קונים דירה יד שנייה ורוצים לדעת כמה זמן זה באמת לוקח, מהרגע שחותמים ועד שמקבלים את המפתח? מה קורה עם הצ'ק הראשון, מתי נרשמת הערת האזהרה, כמה זמן צריך לתכנן למשכנתא ומתי מעבירים את יתרת התמורה?
אני עו"ד דורון אהרוני, עוסק במיסוי מקרקעין ובעסקאות נדל"ן משנת 2003, ובמאמר הזה אסביר את לוחות הזמנים בעסקת רכישה, שלב אחר שלב: המשכנתא, הערת האזהרה, התשלומים וקבלת הדירה.
למה חשוב להכיר את לוחות הזמנים לפני החתימה
עסקת רכישת דירה היא רצף של שלבים שתלויים זה בזה. הבנק, עורך הדין של המוכר, רישום הערת האזהרה ונסח הטאבו, כל אחד מהם לוקח זמן משלו. מי שלא מתכנן את הרצף מראש עלול להגיע למועד תשלום בלי שהמשכנתא אושרה, או לקבל את המפתח באיחור שלא תכנן. לכן כדאי לדעת מראש מה הסדר הרגיל ומה משך הזמן הסביר של כל שלב.
שלב ראשון: החתימה על ההסכם
אחרי שהמשא ומתן הסתיים ויש הסכם מוכן לחתימה, מגיעים למשרד עורכי הדין, בדרך כלל של המוכר, יחד עם עורך הדין שלכם. ביום החתימה מביאים את הצ'ק הבנקאי לתשלום הראשון. הצ'ק הזה נשאר בנאמנות אצל עורך הדין של המוכר, ובאותו מעמד רושמים הערת אזהרה לטובתכם.
הערת אזהרה: כמה זמן לוקח הרישום
הזמן הראשון שסופרים הוא רישום הערת האזהרה. הרישום לוקח יומיים לכל היותר, והיום זה לוקח לעיתים כמה שעות בלבד. כשהערת האזהרה נרשמת, הצד השני מקבל את הצ'ק. מכאן ואילך פורסים את התשלומים בהתאם להסכם, כפי שסוכם ביניכם.
ההון העצמי: התשלום הראשון
התשלום הראשון הוא ההון העצמי שלכם. בדוגמה שהבאתי בסרטון, מדובר ב-10% בחתימה והשלמה של 15% נוספים. כשלוקחים משכנתא מלאה של 75%, ההון העצמי הכולל הוא 25% מהמחיר, ואותו משלימים בתחילת הדרך.
דוגמה להמחשה בלבד: בדירה ששווייה 2,000,000 ש"ח, 25% הם 500,000 ש"ח הון עצמי, ו-75% (1,500,000 ש"ח) הם המשכנתא. החישוב מפושט ואינו כולל מסים, הוצאות ועמלות.
המשכנתא: למה לתכנן 60 יום
בעניין המשכנתא אני ממליץ לקחת לפחות 60 יום לתשלום. אי אפשר לדעת כמה זמן זה ייקח בפועל, ולעיתים זה לוקח הרבה פחות, אבל 60 יום הוא הסטנדרט שאני ממליץ עליו. התקופה הזו נועדה לאפשר לכם להתארגן על הריביות, על מכרז ריביות ועל התשלומים לצד השני.
בעסקאות פינוי-בינוי, שבהן יש יזם בתמונה, התהליך לוקח לעיתים קצת יותר מ-60 יום.
מוכר בלי משכנתא ומוכר עם משכנתא
כאן יש הבדל מהותי בלוחות הזמנים.
דירה נקייה ממשכנתא של המוכר: אפשר לשלם לו למעשה את כל התמורה ולקבל את הדירה.
דירה שיש עליה משכנתא של המוכר: אי אפשר לשלם לו את כל התמורה. הבנק שנותן לכם את המשכנתא מסלק קודם כל את המשכנתא של המוכר, ורק אחר כך מעביר לו את יתרת התמורה. הבנק מסלק חובות קיימים, ומשכנתא היא חוב קיים.
נסח טאבו נקי ממשכנתא
כדי להעביר את יתרת התמורה, אתם צריכים לקבל נסח טאבו נקי ממשכנתא. כשיש משכנתא למוכר, הסדר הוא כזה: תוך 60 יום מסלקים לו את המשכנתא, מקבלים ממנו תוך שבועיים-שלושה נסח טאבו נקי ממשכנתא, ואז מעבירים לו את יתרת התמורה ומקבלים את הדירה. את הזמן הזה צריך לקחת בחשבון.
המוכר רוצה להישאר בדירה כשוכר
לעיתים המוכר מבקש להישאר בדירה כשוכר אחרי המכירה. ההמלצה שלי היא לחתום על הסכם שכירות כבר במעמד החתימה על הסכם הרכישה. אתם לא רוצים להגיע אחר כך למשא ומתן על תקופת השכירות. כדאי אפילו לצרף את הסכם השכירות כנספח להסכם המכר שאתם עושים מולו, כדי שיהיה ברור באילו תנאים הוא נשאר, לכמה זמן הוא נשאר, מה הביטחונות שהוא נותן ומה נוסח הסכם השכירות.
סיכום לוחות הזמנים
- רישום הערת אזהרה: יומיים לכל היותר, לעיתים כמה שעות.
- תשלום המשכנתא: 60 יום.
- נסח טאבו נקי ממשכנתא של המוכר: שבועיים-שלושה.
- יתרת התמורה: תוך שבועיים-שלושה, מקסימום חודש, ובדרך כלל עושים חודש.
- מועד המסירה: 90 יום בדרך כלל, בעסקאות מכר של דירות יד שנייה.
טעויות נפוצות שכדאי להימנע מהן
- לתכנן משכנתא בלוח זמנים צפוף מדי. אי אפשר לדעת מראש כמה זמן זה ייקח, ולכן מתכננים 60 יום.
- לצפות לשלם למוכר את כל התמורה כשיש לו משכנתא. קודם הבנק מסלק את המשכנתא שלו.
- להשאיר את עניין השכירות לאחר החתימה. סוגרים אותו במעמד החתימה, כנספח להסכם המכר.
שאלות ותשובות
1. כמה זמן לוקח לרשום הערת אזהרה?
יומיים לכל היותר. היום זה לעיתים כמה שעות בלבד.
2. מה קורה עם הצ'ק הבנקאי הראשון?
הוא נשאר בנאמנות אצל עורך הדין של המוכר, וכשהערת האזהרה נרשמת לטובתכם, הצד השני מקבל אותו.
3. כמה זמן כדאי לתכנן למשכנתא?
לפחות 60 יום. בפועל זה לעיתים לוקח הרבה פחות, אבל 60 יום הוא הסטנדרט שאני ממליץ עליו. בעסקאות פינוי-בינוי עם יזם זה יכול לקחת קצת יותר.
4. למה אי אפשר לשלם למוכר את כל התמורה כשיש לו משכנתא?
כי הבנק שנותן לכם את המשכנתא מסלק קודם את המשכנתא של המוכר, ורק אחר כך מעביר לו את יתרת התמורה.
5. מה זה נסח טאבו נקי ממשכנתא, ולמה צריך אותו?
זה נסח שמראה שהמשכנתא של המוכר סולקה. צריך אותו כדי להעביר את יתרת התמורה.
6. כמה זמן לוקח לקבל נסח טאבו נקי?
שבועיים-שלושה אחרי שמסלקים את המשכנתא של המוכר.
7. מתי נמסרת הדירה בדרך כלל?
בעסקאות מכר של דירות יד שנייה, מועד המסירה הוא בדרך כלל 90 יום.
8. המוכר רוצה להישאר בדירה כשוכר. מה עושים?
חותמים על הסכם שכירות כבר ביום החתימה על הסכם הרכישה, ומצרפים אותו כנספח להסכם המכר.
השורה התחתונה
לוח הזמנים של עסקת רכישה בנוי משלבים: הערת אזהרה תוך יומיים, משכנתא ב-60 יום, נסח טאבו נקי בתוך שבועיים-שלושה, ובדרך כלל מסירה אחרי 90 יום. מי שמתכנן את הרצף מראש, ושם בהסכם גם את הסדרי השכירות כשהמוכר נשאר בדירה, נמנע מהפתעות.
בהצלחה!
עו"ד דורון אהרוני
אני עו"ד דורון אהרוני, עוסק במקרקעין ובמיסוי מקרקעין מאז 2003. אני בונה את האסטרטגיה לפני העסקה, ולאחר מכן מייצג מוכרים ורוכשים בכל שלביה, עד הרישום וקבלת הכספים. את הידע אני משתף במאמרים ובסרטונים. לפני שחותמים, כדאי לתכנן.
מאמרים נוספים שעשויים לעניין אותך
- המדריך השלם להסכם רכישת דירה יד שנייה
- פריסת תשלומים בעסקת רכישת דירת יד 2
- בדיקות לפני קניית דירה: זכויות, היתרים וחובות
- עורך דין ברכישת דירה
ליצירת קשר:
שלחו לנו הודעה ב-WhatsApp
Email: doron@doron-aharoni.com
כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא טל': 09-7429382
תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב טל': 03-6421088
האמור במאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. כל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה.