ירשתם מההורים מגרש שנקנה בשנות ה-70? קניתם בעצמכם מגרש לפני עשרות שנים והוא עומד ריק? לפני שאתם חותמים על הסכם מכר, כדאי לעצור לרגע. ההחלטה אם למכור את המגרש כמו שהוא, או לבנות עליו בית ורק אז למכור, יכולה להיות ההבדל בין מס שבח של מאות אלפי שקלים לבין מס של כמה אחוזים בודדים.
אני עו"ד דורון אהרוני, ואני עוסק במיסוי מקרקעין ובעסקאות נדל"ן משנת 2003. במאמר הזה אסביר למה מגרש "היסטורי" הוא אחד הנכסים היקרים ביותר למכור מבחינת מס, איך בנייה עצמית הופכת את התמונה, ומה חשוב לבדוק לפני שמקבלים החלטה.
למה מגרש ישן הוא "מלכודת מס"?
בנגוד לדירת מגורים, מגרש אינו "דיירת מגורים מזכה". המשמעות המעשית פשוטה וכואבת: במכירת מגרש אין פטורים ממס שבח, ואין את ההקלה של החישוב הליניארי המוטב שקיימת בדירות מגורים. משלמים מס מלא על כל השבח שנצבר מיום הרכישה ועד יום המכירה.
וכשהרכישה הייתה בשנות ה-70, השבח שנצבר לאורך עשרות שנים הוא לרוב עצום. מגרש שנקנה אז בסכום צנוע יכול להיות שווה היום מיליוני שקלים, ורוב השווי הזה הוא שבח חייב במס.
מכירת המגרש כמו שהוא: כמה מס משלמים?
השבח מחולק לתקופות, ולכל תקופה שיעור מס משלה:
- משנות ה-70 ועד 2001: שיעור המס על השבח הריאלי בתקופה הזו היה גבוה, סביב 45%.
- בין 2001 ל-2011: חל שיעור מופחת של 20%.
- מ-2012 ואילך: שיעור המס הוא 25% מהשבח.
כשמשקללים את כל התקופות, מי שמוכר היום מגרש שנרכש בשנות ה-70 משלם בדרך כלל מס שבח של מעל 30% מהשבח. במגרשים בעלי שווי גבוה, ובמיוחד באזורי ביקוש, מדובר במאות אלפי שקלים.
דוגמה להמחשה (בהנחות פשטניות): מגרש שנרכש ב-1975 נמכר היום ב-3,000,000 ש"ח, והשבח הריאלי מסתכם ב-2,500,000 ש"ח. בשיעור מס משוקלל של כ-32%, המס מגיע לכ-800,000 ש"ח. זה כסף שיוצא מהעסקה לפני שהמשפחה רואה שקל.
התרחיש ההפוך: בונים בית ומוכרים דירת מגורים
עכשיו ניקח את אותו מגרש, רק שהפעם נבנה עליו בית, והבית נמכר כבית מגורים גמור וראוי למגורים. כאן המציאות מתהפכת: הנכס הנמכר הוא כבר דירת מגורים, ולכן אפשר ליהנות מהחישוב הליניארי המקל.
ובזכות החישוב הליניארי, כל התקופה ההיסטורית, משנות ה-70 ועד 2014, פטורה ממס. רק התקופה מ-2014 ועד היום, כ-12 שנים, חייבת במס שבח של 25%.
איך עובד החישוב הליניארי, בפשטות
החישוב הליניארי מניח שהשבח נצבר באופן שווה לאורך כל תקופת הבעלות. כדי לחשב אותו:
- לוקחים את מספר הימים מיום הרכישה ועד 2014, ואת מספר הימים מ-2014 ועד יום המכירה.
- בודקים את היחס בין שתי התקופות, כלומר איזה חלק מתוך כל תקופת הבעלות נופל על כל אחת מהן.
- החלק שעד 2014 פטור, ורק החלק שמ-2014 חייב ב-25%.
במגרש שנרכש ב-1975, התקופה עד 2014 היא כ-39 שנים, והתקופה מ-2014 היא כ-12 שנים. כלומר רק כרבע מהשבח חייב במס, ושיעור המס האפקטיבי יורד לכמה אחוזים בודדים, במקום 30%-35% במכירה כמגרש.
בסרטון הבא אני מסביר את ההבדל בין שתי האפשרויות:
השוואה: מכירת מגרש מול בנייה ומכירת בית
מכירת המגרש כמו שהואבנייה ומכירה כבית מגורים
פטורים ממס שבחאיןחישוב ליניארי מקל
התקופה עד 2014חייבת במס מלאפטורה
התקופה מ-201425%25%
שיעור מס אפקטיבי טיפוסימעל 30% מהשבחכמה אחוזים בודדים
הוצאות בנייהלא רלוונטימוכרות ומקזזות את השבח
רווח נוסףאיןרווח יזמי אפשרי
לא רק שיעור מס נמוך: הוצאות הבנייה והרווח היזמי
היתרון של בנייה לפני מכירה לא נגמר בחישוב הליניארי. יש עוד שני רכיבים שחשוב להכיר:
- הוצאות הבנייה מוכרות. העלויות של בניית הבית מנוכות מהשבח ומקטינות את הסכום החייב במס. על ההוצאות המוכרות בחישוב מס שבח הרחבתי במאמר נפרד.
- רווח יזמי. מי שבונה בית ומוכר אותו, מוכר לרוב במחיר גבוה מסכום עלות המגרש והבנייה. כלומר, מעבר לחיסכון במס, יש כאן גם רווח יזמי, והרווח הזה עדיין נהנה מהחישוב הליניארי המקל.
שעון החול: למה 2030 הוא תאריך קריטי
ההקלה הזו אינה לנצח. החישוב הליניארי המקל חל כל עוד הבנייה מתבצעת עד 2030. מי שישקול את האפשרות רק בעוד כמה שנים עלול לגלות שהחלון נסגר, ושהמגרש חזר להיות נכס שממוסה במלואו.
בנייה של בית היא תהליך של שנים: תכנון, היתר בנייה, מימון וביצוע. לכן מי ששוקל ללכת בדרך הזו צריך להתחיל לבדוק אותה כבר עכשיו, ולא רגע לפני המכירה.
מה חשוב לבדוק לפני שמחליטים?
בנייה לפני מכירה היא לא פתרון שמתאים לכולם. לפני שמחליטים כדאי לבחון:
- שווי המגרש והמס הצפוי במכירה כמגרש. ככל שהשבח גבוה יותר, החיסכון הפוטנציאלי גדול יותר.
- יכולת המימון. בנייה דורשת הון או מימון, ויש לקחת בחשבון את עלויות המימון ואת משך הזמן.
- זכויות הבנייה והיתכנות תכנונית. מה אפשר לבנות על המגרש ותוך כמה זמן אפשר לקבל היתר.
- הסכמה בין הבעלים. כשהמגרש עבר בירושה לכמה אחים, כולם צריכים להסכים על הדרך, על המימון ועל חלוקת התמורה.
- לוחות הזמנים מול 2030. האם אפשר לסיים את הבנייה בזמן.
טעויות נפוצות
- למכור "כמו שהוא" בלי לבדוק חלופות. זו הטעות היקרה ביותר, והיא בלתי הפיכה אחרי החתימה.
- להניח שמכירת מגרש ממוסה כמו מכירת דירה. מגרש אינו דירת מגורים מזכה, ואין בו את ההקלות שמוכרים מכירים מדירות.
- לחכות. ההקלה מותנית בבנייה עד 2030, והזמן עובד נגדכם.
- לתכנן מס אחרי שהעסקה כבר סגורה. תכנון מס נעשה לפני החתימה, לא אחריה.
שאלות ותשובות
1. ירשתי מגרש שההורים קנו בשנות ה-70. האם המס שונה ממי שקנה בעצמו?
לעניין החישוב, יורש נכנס בדרך כלל בנעלי המוריש, כך שיום הרכישה ושווי הרכישה של ההורים הם שקובעים את השבח. לכן גם מגרש שהתקבל בירושה נושא עמו את כל השבח ההיסטורי.
2. האם יש פטור ממס שבח במכירת מגרש?
במכירת מגרש כמגרש אין את הפטורים ואת החישוב הליניארי המקל שקיימים בדירת מגורים מזכה, ולכן משלמים מס מלא.
3. מה זה חישוב ליניארי?
שיטת חישוב שמחלקת את השבח באופן שווה לאורך כל תקופת הבעלות. בדירת מגורים, החלק שעד 2014 פטור, ורק החלק שמ-2014 חייב במס של 25%.
4. כמה אפשר לחסוך בפועל?
זה תלוי בשווי המגרש, בשבח ובתקופת הבעלות. במקום מס של מעל 30% מהשבח במכירת מגרש, בבנייה ומכירה כבית מגורים משלמים לרוב כמה אחוזים בודדים. במגרשים יקרים הפער מגיע למאות אלפי שקלים.
5. האם הוצאות הבנייה מוכרות לצורך מס שבח?
כן. עלויות הבנייה מנוכות מהשבח ומקטינות את הסכום החייב במס.
6. עד מתי אפשר ליהנות מההקלה?
ההקלה מותנית בבנייה עד 2030. לכן מי ששוקל את הדרך הזו צריך להתחיל לבדוק אותה כבר עכשיו.
7. האם כדאי לכל בעל מגרש לבנות לפני שהוא מוכר?
לא בהכרח. צריך לבחון את שווי המגרש, את יכולת המימון, את זכויות הבנייה, את ההסכמה בין הבעלים ואת לוחות הזמנים. בחלק מהמקרים מכירה כמגרש עדיין תהיה הבחירה הנכונה, אבל ההחלטה צריכה להתקבל אחרי חישוב, לא לפני.
השורה התחתונה
דקה לפני שאתם מוכרים מגרש מגורים בעל שווי גבוה ומיסוי גבוה, שווה לחשוב על אפשרות של בנייה עצמית, ואז מכירה בחישוב ליניארי מקל. כך אפשר לשלם מס נמוך בהרבה, ואולי אפילו ליהנות מרווח יזמי על הדרך. ההחלטה הזו שווה בדיקה מקצועית לפני כל חתימה, ובמיוחד כשהשעון מתקתק לקראת 2030.
במהלך השנים ליוויתי אלפי עסקאות מכר ורכישה, ואני יודע כמה כסף אפשר לחסוך כשתכנון המס נעשה בזמן.
בהצלחה!
עו״ד דורון אהרוני
מאמרים נוספים שיכולים לעניין אתכם
- הוצאות מוכרות וניכויים בחישוב מס שבח במכירת דירה
- מכירת נכס יוקרה במינימום מס שבח – מדריך
- מס רכישה ודירה בירושה – כשבעלות מעל 50% עולה מאות אלפי שקלים
- הצוואה הנפוצה בישראל היא גם, לפעמים, היקרה ביותר
ליצירת קשר:
שלחו לנו הודעה ב-WhatsApp
Email: doron@doron-aharoni.com
כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא טל': 09-7429382
תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב טל': 03-6421088
האמור במאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. כל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה.