מס רכישה מופחת בדירה יחידה

אשליית הדירה היחידה: כך תשלמו מס רכישה מופחת גם אם יש לכם נכסים נוספים

רכישת דירה היא כנראה העסקה הגדולה והמשמעותית ביותר שתעשו בחיים. לצד ההתרגשות הגדולה, קיים גם צד פחות נעים – המיסוי. מס הרכישה, אותו מס שמשולם למדינה בעת קניית נכס, יכול להגיע לסכומים של עשרות ומאות אלפי שקלים, ולהשפיע באופן דרמטי על עלות העסקה הכוללת. החוק מבחין באופן ברור בין רכישת "דירה יחידה" לבין רכישת "דירה נוספת", כאשר הפער במדרגות המס בין שני המצבים הוא עצום.

רבים סבורים שההגדרה של "דירה יחידה" היא נוקשה וחד-משמעית: אם יש בבעלותך דירה כלשהי, או אפילו חלק קטן מדירה, אוטומטית תסווג כרוכש דירה נוספת ותשלם את מדרגות המס הגבוהות. זו הנחה שגויה, וכפי שאומרים, הנחות הן אמא של כל הטעויות, ובמקרה הזה – טעויות שעולות הרבה מאוד כסף.

במאמר זה, בתור עורך דין מיסוי מקרקעין עם ניסיון של מעל 20 שנה בליווי אלפי עסקאות, אפרק עבורכם את המונח "דירת מגורים יחידה". אציג לא רק את הכללים הבסיסיים, אלא אצלול לעומקם של החוקים, התקנות, ובעיקר – אפרט את המשמעות של הוראות הביצוע 3/2013 של רשות המיסים, שמספקת את המקרים שיחשבו לרכית דירת מגורים יחידה לענין מס רכישה. תגלו שישנם לא מעט תרחישים, חלקם מפתיעים למדי, שבהם תוכלו לרכוש דירה וליהנות מהטבת המס המשמעותית של דירה יחידה, גם אם על הנייר אתם מחזיקים בנכסים נוספים. נתחיל.

מהי "דירת מגורים יחידה" על פי החוק היבש?

לפני שנצלול למקרים המיוחדים, חשוב להבין את נקודת המוצא. סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין קובע מדרגות מס רכישה מופחתות משמעותית עבור מי שרוכש דירת מגורים שהיא דירתו היחידה בישראל.

ההגדרה הבסיסית ל"דירה יחידה" היא פשוטה: דירה שזוהי דירת המגורים היחידה של הרוכש ושל התא המשפחתי שלו (בן/בת זוג וילדים עד גיל 18) בישראל.

אבל, כמו תמיד בעולם המשפט והמיסוי, השטן נמצא בפרטים הקטנים. החוק עצמו כבר מכיר בכך שהחיים מורכבים יותר מהגדרה פשטנית, וקובע מספר חריגים חשובים. לא יראו בנכסים הבאים כדירה נוספת השוללת את ההטבה:

1. חלק בדירה שאינו עולה על שליש (1/3): אם יש בבעלותכם עד שליש מדירה אחרת (שלא התקבלה בירושה), אתם עדיין נחשבים כמי שאין להם דירה לעניין מס רכישה.
2. חלק בדירת ירושה שאינו עולה על חצי (1/2): זהו תיקון חשוב ומשמעותי! אם ירשתם דירה, וחלקכם בה אינו עולה על 50%, דירה זו לא תיחשב כדירה נוספת במניין הנכסים שלכם. כלומר, תוכלו לרכוש דירה חדשה וליהנות ממס רכישה של דירה יחידה.
3. דירה המושכרת בשכירות מוגנת: אם בבעלותכם דירה המושכרת לדייר מוגן (לפני 1968), דירה זו אינה נספרת במצבת הנכסים שלכם לעניין ההטבה.
4. דירה שנרכשה בקבוצת רכישה: החוק נותן התייחסות ספציפית למקרים אלו.

בנוסף, קיים מסלול מיוחד ל״משפרי דיור״ –  אנשים שמוכרים את דירתם הישנה כדי לקנות חדשה . החוק מאפשר להם לרכוש את הדירה החדשה וליהנות ממס רכישה של דירה יחידה, בתנאי שיתחייבו למכור את דירתם הקיימת תוך 24 חודשים (התקופה עשויה להשתנות מעת לעת בחקיקה זמנית).

כל אלו הם הכללים המוכרים יחסית. אבל מה קורה במצבים פחות סטנדרטיים? כאן נכנסת לתמונה הפרשנות של רשות המיסים, כפי שבאה לידי ביטוי בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2013, שמבהירה שלושה מצבים ייחודיים ומעניינים.

המקרים המיוחדים: פרשנות רשות המיסים ששווה לכם כסף

הוראת הביצוע שפרסמה רשות המיסים היא מסמך חשוב ביותר, המעיד על הבנה כי החיים מייצרים סיטואציות שהחוק היבש לא תמיד צפה. מטרתה, כפי שמצוין בה, היא להתאים את החוק ל"תכלית החקיקה הסוציאלית" – כלומר, לעזור לתא המשפחתי לרכוש קורת גג, גם במצבים מורכבים. בואו נפרט את שלושת המקרים שההוראה מתייחסת אליהם:

רכישת מספר דירות בו-זמנית על ידי מי שאין לו דירה

דמיינו תרחיש: זוג צעיר, ללא דירה בבעלותו, מחליט לרכוש שתי דירות קטנות וצמודות בבניין ישן, במטרה לאחד אותן לדירה אחת גדולה שתתאים למשפחה שהם מתכננים להקים. הם חותמים על שני חוזי רכישה באותו היום.

על פי לשון החוק היבשה, הם בבעיה. מרגע שרכשו את הדירה הראשונה, הם כבר בעלי דירה. כשהם רוכשים את השנייה (אפילו אם זה קורה דקה אחר כך), הם כבר רוכשים "דירה נוספת". מבחינה טכנית, באף רגע נתון הם אינם רוכשים "דירה יחידה". התוצאה? תשלום מס רכישה גבוה על הדירה השנייה. זה נשמע אבסורדי, וזה אכן כך.

הפתרון של רשות המיסים:

סעיף א' להוראת הביצוע מכיר באבסורד הזה וקובע כי במצב כזה, בו אדם ללא דירות רוכש לראשונה יותר מדירה אחת בו-זמנית, הוא יהיה זכאי לבחור אחת מהדירות ולקבל עליה את ההקלה של מס רכישה לדירה יחידה. הדירה השנייה (או השלישית, אם קיימת) תחויב במס רכישה מלא.

זוהי הקלה משמעותית ביותר. היא מאפשרת, למשל, גם רכישה של נחלה במושב הכוללת מספר יחידות דיור, או כל תרחיש אחר בו נרכשות מספר יחידות בעסקה אחת.

תנאים ליישום ההקלה:

• היעדר דירות קודמות: על הרוכש להיות נטול זכויות בדירת מגורים אחרת (בכפוף לחריגים שצוינו, כמו חלק של עד 50% בדירת ירושה).
• בחירת הרוכש: הרוכש הוא זה שבוחר על איזו מהדירות הנרכשות תחול ההטבה. מובן מאליו שהבחירה ההגיונית תהיה הדירה היקרה יותר, כדי למקסם את החיסכון במס.

רכישת חלק נוסף באותה דירת מגורים יחידה

סיטואציה נפוצה אחרת: שני שותפים (שאינם תא משפחתי) רכשו יחד דירה, 50% כל אחד. לאחר מספר שנים, אחד השותפים, שזוהי דירתו היחידה, מעוניין לרכוש את חלקו של השותף השני ולהפוך לבעלים היחיד של הנכס.

השאלה הנשאלת היא – האם רכישת 50% הנוספים תיחשב כרכישת "דירה נוספת"? הרי כבר יש לו 50% מהדירה. גם כאן, פרשנות דווקנית הייתה יכולה להוביל לחיוב במס מלא.

הפתרון של רשות המיסים:

סעיף ב' להוראת הביצוע קובע באופן ברור כי במצב כזה, בו לרוכש אין דירת מגורים אחרת, רכישת החלק הנוסף בדירה תיחשב כרכישת "דירה יחידה" ותיהנה ממדרגות המס המופחתות. ההיגיגיון מאחורי הקביעה הזו הוא שמדובר בהגברת יכולת השימוש של הרוכש באותה דירה קיימת, ולא ברכישת נכס חדש. זהו מהלך שנועד לחזק את הבעלות שלו בדירתו היחידה, ולכן יש מקום להקל עליו.

חשוב לדעת:

• חישוב המס: מס הרכישה יחושב רק על החלק הנרכש, ולא על שווי הדירה כולה. החישוב יתבצע בהתאם לתקנה 2(2)(ב) לתקנות מס רכישה.
• תנאי בסיסי: גם כאן, התנאי הוא שלרוכש אין דירת מגורים אחרת (שוב, בכפוף לחריגים כמו דירת ירושה).

הרחבת דירה יחידה באמצעות רכישת דירה צמודה

זהו אולי המקרה המעניין והפרקטי ביותר בהוראת הביצוע. משפחה מתגוררת בדירתה היחידה, והצרכים גדלים. נולדים עוד ילדים, והדירה הופכת צפופה. הפתרון הקלאסי הוא למכור את הדירה הקיימת ולקנות דירה גדולה יותר. אבל מה אם השכנים בדירה הצמודה החליטו למכור? זו הזדמנות פז להרחיב את הדירה הקיימת, לפרוץ קיר משותף וליצור דירה אחת גדולה ומרווחת.

הבעיה המיסויית ברורה: רכישת הדירה הצמודה היא, לכל דבר ועניין, רכישת דירה שנייה. המשמעות היא תשלום מס רכישה בשיעורים גבוהים מאוד.

הפתרון של רשות המיסים

 סעיף ג' להוראת הביצוע מכיר בכך שמטרת הרכישה אינה יצירת נכס נוסף להשקעה, אלא הרחבת דירת המגורים היחידה של התא המשפחתי. לכן, נקבע מנגנון מיוחד המאפשר לראות ברכישת "דירת ההרחבה" כרכישת חלק מדירה יחידה, וליהנות ממס מופחת. ההקלה הזו חלה גם אם רוכשים שתי דירות צמודות בו-זמנית במטרה לאחדן לדירה אחת.

כדי ליהנות מההקלה, יש לעמוד במספר תנאים מצטברים וקפדניים:

תכנון מס חכם: מעבר להוראת הביצוע

הוראת הביצוע פותחת פתח למקרים שלא היו מקבלים מענה בעבר, אך עולם מיסוי המקרקעין רחב בהרבה. בתור עורך דין שמתמחה בתכנוני מס, אני תמיד אומר ללקוחותיי שהעבודה האמיתית מתחילה הרבה לפני חתימת החוזה. ישנן דרכים נוספות ויצירתיות להגיע למצב של רכישת דירה יחידה, גם אם המצב ההתחלתי נראה בעייתי.

כך למשל, התיקון לחוק המאפשר להחזיק עד 50% בדירת ירושה מבלי שהדבר יפגע בזכאותכם למס רכישה מופחת הוא דוגמה מצוינת לחשיבות ההתעדכנות וההבנה של החוק. במקרים אחרים, ניתן לבצע פעולות כמו העברה ללא תמורה של נכס לבן משפחה (בכפוף לתקופות צינון) או עריכת הסכם ממון נכון בין בני זוג, כדי "לפנות" את הדרך לרכישה במס מופחת. כל מקרה דורש בחינה מדוקדקת של הנסיבות האישיות, המשפחתיות והכלכליות, ובניית אסטרטגיה מותאמת אישית.

שאלות ותשובות נפוצות

רכשתי שתי דירות באותו יום אבל משני מוכרים שונים. האם הוראת הביצוע על רכישה בו-זמנית עדיין חלה?

כן. כל עוד אין לך דירות אחרות (בכפוף לחריגים) והרכישות נעשו "בו-זמנית" (בדרך כלל באותו יום), תוכל לבחור אחת מהן לקבלת ההטבה, גם אם מדובר בשתי עסקאות נפרדות.

ירשתי 40% מדירת הוריי יחד עם אחיי. אני רוצה לקנות עכשיו דירה ראשונה משלי. האם אשלם מס רכישה מופחת?

כן! זהו בדיוק המקרה שהתיקון לחוק בא לפתור. מכיוון שחלקך בדירת הירושה (40%) אינו עולה על 50%, היא לא תיספר כדירה נוספת. לכן, בעת רכישת דירתך החדשה, תיחשב כרוכש דירה יחידה ותהיה זכאי למדרגות המס המופחתות. שימו לב: אם הייתם מחזיקים ב-40% מדירה שרכשתם (ולא ירשתם), התשובה הייתה שלילית.

קניתי דירה צמודה לשלי, אבל השיפוץ לאיחוד מתעכב בגלל קשיים עם קבלן. מה לעשות?

יש לפנות למשרד מיסוי מקרקעין ולהציג הוכחות לכך שהחלו עבודות ההתאמה ושהעיכוב אינו תלוי בך. הוראת הביצוע מציינת במפורש שניתן להאריך את תקופת ההתאמה (6 חודשים) אם יוכח שהחלו ההתאמות אך לא הושלמו.

רכשתי דירה והתחייבתי למכור את הישנה תוך 18 חודשים ("משפר דיור"), אבל אני לא מצליח למצוא קונה. מה יקרה?

אם לא תעמוד במועד שנקבע בחוק, רשות המיסים תבטל את ההטבה שקיבלת. השומה שלך תתוקן ותחויב במס רכישה לפי מדרגות של דירה שנייה, בתוספת ריבית והצמדה מיום הרכישה המקורי.

אני רוצה לאחד שתי דירות, אבל אין ביניהן קיר משותף – הן באותה קומה עם דירה שמפרידה ביניהן. האם אזכה להטבה?

לא. התנאי הוא צמידות פיזית המאפשרת חיבור – קיר משותף או מיקום אנכי (אחת מעל השנייה). ללא אפשרות חיבור פיזי, לא ניתן ליישם את ההקלה.

איך רשות המיסים יודעת כמה שווה הדירה המאוחדת לצורך חישוב המס?

שמאי מטעם רשות המיסים יעריך את שווי השוק של הדירה המאוחדת כנכס אחד. על בסיס הערכה זו ובהתאם ליחס השטחים (או השוויים), יחושב מס הרכישה הסופי.

האם ההטבה על רכישת חלק נוסף חלה גם אם אני רוכש רק חלק מהחלק של השותף שלי?

כן. הוראת הביצוע מציינת "רכישת חלקיהם של הבעלים האחרים, כולם או חלקם". כלומר, גם אם השותף שלך מוכר לך רק חלק מה-50% שלו, תוכל ליהנות מההטבה על החלק הנרכש.

בחרתי איזו דירה מבין השתיים שרכשתי בו-זמנית תקבל את ההטבה. האם ניתן לשנות את הבחירה מאוחר יותר?

בדרך כלל, לאחר הגשת ההצהרה והדיווח למס שבח, שינוי הבחירה יהיה מורכב וידרוש הגשת השגה ונימוקים משכנעים. מומלץ לקבל החלטה מושכלת מלכתחילה.

האם הוראת הביצוע הזו היא חוק מחייב? האם פקיד השומה יכול לסרב ליישם אותה?

הוראת ביצוע היא הנחיה פנימית של רשות המיסים שמטרתה ליצור אחידות ביישום החוק. ככלל, משרדי מיסוי מקרקעין פועלים לפיה. אם עמדת בכל התנאים המפורטים בה, אין סיבה שיסרבו להעניק לך את ההטבה. אם נתקלת בסירוב, חשוב לפנות לייצוג משפטי כדי להגיש השגה על ההחלטה.

סיכום: אל תוותרו על תכנון מס מקדים

ההגדרה של "דירת מגורים יחידה" היא הרבה יותר גמישה ומורכבת ממה שנדמה במבט ראשון. כפי שראינו, באמצעות הבנה מעמיקה של החוק, התיקונים האחרונים והוראות הביצוע של רשות המיסים, ניתן למצוא פתרונות גם במצבים שנראים אבודים. רכישת שתי דירות בו-זמנית, הגדלת הבעלות בדירה קיימת, איחוד דירות צמודות או החזקת חלק משמעותי בדירת ירושה – כל אלה הם תרחישים שזוכים למענה מיסויי מקל, שיכול לחסוך לכם עשרות ומאות אלפי שקלים.

המסר החשוב ביותר שאני יכול להעביר לכם הוא: אל תניחו הנחות. לפני שאתם חותמים על חוזה רכישה, ולפני שאתם משלימים עם תשלום מס רכישה גבוה, התייעצו. בדיקה מקדימה של מבנה הבעלות שלכם, בחינת כלל הנכסים המשפחתיים ותכנון נכון של צעדיכם, יכולים לעשות את כל ההבדל בין עסקה טובה לעסקה מצוינת.

הכותב, עו"ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מעורכי הדין המובילים בתחום דיני החוזים, מקרקעין ומיסוי מקרקעין, מתמחה בייצוג משפטי בעסקאות מקרקעין – מכירה ורכישה, יזמות, ובעל מומחיות וניסיון נרחב בתחום מיסוי מקרקעין; יועץ ומלווה של עסקאות מקרקעין בסקטור הפרטי והעסקי תוך פתרונות מיסויים יצירתיים, ומייעץ במיסוי מקרקעין לעורכי דין בתחום.

ליצירת קשר :

Email: doron@doron-aharoni.com

כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא

טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534 

תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב

טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125