מכירת בית פרטי או דירת יוקרה? כך תתמודדו עם מס שבח ותחסכו תשלומים מיותרים
חושבים למכור בית צמוד קרקע, פנטהאוז חלומי, דירת גג עם נוף עוצר נשימה או דירת גן מפנקת? רגע לפני שאתם חותמים על החוזה, יש נושא אחד קריטי שאתם חייבים להכיר לעומק: מס שבח מקרקעין – במיוחד במכירת נכסים מיוחדים, שאינםם דירת מגורים סטנדרטית בבנין, שלכם, במיוחד כשמדובר בנכסים שאינם "דירה סטנדרטית בבניין", כמו דירות יוקרה או נכסים עם זכויות בנייה נוספות., המיסוי במכירה יכול לנגוס נתח משמעותי מהרווח.
במדריך המקיף הזה, אפרט את כל מה שצריך לדעת על מס שבח במכירות מורכבות אלו. אגלה לכם את "הסודות" המקצועיים, אסביר את המונחים המבלבלים, אציג דוגמאות מהשטח ובעיקר – ואדריך אתכם איך אפשר, בתכנון נכון, לצמצם משמעותית את תשלום המס, ולעיתים אפילו להימנע ממנו לחלוטין.
ארבעת עמודי התווך: מה קובע כמה מס שבח תשלמו?
במכירת בית מגורים פרטי או דירת יוקרה, במיוחד אם יש להן פוטנציאל לבנייה נוספת (זכויות בנייה), גובה מס השבח שתשלמו יקבע על פי ארבעה פרמטרים מרכזיים:
- "הדירה היחידה" שלכם? האם הנכס הנמכר הוא בית המגורים היחיד שבבעלותכם, או שיש לכם דירות נוספות?
- מחיר המכירה – האם מדובר ב"דירת יוקרה"? – גם אם זו דירתכם היחידה, הפטור ממס שבח מוגבל בתקרה מסוימת. נכון לשנת 2025, תקרת הפטור ל"דירת יוקרה" עומדת על 5,008,000 בלבד.
- זכויות בנייה בלתי מנוצלות – הפוטנציאל הנסתר (והחייב במס)- האם לנכס יש עוד זכויות בנייה שלא נוצלו (למשל, אפשרות להוסיף קומה, להרחיב משמעותית את הקיים, או לבנות יחידה נוספת)? חשוב לדעת: על שווי זכויות בנייה אלו לא ניתן לקבל פטור ממס שבח מכל סוג, וגם לא הקלות מסוימות כמו "חישוב ליניארי מוטב".
- שווי החלק הבנוי – הבסיס לפטור (אם עומדים בתנאים) – ככל שיש זכויות בנייה, רשויות המס יפרידו בין שווי החלק הבנוי (עליו ניתן לקבל פטור או הקלות בתנאים מסוימים) לבין שווי זכויות הבנייה (שתמיד חייב במסֿ).
תרחישים נפוצים ואיך המס מחושב בכל אחד מהם:
במכירת בית פרטי, פנטהאוז או כל נכס דומה עם זכויות בנייה ובשווי גבוה, למעשה יכולות להיווצר שלוש "שומות" (חישובי מס) נפרדות:
- שומה על החלק הבנוי (עד תקרת דירת יוקרה): יכולה להיות פטורה ממס (אם זו דירה יחידה ועומדת בתנאים) או חייבת במס ליניארי (מס מופחת על רווח שנצבר לפני 2014).
- שומה על החלק שמעל תקרת "דירת יוקרה : " חלק זה יהיה חייב במס מלא (25% על הרווח שנצבר מ-2014 ואילך) או במס ליניארי (אם חלק מהרווח נצבר לפני 2014).
- שומה על זכויות הבנייה: חלק זה תמיד יהיה חייב במס שבח מלא, ללא אפשרות לפטור או הקלה ליניארית.
בהמשך אפרט כיצד מומלץ להגיש את השומות הללו ומהן הדרכים לצמצם את מס השבח בכל תרחיש.
תרחיש ראשון: החלום – פטור מלא ממס שבח במכירת בית צמוד קרקע
אפשר בהחלט למכור בית ולקבל פטור מלא ממס שבח! כדי שזה יקרה, צריכים להתקיים מספר תנאים מצטברים:
- דירה יחידה: הבית הנמכר הוא בית המגורים היחיד שלכם.
- הקלה חשובה: גם אם יש לכם בנוסף עד שליש (1/3) בדירה אחרת, הבית הנמכר עדיין יכול להיחשב כדירתכם היחידה לצורך הפטור. ראו מאמר שלי בנושא.
- דירת ירושה: החזקה בדירת ירושה אינה פוגעת בהגדרת "דירה יחידה", בתנאי שהיא התקבלה בירושה מהורה או סב/סבתא, שלמוריש לא הייתה יותר מדירת מגורים אחת במותו, ואתם צאצאים של המוריש.
- תקופת החזקה מינימלית: אתם מחזיקים בבית לפחות 18 חודשים.
- אם רכשתם את הבית יד שנייה, 18 החודשים נספרים מיום חתימת הסכם הרכישה.
- אם בניתם את הבית על מגרש שרכשתם, 18 החודשים נספרים מקבלת טופס 4 (טופס אכלוס).
- במקרה של ירושה מהורים, ייתכן שתהיו פטורים גם אם לא החזקתם בו 18 חודשים, בהתאם לתנאי "פטור דירת מוריש".
- ללא זכויות בנייה בלתי מנוצלות: בנכס אין פוטנציאל לבנייה נוספת שלא נוצל.
- מחיר המכירה מתחת לתקרת "דירת יוקרה": שווי המכירה הכולל נמוך מתקרת הפטור לדירת יוקרה – עד 5,008,000 ש"ח נכון לשנת 2025ֿ.
דוגמה לפטור מלא: משפחת כהן מוכרת את ביתה הפרטי היחיד בפתח תקווה תמורת 4,800,000 ש"ח. הם רכשו אותו לפני 5 שנים, אין בו זכויות בנייה נוספות. מאחר שהם עומדים בכל התנאים, הם יהיו פטורים לחלוטין מתשלום מס שבח.
תרחיש שני: מכירת דירה יחידה מעל תקרת "דירת יוקרה" (אבל ללא זכויות בנייה)
מה קורה אם הדירה היא היחידה שלכם, אתם עומדים בתנאי ההחזקה ואין זכויות בנייה, אבל מחיר המכירה גבוה מתקרת "דירת יוקרה"? במקרה זה, חישוב המס ("השומה") יפוצל:
- החלק הפטור: על שווי הנכס עד לתקרת "דירת יוקרה" (5,008,000 ש"ח בשנת 2025) – תקבלו פטור מלא ממס שבח.
- החלק החייב במס: על ההפרש שבין מחיר המכירה בפועל לבין תקרת "דירת יוקרה" – תצטרכו לשלם מס שבח.
- שיעור המס על החלק החייב:
- אם הבית (או המגרש שעליו הוא בנוי) נרכש אחרי 1 בינואר 2014 – יחול מס שבח רגיל של 25% על הרווח מהחלק החייב.
- אם הבית (או המגרש) נרכש לפני 1 בינואר 2014 – אתם זכאים ל"חישוב ליניארי מוטב" על החלק החייב. המשמעות היא שהמס על הרווח שנצבר עד 2014 יהיה נמוך יותר (פרוגרסיבי לפי מדרגות מס היסטוריות), והמס על הרווח שנצבר מ-2014 ואילך יהיה 25%. ככל שמועד הרכישה המקורי מוקדם יותר, כך המס הכולל יהיה נמוך יותר.
- הטבה בירושה או העברה ללא תמורה: אם קיבלתם את הנכס בירושה או במתנה, יום הרכישה לצורך חישוב המס יכול להיקבע לפי יום הרכישה ההיסטורי של המוריש או נותן המתנה. זה יכול להפחית משמעותית את מס השבח בזכות החישוב הליניארי המוטב.
דוגמה לדירת יוקרה יחידה ללא זכויות בנייה: גברת לוי מוכרת את הפנטהאוז היחיד שלה בתל אביב, אותו רכשה בשנת 2005, תמורת 7,000,000 ש"ח. אין לפנטהאוז זכויות בנייה נוספות.
- שווי עד תקרת דירת יוקרה: 5,008,000 ש"ח – פטור ממס.
- הפרש חייב במס: 7,000,000 – 5,008,000 = 1,992,000 ש"ח. על הרווח היחסי מתוך 1,992,000 ש"ח, גברת לוי תשלם מס שבח בחישוב ליניארי מוטב, מה שיפחית את חבות המס שלה בהשוואה למס מלא.
תרחיש שלישי: מכירת בית (יחיד או לא) עם זכויות בנייה, ובשווי העולה על תקרת "דירת יוקרה" – התרחיש המורכב ביותר
זהו התרחיש שבו חבות המס יכולה להיות הגבוהה ביותר, מכיוון שכאן נכנסים למשחק כל שלושת רכיבי השומה האפשריים:
- החלק הבנוי עד תקרת דירת יוקרה:
- אם זו דירתכם היחידה ואתם עומדים בתנאי הפטור – חלק זה יהיה פטור ממס.
- אם זו אינה דירתכם היחידה, או שאתם לא עומדים בתנאי הפטור לדירה יחידה – על חלק זה יחול מס שבח מלא (25% על רווח מ-2014) או מס ליניארי (אם נרכש לפני 2014).
- החלק הבנוי שמעל תקרת דירת יוקרה: על חלק זה יחול מס שבח מלא (25% על רווח מ-2014) או מס ליניארי (אם נרכש לפני 2014), בהתאם למועד הרכישה.
- שווי זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות: על רכיב זה יחול תמיד מס שבח מלא ללא כל אפשרות לפטור או הקלה ליניארית.
הפיצול בין שווי הדירה עצמה (הזכאית לפטור או הקלות בתנאים מסוימים) לבין שווי זכויות הבנייה ( שתמיד חייבות במס) נעשה בהתאם להוראות סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין.
דוגמה לבית יחיד עם זכויות בנייה מעל תקרת יוקרה: מר ישראלי מוכר את ביתו הפרטי היחיד בהרצליה, אותו רכש בשנת 2010, תמורת 10,000,000 ש"ח. שמאי קבע כי שווי זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות הוא 2,000,000 ש"ח.
- שומה על זכויות הבנייה: 2,000,000 ש"ח. הרווח על רכיב זה יחויב במס שבח מלא (25%).
- שווי החלק הבנוי 10,000,000 – 2,000,000 = 8,000,000 ש"ח.
- מתוך החלק הבנוי, עד תקרת דירת יוקרה: 5,008,000 ש"ח – פטור ממס (כי זו דירתו היחידה).
- מתוך החלק הבנוי, מעל תקרת דירת יוקרה 8,000,000 – 5,008,000 = 2,992,000 ש"ח. הרווח על רכיב זה יחויב במס שבח בחישוב ליניארי מוטב (כי נרכש לפני 2014).
אל תשכחו את היטל ההשבחה!
חשוב להדגיש: מס שבח הוא מס פדרלי המשולם למשרד מיסוי מקרקעין. במקביל, אם קיימות זכויות בנייה בלתי מנוצלות שאושרו בתקופת בעלותכם על הנכס (או בתנאים מסוימים גם קודם), ייתכן שתחויבו גם בהיטל השבחה המשולם לרשות המקומית (העירייה או המועצה).
לא בכל מקרה של זכויות בנייה יחול היטל השבחה (למשל, אם התוכנית המשביחה אושרה לפני שרכשתם את הנכס, ייתכן שההיטל כבר שולם על ידי המוכר הקודם). עם זאת, מומלץ מאוד לפנות לרשות המקומית ולקבל שומת היטל השבחה צפויה עוד לפני החתימה על הסכם המכירה .כך תוכלו להיערך נכון מבחינה תזרימית, במיוחד אם אתם מסתמכים על כספי המכירה לטובת רכישת נכס אחר.
ארגז הכלים שלכם: איך מצמצמים את תשלום מס השבח (במיוחד כשיש זכויות בנייה)?
אז נכון, מס שבח על זכויות בנייה הוא בלתי נמנע. אבל האם בכל מקרה שבו קיימות זכויות בנייה בלתי מנוצלות תשלמו את מלוא המס עליהן? לא בהכרח! ישנן דרכים חוקיות ויצירתיות לצמצם את החבות:
הקלה על "זכויות בנייה זניחות"
הוראת ביצוע 6/98 של רשות המסים קובעת הקלה חשובה. אם שווי זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות אינו עולה על 10% משטח הבית הבנוי, או על שווי של כ-220,000 ש"ח (100,000 ש"ח נכון לאפריל 1988, מעודכן למדד – יש לבדוק את הסכום המדויק והמעודכן למועד המכירה), לפי הנמוך מביניהם, ניתן לבקש שהזכויות הללו לא ייחשבו כמשפיעות על שווי המכירה לצורך מס. המשמעות היא שניתן לקבל פטור מלא או חישוב ליניארי על מלוא סכום המכירה, כאילו אין זכויות בנייה כלל.
חשוב: עורך הדין המייצג אתכם חייב להכיר וליישם הוראה זו בעת הגשת הדיווח לרשויות המס. לצערנו, רבים אינם מודעים או מעודכנים לגביה.
טענה לאי-ישימות או כדאיות כלכלית נמוכה של הזכויות
אם שיעור זכויות הבנייה עולה על המגבלות של "זכויות זניחות", עדיין לא אבדה תקוותכם. ניתן לבחון, בעזרת אנשי מקצוע, האם ניתן לטעון שלא ניתן לנצל את מלוא הזכויות בפועל. למשל:
- בנייה נוספת שתפגע באופן לא פרופורציונלי בנכס הקיים.
- עלויות בנייה גבוהות במיוחד שהופכות את מימוש הזכויות ללא כדאי כלכלית (לדוגמה, בניית מרתף ביחידה בנויה קיימת).
- שטחי עזר (כמו מחסנים או חניות) שאינם ישימים או בעלי ערך נמוך.
רשות המסים אינה מחויבת לקבל טיעונים אלה באופן אוטומטי, אך מניסיון, כאשר הטיעונים מבוססים ומגובים בחוות דעת של אדריכל או שמאי, הסיכויים לקבלתם עולים משמעותית, מה שיכול להפחית את מס השבח על רכיב הזכויות.
הכוח של שמאות מקצועית
במכירת בתי יוקרה ונכסים עם זכויות בנייה, לשמאי מקרקעין יש תפקיד מכריע בהפחתת המס:
- קביעת שווי מדויק לזכויות הבנייה ולחלק הבנוי: שמאות טובה יכולה לבסס באופן אובייקטיבי את החלוקה בין שווי החלק הבנוי (שעשוי להיות זכאי לפטור/הקלות) לבין שווי זכויות הבנייה (שתמיד חייבות במס). הצגת אינטרס המוכר באופן מקצועי מגדילה את הסיכוי שהשומה תתקבל על ידי רשות המסים, ותפחית את המס על זכויות הבנייה.
- הכרה בהוצאות בנייה ושיפוצים (גם בלי קבלות)! אם בניתם או שיפצתם את הנכס ואין לכם את כל הקבלות, שמאי יכול להעריך את עלויות הבנייה והשיפוצים המשוערות נכון למועד ביצוען. הערכה זו יכולה להיות מוכרת כהוצאה לצורך חישוב השבח, ובכך להקטין את הרווח החייב במס. ללא שמאות וקבלות, לא ניתן יהיה לקזז הוצאות אלו, מה שינפח דרמטית את חבות המס.
- חיזוק טענות לאי-ישימות זכויות בנייה: שמאי יכול לנתח ולהסביר בחוות דעתו מדוע זכויות בנייה מסוימות אינן ישימות בפועל או אינן כדאיות כלכלית, כפי שתואר לעיל.
עריכת 2 הסכמים – פיצול חכם: מכירת תכולה בנפרד
בבתים יוקרתיים רבים, הנכס נמכר לעיתים עם תכולה יקרה – ריהוט מעצבים, מוצרי חשמל יוקרתיים במטבח, מערכות מיזוג מתקדמות, ואפילו חפצי אמנות
טעות נפוצה היא לכלול את שווי התכולה במחיר הכולל של הנכס.הדבר מגדיל את השבח (הרווח) ואת מס הרכישה של הקונה.
הפתרון: ערכו שני הסכמים נפרדים:
- הסכם מכר מקרקעין (על הבית עצמו).
- הסכם מכר מיטלטלין (על התכולה). פיצול זה "מחלץ" את שווי התכולה מהעסקה החייבת במס שבח ובמס רכישה, וחוסך כסף לשני הצדדים. זהו מהלך חוקי והכרחי לחיסכון במס בעסקאות כאלו.
סיכום והמלצה חמה: אל תחכו לרגע האחרון!
מיסוי מקרקעין במכירת בית פרטי או דירת יוקרה עם זכויות בנייה הוא נושא מורכב, אך עם הידע והכלים הנכונים, ניתן לנווט בו בהצלחה ואף לחסוך סכומי כסף משמעותיים. חשוב לערוך תכנון אסטרטגיית מס מיטבית שתמזער את חבות המס שלכם ככל הניתן, תוך ניצול כל ההקלות והפטורים המגיעים לכם על פי חוק.
בהצלחה!
הכותב, עו"ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מעורכי הדין המובילים בתחום דיני החוזים, מקרקעין, בעל מומחיות וניסיון נרחב בתחום מיסוי מקרקעין; יועץ ומלווה של עסקאות מקרקעין בסקטור הפרטי והעסקי תוך פתרונות מיסויים יצירתיים, ומייעץ במיסוי מקרקעין גם לעורכי דין בתחום.
Email: doron@doron-aharoni.com
כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא
טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534
תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב
טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125