מוכרים חנות, משרד או מגרש? מדריך פרקטי למיסוי והסכמי מכר של נכסים מסחריים

במהלך 22 שנות עבודתי בתחום המקרקעין ומיסוי המקרקעין, ליוויתי אלפי עסקאות, החל מדירת מגורים קטנה ועד פרויקטים מורכבים. אחד התחומים המרתקים והמורכבים ביותר, שבו טעות קטנה יכולה לעלות מאות אלפי שקלים, הוא מכירה של נכס מסחרי.

רבים נוטים לחשוב שמכירת חנות, משרד או מגרש דומה למכירת דירה, רק "בגדול יותר". זו טעות קריטית. בעוד שבמכירת דירת מגורים יש מערכת כללים ברורה יחסית, עם פטורים והקלות, עולם הנכסים המסחריים הוא "מערב פרוע" משפטי ומיסויי. אין כאן פטורים אוטומטיים, והחוק מבדיל באופן חד בין מוכר שהוא אדם פרטי (יחיד) לבין מוכר שהוא חברה בע"מ. ההבדלים האלה הם תהום פיננסית.

במדריך המקיף הזה, אחלוק איתכם את כל מה שלמדתי. נצלול לעומק סוגיות המיסוי, נבין את ההבדלים בין מכירה על ידי יחיד לחברה, נפרק את סעיפי החוזה החשובים ביותר, ובעיקר – נלמד איך להימנע מהמוקשים היקרים שמחכים בדרך. המטרה שלי היא לא להפחיד, אלא לתת לכם את הידע והכלים לקבל החלטות מושכלות שישאירו אצלכם בכיס כמה שיותר מהתמורה שעבדתם קשה כדי להשיג.

מי אתה, המוכר?

לפני שנכנסים למספרים, בואו נגדיר את שדה המשחק. "נכס מסחרי" לצורכי מס הוא כל נכס מקרקעין שאינו "דירת מגורים מזכה". זה יכול להיות מגרש ריק, חנות בקניון, בניין משרדים, מחסן לוגיסטי, קרקע חקלאית או כל נכס אחר שמטרתו אינה מגורים פרטיים.

השאלה הראשונה והחשובה ביותר שכל עורך דין שמתמחה במיסוי מקרקעין ישאל אתכם היא: "מי הבעלים הרשום של הנכס?". התשובה לשאלה זו – אדם פרטי או חברה בע"מ – מכתיבה מסלול מיסויי שונה לחלוטין.

כדי לפשט את הדברים, הכנתי טבלה המשווה את נקודות המיסוי המרכזיות בין שני המקרים:

כפי שניתן לראות, מדובר בשני עולמות שונים לחלוטין. עכשיו, בואו נצלול לעומק של כל אחד מהם.

מכירת נכס מסחרי כאדם פרטי 

על פניו, מכירה על ידי אדם פרטי נראית פשוטה יותר. משלמים 25% מס שבח על הרווח, וזהו. אבל, כמו שאומרים, השטן נמצא בפרטים הקטנים, ובמיסוי מקרקעין, השטן הזה יכול להיות יקר מאוד.

מס שבח: 25% וזה לא סוף הסיפור

העיקרון הבסיסי הוא תשלום מס בשיעור של 25% על השבח הריאלי. השבח הוא ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, לאחר הצמדה למדד וניכוי כל ההוצאות המוכרות (שכר טרחת עורך דין ברכישה ובמכירה, דמי תיווך, מס רכישה ששולם, היטל השבחה, עלויות שיפוץ והשבחה ועוד).

חשוב להדגיש: כל הפטורים המוכרים מעולם דירות המגורים, כמו פטור לדירה יחידה או פטור לדירת ירושה, אינם חלים כלל על נכסים מסחריים. אין פטורים, אין הקלות אוטומטיות.

מע"מ: המוקש הגדול של המוכר הפרטי

כאן הסיפור מסתבך. הכלל הבסיסי הוא שאדם פרטי שמוכר נכס מקרקעין אינו חייב במע"מ. אך מה קורה אם אותו אדם הוא בעלים של מספר נכסים מניבים, מנהל אותם באופן שוטף, ורשות המע"מ רואה בפעילות זו "עסק"? במקרה כזה, המכירה עלולה להיות מסווגת כ"עסקת אקראי" החייבת במע"מ.

דמיינו שאתם מוכרים חנות ב-2 מיליון ש"ח, ובטוחים שהסכום הזה נקי (לפני מס שבח). לפתע, לאחר חתימת החוזה, רשות המע"מ קובעת שהעסקה חייבת במע"מ. אם לא דאגתם לסעיף מתאים בחוזה, אתם עלולים למצוא את עצמכם משלמים כ-290,000 ש"ח מתוך התמורה שלכם למע"מ.

הפתרון: במקרים גבוליים, כדאי לפנות לרשות המע"מ בבקשה להחלטת מיסוי (פרה-רולינג) לפני חתימת החוזה, כדי לקבל ודאות. במקביל, יש לעגן בחוזה סעיף ברור הקובע מה יקרה אם יחול מע"מ – האם הוא יתווסף למחיר או ייחשב כלול בו.

מכירת נכס מסחרי באמצעות חברה בע"מ – המס הדו-שלבי

לחברות רבות יש נכסי נדל"ן – המשרד שבו הן יושבות, מחסן, או נכסים להשקעה. כאשר חברה מוכרת נכס כזה, המיסוי מורכב משני שלבים שיש להבין לעומק.

שלב ראשון: מס חברות על הרווח

בדומה ליחיד, גם החברה מחשבת את הרווח (השבח) מהעסקה. על רווח זה, החברה משלמת מס חברות, שנכון לשנת 2025 עומד על 23%.

לדוגמה, אם חברה רכשה משרד במיליון ש"ח, מכרה אותו ב-2 מיליון ש"ח, והיו לה הוצאות מוכרות של 100,000 ש"ח, הרווח החייב במס הוא 900,000 ש"ח. מס החברות שתשלם יהיה: 900,000 * 23% = 207,000 ש"ח.

אחד היתרונות כאן הוא שהחברה יכולה לקזז את הרווח הזה כנגד הפסדים עסקיים אחרים שיש לה, ובכך להקטין או לבטל את חבות המס בשלב זה.

שלב שני: מס דיבידנד על משיכת הכסף

כאן טמונה הבעיה. לאחר תשלום מס החברות, נותרו בקופת החברה 693,000 ש"ח (900,000 פחות 207,000). הכסף הזה שייך לחברה, לא לבעלי המניות. אם בעלי המניות רוצים למשוך את הכסף הזה הביתה, הם צריכים לחלק אותו כדיבידנד. על חלוקת דיבידנד זו חל מס דיבידנד בשיעור של 30% (לבעל מניות מהותי).

כלומר, מס הדיבידנד יהיה: 693,000 * 30% = 207,900 ש"ח.

התוצאה הסופית: מתוך רווח של 900,000 ש"ח, שולם מס כולל של 207,000 (מס חברות) + 207,900 (מס דיבידנד) = 414,900 ש"ח. שיעור המס האפקטיבי הוא כ-46.1%. זהו נתון גבוה משמעותית מה-25% שמשלם היחיד.

חובת המע"מ הכמעט-מוחלטת

עבור חברה, מכירת נכס מסחרי היא כמעט תמיד עסקה החייבת במע"מ (18%). כאן אין מקום לספק. לכן, סעיף המע"מ בחוזה הוא קריטי אף יותר. החוזה חייב לקבוע באופן חד משמעי האם המחיר המוסכם "כולל מע"מ" או "בתוספת מע"מ".

• בתוספת מע"מ: אם המחיר הוא 2 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ, הקונה ישלם 2,340,000 ש"ח. המוכר יעביר 340,000 ש"ח למע"מ. זה המצב האידיאלי למוכר.
• כולל מע"מ: אם המחיר הוא 2 מיליון ש"ח כולל מע"מ, פירושו שהמחיר לפני מע"מ הוא כ-1,709,400 ש"ח, והמע"מ הוא כ-290,600 ש"ח. המוכר יישאר עם סכום נמוך משמעותית. זוהי הטעות היקרה ביותר שמוכרים עושים.

הסכם המכר נכס מסחרי – הסעיפים החשובים

אחרי שהבנו את המיסוי, בואו נדבר על החוזה. בהסכם מכר של נכס מסחרי, ישנם סעיפים ייחודיים שאינם קיימים בדרך כלל בהסכם למכירת דירה. אני תמיד אומר ללקוחותיי: "בחוזה כזה, כל מילה שווה כסף. אל תחסכו בבדיקה משפטית קפדנית".

להלן הסעיפים שחייבים את מלוא תשומת הלב שלכם:

1. סעיף התמורה והמע"מ: כפי שהסברתי, זהו הסעיף החשוב ביותר. הוא חייב להיות ברור וחד משמעי לגבי סוגיית המע"מ. אין מקום לפרשנות.
2. הצהרות המוכר: בסעיף זה אתם מצהירים על מצב הנכס. יש לדייק כאן מאוד. הצהרות אלו יכללו:
   • מצב תכנוני: שהנכס נבנה בהתאם להיתר הבנייה, שאין חריגות בנייה, ומהו הייעוד המותר של הנכס לפי התב"ע (תכנית בניין עיר).
   • מצב משפטי: שהנכס נקי משעבודים, עיקולים, או זכויות של צדדים שלישיים (למעט אלו שידועות ומוסכמות).
   • הסכמי שכירות: פירוט מלא של כל הסכמי השכירות הקיימים בנכס, כולל תקופות, דמי שכירות, אופציות, וביטחונות.
3. בדיקת נאותות (Due Diligence):  יש לציין בהסכם כי הרוכש ביצע טרם החתימה בדיקות מקיפות לנכס – משפטית, תכנונית, הנדסית וכלכלית. יש להגדיר בבירור שהוא ימכר במצבו להמנע ממחלוקות מהותיות עתידיות.
4. המחאת זכויות וחובות: אם יש שוכרים בנכס, החוזה חייב לכלול סעיף של "המחאת זכויות", שבו אתם מעבירים לקונה את כל הזכויות והחובות שלכם כלפי השוכרים. זה כולל את הזכות לגבות דמי שכירות מהמועד שנקבע, ואת החובה להחזיר לשוכרים את הביטחונות שנתנו לכם בסוף תקופת השכירות.
5. מיסים והיטלים: החוזה חייב להגדיר בבירור את חלוקת התשלומים:
   • מס שבח והיטל השבחה: חלים על המוכר.
   • מס רכישה: חל על הקונה.
   • ארנונה, דמי ניהול וכו': יש לקבוע "יום חתך" (יום מסירת החזקה) שעד אליו התשלומים חלים על המוכר, וממנו והלאה על הקונה.
6. מצב הנכס ("As-Is"): רוב החוזים כוללים סעיף שהקונה רוכש את הנכס "כמו שהוא". זהו סעיף חשוב שמגן על המוכר מפני טענות עתידיות על פגמים, אך הוא אינו מגן מפני פגמים נסתרים שהמוכר ידע עליהם ולא גילה.

שאלות ותשובות נפוצות 

כדי להפוך את המדריך הזה לפרקטי עוד יותר, ריכזתי שאלות שאני נשאל באופן קבוע במשרדי:

האם תמיד עדיף למכור נכס מסחרי כאדם פרטי כדי לשלם רק 25% מס?

ממש לא בהכרח. אם לחברה שלכם יש הפסדים עסקיים לצורך קיזוז, או אם אתם מתכננים להשקיע את כספי המכירה חזרה בעסק (למשל, רכישת נכס אחר או ציוד) מבלי למשוך דיבידנד, מכירה דרך החברה יכולה להיות יעילה יותר מבחינה תזרימית. כל מקרה דורש ניתוח פרטני של מצב החברה ובעלי המניות.

מכרתי מגרש שהיה שייך לסבא שלי. האם יש לי פטור כלשהו ממס שבח?

לא. הפטורים המיוחדים הקשורים לירושה חלים רק על "דירת מגורים מזכה". במכירת מגרש או כל נכס מסחרי אחר שהתקבל בירושה, יחול מס שבח מלא. עם זאת, יום הרכישה לצורך החישוב יהיה יום הרכישה המקורי של סבך, מה שיכול להקנות לכם הטבה משמעותית בחישוב הליניארי אם הוא רכש את המגרש לפני שנים רבות.

אני אדם פרטי בעל מספר נכסים מסחריים, שמוכר חנות קטנה שהשכרתי במשך 15 שנה. האם אני חייב במע"מ?

זוהי שאלת מיליון הדולר (או לפחות 18% ממנה). זו דוגמה קלאסית למקרה גבולי. מצד אחד, אתה אדם פרטי. מצד שני, השכרת מספר נכסים, כולל הנכס הנמכר במשך 15 שנה יכולה להיחשב לפעילות עסקית. במצב כזה, כדאי לקבל חוות דעת מקצועית או החלטת מיסוי מרשות המע"מ.

מה הטעות הכי גדולה שראיתי שמוכרים עושים?

ללא ספק, חתימה על זיכרון דברים או הסכם מכר מבלי להבין את סוגיית המע"מ. ראיתי מקרים שבהם מוכרים (גם יחידים וגם חברות) חתמו על חוזה שבו המחיר הוגדר כ"סופי", וגילו מאוחר מדי שהם צריכים "לגלם" את המע"מ מתוך הסכום הזה. זהו הפסד ישיר של 18% מהתמורה, שיכול להגיע למאות אלפי שקלים.

סיכום: תכנון הוא לא הוצאה, הוא החיסכון הגדול ביותר

מכירת נכס מסחרי היא אירוע כלכלי משמעותי, עתיר סיכונים אך גם הזדמנויות. כפי שראינו, ההבדלים במיסוי בין יחיד לחברה הם דרמטיים, סוגיית המע"מ היא מוקש שחובה לנטרל, והסכם המכר הוא המבצר ששומר עליכם.

המסר החשוב ביותר שאני רוצה שתקחו מהמדריך הזה הוא פשוט: אל תצאו לדרך לבד ואל תחכו לרגע האחרון. תכנון מס נכון ובניית אסטרטגיה משפטית נכונה הם לא הוצאה – הם ההשקעה הטובה ביותר והחיסכון הגדול ביותר שתעשו בעסקה הזו.

בהצלחה!

הכותב, עו"ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מעורכי הדין המובילים בתחום דיני החוזים, מקרקעין, בעל מומחיות וניסיון נרחב בתחום מיסוי מקרקעין; יועץ ומלווה של עסקאות מקרקעין בסקטור הפרטי והעסקי תוך פתרונות מיסויים יצירתיים, ומייעץ במיסוי מקרקעין גם לעורכי דין בתחום.

Email: doron@doron-aharoni.com

כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא

טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534 

תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב

טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125