במאמר זה אפרט פתרונות יצירתיים אותם למדתי ב-21 שנות עיסוקי כעורך דין לחיסכון משמעותי במיסים בקנייה ובמכירה של נכסי מקרקעין – דירות ובתי מגורים, איך ניתן להתגבר על קשיים בעסקה וליצור עסקה בטוחה?
כיצד, למרות התיקון לחוק, עדיין ניתן להעביר דירה ללא תמורה בין אחים בפטור מלא ממס שבח ומס רכישה? באילו תנאים בעלי מספר דירות מגורים יהיו זכאים למכור בית מגורים לאחר בנייתו בפטור מלא ממס שבח? באילו מקרים בעלי 2 דירות מגורים יהיו זכאים למכור את דירתם העיקרית בפטור מלא ממס שבח? מה עושים במקרים של חוסר ודאות בקבלת אישור הבנק למשכנתאות בנכסים בעייתיים ובמקרה של עיקולים וחובות למוכר? האם יורשים זכאים לפטור ממיסים בחלוקת הירושה והנכסים ביניהם?
מעבר לאתגרים בכל עסקה באופן פרטני, כדוגמת דירה בעלת חריגות בנייה, עיקולים, או הגבלות גלויות או נסתרות, רישומים בעייתיים של הנכס וכו', כפי שאפרט בהמשך, בייצוג שלי בהסכמי רכישה או מכירה של נכסי מקרקעין, אני בוחן כל עסקה ועסקה טרם חתימת הלקוח גם בהיבט המיסוי – כשלעיתים ניתן להבין שיש סדר מסוים של התנהלות ברכישה או במכירה, שבו כדאי לגשת לעסקאות, כדוגמת מוכרים או קונים בעלי יותר מדירה אחת, דירת ירושה וכו'.
בין היתר אנחנו בוחנים יחד את ה"מפה המשפחתית" – גילאי הילדים, מצבם המשפחתי, לעיתים גם את ההורים והאופציה להשתמש בתא המשפחתי הרחב כדי ליצור עסקה בעלת רווח כלכלי משמעותי על ידי הפחתה במיסוי או שחרור מתשלום מס לחלוטין מצד אחד, ומתן ביטחון קנייני לצד הרוכש מהצד השני, בתכנון מספר צעדים קדימה כבר ליום המכירה העתידי, והפחתה משמעותית ממס ואף הימנעות ממס גם במכירה.
ברשימה זו, אפרט מעט מהאתגרים השכיחים יותר שניתן להיתקל בהם טרם מכירה או רכישה של נכס מקרקעין, והצגת הפתרונות האפשריים – פירוט מלא של הדרכים לעסקה בטוחה וכלכלית.
איך תכנון נכון לפני מכירה הוביל את הצדדים לחסוך במס רכישה, מס שבח ולעיתים אף בהיטל השבחה?
לקוחות רבים מגיעים אלי למשרד במטרה למכור את דירת המגורים העיקרית ומיד לאחר מכן לרכוש דירה חליפית לדירה הנמכרת, כשיש בבעלות המוכרים דירה אחת נוספת שנרכשה להשקעה, לרוב דירה זולה יותר מהדירה העיקרית והדירה החליפית שאותה רוצים לרכוש.
דירה נוספת זו, פוגעת במוכרים ב-2 מובנים – היא גם מונעת מהם לקבל פטור מלא ממס שבח במכירת הדירה העיקרית מאחר שבבעלותם למעשה 2 דירות, וב-10 שנים האחרונות, החל משנת 2014, לא ניתן למכור יותר דירה בפטור מלא ממס שבח ככל ובבעלות המוכר יותר מדירה אחת בעת המכירה, ובעיקר הדירה הנוספת פוגעת בהם לאחר מכן ברכישת הדירה החליפית – שאז רכישתה תהיה במדרגה הגבוהה של מס הרכישה – כדירה נוספת ולא כדירה יחידה. מדובר בתוספת מיסוי משמעותית ביותר לעומת רכישת דירה יחידה – בהתאם למדרגות מס הרכישה.
במהלך הפגישה עם הלקוח, אנחנו בוחנים יחד את מכלול האפשרויות ל"טיפול" בדירה נוספת זו טרם העסקאות, על מנת לחסוך עשרות אלפי שקלים, ולעתים אף יותר, ברכישה ובמכירה.
תכנון סדר מכירה נכון במכירת 2 דירות – איך לא לשלם מס שבח במכירת דירה שנייה
אם המטרה היא למכור את שתי הדירות בכל מקרה, חובה לתכנן מבעוד מועד כך שיש למכור קודם את הדירה הנוספת עם המיסוי הנמוך, עליה עדיין ניתן לקבל פטור לינארי יחסי ממס שבח על כל התקופה החל מיום רכישתה הראשוני על ידי בעל הדירה ועד ה-1.1.2014, ורק התקופה שלאחר מכן תהיה חייבת במס שבח, כך שככל ודירה זו נרכשה בתקופה מוקדמת יותר, על פניו המיסוי לא יהיה גבוה במיוחד. את הדירה העיקרית שנותרה עם המיסוי הגבוה ניתן יהיה למכור בפטור מלא ממס שבח כדירה יחידה בהתאם לסעיף דירה יחידה – 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין, וניתן למכור אותה מיד לאחר מכירת הדירה הראשונה – הנוספת (בניגוד לדעה של חלק מהפונים אלי אותה אני שומע לעיתים קרובות – אין צורך בכל המתנה וכמובן לא בהמתנה של 18 או 24 חודשים למכירה בפטור). מיד לאחד מכן ניתן כמובן לרכוש את הדירה החליפית במדרגות מס מופחתות של דירה יחידה! (ויודגש כי ניתן לרכוש את הדירה החליפית במדרגות דירה יחידה מי לאחר מכירת הדירה הנוספת, גם טרם המכירה של הדירה היחידה נותרה – אותה ניתן למכור עד 18 חודשים מיום רכישת הדירה החליפית).
גם אם אחת מ-2 הדירות התקבלה במתנה – כאמור, מאחר שיש בבעלות המוכר דירה נוספת, הרי שלא יהיה פטור מוחלט ממס שבח במכירת הדירה שקיבל במתנה גם אם חלפה תקופה הצינון – למעט במקרה שזוהי דירתו היחידה במכירה.
להרחבה – הכנסו למאמרי 5 דרכים לקבלת פטור ממס שבח במכירת דירה שנייה.
הסכם ממון – כפתרון לחסכון במס שבח ומס רכישה
אם קיים הסכם ממון שמפריד את 2 הדירות בין בני הזוג – זהו פתרון מצוין גם לעניין המיסוי של כל אחד מהם. הסכם ממון שכולל הפרדה רכושית מלאה בין בני הזוג לעניין הנכסים (ולא פיקטיבית כמובן) כשהכנסות של כל דירה מגיעות לחשבון נפרד של כל אחד מבני הזוג, מייצר יתרון משמעותי עם מכירתה – בפטור מלא ממס שבח כדירה יחידה של אחד מבני הזוג, וברכישת דירה חליפית ע"ש מי מבני הזוג במדרגות מופחתות של מס רכישה כדירה יחידה.
לפירוט הכנסו למאמרי הסכם ממון בין בני זוג כאמצעי לחסכון במס שבח ומס רכישה.
העברה ללא תמורה לקרוב – כמקלט מס, אך יש לעשות בו שימוש בזהירות יתרה בהתאם למדיניות המעודכנות במשרדי מיסוי מקרקעין
הפתרון הטוב ביותר במקרה שאין רצון למכור את הדירה הנוספת, ולא קיים הסכם ממון הוא העברה קניינית של הדירה מהבן להוריו ללא תמורה או מהורים לבנם הבגיר (מעל 18), אך שימו לב שלעיתים עדיין יחול מיסוי בהעברה ללא תמורה אך במרביתם המוחלט של המקרים המיסוי יהיה נמוך משמעותית מהמיסוי שהיה חל ללא פעולה זו.
כמו כן יש להיזהר מעריכת עסקה מלאכותית שכל מטרתה לחסוך במיסוי החל מפס"ד שמרת המעודכן במיוחד בעריכת הסכם הימנעות מעשיית עסקה כולל הערת אזהרה לטובת ההורים על זכויות הדירה של הבן – להרחבה ניתן לקרוא במאמר שלי בנושא העברת דירה ללא תמורה – במתנה בין קרובים.
מה קורה במקרה שהדירה הנוספת (לא הדירה העיקרית הנמכרת) הינה דירת ירושה? האם היא "מפריעה" באותה מידה במכירת הדירה העיקרית ורכישת דירה חליפית לאחריה?
המוכר יהיה זכאי למכור את דירתו העיקרית בפטור ממס שבח גם במקרים בהם יש לו זכויות בדירה נוספת אותן קיבל בירושה וחלק הבעלות בה אינו עולה על 50% מכלל הזכויות בדירה. יודגש כי לעניין זה מדובר בירושה מכל גורם שהוא, ולאו דווקא מהורים או בני זוג.
אם החלק בדירה הנוספת עולה על 50%, וגם במקרים שבהם חלקו של המוכר הינו 100% בירושה, עדיין ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירת הדירה העיקרית, אם עונים על 3 התנאים המצטברים הבאים לגבי דירת הירושה:
- היורש ירש את דירת הירושה מבן זוג, אם, אב, סב, סבתא; או שהיורש הוא בן הזוג של צאצא של המוריש (צאצא= ילד, נכד וכו').
- בעת פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד.
- אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.
רכישת נכס עבור קטין – רעיון לתכנון מס אפקטיבי צופה פני עתיד
פנו אלי בני זוג בעלים של מספר דירות, שמעוניינים לרכוש מגרש לבנייה – ביישוב במרכז הארץ, לבנות בית מגורים ולמכור לאחר מכן ברווח. המגרש בבעלות פרטית והתב"ע מאפשרת בנייה של שטח עיקרי נרחב כשמוכרים כבר פעלו לקבלת היתר בניה, כל שנותר, כמשקיע – לרכוש את המגרש, לבנות בית מגורים ולמכור אותו לאחר ברווח שצפוי להיות לפחות 800,000 ₪ בהתאם למחירים באזור כיום ודוח אפס שנערך על ידי שמאי לאחר תחשיב ההוצאות הצפויות.
עם הרכישה – ישולם מס רכישה של 6 אחוזים ברכישת המגרש, ולאחר הבנייה, כל מכירה ברווח על ידי בני הזוג תחייב ב-25% מס שבח, מאחר שבבעלותם מספר נכסים – כלומר תשלום של לפחות כ-200,000 ₪ מס שבח.
האם קיימת דרך להימנע מתשלום שבח במכירת בית המגורים לאחר בנייתו?
הפתרון – לבני הזוג ילד קטין בן 17, הרכישה תהיה לטובתו. רכישת מגרש, דירת מגורים או כל נכס מקרקעין ע"ש קטין מחויבת באישור ביהמ"ש לעסקה. מס הרכישה יהיה כמובן זהה למס הרכישה של ההורים – ובמקרה זה ברכישת מגרש – 6 אחוזים משווי המגרש, מאחר ומדובר בתא משפחתי בהיבט המיסויי ורכישה ע"ש הקטין כמוה כרכישה על ידי ההורים בהיבט המיסוי.
מניסיוני בעסקאות רכישת דירה או נכס מקרקעין אחר ע"ש קטין – התנאי העיקרי לקבלת אישור ביהמ"ש לרכישה של נכס מקרקעין ע"ש קטין היא מטרת העסקה – דאגה לרווחתו הכלכלית של הקטין ובין יתר הדרישות של ביהמ"ש והאפוטרופוס הכללי – המצאת תדפיסי חשבון בנק של הוריו – האפוטרופוסים הטבעיים שלו – המעידים כי בידיהם מלוא ההון העצמי הדרוש לרכישה ולהוצאות הנלוות לרכישה ע"ש הקטין, וכי הקטין לא יידרש לכל תשלום או השלמה על ידו.
היתרון והסיבה למהלך זה – לאחר בניית בית המגורים, הקטין יהפוך לבגיר, ועם המתנה לא ארוכה של 18 חודשים לאחר קבלת טופס 4 לבית המגורים, יהיה זכאי למכור אותו בפטור מלא ממס שבח כדירה יחידה שלו! מה שהוריו לא היו יכולים לעשות אילו היו רוכשים את הנכס על שמם. וכמובן בכך אכן לדאוג לרווחתו של הקטין כשרווח גדול בצד המכירה.
הגשנו בקשה לביהמ"ש, שהעביר להתייחסותו ולאישורו של האופוטרופוס הכללי, וכל התהליך כולו ארך 35 ימים, ולאחר בקשת המצאת מסמכים ותדפיסי בנק, הרכישה אושרה, וכעת, 18 חודשים לאחר סיום בניית הנכס ניתן יהיה למכור אותו בפטור ממס שבח כדירה יחידה.
העברה ללא תמורה בין אחים – המניעה בחוק והפתרון
בחודש אוגוסט 2013 השתנה החוק והגדרת "קרוב" לעניין העברה ללא תמורה של דירת מגורים בין קרובים. החריגו בתיקון זה את האחים וקבעו כי למעשה בהתאם לפרשנות "לא מאמינים" ברשות המיסים שהעברה בין אחים היא אמיתית ובהתאם לכך יאושר הפטור ממס שבח בהעברה בין אחים בהתאם לסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין (סעיף הפטור הרלוונטי להעברה ללא תמורה בין קרובים) רק במקרים בהם הדירה המועברת בין האחים נתקבלה לפני כן בירושה או במתנה מהוריהם לאח המעביר.
מיום התיקון לחוק – הדעה הרווחת היא כי לא ניתן להעביר יותר דירה ללא תמורה בין אחים, ודעה זו בטעות יסודה.
הפתרון להעברה ללא תמורה בין אחים – במקרים בהם זו דירתו היחידה של האח המעביר, וגם אם הוא לא קיבל אותה במתנה או בירושה מהוריו אלא רכש אותה, עדיין ניתן יהיה להעביר את הדירה לאחיו בפטור מלא ממס שבח – וזאת תוך שימוש בסעיף 49ב 2 לחוק – פטור "דירה יחידה", ולא סעיף 62 לחוק – העברה ללא תמורה.
אין הכרח שתעבור תמורה בין הצדדים לצורך שימוש בסעיף זה בהעברה ביניהם!
כלומר, למרות הדעה הרווחת לפיה אין פטור ממס שבח בהעברה בין אחים, שימוש בפטור דירה יחידה בהעברה ביניהם עדיין ניתן לעשות במקרה של דירה יחידה!
מה אם זאת אינה דירתו היחידה של האח המעביר?
אם זו לא דירתו היחידה של האח המעביר, אמנם לא ניתן יהיה להעביר את הדירה בפטור מלא ממס שבח, אך היה ורכש אותה בתקופה שקודמת ל-1.1.2014, יהיה זכאי להעביר אותה בחישוב מס שבח והקלה לינארית – ולזכות בפטור ממס שבח עבור כל התקופה שקדמה ליום זה.
מס רכישה בהעברה ללא תמורה בין אחים – יש לזכור שתקנות מס רכישה לא תוקנו בתיקון לחוק שנעשה באוגוסט 2013 שהגביל העברות בין אחים, ועדיין קיימת הקלה של מס רכישה בהעברה בין אחים בצד הרוכש, והרוכש ללא תמורה עדיין ייחשב כקרוב וישלם רק שליש מהמדרגות הרגילות כמו העברה בין כל קרוב אחר.
הסכם בין יורשים – הסכם חלוקת עיזבון כפתרון לקבלת פטור מלא ממס שבח, מס רכישה והיטל השבחה במכירה בין אחים יורשים
מגיעים לעיתים למשרדי יורשים. במקרים רבים קיימים מספר נכסים בעיזבון שטרם חולקו ועדיין רשומים ע"ש המנוחים, וכספים בחשבון בנק המנוחים. השלב הראשון כדי לממש את העיזבון ולהעביר את הזכויות ע"ש היורשים הוא הגשת בקשה לצו ירושה על ידי אחד היורשים עבור כל יורשי העזבון, או בקשה לצו קיום צוואה ככל וקיימת צוואה.
עם קבלת הצו, ניתן לרשום את הזכויות ע"ש היורשים של כל הנכסים בלשכת רישום המקרקעין על פי חלקם בעיזבון, ולחלק את הכספים בבנקים.
הבעיה – עם החלוקה והרישום, יירשם כל אחד בחלק מזערי בכל נכס על פי חלקו בעיזבון – ההסדר הזה לא נוח ולא צופה פני עתיד. מאחר והטיפול בכל נכס, הרווחים מהשכרתו וכו' יהיו של כולם יחד ולחוד נוצר מצב לא נוח ולא רצוי. היה וירצו היורשים להעביר את הזכויות והכספים ביניהם מאוחר יותר כדי ליצור מצב של בעלות בכל נכס במלואו ע"ש מי מהם במקום ספיחי דירה לכל אחד, יהיה צורך לערוך עסקה במקרקעין ביניהם המחייבת דיווח ומיסוי מלא – מס שבח במכירה ביניהם, מס רכישה מלא, ולעיתים אף היטל השבחה – היה וקיימות זכויות בנייה בלתי מנוצלות.
הפתרון – הסכם חלוקת עיזבון צופה פני עתיד
יורשים המעוניינים בחלוקה אחרת של נכסי עיזבון המוריש, בשונה מהחלוקה שנקבעה על פי הצוואה ו/או על פי הדין, רשאים לערוך הסכם ביניהם הסכם בין יורשים – הסכם חלוקת עיזבון.
בית המשפט והרשויות (לרבות לשכת רישום המקרקעין (הטאבו)) רואים בחלוקה כפי שנקבעה בהסכם חלוקת העיזבון, ככזאת הגוברת על החלוקה על פי הדין ו/או הצוואה.
בהעברות נכסים ו/או כספים בין יורשים מתוך נכסי העיזבון (לרבות מקרקעין וכספים) תוך שימוש בהסכם חלוקת עיזבון – לא יחויבו המעבירים והנעברים (היורשים) במיסים, ויינתן פטור מס שבח, מס רכישה ופטור מהיטל השבחה (מאחר ואין זו מכירה – אין הסכם חלוקת עיזבון מהווה עסקה במקרקעין) בגין העברות אלו.
להרחבה הכנסו – הסכם חלוקת עיזבון כאמצעי לקבלת פטור ממס שבח ומס רכישה בין יורשים.
איך ניתן ליצור עסקה בטוחה בתנאי אי ודאות בנכסים עם חריגות בנייה, רישומים בעייתים, מיסוי לא ידוע ועוד?
תנאי מתלה בהסכם הרכישה ככרית ביטחון לעסקה
תנאי מתלה הוא פתרון העל האהוב עלי ביותר – אשר מצד אחד נותן ביטחון מלא לרוכש לכל מקרה כפי שאפרט בהמשך, ומצד שני "קושר" את העסקה בין הצדדים כך שרק בתנאים מאוד צרים שנקבעו מראש היא לא תתקיים.
אני עושה שימוש בתנאי מתלה פעמים רבות בעסקאות שאני מייצג בכל מקרה של אי ודאות כלשהי לרוכש בעסקה (ולעיתים אף למוכר). כבר בשלב הראשוני של המו"מ עם עו"ד מטעם המוכר, אני מעלה את הפתרון הזה בכל מקרה של אי וודאות מסיבה כלשהי, ואף מתעקש על קיומו כתנאי להמשך המו"מ בעסקה.
תנאי מתלה קובע באופן כללי כי העסקה כולה "מותלית" ועומדת עד להתקיימות תנאי מסוים או מספר תנאים שנקבעו מראש ורק עם התקיימותם, תמשיך העסקה להתקיים ולהתקדם. היה ולא יתקיימו התנאים שנקבעו כתנאי מתלה, תבוטל העסקה ללא כל חיוב של צד למשנהו, וההמחאה הראשונה שמופקדת להבטחת העסקה בנאמנות בידי עורך הדין מטעם מוכר הדירה תוחזר לקונים, והצדדים יחתמו על תצהירי ביטול עסקה אשר אנו, עורכי הדין, נגיש לרשות המיסים לצורך עדכונם על אי התקיימותה וקבלת החזר של המיסים ששולמו על ידם ככל ושולמו.
דוגמאות לשימוש שעשיתי במשרדי בעסקאות בתנאי מתלה
אי ודאות לעניין הבנק למשכנתאות –למרות שניתן לקונה אישור עקרוני לרכישה מבנק למשכנתאות, ככל ויתגלו חסמים לאחר מכן בעסקה הספציפית – והבנק יסרב ללוות את הרוכש בהלוואת משכנתא – ההמלצה החד משמעית במקרה זה היא כפולה – עריכת שמאות מוקדמת לעסקה על ידי שמאי מוכר על ידי הבנק למשכנתאות, ובנוסף, ניסוח תנאי מתלה בהסכם הרכישה שיקבע שככל והעסקה לא תאושר ספציפית על ידי המחלקה המשפטית של הבנק – הקונה יכול לבטל את ההתקשרות ובא כוח המוכר יחזיר לידיו את ההמחאה הבנקאית הראשונה שהופקדה בידו בנאמנות עד לאי קיומו של תנאי המתלה.
באילו מקרים קיים חשש לאי קבלת משכנתא למרות שניתן אישור עקרוני?
- חריגות בנייה ניכרות בנכס – לרוב חריגות בנייה מינוריות לא יגרעו מרוכש שקיבל זה מכבר אישור עקרוני מהבנק לעסקה, והשמאי מטעם הבנק יפחית במעט משווי הנכס בהתאם לחריגות הקיימות ותו לו. אך לעיתים, חריגות בנייה משמעותיות יכולות להוביל לאי הסכמת הבנק למשכנתאות לליווי העסקה בצורה גורפת.
- דירה מפוצלת – דוגמא נוספת לחריגות בנייה היא פיצול דירה למספר יחידות דיור נפרדות שלא כדין – ישנם בנקים שילוו עסקאות של דירות מפוצלות, תוך הפחתה של שווי הדירה על ידי השמאי מטעם הבנק לעניין עלות החזרת המצב לקדמותו, אך ישנם בנקים שיימנעו לחלוטין מליווי עסקאות אלה והרוכש צריך להיערך לכך. מבחינתי בכל עסקה של דירה מפוצלת חובה לשלב תנאי מתלה הן לעניין קבלת אישור הבנק למשכנתאות לאחר החתימה (אישור ספציפי לעסקה) והן מבחינת המוכר והרוכש יחד – קבלת אישור עירייה לטאבו – הרשות המקומית עשויה לשלוח פקח לביקור בנכס כחלק מהבקשה לאישור עירייה, ועשויות לקום דרישות שונות שבחלקן לא אפשריות.
- רישומים בעייתיים של הנכס – לעיתים קרובות בבניינים חדשים, כשהבניין טרם נרשם כבית משותף, אך רישומו עומד להסתיים, קיימת הקפאה בלשכת רישום המקרקעין ברישומי הערות אזהרה לקונה או לבנק מטעמו. במצב זה, לרוב הגורם הרושם – בד"כ משרדי עו"ד מטעם החברה הקבלנית המשמש כחברה משכנת, מנפיק התחייבות לרישום המשכנתא לבנק למשכנתאות, והבנק יכול להסתפק בזה, ללא רישום הערת אזהרה. אך לעיתים ישנן חברות משכנות שאינן מוציאות אישור מסוג זה או בנקים שלא יסתפקו בהתחייבות זו וללא הערת אזהרה לבנק, הבנק לא ילווה את הרוכש. לכן, בכל עסקה של חברה משכנת (בבניין אשר טרם נרשם כבית משותף) אשר צפויה הקפאת רישום בתקופת העסקה, אני ממליץ גם פה לשלב תנאי מתלה בעסקה למקרה שהבנק לא יאשר העברת כספי משכנתא ללא רישום הערת אזהרה לטובתו.
- רישומים ברמ"י – רמ"י (רשות מקרקעי ישראל – או בכינויי הישן "המנהל") לעיתים לא תאפשר רישומים או העברת זכויות של נכסים הרשומים במרשמיה ככל ושלחו זה מכבר לבעלי הנכס הנמכר הודעה ודרישה לרשום בית משותף בחלקה – והרישום טרם הסתייע. מניסיוני בשנים האחרונות, יש הבדל מהותי בין מצבים שההודעה והדרישה לרישום בית משותף יצאה זה עתה לבעלי הזכויות – שאז רמ"י לא תמנע את העברת הזכויות ורישומי "הערות אזהרה" לרוכשים והבנק מטעמם, ובין מצבים שבהם הדרישה לרישום נשלחה לפני מספר שנים, שאז רמ"י לא תשתף פעולה ברישומי ההערות לרוכש והבנק מה שימנע דה פקטו את קבלת המשכנתא על ידי הרוכש. כמובן שלעניין זה רצוי לבקר במשרדי רמ"י. אך מניסיוני, התשובה היחידה שתתקבל היא תשובה בע"פ של הנציג ולא תשובה מחייבת בכתב. גם פנייה לקבלת תשובה מפניות הציבור ברמ"י וקבלת תשובת במייל אינה מחייבת אותם לכל דבר ועניין, ונתקלתי במספר מקרים בהם תשובתם סתרה את המציאות כפי שהתברר לאחר מכן. בהתאם לכך, ובמיוחד לאור העבודה כי הנוהג שונה מעסקה לעסקה במרשמי רמ"י, רצוי והכרחי לכלול תנאי מתלה בעסקת הרכישה שתתן לרוכש נקודת יציאה במקרה של חוסר שיתוף פעולה של רמ"י ברישומים והעברות הזכויות ותימנע ממנו קבלת הלוואת משכנתא.
שימוש בתנאי מתלה במקרים של אי ודאות מיסויית למוכר
מכירת דירת ירושה על ידי תושב חוץ
אזרח ישראלי שהוא תושב חוץ ולו דירה יחידה בישראל אבל גם דירה בחו"ל, אינו זכאי לפטור ממס שבח במכירת דירתו היחידה בישראל כדירה יחידה. אם לא הייתה בבעלותו דירה בחו"ל, ישנה הוראת ביצוע שאכן מאפשרת קבלת הפטור.
לעניין זה, כן ניתן כתושב חוץ לקבל פטור יחסי לינארי על חלק מהתקופה – היה והדירה הנמכרת נרכשה לפני 1.1.2014, שאז כל החלק הקודם לתאריך זה יהיה פטור בצורה לינארית.
כאמור, מאחר וכיום אזרח ישראלי תושב חוץ, אינו זכאי למכור דירה בישראל בפטור מלא ממס שבח בהתאם לפרק חמישי (1) לחוק מיסוי מקרקעין, אלא אם זו דירתו היחידה, היה נוהג ברשות המיסים שעדיין אפשר לו למכור דירת מוריש יחידה לפי סעיף 49ב(5) לחוק אך הוראת ביצוע 7701/21 קובעת כי בהתאם להוראות סעיף 49א(א) לחוק, יראו תושב חוץ כמי שיש לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב, כל עוד לא המציא אישור משלטונות המס ממדינת תושבותו כי אין לו דירה כאמור. כדי לייצר ודאות, כשמיסוי יכול ויהיה גבוה מאוד ככל ולא יינתן פטור, ניתן לעיתים נדירות לייצר עסקה עם תנאי מתלה שיתנה את העסקה כולה בקבלת הפטור האמור, כשעסקה תבוטל בחתימת הצדדים עם תצהירי ביטול שייחתמו כבר במעמד החתימה על ההסכם ויופקדו בידי עורכי הדין בנאמנות יחד עם ההמחאה הבנקאית הראשונה להבטחת העסקה. ככל ולא יתקבל הפטור כאמור מכל סיבה שהיא, בין היתר בשינוי הנוהג הקיים, העסקה תבוטל ללא חיוב של כל צד למשנהו.
להרחבה הכנסו למאמרי בנושא פטור ממס שבח לתושב חוץ במכירת דירה.
דירת ירושה – שימוש בתנאי מתלה במכירת דירה שנתקבלה בירושה אך טרם נרשמה
דירת ירושה שזכויותיה טרם נרשמו על ידי היורשים (מוכרים) – ההמלצה לרוב היא להמתין עד לרישום המלא של הזכויות ע"ש היורשים מכוח צו ירושה או צו קיום צוואה שהוגש על ידם, ורק לאחר מכן לחתום על הסכם הרכישה עם המוכרים (יורשים). אך לעיתים קרובות הצדדים בכל זאת מעוניינים להבטיח את העסקה ובהתאם לכך חשוב מאוד להכליל תנאי מתלה שיקבע כי ככל והזכויות לא יירשמו מכל סיבה שהיא בפרק זמן מוסכם (בהתאם לנסיבות של כל מקרה ומקרה עד לא יותר מ-6 חודשים) העסקה תבוטל וגם כאן תוחזר ההמחאה לרוכש מב"כ המוכרים והצדדים יחתמו על תצהירי ביטול עסקה.
חובות ועיקולים רשומים בנכס – הבעיה והפתרון
לעיתים העובדה כי קיימים עיקולים וחובות בעסקה היא מרתיעה, אך אסור לשכוח כי היא הסיבה העיקרית לפיה לרוב מחיר הנכס נמוך משמעותית ממחיר השוק וחובה לסייע ללקוח לקיים את העסקה על הצד הבטוח כדי שיזכה בעסקה בטוחה וכלכלית.
שלב ראשון הוא פנייה דרך עו"ד מטעם המוכרים לצורך קבלת אישורים עדכניים של כל הנושים עם הסכום המדויק לסילוק של כל חוב, וחשוב יותר, התנאים שלהם לסילוק, כולל ההגבלה שנרשמה על ידם עקב החוב. יש לוודא כי מיד עם התשלומים יוסרו ההגבלות במרשמי הטאבו, רמ"י וכו'.
בבנקים למשכנתאות – יש לקבל מכתב כוונות לסילוק המשכנתאות.
מגורם מעקל אחר – כגון הוצאה לפועל, בתי המשפט וכו' – יש לקבל פסק דין או אישור הגורם הרלוונטי עם הוראות פרטניות לסילוק. כמובן יש לוודא שגובה החובות כולם נמוך משווי העסקה, ולהשאיר מרווח מספיק גדול לתשלומי המיסים שיחולו בעסקה, אחרת אסור לגשת לעסקה זו.
כמו כן יש לוודא האם ההגבלות אשר נרשמו על הנכס עצמו מקורן במוכר עצמו או בצדדים חיצוניים כדוגמת מי שמכר לו את הנכס לפני כן וכו', שאז יש לפנות לצדדים הרלוונטיים לקבלת אישורם. כמו כן, יש להבדיל בין הגבלות הרשומות על הדירה או הנכס עצמו שניתן לפתור אגב תשלומים מתוך הרכישה עצמה, או על עיקולים ו/או כל הערה על הרכוש המשותף ו/או הבניין בו נמצא הנכס – שאז אין לעיתים אפשרות לפתור זאת, ולמרות שההגבלה אינה קיימת על הנכס הנמכר אלא על הרכוש המשותף, היא למעשה תגרום למצב של חוסר אפשרות לרשום את הבית המשותף והבעלות בדירה לעולם – מה שישפיע על מחיר הנכס ולעיתים על קבלת משכנתא על ידי הרוכש עצמו או רוכש מטעמו בעתיד גם אם הרוכש עצמו אינו זקוק להלוואת משכנתא.
עם קבלת מלוא האישורים העדכניים, יש לבנות את פריסת התשלומים על ידי תשלום מלוא התשלומים ישירות לנושים והגורמים המעקלים, ואני ממליץ לעשות זאת בצורה הדרגתית – לסלק את ההגבלה הראשונה על ידי תשלום לנושה, ורק עם הסרתה בנסח הרישום, להמשיך עם ההגבלה הבאה, וכך הלאה. ורק לאחר קבלת נסח רישום נקי מכל הגבלה, להעביר את יתרת כספי הרכישה ככל ונותרו למוכר. יש לוודא קיומו של מנגנון נאמנות בסוף העסקה להבטחת קבלת אישורי מס שבח, אישור עירייה / מועצה והיטל השבחה כמו בכל עסקה.
הפתעות לא צפויות בעסקת מכירה – ניסוח סעיף כוח עליון רחב
הבעיה: מה קורה במקרים בהם אף צד בעסקה או באי כוחם לא צפו התרחשותם? ראינו לאחרונה דוגמא חיה לכך עם תחילתן של ההגבלות בבנקים וברשויות עקב נגיף הקורונה, שעיכבו רישומים והעברות כספים לצדדים.
הפתרון: ניסוח סעיף כוח עליון רחב ככל הניתן וצופה הפתעות הוא הכרחי בקיומו של הסכם.
לסיכום, כעורך דין לדיני מקרקעין, אני מלווה עשרות עסקאות מכר ורכישה בכל שנה ובמצטבר מעל מאות עסקאות ב-21 שנות פעילותי. כל עיסוקי ועיסוקם של עורכי הדין במשרדי הוא דיני מקרקעין – על נגזרותיהם השונות.
הניסיון לימד אותי לזהות עסקאות בעייתיות כבר בשלבים הראשונים של המו"מ והבדיקות המשפטיות של העסקה טרם החתימה, כשלעיתים ההמלצה היא לוותר על העסקה ולפנות לעסקה בטוחה אחרת, אך כשזה מתאפשר – לעתים קרובות יש לזהות עסקה משתלמת משמעותית ולמצוא דרכים יצירתיות ובטוחות להתגבר על הקשיים והסיכון – ובכך ליצור עסקה בעלת רווח כלכלי ללקוח.
אדגיש כי בהנחה שלאחר בחינת כל האפשרויות אין פתרון בטוח ללקוח, עוצרים את המו"מ וההתקשרות, אני לא גובה שכ"ט ברוב המוחלט של המקרים, וממשיכים יחד לעסקה הבאה.
התפקיד של עורך הדין בעסקה – לדאוג ליצור את העסקה הבטוחה והכלכלית ביותר בנסיבות הקיימות.
הכותב, עו"ד דורון אהרוני, יליד 1975, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מעורכי הדין המובילים בתחום דיני החוזים, מקרקעין ומיסוי מקרקעין, מתמחה בייצוג משפטי בעסקאות מקרקעין – מכירה ורכישה, יזמות, ובעל מומחיות וניסיון נרחב בתחום מיסוי מקרקעין.
ליצירת קשר:
Email: doron@doron-aharoni.com
כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא
טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534
תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב
טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125