2/3 דירה. הוא יצטרך לשלם מס רכישה מלא על 2/3 מהדירה (לפי שווי 3 מיליון ש"ח), וזה המון כסף.
בכל תרחיש, המשפחה הזו הפסידה מאות אלפי שקלים לרשויות המס, וסביר להניח שגם הרסה את היחסים ביניהם. וכל זה, לחינם.
חלק 2: הסכם חלוקת עיזבון – מכונת הזמן החוקית שלכם לחיסכון במס
כאן נכנס לתמונה הכלי המשפטי שאני הכי אוהב. הוא כל כך חזק, שאני מופתע כל פעם מחדש כמה מעט אנשים מכירים אותו.
מהו הסכם חלוקת עיזבון?
בפשטות, זהו הסכם שנחתם בין היורשים בלבד (ורק אלו המופיעים בצו הירושה/הצוואה), לאחר מתן הצו, אבל לפני שהנכסים נרשמו על שמם בטאבו.
בהסכם הזה, היורשים יכולים להחליט ביניהם לחלק את נכסי העיזבון שלא לפי החלוקה שנקבעה בצוואה. הם יכולים "להזיז" נכסים שלמים מאחד לשני.
ומה הקסם?
סעיף 5(ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין קובע באופן מפורש: "חלוקת נכסי עיזבון בין יורשים… לא יראוה כמכירה".
המשמעות בעברית פשוטה: פטור מלא מכל מס.
- היורש ש"מוותר" על חלקו בדירה א' ומקבל במקומה את דירה ב' – לא משלם מס שבח.
- היורש ש"מקבל" את חלקו של אחיו בדירה א' – לא משלם מס רכישה.
זוהי "אי-עסקה". מבחינת רשויות המס, כל עוד החלוקה נעשית מתוך סך כל נכסי העיזבון, זה כאילו המוריש עצמו חילק להם את זה כך מלכתחילה.
נחזור לדוגמה שלנו – הדרך החכמה:
דני, יוסי ושרית מגיעים אליי למשרד עם צו קיום הצוואה (שקובע 1/3 לכל אחד). אני עוצר אותם לפני שהם רצים לטאבו.
אנחנו עורכים הסכם חלוקת עיזבון בין יורשים ובו אנחנו קובעים כך:
- דני (שזו תהיה דירתו היחידה): יקבל את הבעלות המלאה (100%) על הדירה בתל אביב (שווי 4 מיליון).
- יוסי (שיש לו דירה): יקבל את הבעלות המלאה (100%) על הדירה בכפר סבא (שווי 3.5 מיליון).
- שרית (שיש לה שתי דירות): תקבל 3 מליון מתיק ניירות הערך + את ה-0.5 מיליון ש"ח שדני "חייב" לה.
רגע. מה? דני חייב? פה בדיוק המוקש.
זהירות, מוקש! "תשלומי איזון" – מחוץ לעיזבון או מתוכו?
הנקודה הקריטית ביותר בהסכמי חלוקת עיזבון היא נושא "תשלומי האיזון".
בדוגמה שלנו, דני קיבל נכס בשווי 4 מיליון, בעוד יוסי ושרית קיבלו כל אחד פחות (מתוך העיזבון). דני למעשה "חייב" כסף כדי לאזן את החלוקה.
כאן החוק חד וברור:
- אם תשלומי האיזון מגיעים מתוך נכסי העיזבון: (למשל, הדירה התל אביבית + הכסף + הדירה בכפר סבא – כולם "בסל" אחד שממנו מחלקים) – הכל פטור ממס.
- אם תשלומי האיזון מגיעים מחוץ לעיזבון: הרכיב הזה חייב במס.
ברגע שהכסף מגיע מחוץ לעיזבון, רשות המיסים רואה בזה עסקה. דני למעשה רכש משרית את ה-חלק היחסי ששולם לו מחוץ לעזבון שישוייל לחלק קטן מהדירה שקיבל, ותחייב אותם במס שבח ואותו במס רכישה.
אבל –
מדובר בחצי מליון ש״ח בלבד שימוסה מתוך כלל העיזבון ולא בכל השווי – וזו נקודת המפתח! עדיין המס שישולם יהיה נמוך משמעותית.
חסכנו מאות אלפי שקלים, וכל אחד קיבל בדיוק את מה שמגיע לו, רק בסדר פעולות שונה.
חלק 3: תכנון מקדים – הצוואה האסטרטגית שחוסכת מס
הסכם חלוקת עיזבון הוא כלי גאוני ל"כיבוי שריפות" אחרי פטירת המוריש. אבל תכנון חכם באמת מתחיל הרבה לפני, ברגע כתיבת הצוואה. רוב האנשים כותבים צוואות "פשוטות" ("הכל לילדים בחלקים שווים"), ובכך הם כובלים את ידיהם של היורשים.
מה שאני מציע ללקוחות שלי הוא "צוואה אסטרטגית".
האסטרטגיה: הוספת יורשים (כן, הנכדים!)
זוהי אחת האסטרטגיות המתוחכמות והחשובות ביותר בתכנון מס רב-דורי, והיא מבוססת על הרעיון שדיברנו עליו קודם: רק יורשים המופיעים בצוואה יכולים להיות צד להסכם חלוקת העיזבון.
בואו נדמיין תרחיש:
לאה ודוד הם הורים לשני ילדים, שניהם "מסודרים" עם דירות (כלומר, שניהם ישלמו מס שבח על כל דירה נוספת שיקבלו במכירתם).
ללאה ודוד יש דירה אחת יקרה ששווה 5 מיליון ש"ח, ואין להם עוד נכסים משמעותיים.
הצוואה הרגילה (גרועה): "אנו מורישים את הדירה לשני ילדינו, 50% לכל אחד".
- התוצאה: הילדים יורשים 50% כל אחד. כשהם ימכרו את הדירה, שניהם ישלמו מס שבח מלא על הרווח. הפסד כבד.
הצוואה האסטרטגית:
לאה ודוד כותבים בצוואה כך:
"אנו מורישים את רכושנו:
- 49% לבננו.
- 49% לבתנו.
- 1% לנכדנו הבכור (הבן של הבן).
- 1% לנכדתנו הבכורה (הבת של הבת)."
חיצונית, זה נראה כמעט אותו דבר. אבל משפטית? זה עולם אחר.
מה קורה ביום שאחרי?
ארבעת היורשים (הילדים והנכדים) יושבים יחד. הנכדים האלה, נניח, הם צעירים, בשנות ה-20 לחייהם, ואין בבעלותם דירה.
ארבעתם חותמים על הסכם חלוקת עיזבון.
בהסכם הם קובעים:
- הילדים (שניהם) מוותרים על חלקם בדירה.
- הנכדים (שניהם, שאין להם דירה) מקבלים 50% כל אחד מהדירה.
התוצאה:
הנכדים הם כעת הבעלים של הדירה. מכיוון שזו דירתם היחידה, כשהם יחליטו למכור אותה (לאחר תקופת הצינון הנדרשת ליורש), הם יהיו זכאים לפטור מלא ממס שבח.
בפעולה פשוטה של הוספת שתי שורות לצוואה, חסכנו למשפחה מס שבח על דירה של 5 מיליון ש"ח. זה חיסכון שיכול להגיע למאות אלפי שקלים.
כמובן, חשוב לזכור שצוואה הדדית בין בני זוג היא כלי נפוץ, אך יש לתכנן אותה בזהירות. צוואה הדדית בדרך כלל קובעת שהנותר בחיים יורש הכל, ורק אחריו הילדים. זה יוצר "אירוע ירושה" אחד, אבל לעיתים דווקא פיצול הירושות יכול לייצר הזדמנויות מס.
חלק 4: "ירושה בחיים" – שימוש במתנות ותכנון מקדים
לפעמים, הדרך הטובה ביותר להתמודד עם ירושה היא פשוט לא להשאיר אחת כזו. תכנון מס נכון לא מסתכל רק על המוות, אלא גם על החיים. כאן נכנסים הכלים של העברות נכסים היום.
הכלי: העברה ללא תמורה (דירה במתנה)
הורים רבים רוצים לעזור לילדיהם עוד בחייהם. הפעולה הנפוצה היא העברת דירה ללא תמורה, המוכרת כ"דירה במתנה".
יתרונות המס בפעולה זו:
- ההורה (נותן המתנה): מקבל פטור מלא ממס שבח (בכפוף לתנאים מסוימים).
- הילד (מקבל המתנה): משלם מס רכישה מופחת מאוד. אם זו דירתו היחידה, הוא ישלם רק שליש ממס הרכישה הרגיל שהיה חל עליו. זהו חיסכון אדיר. תוכלו לקרוא עוד על מדרגות מס רכישה במדריך המלא באתר שלי.
אבל גם פה יש "אותיות קטנות":
החוק קובע "תקופות צינון". הילד שקיבל את הדירה במתנה לא יכול למכור אותה מיד בפטור ממס שבח (אם זו דירתו היחידה). הוא יצטרך להמתין:
- אם הוא גר בדירה דרך קבע: 3 שנים.
- אם הוא לא גר בדירה: 4 שנים.
לכן, מתנה היא אסטרטגיה לטווח ארוך. היא פתרון מצוין להורים שרוצים "לנקות" את שמם מנכסים (אולי כדי לקנות דירה חדשה בפטור בעצמם), ולסדר את הילדים.
השילוב המנצח: הסכם ממון ו"שליש דירה"
החיים המודרניים מורכבים. מה קורה אם אתם רוצים לתת דירה לבן הנשוי שלכם, אבל חוששים שהדירה "תיבלע" ברכוש המשותף עם כלתו, ושאם הם יתגרשו חצי דירה תלך?
כאן נכנס לתמונה הסכם ממון בין בני זוג. הסכם ממון יכול להגדיר שדירה שהתקבלה במתנה מההורים שייכת אך ורק לבן, ואינה חלק מהרכוש המשותף. זה לא רק מגן עליכם בגירושין, אלא גם שומר על סטטוס המס של בן/בת הזוג השני.
ומה לגבי הקונספט של "שליש דירה"?
זוכרים את הדוגמה עם שלושת האחים שירשו 1/3 כל אחד? בחיים, זה יכול להיות דווקא יתרון.
החוק קובע שבעלות על עד 1/3 מדירה נוספת (שלא התקבלה בירושה) אינה שוללת זכאות לפטור "דירה יחידה".
לכן, לפעמים, הורים יכולים לתכנן ולהעביר לילדיהם חלקים קטנים מנכסים. למשל, הורה יכול להעביר לכל אחד משלושת ילדיו 1/3 מדירת השקעה. פעולה זו של העברת שליש דירה יכולה להיות כדאית מאוד, מכיוון שהיא לא "תפגע" בסטטוס המס של הילדים אם ירצו לקנות דירה יחידה משלהם.
שאלות ותשובות נפוצות בנושא חלוקת ירושה ומיסים
מה זה הסכם חלוקת עיזבון?
זהו הסכם משפטי בין יורשים שמאפשר להם לחלק את נכסי הירושה (כמו דירות, כספים ומניות) ביניהם באופן שונה ממה שכתוב בצוואה או בצו הירושה, וכל זאת בפטור מלא ממס שבח ומס רכישה.
האם הסכם חלוקת עיזבון חייב במס?
לא. כל עוד החלוקה מחדש נעשית מתוך כלל נכסי העיזבון (ולא מכניסים כסף "מבחוץ" לצורך איזון), הפעולה אינה נחשבת ל"מכירה" ולכן היא פטורה לחלוטין ממס שבח וממס רכישה.
מתי אפשר לעשות הסכם חלוקת עיזבון?
את ההסכם ניתן לעשות אחרי שניתן צו ירושה או צו קיום צוואה, אך ורק לפני שהיורשים רשמו את הנכסים על שמם בטאבו (או ברשויות האחרות). זהו חלון הזדמנויות קריטי.
מה היתרון של הוספת נכדים לצוואה?
הוספת נכדים לצוואה (אפילו באחוז זעיר) הופכת אותם ל"יורשים" חוקיים. זה מאפשר להם להיות צד בהסכם חלוקת העיזבון. כך, ניתן להעביר אליהם דירה בפטור מלא, והם, אם אין להם דירה, יוכלו למכור אותה בעתיד בפטור ממס שבח לדירה יחידה. זו אסטרטגיית מס רב-דורית חכמה.
קיבלתי דירה במתנה, מתי אוכל למכור אותה בפטור?
אם קיבלת דירה במתנה, חלה עליך "תקופת צינון". לא תוכל למכור אותה בפטור ממס שבח (גם אם זו דירתך היחידה) עד שיחלפו 4 שנים מקבלתה, או 3 שנים אם גרת בה באופן קבוע.
האם אפשר למכור דירת ירושה בפטור ממס שבח?
כן, אבל בתנאים מסוימים. יורש יכול "להיכנס לנעלי המוריש". אם המוריש עצמו היה זכאי לפטור (למשל, זו היתה דירתו היחידה), גם היורש יהיה זכאי, בתנאי שהוא בן זוגו, צאצאו או בן זוג של צאצאו של המוריש.
מה ההבדל בין קבלת דירה בירושה לקבלת דירה במתנה?
ההבדל המרכזי הוא במיסים ובזמן.
- ירושה: לא משלמים מס רכישה כלל. תקופת הצינון למכירה בפטור (אם זו דירתך היחידה) קצרה מאוד.
- מתנה (העברה ללא תמורה): משלמים מס רכישה מופחת (1/3). תקופת הצינון למכירה בפטור ארוכה (3-4 שנים).
מה קורה אם יורש אחד רוצה למכור את הדירה והשני לא?
זו בדיוק הבעיה שהסכם חלוקת עיזבון פותר. אם לא עושים הסכם, והדירה נרשמת על שם שניהם, הם הופכים לשותפים. אם אין הסכמה, היורש שרוצה למכור יצטרך לפנות לבית המשפט ולבקש "פירוק שיתוף", תהליך ארוך, יקר ולא נעים.
האם תשלומי איזון בין יורשים חייבים במס?
תשובה: תלוי במקור הכסף. אם תשלומי האיזון מגיעים מכספים שגם הם חלק מהעיזבון (למשל, אח אחד מקבל דירה ואח שני מקבל את כל הכסף המזומן שהיה בעיזבון) – זה פטור ממס. אם התשלום מגיע מכסף פרטי של היורש (למשל, משכנתא שהוא לוקח) – זה ייחשב כעסקת מכר וחייב במס.
יש לי כבר דירה. עדיף לי לקבל בירושה כסף או דירה נוספת?
אם יש לך אפשרות לבחור (באמצעות הסכם חלוקת עיזבון), כמעט תמיד עדיף שתיקח את הכסף. אם תיקח את הדירה הנוספת, היא תהפוך ל"דירה שנייה" ותחויב במס שבח מלא כשתמכור אותה, וגם תשלם מס רכישה גבוה יותר על כל דירה עתידית שתרצה לקנות. עדיף לתת את הדירה ליורש אחר שאין לו דירה.
אבא שלי רוצה לתת לי שליש דירה. האם זה יפגע לי בפטור לדירה יחידה?
לא. נכון להיום, החוק מאפשר להחזיק בדירה יחידה ולקבל עליה פטור ממס שבח, גם אם מחזיקים בחלק נוסף של עד 1/3 מדירה אחרת (שלא התקבלה בירושה). זו דרך חכמה להעביר נכסים בין-דורית מבלי לפגוע בסטטוס המס של הילדים.
סיכום: אל תשאירו את הירושה ליד המקרה
ירושה היא לא אירוע פסיבי של "קבלת כסף". היא תהליך אקטיבי של ניהול ותכנון אסטרטגי.
בין אם אתם בשלב כתיבת הצוואה היום, ובין אם קיבלתם לידיכם צו ירושה אתמול – שום דבר לא סגור.
הפעולה מתוך ברירת מחדל – רישום הנכסים "שווה בשווה" – היא כמעט תמיד הפעולה הגרועה והיקרה ביותר.
השניות שבין קבלת צו הירושה לבין הרישום בטאבו הן חלון הזדמנויות קריטי. זהו "זמן הזהב" שבו ניתן לערוך הסכם חלוקת עיזבון, לשנות את פני החלוקה, לחסוך הון עתק במיסים, וחשוב מכך – לאפשר לכל אחד מהיורשים להמשיך בחייו עם הנכס או הכסף שהוא באמת צריך, בלי לגרור את אחיו כשותפים כפויים.
אל תחתמו על כלום ואל תרוצו לרשום שום דבר לפני שהתייעצתם עם עורך דין שמתמחה ספציפית במיסוי מקרקעין ובתכנוני ירושה. בדקו יחד את מפת הנכסים, הצרכים והאפשרויות, זו תהיה כנראה הפגישה הרווחית ביותר שתעשו.
בהצלחה!
הכותב, עו"ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מעורכי הדין המובילים בתחום דיני החוזים, מקרקעין ומיסוי מקרקעין, מתמחה בייצוג משפטי בעסקאות מקרקעין – מכירה ורכישה, יזמות, ובעל מומחיות וניסיון נרחב בתחום מיסוי מקרקעין; יועץ ומלווה של עסקאות מקרקעין בסקטור הפרטי והעסקי תוך פתרונות מיסויים יצירתיים, ומייעץ במיסוי מקרקעין לעורכי דין בתחום.
ליצירת קשר :
Email: doron@doron-aharoni.com
כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא
טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534
תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב
טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125