במאמר הזה אני הולך לתת לכם את כל המידע, מהיסודות ועד לתכנוני המס המורכבים יותר. המטרה שלי היא שתבינו את המערכת, תכירו את המוקשים, ותדעו לתכנן.
הנושא הכי כואב, הכי מורכב, וזה שגורם להכי הרבה טעויות יקרות בעסקאות מכר הוא מס שבח.
אנשים מוכרים דירה, מתכננים את הצעד הבא, מחשבים כמה כסף יישאר להם ביד… ואז, בום. מגיע שובר תשלום מרשות המיסים שמחק להם חלק ענק מהרווח. במקרים רבים, זו טעות שאפשר היה למנוע.
האתגר במיסוי מקרקעין הוא שזה לא "שחור או לבן". זה תחום אפור, מלא בסעיפים, תתי-סעיפים, חריגים ופסקי דין. מה שנראה כמו עסקה פשוטה יכול להפוך לסיוט מיסויי, ומה שנראה כמו חובת תשלום ודאית יכול, בתכנון נכון, להפוך לפטור חלקי או לפעמים מלא.
מושגי יסוד ובירור ראשוני: מה זה בכלל מס שבח?
לפני שצוללים לפטורים ולתכנונים, בואו ניישר קו. אם לא מבינים את הבסיס, אי אפשר לבנות תכנון מס חכם.
מס שבח במכירת דירה – מה זה ואיך מחשבים?
בפשטות: מס שבח הוא מס על הרווח שלכם. המדינה רוצה נתח מההתעשרות שלכם כתוצאה מעליית ערך הדירה.
זה לא מס על כל סכום המכירה, אלא רק על ה**"שבח"** – כלומר, הרווח הריאלי (אחרי התאמה לאינפלציה) שעשיתם.
מתי צריך לשלם מס שבח?
כמעט בכל פעם שאתם מוכרים "זכות במקרקעין" (דירה, מגרש, חנות וכו') בישראל ונוצר לכם רווח – אתם בבסיס חייבים במס. השאלה הגדולה היא לא אם אתם חייבים, אלא האם אתם זכאים לפטור.
איך לחשב מס שבח בעצמך
הנוסחה הבסיסית היא:
שבח = (שווי המכירה) פחות (שווי הרכישה המתואם + כל ההוצאות המותרות)
- שווי מכירה: המחיר שקיבלתם בעסקה.
- שווי רכישה: כמה שילמתם על הדירה במקור.
- הוצאות מותרות: זה המפתח! כל מה שהוצאתם כדי לקנות, למכור או להשביח את הנכס. זה כולל:
- שכר טרחת עורך דין (ברכישה ובמכירה)
- דמי תיווך (ברכישה ובמכירה)
- מס רכישה ששילמתם
- אגרות רישום
- היטל השבחה (חשוב מאוד!)
- הוצאות שיפוץ (בתנאי שיש קבלות. הערה: שיפוץ שנועד לשמור על הקיים פחות מוכר, שיפוץ שמשביח את הנכס – מוכר יותר).
דוגמה לחישוב (כולל "חישוב לינארי"):
נניח שרכשתם דירה ב-1.1.2010 ב-1,000,000 ש"ח.
אתם מוכרים אותה ב-1.1.2025 ב-3,000,000 ש"ח.
היו לכם הוצאות מוכרות (עו"ד, תיווך, מס רכישה, שיפוץ קטן) בסך 200,000 ש"ח.
- חישוב השבח (הרווח) הכולל:
- רווח: 3,000,000 (מכירה) – 1,000,000 (רכישה) – 200,000 (הוצאות) = 1,800,000 ש"ח.
- האם תשלמו מס על כל ה-1.8 מיליון? לא!
כאן נכנס לתמונה החישוב הלינארי המוטב. החוק השתנה ב-1.1.2014. המדינה "מחלקת" את הרווח שלכם לשתי תקופות:
- תקופה 1 (פטורה): מהרכישה (1.1.2010) עד 31.12.2013.
- תקופה 2 (חייבת): מ-1.1.2014 עד המכירה (1.1.2025).
- פיצול השבח:
- סה"כ שנות בעלות: 15 שנים (מ-2010 עד 2025).
- שנים בתקופה 1 (פטורה): 4 שנים (2010, 2011, 2012, 2013).
- שנים בתקופה 2 (חייבת): 11 שנים (2014 עד 2025).
- חישוב המס:
- חלק השבח הפטור (תקופה 1):
(4 שנים / 15 שנים) * 1,800,000 ש"ח = 480,000 ש"ח.
המס על חלק זה: 0 ש"ח
- חלק השבח החייב (תקופה 2):
(11 שנים / 15 שנים) * 1,800,000 ש"ח = 1,320,000 ש"ח.
המס על חלק זה: 1,320,000 * 25% = 330,000 ש"ח.
תוצאה: במקום לשלם מס על כל ה-1.8 מיליון, תשלמו "רק" 330,000 ש"ח. זה עדיין המון כסף, אבל זה כוחו של החישוב הלינארי.
מה נחשב “השבח” לצורכי מיסוי בישראל
כפי שהדגמתי, "השבח" הוא הרווח הריאלי. הוא מחושב על ידי הפחתת שווי הרכישה, ההוצאות המוכרות, וכן פחת (אם הדירה הושכרה – מה שמעלה את המס לתשלום) משווי המכירה. כל זה גם מתואם למדד המחירים לצרכן כדי לנטרל את השפעת האינפלציה ולמסות רק את הרווח האמיתי.
מתי נדרש לשלם מס שבח גם על דירת מגורים יחידה
זו הטעות הנפוצה ביותר. אנשים בטוחים ש"דירה יחידה = פטור אוטומטי". ממש לא.
תשלמו מס על דירה יחידה במקרים הבאים:
- לא החזקתם בה 18 חודשים: אם קניתם דירה יחידה ומכרתם אותה אחרי שנה ברווח גדול), אתם לא זכאים לפטור.
- מכרתם דירה אחרת בפטור ב-18 החודשים האחרונים: הפטור הוא "חד פעמי" לתקופה. מכרתם דירה בפטור? אתם ב"תקופת צינון" של 18 חודשים לפני שתוכלו למכור דירה נוספת (גם אם היא "יחידה") בפטור.
- הדירה התקבלה במתנה: אם קיבלתם דירה במתנה (למשל מהורים), אתם צריכים לחכות "תקופת צינון" (3 או 4 שנים) לפני שתוכלו למכור אותה בפטור. נרחיב על זה בהמשך.
פטורים והקלות ממס שבח
כאן הכסף הגדול נמצא. הבנת הפטורים היא קריטית. רוב האנשים מכירים רק פטור אחד, אבל יש עוד.
פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה – התנאים המדויקים
זהו "פטור הדגל", לפי סעיף 49ב(2) לחוק. כדי לקבל אותו, אתם צריכים לעמוד בכל התנאים הבאים:
- זו דירתכם היחידה: אין לכם דירה נוספת בישראל (או בבעלותכם פחות מ-33% מדירה אחרת).
- תקופת החזקה מינימלית: הדירה בבעלותכם לפחות 18 חודשים.
- תקופת צינון: לא מכרתם דירה אחרת בפטור "דירה יחידה" ב-18 החודשים שקדמו למכירה זו.
- תקרת הפטור: הפטור מוגבל בתקרה (כ-5 מיליון ש"ח, נכון לכתיבת שורות אלו). אם מכרתם דירה יחידה ב-10 מיליון ש"ח, הפטור יחול רק עד התקרה, ועל היתרה תשלמו מס. נרחיב על זה בסעיף דירות יוקרה.
פטור ממס שבח בירושה – מתי זה חל ואיך מוכיחים
זו עוד נקודה שגורמת לבלבול. "קיבלתי דירה בירושה, בטוח יש פטור". ובכן, תלוי.
הפטור (לפי סעיף 49ב(5)) חל רק אם שלושת התנאים הבאים מתקיימים במצטבר:
- המוכר (היורש) הוא בן זוג, צאצא (ילד, נכד) או בן זוג של צאצא של המוריש.
- לפני פטירתו, המוריש היה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד. (אם לסבתא היו שתי דירות, הפטור הזה כנראה לא רלוונטי).
- הכי חשוב: אילו המוריש (הסבתא) היה בחיים ומוכר את הדירה בעצמו – הוא היה זכאי לפטור (למשל, כי זו הייתה דירתו היחידה).
היורש "נכנס בנעלי המוריש". אם למוריש לא היה מגיע פטור, גם ליורש לא יגיע.
פטור ממס שבח לתושב חוץ – מתי ניתן וכיצד מגישים בקשה
תושבי חוץ שמוכרים דירה בישראל חייבים במס שבח בדיוק כמו ישראלים.
האם הם זכאים לפטור "דירה יחידה"? כאן המלכוד.
החוק הישראלי "רואה" גם את הנכסים שלכם בחו"ל. תושב חוץ יוכל לקבל פטור על דירתו ה"יחידה" בישראל, רק אם יוכיח שאין לו דירת מגורים נוספת במדינת התושבות שלו.
איך מוכיחים? צריך להביא אישור מרשויות המס בחו"ל (או אישורים חלופיים + להצהיר על כך בתצהיר מיוחד), מתורגם וחתום. זה הליך בירוקרטי לא פשוט, ורשות המיסים בודקת אותו בשבע עיניים.
מתי אפשר למכור דירה בפטור נוסף לפי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין
כפי שציינתי קודם, סעיף 49ב(2) הוא הפטור של "דירה יחידה". השאלה היא מתי אפשר להשתמש בו שוב.
התשובה פשוטה: אחרי 18 חודשים מהפעם האחרונה שהשתמשתם בו.
אם מכרתם דירה א' בפטור, קניתם דירה ב', ואתם רוצים למכור את דירה ב' בפטור – אתם צריכים שדירה ב' תהיה דירתכם היחידה, שתחזיקו בה 18 חודשים, ושעברו 18 חודשים מהמכירה של דירה א'.
מתי לא ניתן פטור – טעויות נפוצות שגורמות לתשלום מיותר
- "פיצול" דירה: חשבתם למכור דירה מפוצלת ? רעיון רע. רשות המיסים רואה בזה "עסקה מלאכותית ולמעשה שתי דירות בפועל, ויכולה לפסול את הבקשה לפטור.
- מכירה לפני שעברו 18 חודשים: הטעות הכי כואבת. קניתם, השבחתם, ערך הדירה קפץ, ואתם רוצים למכור מהר. החיפזון הזה יעלה לכם 25% מהרווח.
- הסתמכות על "קיבלתי בירושה": כפי שהסברתי, פטור ירושה הוא מאוד ספציפי. לא בודקים? משלמים.
תכנון מס למוכר
זה החלק האהוב עליי. כאן היצירתיות והניסיון נכנסים לפעולה. תכנון מס הוא לא "העלמת מס" או משהו לא חוקי. זה פשוט שימוש חכם ומושכל בחוק הקיים, בסעיפים ובהקלות שהמחוקק עצמו נתן – כדי להגיע לתוצאת המס האופטימלית.
איך להפחית מס שבח לפני מכירת דירה
הדרך הטובה ביותר היא לאסוף קבלות. זו ההתחלה.
כל שקל שהוצאתם על הדירה ושיש לכם אסמכתא עליו, יכול לחסוך לכם 25 אגורות במס.
מתכננים למכור בעוד שנה? התחלתם שיפוץ? תשמרו כל קבלה. קבלן, אדריכל, מהנדס, עורך דין, מתווך, ואפילו קבלות על חומרי בניין. כל אלו יתווספו ל"שווי הרכישה" שלכם ויקטינו את הרווח החייב במס.
תכנון מס לפני מכירת דירה – צעדים מומלצים עם עורך דין
כאן בדיוק נכנסת המומחיות של עורך דין מיסוי מקרקעין. כשאני יושב עם לקוח לפני מכירה, אנחנו בודקים יחד:
- בדיקת זכאות לפטור: האם עומדים בתנאים? האם חסר חודש ל-18 חודשים? (אולי שווה לחכות).
- סימולציה: מריצים חישוב מס "על יבש". כמה ייצא אם מוכרים היום?
- בחינת חלופות: האם זו הדירה הנכונה למכור? אולי עדיף למכור את הדירה השנייה קודם?
- העברות בין קרובים: האם יש בן משפחה (ילד בגיר) שאין לו דירה? אולי נכון להעביר לו את הדירה במתנה, הוא ימתין תקופת צינון, וימכור בפטור מלא?
- בדיקת היטלי השבחה: האם שולם היטל השבחה בעבר? אם כן, הוא מוכר כהוצאה. האם יחול היטל השבחה במכירה? אם כן, נדאג לקזז אותו.
מכירת דירה אחרי העברה בין קרובים – השלכות מס שבח
זוהי אסטרטגיית תכנון מס קלאסית וחשובה.
נניח שלהורים יש שתי דירות. הם גרים באחת, והשנייה מושכרת (וחייבת במס). לבן הבגיר שלהם אין דירה.
ההורים יכולים להעביר את הדירה השנייה לבן במתנה, ללא מס שבח (יש פטור על העברה כזו) ועם מס רכישה מופחת.
אבל, וזה אבל גדול, הבן לא יכול למכור אותה מיד. הוא נכנס ל"תקופת צינון":
- אם הבן יגור בדירה – הוא יצטרך לחכות 3 שנים מהרגע שקיבל אותה כדי למכור אותה בפטור.
- אם הבן לא יגור בדירה (ימשיך להשכיר אותה) – הוא יצטרך לחכות 4 שנים.
זה תכנון לטווח ארוך, אבל הוא יכול לחסוך מאות אלפי שקלים.
העברת דירה לפני מכירה – האם כדאי ומה המשמעות המסית
כפי שתיארתי, זה כדאי מאוד אם יש לכם סבלנות ורצון לנצל את הפטורים העומדים לרשות התא המשפחתי כולו. המשמעות המסית היא דחיית מס (ואף ביטולו) בעתיד.
מכירת דירה לפני 18 חודשים – איך זה משפיע על המס
פשוט מאוד: אין פטור.
מכרתם אחרי 17 חודשים ו-29 ימים? תשלמו מס שבח מלא (25% על הרווח הריאלי). אין "כמעט". אין "לפנים משורת הדין". החוק יבש.
לכן, תכנון מועד המכירה (מועד חתימת החוזה) הוא קריטי.
איך להפחית היטלי פיתוח והיטל השבחה לפני המכירה
אי אפשר "להפחית" אותם באמת, אבל אפשר וצריך לדרוש אותם כהוצאה מוכרת.
אם הוועדה המקומית חייבה אתכם בהיטל השבחה בעת המכירה (וזה קורה הרבה), קחו את שובר התשלום, שלמו אותו, ומיד תגישו אותו לרשות המיסים כהוצאה שמקטינה את השבח. זה מקזז 25% מההיטל ששילמתם.
מס שבח במכירת דירות יוקרתיות
כאן אנחנו נכנסים למגרש של הגדולים. מיסוי דירות יוקרה הוא תחום בפני עצמו, כי המחוקק החליט שאם אתם מוכרים נכס יקר מאוד, גם אם זו דירתכם היחידה – לא מגיע לכם פטור מלא.
מיסוי במכירת דירת יוקרה – מדרגות מס והיבטים מיוחדים
ההיבט המיוחד הוא תקרת הפטור.
נכון לכתיבת שורות אלו, תקרת הפטור לדירה יחידה עומדת על כ-5 מיליון ש"ח (הסכום המדויק מתעדכן מעט כל שנה).
איך מחושב מס שבח במכירת וילה או פנטהאוז
החישוב מסובך. הוא לא "פטור עד 5 מיליון ומס מלא על היתרה".
החישוב הוא יחסי:
- בודקים את שווי המכירה הכולל (נניח, 10 מיליון ש"ח).
- בודקים את השבח הכולל (נניח, 4 מיליון ש"ח רווח).
- מחשבים את החלק היחסי של שווי המכירה שהוא מעל התקרה.
- (שווי מכירה – התקרה) / שווי מכירה = אחוז חייב.
- (10 מיליון – 5 מיליון) / 10 מיליון = 5 / 10 = 50%.
- המשמעות: 50% מהשבח (מהרווח) יהיה חייב במס, ו-50% יהיה פטור.
- המס לתשלום: 50% * 4,000,000 (השבח) = 2,000,000 ש"ח.
- על הסכום הזה יחול מס שבח (בדרך כלל 25%, ועל חלקים ישנים יותר אולי גם "מס יסף" אם הרווח גבוה מאוד).
זו דוגמה מפושטת. החישוב הלינארי נכנס גם פה ומוסיף עוד שכבת מורכבות.
פטור ממס שבח בדירות יוקרה – מתי הוא לא חל
הוא תמיד "לא חל" באופן מלא. כפי שהדגמתי, הפטור הופך להיות חלקי ברגע ששווי המכירה עובר את התקרה.
איך לתכנן מכירת דירת יוקרה כדי להקטין את מס השבח
- פיצול נכסים (בזהירות): אם מוכרים וילה עם מגרש צמוד, יש לפצל את העסקה (למכור את הדירה בשומה נפרדת ואת זכויות הבניה על המגרש בנפרד) ולנסות ליישם פטור חלקי על הדירה ומס מלא על המגרש. זה דורש תכנון משפטי וחוזי מדויק.
- הוצאות, הוצאות, הוצאות: בנכסי יוקרה, ההוצאות על שיפוצים, אדריכלים ומעצבי פנים הן אסטרונומיות. שמירת כל קבלה היא קריטית ויכולה להקטין את השבח החייב במיליונים.
- ייחוס הוצאות: לוודא שהוצאות השיפוץ מיוחסות נכון לחלק החייב במס לעומת החלק הפטור.
עורך דין מומחה למיסוי דירות יוקרה – מתי חשוב להיעזר
במילה אחת: תמיד.
אם אתם מוכרים נכס ביותר מ-5 מיליון ש"ח, אל תנסו לעשות את זה לבד. הסיכוי לטעות בחישוב הוא עצום, והטעות הזו תעלה לכם מאות אלפי שקלים. זה לא המקום לחסוך בו.
מס שבח ותושבי חוץ
טיפלתי בעשרות עסקאות של תושבי חוץ. זהו שדה מוקשים קלאסי, כי הם מגיעים עם הנחות יסוד ממדינות אחרות, והחוק הישראלי פשוט שונה.
מיסוי מקרקעין של תושבי חוץ הוא שדה מוקשים קלאסי. רשות המיסים בישראל לא נאיבית, והיא יוצאת מנקודת הנחה שלכל תושב חוץ יש דירת מגורים במקום מושבו הקבוע. הטיפול בעסקה כזו דורש היערכות מוקדמת, הבנה עמוקה של החוק והוראות הביצוע.
חובת המס הבסיסית: אין הנחות
נתחיל מהבסיס: כל אדם, בין אם הוא תושב ישראל או תושב ארה״ב, שמוכר נכס מקרקעין בישראל – חייב במס שבח בישראל. המדינה ממסה את הנכס שנמצא בשטחה.
השאלה היא לא האם יש חובת מס, אלא האם ניתן לקבל פטור. וכאן רוב תושבי החוץ נופלים.
המוקש המרכזי: פטור "דירה יחידה" לתושב חוץ
תושב חוץ שמוכר דירה בישראל לא זכאי אוטומטית לפטור "דירה יחידה" (לפי סעיף 49ב(2)), גם אם זו באמת ובתמים הדירה היחידה שבבעלותו בישראל.
החוק הישראלי בוחן את התא המשפחתי כולו, ברמה הגלובלית.
כדי לקבל את הפטור, תושב החוץ (וכן בן/בת זוגו וילדיהם עד גיל 18) צריך להוכיח שאין בבעלותו שום דירת מגורים אחרת, בשום מקום בעולם.
הדירה הקטנה בלונדון? הפנטהאוז במיאמי? או אפילו דירת חדר בפרברי פריז? כל אחת מאלו הופכת את הדירה בישראל ל"דירה שנייה" ומבטלת את הזכאות לפטור.
איך מוכיחים "היעדר דיור חליפי" בחו"ל?
נניח שאתם תושבי חוץ שבאמת אין להם דירה אחרת בעולם (למשל, אתם גרים בשכירות). רשות המיסים לא תאמין לכם על סמך הצהרה בלבד. תידרשו לספק מסמכים רשמיים, וזה החלק החשוב:
- תצהיר מפורט: תצטרכו לחתום על תצהיר בפני עורך דין או קונסול ישראלי, המפרט את מצבכם המשפחתי, מקום מגוריכם בחו"ל (כולל הצגת חוזה שכירות) והצהרה פוזיטיבית שאין לכם דירת מגורים אחרת.
- אישור מרשויות המס בחו"ל: זה המסמך הקריטי. תצטרכו להביא אישור רשמי מרשות המס במדינת התושבות שלכם (למשל, ה-IRS בארה"ב, HMRC בבריטניה) המאשר שאין לכם נכס מגורים רשום על שמכם.
- אישור מהמרשם המקומי: במדינות מסוימות, יידרש גם אישור ממרשם המקרקעין המקומי (Land Registry) שמאשר שאין נכס רשום על שמכם.
כל המסמכים האלה חייבים להיות:
- רשמיים ומקוריים.
- מתורגמים לעברית על ידי מתרגם מוסמך (ולעיתים נדרש תרגום נוטריוני).
- מאומתים בחותמת אפוסטיל (Apostille) אם המדינה חתומה על האמנה, או מאומתים בקונסוליה הישראלית המקומית.
טיפ שלי: אל תחכו לרגע חתימת החוזה. אם אתם שוקלים למכור, התחילו לאסוף את הניירת הזו מראש.
תושב חוץ שירש דירה: האם יש פטור?
כאן המורכבות עולה מדרגה, כי יש להבדיל בין שני סוגי פטורים שונים לחלוטין.
תרחיש 1 (המסלול המועדף): פטור ירושה לפי סעיף 49ב(5)
זהו הפטור הספציפי ליורשים. כפי שהסברתי בפרק 2, היורש "נכנס בנעלי המוריש". הפטור יינתן אם כל התנאים הבאים מתקיימים:
- היורש הוא צאצא, בן זוג, או בן זוג של צאצא של המוריש.
- לפני פטירתו, המוריש היה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד.
- אילו המוריש היה בחיים ומוכר את הדירה, הוא היה זכאי לפטור.
החדשות הטובות לתושב החוץ: בפטור הספציפי הזה (49ב(5)), רשות המיסים בודקת את המוריש (הנפטר), לא את היורש.
אם סבתא ז"ל גרה בישראל, הדירה הייתה דירתה היחידה, והיא הייתה זכאית לפטור – הנכד שלה, תושב ניו ג'רזי, יוכל למכור את הדירה בפטור מלא, גם אם יש לו שלוש דירות בארה"ב.
במסלול הזה, הנכסים האישיים של היורש בחו"ל אינם רלוונטיים.
תרחיש 2 (המסלול הבעייתי): ניסיון להשתמש בפטור "דירה יחידה"
מה קורה אם המוריש לא היה זכאי לפטור? (למשל, היו לו שתי דירות).
במקרה כזה, פטור הירושה (49ב(5)) ירד מהשולחן. כעת היורש תושב החוץ יכול לנסות לבקש פטור "דירה יחידה" (49ב(2)) מכוח עצמו.
אבל כאן הוא חוזר היישר למוקש שתיארתי קודם: הוא יצטרך להוכיח שלו אין דירת מגורים אחרת בעולם. אם יש לו את הדירה בניו ג'רזי – הוא אינו זכאי לפטור. הוא יחויב במס שבח מלא (או בחישוב לינארי אם הדירה נרכשה על ידי המוריש לפני 2014).
הבחירה במסלול הפטור הנכון היא קריטית. בחירה שגויה, או אי-הבנה של ההבדל בין הסעיפים, היא טעות של מאות אלפי שקלים שדורשת טיפול של עורך דין מיסוי מקרקעין שמבין את הדקויות.
ניכוי במקור: כשהקונה הופך לגובה המס שלך
רשות המיסים בישראל חוששת שתושב החוץ ייקח את מלוא התמורה, יחזור לארצו, ולעולם לא ישלם את מס השבח. לכן, היא הפכה את הקונה(ובאופן מעשי, את עורך הדין של הקונה) ל"שומר סף".
החוק מחייב את הקונה לנכות במקור חלק ניכר מכספי התמורה (שיכול להגיע עד 25% מכלל שווי העסקה, לא רק מהרווח!) ולהעביר אותו ישירות לרשות המיסים, אלא אם המוכר תושב החוץ מציג אחד משני אלה:
- אישור פטור מלא ממס שבח.
- אישור על "גובה מס מחושב" (שומה) שקובע סכום מס נמוך יותר.
זה יוצר לחץ אדיר על המוכר תושב החוץ. אם הוא לא יסדיר את ענייני הפטור שלו (כולל השגת כל האישורים מחו"ל) במהירות שיא, חלק ענק מהכסף שלו "ייתקע" ברשות המיסים, והוא יצטרך לרדוף אחריו בהליך החזר מס ארוך.
נושאי מס נוספים למוכרים
מס שבח הוא הכאב ראש המרכזי, אבל הוא לא לבד. הנה עוד שניים שחובה להכיר.
היטל השבחה במכירת דירה – מתי חל וכיצד מחושב
זהו לא מס למדינה, אלא היטל עירוני.
- מי גובה? הוועדה המקומית לתכנון ובנייה (העירייה).
- למה? כי העירייה אישרה תב"ע (תוכנית בניין עיר) שהשביחה את הנכס שלכם. למשל, תוכנית שהוסיפה זכויות בנייה (כמו תמ"א 38) או שינתה ייעוד.
- מתי משלמים? ב"מועד המימוש", כלומר, כשאתם מוכרים את הדירה.
- כמה? 50% מעליית השווי שנוצרה בגלל התוכנית.
טיפ הזהב: שילמתם היטל השבחה? זו הוצאה מוכרת מלאה למס שבח! שמרו את הקבלה, היא שווה לכם 25% מהסכום ששילמתם.
איך לדעת אם חל היטל השבחה על הדירה שלי
לפני המכירה, צריך לגשת לוועדה המקומית ולהוציא "מידע תכנוני". שם יהיה רשום אילו תוכניות חלות על הנכס והאם קיימת חבות בהיטל השבחה. לפעמים החבות נוצרת מתוכנית שאושרה לפני 15 שנה ושכחתם מקיומה.
היטלי פיתוח במכירת דירה – איך להפחית ולתכנן מראש
היטלי פיתוח (סלילה, ביוב, תיעול) משולמים בדרך כלל בעת הבנייה או כשהעירייה מבצעת עבודות תשתית. אם שילמתם כאלה בעבר, הם יכולים להיות מוכרים כהוצאה. במכירה עצמה, זה פחות נפוץ, אלא אם מדובר בנכס חדש מקבלן ש"גלגל" את ההיטל על הרוכש.
שאלות ותשובות
כמה מס שבח משלמים על דירה שנייה?
על דירה שנייה (שאינה "יחידה") משלמים מס שבח בשיעור 25% על הרווח הריאלי שנצבר מ-1.1.2014. על הרווח שנצבר לפני תאריך זה, יחול לרוב פטור (במסגרת חישוב לינארי), בתנאי שהדירה עמדה בתנאי הפטור שהיו נהוגים אז.
האם אפשר לקבל פטור ממס שבח על דירה במתנה?
כן, אבל לא מיד. אם קיבלת דירה במתנה (למשל מהורים) ואתה רוצה למכור אותה בפטור כ"דירה יחידה", עליך להמתין "תקופת צינון" של 3 שנים (אם גרת בה) או 4 שנים (אם לא גרת בה) לפני שתוכל למכור.
מי פטור ממס שבח?
הפטור הנפוץ ביותר הוא למוכר "דירה יחידה", בתנאי שהחזיק בה לפחות 18 חודשים ולא מכר דירה אחרת בפטור ב-18 החודשים האחרונים. ישנם פטורים נוספים, כמו במכירת דירה שהתקבלה בירושה (בתנאים מסוימים) או בהעברה ללא תמורה לקרוב משפחה.
איך עובד חישוב מס שבח לינארי?
החישוב מחלק את הרווח (השבח) באופן יחסי לשתי תקופות: התקופה שלפני 1.1.2014 (שעליה המס הוא 0% או מוטב) והתקופה שאחרי 1.1.2014 (שעליה המס הוא 25%). זה רלוונטי רק לדירות שנרכשו לפני 2014.
מה קורה אם אני מוכר דירה בהפסד?
אם מכרת דירה בהפסד (כלומר, שווי המכירה נמוך משווי הרכישה + ההוצאות), לא רק שלא תשלם מס שבח, אלא שנוצר לך "הפסד הון". את הפסד ההון הזה ניתן לקזז כנגד רווחי הון אחרים שיש לך (למשל, מניירות ערך או ממכירת נכס אחר ברווח), ובכך להקטין את חבות המס הכוללת שלך.
תוך כמה זמן צריך לשלם מס שבח?
יש לדווח על העסקה לרשויות מיסוי מקרקעין תוך 30 יום מיום החתימה על החוזה. יש לשלם את המס (או לפחות מקדמה) תוך 60 יום. עורך הדין המלווה את העסקה מטפל בדיווח ובהנפקת השוברים.
האם תושב חוץ משלם מס שבח בישראל?
בהחלט. תושב חוץ שמוכר נכס מקרקעין בישראל חייב במס שבח. הוא יוכל לקבל פטור "דירה יחידה" רק אם יוכיח שאין בבעלותו דירת מגורים במדינת התושבות שלו.
מה ההבדל בין מס שבח להיטל השבחה?
מס שבח הוא מס למדינה (לרשות המיסים – משרדי מיסוי מקרקעין) על הרווח ממכירת הנכס. היטל השבחה הוא היטל עירוני (לוועדה המקומית) על השבחה שנוצרה בנכס כתוצאה מאישור תוכנית בניין עיר (תב"ע). חשוב לזכור: היטל השבחה ששילמתם מוכר כהוצאה שמפחיתה את מס השבח.
קניתי דירה יחידה ומכרתי אחרי שנה. אשלם מס שבח?
כן. כדי לקבל פטור "דירה יחידה" יש להחזיק בדירה לפחות 18 חודשים. מכירה לפני תום תקופה זו תחייב אותך במס שבח מלא (25%) על הרווח.
סיכום
אני מקווה שהמדריך הזה נתן לכם תמונה מקיפה. אם יש משהו שלקחתם מכל זה, אני מקווה שזה המשפט הבא: מיסוי מקרקעין הוא לא מקום לקיצורי דרך.
תכנון מס יצירתי, חוקי ואתי הוא ההבדל בין עסקה טובה לעסקה מצוינת. זה דורש להכיר את החוק, את הפסיקה, וחשוב לא פחות –לבנות אסטרטגיה שמתאימה ספציפית למצב המשפחתי והנכסי שלכם.
לפני שאתם חותמים, לפני שאתם מתחייבים – תעצרו, תבדקו, ותתכננו. זה שווה המון כסף.
בהצלחה!
הכותב, עו"ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מעורכי הדין המובילים בתחום דיני החוזים, מקרקעין, בעל מומחיות וניסיון נרחב בתחום מיסוי מקרקעין; יועץ ומלווה של עסקאות מקרקעין בסקטור הפרטי והעסקי תוך פתרונות מיסויים יצירתיים, ומייעץ במיסוי מקרקעין גם לעורכי דין בתחום.
Email: doron@doron-aharoni.com
כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא
טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534
תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב
טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125