בקצרה: את מס הרכישה מחשבים לפי חלקי השווי. כל חלק ממחיר הדירה מחויב בשיעור של המדרגה שבה הוא נמצא, ומחברים את התוצאות. לדוגמה, על דירה יחידה במחיר 2,500,000 ₪ משלמים ב-2026 כ-20,538 ₪ מס רכישה. על דירה נוספת באותו מחיר משלמים 200,000 ₪ (8%).
חישוב מס רכישה ברכישת דירת מגורים 2026 – הסבר ודוגמאות
עדכון מס הרכישה לרוכשי דירה בשנת 2026
מדרגות מס רכישה מתעדכנות, בהתאם לתיקון בחוק, אחת לשנה, ובהתאמה לעליית המדד בכל שנה. בשנת 2026 הוקפאו מדרגות מס הרכישה לרוכשי דירה ראשונה (דירה יחידה).
בעמוד זה מוסבר איך מחשבים בפועל את מס הרכישה בשנת 2026, מדרגה אחר מדרגה, עם דוגמאות מספריות לדירה יחידה, לדירה נוספת ולעולה. החישוב נעשה לפי חלקי השווי: כל חלק ממחיר הדירה מחויב בשיעור של המדרגה שבה הוא נמצא, ומחברים את התוצאות.
לטבלה מרוכזת של כל המדרגות לפי סוג הרכישה ראו גם: מדרגות מס רכישה 2026.
מדרגות מס רכישה המעודכנות ברכישת דירה ראשונה (דירה יחידה) לתושב ישראל – לשנת 2026
- על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪: 0%
- על חלק השווי שבין 1,978,745 ₪ – 2,347,040 ₪ – 3.5%
- על חלק השווי שבין 2,347,040 ₪ – 6,055,070 ₪– 5%
- על חלק השווי שבין 6,055,070 ₪ – 20,183,565 ₪ – 8%
- על חלק השווי שמעל 20,183,565 ₪ – 10%
מדרגות מס רכישה המעודכנות ברכישת דירה שנייה ומעלה – דירה נוספת (דירה שאינה יחידה) – לשנת 2026
- על חלק השווי שעד 6,055,070 ש"ח – 8%
- על חלק השווי העולה על 6,055,070 ש"ח – 10%
מדרגות מס רכישה – לעולה בשנת 2026
בהתאם לתקנה 12א לתקנות מס רכישה (בתוקף מיום 15.8.2024), עולה הרוכש דירת מגורים שהיא דירתו היחידה (לרבות דירה חליפית), בתקופה שמתחילה שנה לפני עלייתו ומסתיימת 7 שנים לאחריה, ישלם מס רכישה כדלקמן (סכומים בתוקף 16.1.2025–15.1.2028):
- על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪ – 0%
- על חלק השווי שמעל 1,978,745 ₪ ועד 6,055,070 ₪ – 0.5%
- על חלק השווי שמעל 6,055,070 ₪ ועד 20,183,565 ₪ – 8%
ההקלה ניתנת פעם אחת בלבד. כאשר שווי הדירה עולה על 20,183,565 ₪ תקנה 12א אינה חלה כלל, ומס הרכישה מחושב על מלוא השווי לפי מדרגות דירה יחידה הרגילות. עולה שעלה לפני 15.8.2024 רשאי לבחור במקום זאת במסלול הקודם לפי תקנה 12 – 0.5% עד 1,988,090 ₪ ו-5% מעליו, ללא תקרת שווי וגם אם אין זו דירתו היחידה (בתנאי שהדירה תשמש למגוריו). מסלול זה עשוי להשתלם לו בדירה ששוויה עולה על כ-12.5 מיליון ₪ או בדירה שאינה דירתו היחידה. בסימולטור מס הרכישה של רשות המסים מופיעים שני המסלולים כסוגי חישוב נפרדים: "עולה תקנה 12א" ו"עולה תקנה 12". תקנה 12 חלה גם על רכישת בית עסק על ידי עולה.
דוגמאות חישוב (מדרגות 2026)
דוגמה 1 – דירה יחידה בשווי 2,500,000 ₪:
עד 1,978,745 ₪ – 0% = 0 ₪
1,978,745–2,347,040 ₪ (368,295 ₪) × 3.5% = 12,890 ₪
2,347,040–2,500,000 ₪ (152,960 ₪) × 5% = 7,648 ₪
סה"כ: כ-20,538 ₪
דוגמה 2 – דירה נוספת בשווי 2,500,000 ₪:
2,500,000 ₪ × 8% = 200,000 ₪
דוגמה 3 – דירה יחידה בשווי 3,500,000 ₪:
0 ₪ + 12,890 ₪ + (3,500,000–2,347,040 = 1,152,960 ₪) × 5% = 57,648 ₪
סה"כ: כ-70,538 ₪
דוגמה 4 – עולה (תקנה 12א, דירה יחידה) בשווי 2,500,000 ₪:
עד 1,978,745 ₪ – 0% = 0 ₪
(2,500,000–1,978,745 = 521,255 ₪) × 0.5% = 2,606 ₪
סה"כ: כ-2,606 ₪
לשם השוואה, לפי המסלול הקודם (תקנה 12, למי שעלה לפני 15.8.2024): 1,988,090 ₪ × 0.5% = 9,940 ₪ + (2,500,000–1,988,090 = 511,910 ₪) × 5% = 25,596 ₪, סה"כ 35,536 ₪ – ולכן בדירה בשווי זה תקנה 12א עדיפה.
הדוגמאות הן להמחשה בלבד. החיוב בפועל תלוי בנתוני הרוכש ובשומת רשות המסים.
שיעור מס הרכישה על נכסים אחרים – שאינם דירת מגורים מס רכישה ברכישת מגרש, חנות וכיוצ"ב
בשנים האחרונות מס הרכישה על נכסים שאינם דירת מגורים – כגון חנות, מגרש, בניין וכו', וכן הקצאת מניות באיגוד מקרקעין עלה מ-5% ל-6%.
לענין זה קיימת הקלה בחוק לקבלת החזר של 1/6 ממס הרכישה שישולם (1% ממחיר הרכישה), בהתקיים התנאים הבאים:
1. מס הרכישה לא נתבע בניכוי כהוצאה במס הכנסה
2. הרכישה היא של זכות במקרקעין שעל פי תב"ע ניתן לבנות עליה דירה אחת לפחות המיועדת לשימוש למגורים
3. תוך 24 חודשים מיום הרכישה התקבל ההיתר.
בתכנון מס נכון, ניתן לצמצם במקרים מסויימים באופן משמעותי בתשלום מס הרכישה, ולחסוך בכך עשרות ולפעמים מאות אלפי שקלים, בכפוף כמובן לדין הקיים ולמחיר הדירה.
עם רכישת דירה קיים תשלום מס רכישה, המשתנה בהתאם למחיר הדירה, ובמיוחד לעצם היותה של הדירה דירתו היחידה של הקונה, או דירה נוספת, או להיותו תושב ישראל או תושב חוץ.
האם ניתן להפחית או לקבל הקלה במס הרכישה ברכישת "דירה נוספת"/ דירה שנייה ?
החוק מאפשר "להקפיא" את מס הרכישה עבור "דירה נוספת" ולשלם כאילו הייתה דירה יחידה, אם בעל הזכויות בדירה ימכור את הדירה הראשונה (יחידה) שבבעלותו בתוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה הנוספת (ברכישה מיום 1.6.2025 ואילך; מי שרכש את הדירה החדשה בין 1.6.2023 ל-31.5.2025 נותר כפוף לתקופה של 18 חודשים), ותיוותר בבעלותו דירה אחת ויחידה. במקרה כזה תחושב הרכישה כאילו רכש דירה יחידה. היה ולא ימכור את דירתו הנוספת בתוך התקופה האמורה, יישא סכום המס ריבית והצמדה.
לענין זה, בעבר התקופה למכירת הדירה הנוספת הייתה 18 חודשים, כיום, בשנת 2026 לאחר ביטול הוראת השעה, חזרה התקופה למכירת הדירה הנוספת ל-24 חודשים , במקום 18 חודשים כפי שהיה בעבר בהוראת הביצוע. התקופה של 24 חודשים חלה על מי שרכש את הדירה החלופית (החדשה) מיום 1.6.2025 ואילך.
לפירוט נוסף לענין הקלות ו/או פטור ממס רכישה לדירה שניה הכנסו למאמר בקישור.
קונים דירה ורוצים לדעת כמה מס רכישה תשלמו? נבדוק את הנתונים שלכם, נחשב את מס הרכישה הצפוי ונלווה את עסקת הרכישה – מהבדיקות המשפטיות ועד הרישום.
התקשרו – כפר סבא 09-7429382 התקשרו – תל אביב 03-6421088 שלחו הודעת WhatsApp
מדרגות מס רכישה לנכה 2026
פטור ממס רכישה לנכה
תקנות מיסוי מקרקעין קובעות הקלות בתשלום מס רכישה ואף לעיתים פטור מלא מתשלום מס רכישה ברכישת זכות במקרקעין על ידי נכה, עיוור, נפגע או בן משפחה של חייל שנספה במערכה, וזאת כל עוד הדירה הנרכשת משמשת לצורך מגוריו של הרוכש.
עבור נכה, עיוור, נפגע או בן משפחה של חייל שנספה במערכה, קיימת הפחתה משמעותית במס הרכישה שישולם על ידו ברכישת דירה, וזאת גם אם קיימות דירות נוספות בבעלותו.
רכישת דירה ראשונה על ידי נכה – הנחה במס רכישה לנכה
אם מדובר ברכישת דירה יחידה על ידי נכה, עיוור, נפגע או בן משפחה של חייל שנספה במערכה, (או אם קיימת בבעלותו דירה נוספת אך לפי החוק הוא זכאי ליהנות ממדרגות מס רכישה כדירה יחידה) יהנה הרוכש ממדרגות מס רכישה מופחתות, ובהתאם לשווי הדירה הנמכרת, לעיתים אף לפטור מלא.
במקרה זה, מס הרכישה שעל הרוכש לשלם הנו כמפורט להלן:
(1) אם שווי הדירה הנרכשת הוא עד 2,500,000 ₪, ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כמפורט להלן –
(א) על חלק השווי שעד לסך של 1,978,745 ₪ – לא ישולם מס.
(ב) על חלק השווי העולה על סך של 1,978,745 ₪ ועד לסכום של 2,500,000 שקלים חדשים – 0.5%.
(2) אם שווי הזכות הנמכרת עולה על 2,500,000 ₪ – ישולם מס רכישה בשיעור 0.5% (מהשקל הראשון – גם אם מדובר ברכישת דירה יחידה).
רכישת דירה נוספת על ידי נכה (שאינה מהווה דירה ראשונה / דירה יחידה)
ברכישת דירה מגורים נוספת שאינה מהווה דירה יחידה של הרוכש, וזאת לצורך מגוריו (לא כדירה להשקעה) ישולם מס רכישה בשיעור של 0.5% מהשקל הראשון – וללא הגבלה בנושא מחיר הנכס. דהיינו, גם ברכישת דירות יוקרה כהגדרתן בחוק, לצורך מגוריו, יהנה הרוכש מתשלום מס רכישה מופחת בשיעור של 0.5%.
סייג לשימוש בפטור/בהקלה בתשלום מס רכישה לנכה
פטור זה יינתן לנכה, עיוור, נפגע או בן משפחה של חייל שנספה במערכה – פעמיים בלבד בחייו – ולצורך מגוריו בלבד.
פטור ממס רכישה לילד נכה של הרוכשים
ניתן לקבל את פטור ממס רכישה לילד נכה – הפטור למעשה יינתן עבור הוריו של הילד נכה המתגורר איתם, ובכפוף לכך שיעמוד בקריטריונים על פי חוק.
רכישת דירה על ידי שני בני זוג במשותף כשאחד מהם נכה
ברכישת זכות במקרקעין במשותף על ידי בני זוג שאחד מהם הוא נכה, עיוור, נפגע או בן משפחה של חייל שנספה במערכה, יחויבו שני בני הזוג הרוכשים במס רכישה בשיעור של 0.5% בלבד (דהיינו גם בן זוגו של הנכה יקבל פטור/הקלה במס רכישה לפי העניין.
כמו כן, אם שני יחידים רכשו את הזכות במקרקעין במשותף שאחד מהם זכאי לחיוב במס רכישה בשיעור של 0.5%, והם נישאו תוך שנים-עשר חדשים מיום רכישת הזכות במקרקעין, יוחזר מס הרכישה העולה על השיעור של 0.5% ששילם בן זוגו של הזכאי לפטור.
*רשימה זו אינה מהווה תחליף לייעוץ משפטי, ויש להיוועץ עם עורך דין מקרקעין בטרם כל רכישת דירה לצורך תכנון מס וקבלת ייעוץ משפטי.
מתכננים לרכוש דירה? לתיאום פגישה ולקבלת הצעה לייצוג ברכישה – בטלפון או ב-WhatsApp.
התקשרו – כפר סבא 09-7429382 התקשרו – תל אביב 03-6421088 שלחו הודעת WhatsApp
הכותב, עו"ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003. תחומי עיסוק: דיני חוזים, מקרקעין ומיסוי מקרקעין, לרבות ייצוג בעסקאות מכר ורכישה, יזמות ותכנון מס; מייעץ במיסוי מקרקעין גם לעורכי דין.
משרדנו מייצג רוכשים / מוכרים בעסקאות מקרקעין, לקבלת הצעה לייצוג במכירה או רכישה של נכס מקרקעין, וכן לתיאום פגישת ייעוץ, ניתן ליצור קשר עם משרדינו:
Email: doron@doron-aharoni.com
כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, שד' ששת הימים 42 כפר סבא
טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534
תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב
טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125