מומנטום בנדל"ן – למה אסור לכם לעצור אחרי העסקה הראשונה, ואיך הילדים הופכים למנוע המיסוי הכי חזק במשפחה

אל תתנו למיסוי לעצור את המומנטום – המדריך המלא לתכנון מס משפחתי, רכישת נכס על שם ילד בגיר (18+), והגנה משפטית על הכסף והשליטה בנכס

דונלד טראמפ, עוד לפני שהפך לנשיא ובעיקר כשהיה איל נדל"ן שנוי במחלוקת אך בלתי ניתן לעצירה, התייחס למושג ידוע בעסקים בספרו Trump 101 שנקרא: "The Big Mo" המומנטום הגדול. בפרק ה-30 בספר הוא כותב משפט ״תשמרו על המומנטום מתגלגל, אבל לעולם אל תאבדו שליטה".

למה אני מספר לכם את זה? כי בעולם הנדל"ן הישראלי, הנטייה הטבעית של רוב המשקיעים (וגם של משפרי הדיור) היא לנוח על זרי הדפנה. עשיתם עסקה טובה? מכרתם ברווח יפה? קניתם דירה להשקעה? רוב האנשים עוצרים לנשום. טראמפ, וגם הניסיון שלי של יותר מ-22 שנה כעורך דין בתחום, אומרים ההפך: זה הזמן ללחוץ על הגז.

אבל בישראל, ללחוץ על הגז עולה כסף. הרבה כסף – מס רכישה, מס שבח והיטלי השבחה. המדינה היא שותפה שקטה (ולעיתים רועשת מאוד) במומנטום שלכם.

אז איך מייצרים מומנטום בנדל"ן בלי שהמיסוי יעצור את הרכבת הדוהרת? התשובה נמצאת לעיתים קרובות בחדר הסמוך, אצל הילדים שלכם שעברו את גיל 18

במאמר הזה נצלול לעומק התיאוריה של המומנטום, נבין איך מיישמים אותה בשוק הנדל"ן הישראלי המורכב, ובעיקר: איך משתמשים בתכנון מס חכם, חוקי ויצירתי כדי לבנות אימפריה משפחתית, דירה אחר דירה.

המומנטום – קשה להשיג, קל לאבד

בואו נדבר רגע על פיזיקה של עסקים. טראמפ משווה את בניית המומנטום לדחיפה של סלע ענק במעלה ההר. בהתחלה, כל סנטימטר דורש מאמץ על-אנושי. העסקה הראשונה היא תמיד הכי קשה. לגייס את ההון העצמי, להבין מי נגד מי, למצוא עורך דין מקרקעין שידאג לכם, לחתום על המשכנתא בידיים רועדות.

אבל ברגע שהסלע מתחיל להתגלגל, הוא צובר מהירות. פתאום יש לכם "פלואו". עסקאות מגיעות אליכם, יש לכם ביטחון, הבנקאים מחייכים אליכם רחב יותר. הטעות הקריטית שרוב האנשים עושים היא לעצור כדי "ליהנות מהנוף". ברגע שעצרתם, הסלע נעצר. כדי להזיז אותו שוב, תצטרכו להתחיל את המאמץ הסיזיפי מההתחלה.

בעולם הנדל"ן, "לעצור" משמעותו לאבד את כוח הקנייה של הכסף, לתת לאינפלציה לכרסם ברווחים, ולפספס הזדמנויות בשוק שמשתנה כל הזמן. המטרה שלנו היא להשתמש ברווח מעסקה אחת כדי למנף מיידית את העסקה הבאה.

הבאמפרים בדרך – מערכת המיסוי

כאן אנחנו נכנסים לבעיה הישראלית. נניח שיש לכם דירת מגורים ואתם רוצים לייצר מומנטום ולקנות דירה נוספת להשקעה. על הדירה השנייה תשלמו מס רכישה של 8% מהשקל הראשון. זה לא סתם באמפר, זה קיר בטון. מס של 160,000 ש"ח על דירה של 2 מיליון ש"ח יכול לחסל את הכדאיות הכלכלית של העסקה ולעצור את המומנטום.

אז מה עושים? כאן נכנסת היצירתיות.

האסטרטגיה הבין-דורית – הילדים כ"תאי מס" עצמאיים

כשאני יושב עם לקוחות במשרד, הורים לילדים בוגרים (מעל 18), אני מסביר להם שהילד שלהם הוא לא רק "הילד", אלא הוא גם ישות משפטית ומיסויית נפרדת לחלוטין. בעיניים של רשות המיסים, לילד שלכם, סטודנט תפרן שגר אצלכם במרתף או חייל משוחרר שחולם על הטיול הגדול, יש פריבילגיה שאין לכם: הוא נחשב "חסר דירה".

משמעות הדבר היא עצומה עבור המומנטום המשפחתי:

1. פטור ממס רכישה: בקניית דירה ראשונה (עד לתקרה של כ-1.98 מיליון ש"ח, נכון למועד כתיבת שורות אלו), הוא משלם 0% מס.
2. פטור ממס שבח במכירה: כבעל דירה יחידה, במכירה עתידית הוא זכאי לפטור ממס שבח (בכפוף לתנאי החוק), בניגוד למשקיע שמשלם 25% על הרווח הריאלי.

איך מיישמים את זה בפועל? שתי דרכים עיקריות

כדי לשמור על המומנטום של ההון המשפחתי, אנחנו יכולים לפעול בשני נתיבים מרכזיים.

1. רכישת דירה ישירות על שם הילד

במקום שאתם תקנו את הדירה השנייה ותרשמו אותה על שמכם (ותשלמו 8% מס), אתם נותנים לילד את ההון העצמי (במתנה או הלוואה), והדירה נרשמת על שמו.

• היתרון: חיסכון מיידי ומסיבי במס רכישה.
• המומנטום: הכסף שנחסך (נניח 150,000 ש"ח) לא הולך למדינה, אלא נשאר במשפחה לשיפוץ הדירה או כהון לעסקה הבאה.

2. העברה ללא תמורה (מתנה) לילד

יש לכם כבר שתי דירות? רוצים למכור אחת ולחסוך את מס השבח, או לקנות שלישית בלי לשלם מס רכישה מטורף? אפשר להעביר דירה אחת לילד ב"העברה ללא תמורה" (לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין).

• המיסוי: בהעברה מיחיד לקרוב (ילד), משלמים רק שליש ממס הרכישה הרגיל (אם הילד משלם מס) ולרוב מדובר בסכומים נמוכים או אפסיים תלוי בנסיבות. המעביר פטור ממס שבח.
• המומנטום: פיניתם את עצמכם! כעת אתם שוב בעלי "דירה יחידה" (או פחות דירות), מה שמאפשר לכם לבצע מהלכים נוספים בשוק במיסוי מופחת.

אל תאבדו שליטה – הסיכונים והפתרונות

זוכרים שטראמפ אמר שמומנטום הוא כמו רכבת דוהרת שאסור שתרד מהפסים? כשמערבים כסף ומשפחה, הפסים יכולים להתעקם מהר מאוד. החשש הגדול של הורים הוא כפול:

1. שהילד "יתבלבל": הדירה רשומה על שמו, והוא יחליט למכור אותה כדי לקנות מכונית ספורט או לממן טיול מסביב לעולם.
2. זוגיות וגירושין: הילד מתחתן, חס וחלילה מתגרש, והגרוש/ה טוענים שהדירה היא רכוש משותף. פתאום חצי מהדירה שלכם (פורמלית של הילד) הולכת החוצה.

כאן בדיוק נכנסת המומחיות שלנו, אנחנו לא רק רושמים את דירות בטאבו, אלא בונים מנגנוני הגנה. המטרה היא לייצר שליטה.

מנגנוני ההגנה המשפטיים

כדי ליישם את תיאוריית המומנטום בבטחה, אנחנו חייבים להשתמש בכלים משפטיים משלימים. זה לא "יהיה בסדר", זה חייב להיות כתוב וחתום.

• הסכם הלוואה: אפשר לרשום את הכסף שנתתם לילד כהלוואה המובטחת במשכנתא או הערת אזהרה לטובתכם. הילד הוא הבעלים, אבל הוא לא יכול למכור את הנכס בלי להחזיר לכם את ה"חוב". זהו מנגנון מצוין לשמירת השליטה.
• הסכמי ממון: אם הילד בזוגיות או עומד להתחתן, חובה (ואני מדגיש: חובה) לחתום על הסכם ממון שמחריג את הדירה הספציפית הזו מכלל נכסי הזוג. זה הביטוח שלכם מפני פירוק התא המשפחתי של הדור הבא.
• צוואות: ברגע שיש לילד נכס משמעותי, הוא חייב צוואה. מה קורה חלילה אם הילד הולך לעולמו? בלי צוואה, הנכס עשוי להתחלק בצורה שלא תכננתם.

ניתוח השוואתי – השקעה רגילה מול מומנטום בין-דורי

כדי להבין את המספרים בעיניים, הכנתי לכם טבלה שממחישה את ההבדל בתזרים המזומנים וברווח נטו. נניח שאנחנו מדברים על רכישת דירה נוספת בשווי 2,000,000 ש"ח.

שימו לב לשורה האחרונה: המינוף. כשקונים על שם הילד כדירה יחידה, הבנק מאפשר מימון של עד 75%. כמשקיעים אתם מוגבלים ל-50%. זה אומר שעם אותו הון עצמי, אתם יכולים לקנות נכס יקר יותר או להשאיר כסף בצד לעסקה הבאה. זהו בדיוק "המומנטום הגדול".

למה דווקא עכשיו? (או: למה לא לחכות)

טראמפ מדגיש שמומנטום הוא אנרגיה שברירית. אם לא מזינים אותה, היא נעלמת. השוק הישראלי, עם כל העליות והמורדות (ולצערי, בעיקר העליות), לא מחכה למתלבטים.

לקוחות שמגיעים אלי למשרד לעיתים חוששים מהבירוקרטיה, מההתעסקות. אני אומר להם: הבירוקרטיה היא העבודה שלי. העבודה שלכם היא לקבל את ההחלטה האסטרטגית לצמוח. המערכת המיסויית בישראל מורכבת, נכון, אבל היא מלאה בהטבות מס שהמחוקק השאיר בדיוק למצבים כאלו: תכנון משפחתי לגיטימי.

כעורך דין שמתמחה במיסוי מקרקעין, אני רואה את ההבדל בין משפחות שקופאות על השמרים לבין אלו שזזות. המשפחות שזזות, שמתייעצות, שבונות אסטרטגיה, הן אלו שמחזיקות בסוף בתיק נכסים מרשים שמייצר ביטחון כלכלי לדורות.

מחוץ לקופסה – מומנטום בהתחדשות עירונית

אספקט נוסף של מומנטום הוא זיהוי פוטנציאל. כשאני מייצג דיירים או יזמים בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי, אני רואה איך דירה ישנה ומוזנחת הופכת לנכס ששווה כפול. השילוב המנצח? לקנות דירה ישנה על שם הילד באזור שמיועד להתחדשות עירונית.

1. שילמתם 0% מס רכישה.
2. הערך עולה דרמטית בגלל הפרויקט.
3. במכירה – הילד נהנה מפטור ממס שבח (בניגוד למשקיע שעלול "לחטוף" מס גבוה על ההשבחה המסיבית).

זהו "סופר-מומנטום": גם מינוף פיננסי, גם הטבת מס, וגם השבחה נדל"נית.

שאלות ותשובות  – כל מה שרציתם לדעת על מומנטום ומיסוי

כדי לעשות לכם סדר, ריכזתי כאן את השאלות הכי בוערות שלקוחות שואלים אותי בנושא.

האם זה חוקי לקנות דירה על שם הילד כשהכסף הוא שלי?

כן, בהחלט. העברת כספים לילד נחשבת "מתנה" והיא פטורה ממס בישראל. הילד הופך לבעלים החוקי של הדירה. עם זאת, חשוב שהעסקה תשקף מציאות אמיתית: הדירה באמת של הילד, גם אם יש לכם מנגנוני הגנה. זה לא יכול להיות הסכם פיקטיבי ("אנשי קש") שבו אתם מסתירים בעלות, אלא תכנון מס לגיטימי של העברת עושר בין-דורי.

האם הילד חייב לגור בדירה?

לא. הילד יכול להשכיר את הדירה וליהנות מהכנסה (שגם היא יכולה להיות פטורה ממס עד תקרה מסוימת). הפטור ממס רכישה ומס שבח לדירה יחידה לא מותנה במגורים בדירה, אלא בבעלות יחידה (בכפוף לסייגים בחוק).

מה קורה אם הילד ירצה לקנות דירה משלו בעתיד לבני זוגו?

שאלה מצוינת. אם הדירה רשומה על שמו, כשהוא ירצה לקנות דירה נוספת עם בן/בת זוג, הוא ייחשב כמשקיע לכל דבר ועניין (או שיצטרך למכור את הדירה הראשונה כדי לשפר דיור). זה חלק מהתכנון האסטרטגי שצריך לקחת בחשבון: "שורפים" לילד את הפטור לדירה ראשונה. לרוב, היתרון הכלכלי המשפחתי הנוכחי גובר על החיסרון העתידי, אבל זה דורש בדיקה. 

איך מגנים על הדירה מפני גירושין של הילד?

הסכם ממון. חד וחלק. לפני הנישואין (או במהלכם), חותמים על הסכם שקובע שהדירה הזו שייכת אך ורק לילד ולא תאוזן במקרה של פרידה.

 האם אפשר למכור את הדירה מיד אחרי הקנייה?

 טכנית כן, אבל כדי ליהנות מפטור ממס שבח, לעיתים יש תקופות צינון (במיוחד אם הדירה התקבלה במתנה ולא נקנתה בכסף). אם הדירה נקנתה בכסף מלא (שניתן במתנה), תקופות הצינון שונות מאשר דירה שהועברה בעין. חשוב להתייעץ לפני המכירה.

 האם יש הגבלת גיל לילד?

ילד חייב להיות מעל גיל 18. קטין נחשב חלק מהתא המשפחתי של הוריו לענייני מס רכישה, ולכן רישום על שם קטין לא יעזור לחסוך במס אם להורים יש דירה.

 האם מס הכנסה יבקש הצהרת הון מהילד?

ייתכן מאוד. ברגע שלילד יש נכס, הוא עלול להידרש להצהרת הון. בהצהרה נדווח שהמקור לכספים הוא מתנה מההורים. כל עוד להורים יש הסבר למקור הכספים שלהם, אין עם זה שום בעיה חוקית.

כמה זמן לוקח לבצע העברה ללא תמורה?

התהליך המשפטי עצמו הוא מהיר יחסית (חתימה על תצהירים, דיווח למיסוי מקרקעין). קבלת אישורי המיסים והרישום בטאבו יכול לקחת מספר שבועות עד חודשים, תלוי בעומס בלשכות.

האם אפשר לרשום דירה על שם חייל?

כן. אין מניעה שחייל יהיה בעל נכס. זה אפילו נפוץ.

מה קורה אם אני רוצה למכור את הדירה ולקחת את הכסף חזרה אלי?

אם הדירה רשומה על שם הילד, הכסף ממכירתה שייך לו. אם תרצו את הכסף חזרה, הילד יצטרך להעביר לכם אותו. מבחינה משפטית, אם לא עיגנתם זאת כהלוואה, זו מתנה חזרה. בתוך המשפחה זה פטור ממס, אבל דורש אמון ושיתוף פעולה מצד הילד.

האם ניתן להשתמש בכספי המשכנתא למימון הדירה על שם הילד?

כן, אבל הבנק יבחן את כושר ההחזר של הילד. אם לילד אין הכנסות, ההורים לרוב יצטרכו להיות "לווים משלמים" או ערבים תומכים. הבנקים מכירים את המודל הזה ומאפשרים אותו.

לסיכום: אל תעצרו את המומנטום

המסר שלי אליכם הוא פשוט: אל תתנו להצלחה להרדים אתכם, ואל תתנו למיסים להפחיד אתכם. המומנטום הוא הנשק הסודי של המשקיעים הגדולים. בעזרת תכנון נכון, שימוש חכם במשאבים המשפחתיים (הילדים), וליווי משפטי מקצועי שיודע לנווט בנבכי הבירוקרטיה והמיסוי, אתם יכולים להפוך דירה אחת לשתיים, ושתיים לשלוש.

הילדים שלכם אולי עוד לא יודעים את זה, אבל הם הנכס האסטרטגי הכי גדול שלכם (ואתם, בתמורה, בונים להם עתיד). זה Win-Win קלאסי.

• המאמר נכתב לצורך מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. כל עסקה במקרקעין דורשת בדיקה פרטנית ותכנון מס מותאם אישית. מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בתחום לפני ביצוע כל פעולה.

בהצלחה!

הכותב, עו"ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מעורכי הדין המובילים בתחום דיני החוזים, מקרקעין, בעל מומחיות וניסיון נרחב בתחום מיסוי מקרקעין; יועץ ומלווה של רוכשים ומוכרים בעסקאות מקרקעין בסקטור הפרטי והעסקי תוך פתרונות מיסויים יצירתיים, ומייעץ במיסוי מקרקעין גם לעורכי דין בתחום.

Email: doron@doron-aharoni.com

כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא

טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534 

תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב

טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125