ביום 29.12.2016 פורסם ברשומות חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2017 ו-2018), התשע"ז- 2016, אשר תחולתו החל מ-1.1.2017, והותקנו בו מספר תיקוני חקיקה הנוגעים למיסוי מקרקעין, ביניהם פרק יב – מס ריבוי דירות (להלן "חוק דירה שלישית" ו/או "חוק מס דירה שלישית"), העוסק במיסוי דירה שלישית ומעלה, כפי שיפורט להלן;
מטרת החוק בהתאם להצהרות משרד האוצר הינה עידוד בעלי דירה שלישית ומעלה למכור את דירותיהם, ובכך להוזיל את מחירי הדיור.
למעשה מיסוי דירה שלישית מוחל כבר על מי שמחזיק יותר משתיים וחצי דירות, ללא קשר להכנסות השכירות מאותן דירות. מס דירה שלישית יוטל על תא משפחתי שיש לו 249% או יותר מהזכויות בדירות מגורים.
על פי הוראות חוק מס דירה שלישית חייב במס ישלם בכל שנת מס את הסכום הקבוע בחוק בעד כל דירת מגורים שהייתה בבעלותו בכל שנת המס, למעט בגין שתי דירות מגורים לפי בחירתו (הפטור כמובן בהתאם לשווי הגבוה שבין הדירות).
יצויין כי אם יחול במהלך שנת המס שינוי במספר דירות המגורים שבבעלות החייב במס, ישולם רק החלק היחסי מהמס השנתי.
מס דירה שלישית שישלם חייב במס, שהוא בעל חלק מדירה חייבת – יהיה סכום המס החל על אותה דירה כשהוא מוכפל בשיעור בעלותו בדירה.
מס דירה שלישית יעמוד על שיעור של 1% משווי כל דירה כפי שחושב לפי הנוסחה שבסעיף 2 לתוספת לחוק.
על אף האמור לעיל, סכום המס השנתי בעד כל דירה חייבת לא יעלה על 18,000 ש"ח (תקרת המס).
פטור ממס עבור דירה שלישית
חייב במס דירה שלישית על פי חוק דירה שלישית, יהיה פטור לחלוטין עבור הדירה הראשונה ובעלת השווי הגבוה ביותר, ועל 2 הדירות הנותרות יחול המפורט להלן:
– אם שווין של שתי הדירות הנוספות (השניה והשלישית) יחד נמוך מ- 1,150,000 ₪, ינתן פטור מלא ממס עבור 3 הדירות.
– אם שווין של שתי הדירות הנוספות (השניה והשלישית) יחד גבוה מסך של 1,150,000 ₪, אך נמוך מסכום של 1,400,000 ₪, ינתן פטור חלקי.
– אם הסכום הקובע של דירות ההשקעה (מעבר לסכום הקובע של דירה אחת לפי בחירת הנישום) גבוה מ 1,400,000 ₪, לא יינתן פטור.
* תשלום המס הינו שנתי, כלומר לכל שנת מס. במקרה של שינויים במהלך השנה (מכירת דירה או רכישת דירה במהלך השנה) יתבצע חישוב יחסי לחלק מהשנה.
הסכם ממון – על אף האמור בכל דין ובכל הסכם, לרבות הסכם ממון, יראו יחיד ובן זוגו, (למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד), וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים כבעלים אחד, והחבות לפי חוק מס דירה שלישית תהיה על היחיד ובן זוגו יחד ולחוד.
המשמעות היא כי אף אם בני זוג ערכו הסכם ממון, אשר מחלק את הזכויות בדירות ביניהם באופן שכל אחד מבני הזוג הנו בעלים בלעדי של דירה מסוימת, חוק מס דירה שלישית גובר על כל חלוקה שכזו ורואה את בני הזוג כבעלים משותפים של כל הדירות, לצורך החבות על פי חוק זה.
פטור ממס שבח במכירת דירה וקופת גמל הפטורה ממס רווחי הון
ניתן להפקיד תשלומים בקופת גמל להשקעה עד ל-31.10.2017 מעבר לתקרה הקבועה בחוק הפיקוח על שירותים פיננסיים (קופות גמל), התשס"ה 2005, בפטור ממס רווחי הון ובלבד שמתקיימים התנאים המצטברים הבאים:
- ההפקדה היא של כספי מכירת דירת מגורים, ובלבד שהדירה הנמכרת הייתה בבעלותו לפני ה-16.12.2016 והיא נמכרה לרוכש תושב ישראל שיש לו דירה יחידה כהגדרתה בסעיף 9(ג1ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין, או לרוכש שאין לו דירה.
2 החל מיום 1.1.2017 ועד מועד מכירת הדירה כאמור לעיל, הוא היה חייב במס דירה שלישית והגיש הצהרה על דירות המגורים שבבעלותו.
- סך כל התשלומים שהפקיד לקופת גמל להשקעה לא עלו על 2,500,000 ש"ח או על סך התמורה שהתקבלה בעבור מכירות דירות.
- קבלת אישור מיסוי מקרקעין על התקיימות התנאים לעיל.
- חלפו 5 שנים בהן לא רכש -במישרין או בעקיפין – דירה אחרת בחמש השנים מיום ההפקדה.
היה ודירת המגורים החייבת במס דירה שלישית תמכר עד לתחילת 1.10.2017, ינתנו שתי הטבות:
– פטור ממס דירה שלישית על אחת הדירות שיבחר בה הנישום, כשהוא מותאם לתקופת האחזקה של הדירה שנמכרה (מודגש כי הטבה זו לא תינתן במכירה לקרוב).
– מענק בסכום השווה לסכום מס השבח על הדירה הנמכרת, אך לא יותר מסך של 85,000 ₪.
דירת מגורים כמפורט להלן לא תיחשב כדירת מגורים לצורך מיסוי דירה שלישית:
- דירה בבעלותם של עמותה הקדש ציבורי או חברה לתועלת הציבור
- דירת מגורים שבעלה זכאי להטבות לפי חוק עידוד השקעות הון,
- דירת מגורים שבעלה זכאי להטבות לפי חוק לעידוד בניית דירות להשכרה.
- דירה מגורים המשמשת להשכרה לטווח ארוך לפי מכרז שפרסמה המדינה או החברה הממשלתית לדיור והשכרה.
- דירת מגורים המושכרת לפי חוק הגנת הדייר.
- דירת מגורים המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה.
- דירת מגורים המוחכרת לתקופה שמל 25 שנה, המחכיר לא יחוייב במס.
- דירת מגורים שפוצלה בהתאם לכל דין, תיחשב כדירת מגורים אחת.
- מספר דירות מגורים שחוברו יחדיו לדירה אחת, יחשבו דירה אחת.
- דירת מגורים שבהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל לא ניתן להעביר זה זכויות אלא כחלק מנחלה.
- דירת מגורים שנתקבלה בירושה ובלבד שלא הושכרה בשנה הראשונה לאחר פטירת המוריש – לא תמנה כדירת מגורים בשנה הראשונה ולא יחול מס דירה שלישית בתקופה זו.
- דירת מגורים של מי שהוא יתום משני הוריו וטרם מלאו לו 18 שנים.
חרף האמור לעיל, יצויין כי ביום ה-6.8.2017 בג"צ החליט לבטל את חוק מיסוי ריבוי נכסים, המכונה "החוק למיסוי הדירה השלישית". בג"ץ קבע שבהליך חקיקת החוק בוועדת הכספים נפל פגם היורד לשורשו של ההליך, וקבע שניתן יהיה לשוב ולחוקק את החוק לאחר הקריאה הראשונה שבה התקבל בכנסת, כלומר – על מנת לחוקקו יש לקיים דיון נוסף בוועדת הכספים כדי לאשרו, ולהעלותו שוב להצבעה בקריאה שנייה ושלישית. נכון לעת עתה לא התקיימו כל דיונים בחוק והחוק למעשה לא אקטואלי.
*אין הרשימה שלעיל ממצה, ומדובר במספר דוגמאות אשר פורטו לשם ההמחשה בלבד. יש להיוועץ באופן פרטני עם עו"ד מקרקעין לפני עריכת כל עסקה, ואין האמור לעיל מתיימר להוות ייעוץ משפטי
משרדנו מייצג לקוחותיו בשכר טרחה קבוע והוגן. לקבלת הצעה לייצוג בעסקאות מקרקעין כולל תכנון מס מקדים ולתיאום פגישת ייעוץ ניתן ליצור קשר (גם באמצעות המייל) עם משרדינו:
Email: doron@doron-aharoni.com
כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא
טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534
תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב
טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125