בשבועות האחרונים אני שומע את זה כמעט בכל פגישה עם משקיעים: " שמעתי שמ-1 בינואר 2027 מס הרכישה על דירה שנייה יורד ל-5%. אולי כדאי לחכות?"
השאלה מוצדקת. על הנייר, הוראת השעה שקובעת מס רכישה של 8% מהשקל הראשון על דירה נוספת אמורה לפקוע בסוף 2026, ואז אמורות לחזור לחול מדרגות המס הקבועות בחוק, שמתחילות ב-5%. מדובר בפער של עשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים בעסקה אחת.
אבל לפני שעוצרים עסקאות ופותחים שמפניות, יש שני דברים שחייבים להבין: הראשון, בגלל הבחירות לכנסת, המועד שבו הוראת השעה פוקעת בפועל ככל הנראה איננו 1.1.2027. השני, השאלה האמיתית היא לא "מתי", אלא "האם" – וההחלטה תתקבל בידי הממשלה והכנסת החדשות.
במאמר זה אסביר את המנגנון המשפטי, את המספרים, ומה המשמעות המעשית עבורכם כמשקיעים.
המצב היום: 8% מהשקל הראשון
נכון להיום, מי שרוכש דירת מגורים שאינה דירתו היחידה (דירה להשקעה, דירה שנייה ומעלה, וכן חברה ותושב חוץ) משלם מס רכישה לפי המדרגות הבאות:
- על חלק השווי שעד 6,055,070 ש"ח – 8%
- על חלק השווי העולה על 6,055,070 ש"ח – 10%
אין מדרגת פטור ואין מדרגות ביניים. המס מתחיל מהשקל הראשון. סכומי המדרגות הוקפאו במסגרת חוק ההסדרים, ואינם מתעדכנים כרגיל לפי המדד.
המקור החוקי: הוראת שעה, לא חוק קבוע
הבסיס לשיעורי מס הרכישה מצוי בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"). המנגנון בנוי משתי שכבות:
השכבה הזמנית: סעיף 9(ג1ו) – תיקון 98
תיקון מס' 98 לחוק, שנכנס לתוקף ביום 28.11.2021, קבע בסעיף 9(ג1ו) הוראת שעה שלפיה רוכש דירת מגורים שאינה דירתו היחידה ישלם 8% על חלק השווי שעד תקרת המדרגה ו-10% מעליה.
חשוב לדייק: הוראת השעה נקבעה במקור עד סוף שנת 2024, עם אפשרות להאריכה בשנתיים בצו של שר האוצר באישור ועדת הכספים. בדצמבר 2024, לאחר דיונים סוערים, אישרה ועדת הכספים את ההארכה, וכך נקבע מועד הפקיעה הנוכחי: 31 בדצמבר 2026.
המשמעות: אפשרות ההארכה בצו שנקבעה בתיקון 98 כבר נוצלה. לכן הארכה נוספת או קיבוע של השיעור הגבוה יחייבו, ככל הנראה, הליך חקיקה חדש.
לא מדובר ב-5% "שטוח", אלא במדרגות שמתחילות ב-5% ועולות בהדרגה. ככל שהדירה יקרה יותר, החיסכון באחוזים קטן יותר, אך בשקלים הוא גדל.
ריכוז הנתונים
| פרמטר | הוראת השעה (המצב היום) | החוק הקבוע (לאחר פקיעה) |
| מדרגה ראשונה | 8% מהשקל הראשון | 5% מהשקל הראשון |
| מבנה המדרגות | 8% / 10% | 5% / 6% / 7% / 8% / 10% |
| מקור חוקי | סעיף 9(ג1ו) לחוק (תיקון 98) | סעיף 9(ג1ג)(1) לחוק |
| מעמד | הוראת שעה, הוארכה בצו עד 31.12.2026 | הוראת קבע |
הטוויסט שכמעט אף אחד לא מדבר עליו: הבחירות דוחות את מועד הפקיעה
הבחירות לכנסת ה-26 נקבעו ליום 27 באוקטובר 2026. וכאן נכנס לתמונה סעיף 38 לחוק-יסוד: הכנסת, שעוסק בהארכת תוקפם של חיקוקים בתקופת בחירות.
לפי הסעיף, חיקוק שתוקפו היה אמור לפקוע במהלך שלושת החודשים הראשונים לכהונתה של הכנסת הנכנסת, ממשיך לעמוד בתוקפו עד תום אותם שלושה חודשים. המטרה ברורה: לא להשאיר "ואקום חקיקתי" בזמן שהכנסת החדשה עוד מתארגנת.
הכנסת החדשה צפויה להתכנס באמצע נובמבר 2026. המשמעות היא שמועד הפקיעה של 31.12.2026 נופל בתוך שלושת החודשים הראשונים לכהונתה, ולכן הוראת השעה צפויה להמשיך לחול עד לסביבות פברואר 2027 (המועד המדויק תלוי ביום כינוס הכנסת).
בשורה התחתונה: מי שמתכנן לחתום על עסקה ב-1 או ב-2 בינואר 2027 ולשלם 5%, עלול לגלות שהוא משלם 8%. התאריך שמסתובב ברשתות כנראה פשוט לא נכון.
ומה יקרה אחרי פברואר 2027? שלושה תרחישים
- פקיעה וחזרה לחוק הקבוע. הממשלה החדשה לא מאריכה, והמדרגות יורדות ל-5% עד 10%. הקבלנים, שמחזיקים כיום מלאי גדול של דירות לא מכורות, לוחצים לכיוון הזה.
- הארכה נוספת של הוראת השעה. בעבר האוצר העריך שההארכה מוסיפה לקופת המדינה כחצי מיליארד ש"ח בשנה, ובתקופה של גירעון זה טיעון כבד משקל. בנוסף, אנשי המקצוע באוצר וברשות המסים רואים במס הגבוה כלי של מדיניות דיור, לא רק כלי גבייה.
- קיבוע השיעור הגבוה כהוראת קבע. האוצר ניסה לעשות זאת כבר ב-2024 ונתקל בהתנגדות בוועדת הכספים. בכנסת חדשה, עם הרכב חדש, הכל פתוח.
אינני יודע איזה תרחיש יתממש, ואיש אינו יכול לדעת זאת היום. מי שמבטיח לכם "מתנת שנה חדשה" מוכר לכם תחזית, לא עובדה משפטית.
דגשים מעשיים לתכנון מס
1. המועד הקובע הוא יום חתימת החוזה
שיעור המס נקבע לפי "יום המכירה", שככלל הוא יום החתימה על חוזה מחייב, ולא יום הרישום בטאבו או יום התשלום האחרון. מזכר הבנות חתום עשוי להיחשב חוזה מחייב. לכן חשוב לא לחתום על שום מסמך מחייב לפני שבודקים את התזמון.
2. אל תנסו "לשחק" עם התאריכים
חתימה על הסכם, ביטולו וחתימה מחדש לאחר הורדת המס, או הסכם שתנאיו נבנו רק כדי לדחות את יום המכירה, עלולים להיחשב עסקה מלאכותית לפי סעיף 84 לחוק. רשות המסים מכירה את התרגילים האלה היטב.
3. משפרי דיור: ייתכן שהשאלה בכלל לא רלוונטית לכם
מי שרוכש דירה חלופית ומוכר את דירתו הקיימת בתוך 24 חודשים (ובדירה מקבלן – בתוך 12 חודשים ממועד המסירה, לפי המאוחר), עשוי ליהנות ממדרגות דירה יחידה לפי סעיף 9(ג1ג)(2)(ב) לחוק. במקרה כזה, ויכוח ה-8% מול 5% פשוט לא נוגע לכם.
4. מחיר הדירה חשוב יותר משיעור המס
בדירה של 3 מיליון ש"ח, הפער במס הוא כ-75 אלף ש"ח, שהם כ-2.5% ממחיר הדירה. כיום יש בשוק קבלנים שמציעים הנחות, מימון נוח ולעיתים אף השתתפות במס הרכישה. משקיעים רבים יחכו לחודש פברואר, והביקוש המרוכז עלול לשחוק את ההנחות ואת כוח המיקוח. החשבון הנכון הוא תמיד של העסקה כולה, ולא של סעיף אחד בה.
5. עקבו אחרי העמדה הרשמית
לא ראיתי עד כה הודעה רשמית של רשות המסים לגבי מועד הפקיעה בפועל לנוכח סעיף 38. לפני חתימה על עסקה בתחילת 2027, יש לוודא מהי העמדה הרשמית העדכנית ומה מצב החקיקה באותו יום.
אז אפשר כבר לפתוח שמפניות?
עוד לא. הפוטנציאל לירידת מס משמעותית קיים ומעוגן היטב בחוק מיסוי מקרקעין, אבל הוא תלוי בהחלטה פוליטית של ממשלה שעוד לא הוקמה, והוא כנראה לא יתממש ב-1 בינואר 2027 אלא, לכל המוקדם, בסביבות פברואר 2027.
משקיע חכם לא עוצר הכל ומחכה לתאריך, ולא ממהר לחתום מפחד. הוא בונה את העסקה כך שתהיה טובה גם אם המס יישאר 8%, ובודק עם עורך דין מקרקעין את התזמון הנכון לפני החתימה.
אנחנו כאן כדי לעקוב, לעדכן, ולעזור לכם לתכנן את צעדי הנדל"ן הבאים שלכם בחוכמה.
בהצלחה!
האמור במאמר זה הינו מידע כללי בלבד, נכון למועד כתיבתו (אוקטובר 2026), ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני. יש להיוועץ עם עורך דין מקרקעין בטרם כל רכישת דירה.
הכותב, עו"ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מעורכי הדין המובילים בתחום דיני החוזים, מקרקעין ומיסוי מקרקעין. במשך למעלה מ-23 שנים ליווה אלפי עסקאות מקרקעין – מכירה ורכישה, העברות ללא תמורה, ירושות והתחדשות עירונית – תוך דגש על תכנון מס מקדים, לפני החתימה. סדרת המאמרים נועדה להנגיש את עולם מיסוי המקרקעין ולאפשר לכם לקבל החלטות מושכלות.
משרדנו מייצג רוכשים ומוכרים בעסקאות מקרקעין. לתיאום פגישת ייעוץ ניתן ליצור קשר:
WhatsApp: https://wa.me/972525477769
Email: doron@doron-aharoni.com
כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42, כפר סבא. טל': 09-7429382
תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני, מגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב. טל': 03-6421088