משפחה רגילה, עם תשלומי מס שבח ורכישה גבוהים מאוד
הגיעה למשרדנו משפחה עם תוכנית פשוטה לכאורה: למכור את דירת המגורים שלהם ולשדרג לבית גדול יותר. בבעלות בני הזוג שתי דירות – דירת המגורים שבה הם גרים, ששווה כיום כ-5.8 מיליון ₪ (נרכשה בשנת 2010 תמורת 3 מיליון ₪), ודירת השקעה מושכרת בשווי כ-2.2 מיליון ₪ (נרכשה ב-2017 תמורת 1.7 מיליון ₪, עם יתרת משכנתא של כמיליון ₪). הנכס החדש שעליו שמו עין: כ-8.5 מיליון ₪. במשפחה שלושה ילדים, שניים בגירים ללא דירות, ובת שעמדה למלאת לה 18 בתוך חודשיים.
כשבדקנו מה יקרה אם המשפחה פשוט תמכור ותקנה, התקבלה התוצאה:
מס שבח – מכיוון שלבני הזוג דירה נוספת, מכירת דירת המגורים אינה זכאית לפטור "דירה יחידה". על שבח נומינלי של 2.8 מיליון ₪, גם לאחר החישוב הלינארי המוטב (הדירה נרכשה לפני 2014, ולכן חלק השבח שנצבר עד סוף 2013 פטור), מדובר בחבות של עד כ-550,000 ₪.
מס רכישה – רכישת הנכס החדש ב-8.5 מיליון ₪, כל עוד דירת ההשקעה בבעלותם, ממוסה במדרגות "דירה נוספת": 8% ו-10%, ובסך הכול כ-729,000 ₪.
סה"כ ללא תכנון: כ-1,280,000 ₪. רק בגלל שדירת השקעה אחת קטנה "מקלקלת" למשפחה את מעמד הדירה היחידה.
הפתרון: העברה ללא תמורה בשלישים – לשלושת הילדים
התכנון שביצענו נשען על שני עקרונות יסוד בחוק מיסוי מקרקעין, שכל אחד מהם מוכר בפני עצמו, אך הכוח האמיתי טמון בשילוב ביניהם:
העיקרון הראשון – פטור במתנה לקרוב (סעיף 62). העברת דירה ללא תמורה מהורים לילדים פטורה ממס שבח, והילד המקבל משלם מס רכישה מופחת – שליש בלבד מהמס הרגיל שהיה חל עליו.
העיקרון השני – כלל השליש. מי שמחזיק עד 1/3 בדירה נוספת עדיין נחשב "בעל דירה יחידה"’ הן לצורך הפטור ממס שבח והן לצורך מדרגות מס הרכישה המופחתות. הכלל חל גם על ההורים וגם על הילדים.
ומכאן המהלך: העברת דירת ההשקעה במתנה לשלושת הילדים, שליש לכל ילד. אצל משפחה זו היה גם עניין של תזמון: הבת הצעירה עמדה למלאת לה 18 בתוך חודשיים. ילד מתחת לגיל 18 הוא חלק מה"תא המשפחתי" של הוריו לצורכי מס, כך שהעברה אליו אינה משיגה דבר. ההמתנה הקצרה ליום ההולדת אפשרה להוציא את הדירה כולה מהתא המשפחתי, כשכל אחד משלושת הילדים – נישום עצמאי,מחזיק בדיוק שליש.
התוצאה במספרים
ההעברה עצמה עלתה כמה אלפי שקלים בלבד. ההורים פטורים ממס שבח מכוח סעיף 62. כל ילד קיבל שליש ששוויו מנכס ששווי 2.2 מליון ש״ח – כמעט מתחת למדרגת האפס של דירה יחידה, (פטור עד כ-1.98 מליון ש״ח מהשווי) כך שגם שליש מס הרכישה שחל עליו היה 2,581 ש״ח בלבד.
מכירת דירת המגורים – ההורים חזרו למעמד "בעלי דירה יחידה" ומכרו בפטור לפי סעיף 49ב(2). מכיוון ששווי הדירה (5.8 מיליון ₪) עלה על תקרת הפטור לדירות יוקרה (5,008,000 ₪ בשנת 2026), רק החלק היחסי שמעל התקרה חויב במס — ובזכות החישוב הלינארי המוטב הסתכמה החבות בכ-75,000 ₪ בלבד, במקום כ-550,000 ₪.
רכישת הבית החדש – במדרגות דירה יחידה: כ-394,000 ₪ במקום כ-729,000 ₪. חיסכון של כ-335,000 ₪ בעסקה הזו לבדה.
סיכום: חבות כוללת של כ-469,000 ₪ במקום כ-1,280,000 ₪ – חיסכון של כ-810,000 ₪.
והבונוסים לא נגמרים שם. נכון להיום, ספטמבר 2026, כל אחד מהילדים, המחזיק שליש בלבד, שומר על מעמד "חסר דירה",כשירכוש בעתיד את דירתו הראשונה, ייהנה ממדרגות מס רכישה של דירה יחידה וממימון של עד 75%. שכר הדירה מתפצל כעת בין שלושה נישומים נפרדים, שכל אחד מהם נהנה מתקרת הפטור ממס הכנסה על שכירות למגורים בעצמו. ובראייה רחבה יותר – זו העברה בין-דורית מסודרת שנעשתה בחיים, בשליטה ובתכנון, ולא בדיעבד.
שלוש מלכודות שכמעט הפכו את התכנון לתאונה
המשכנתא
על דירת ההשקעה רבצה משכנתא של כמיליון ₪. אילו הילדים היו "לוקחים על עצמם" את המשכנתא – רשות המיסים הייתה רואה בכך תמורה, והעסקה הייתה מאבדת את מעמד המתנה: מס שבח להורים ומס רכישה מלא לילדים. את המשכנתא חובה להסדיר – בסילוק או בגרירה, על חשבון ההורים, לפני ההעברה.
סדר הפעולות
הכלל: קודם משלימים את ההעברה ומדווחים עליה, ורק אחר כך חותמים על הסכם מכירת דירת המגורים. ביום החתימה על המכר, המוכרים חייבים כבר להיות בעלי דירה יחידה. חתימה בסדר הפוך – והפטור כולו אובד. זו תאונת המס הנפוצה ביותר שאנו פוגשים.
החלוקה
משפחה עם שני ילדים בגירים בלבד עלולה להתפתות להעביר חצי-חצי. ההורים אמנם "יתנקו", אבל כל ילד שיחזיק יותר משליש יאבד את מעמד "חסר הדירה" שלו לעתיד, ויגלה זאת רק כשירכוש דירה משלו ויחויב במדרגות משקיע. הפתרון: שליש לכל ילד, כשהשליש הנותר יכול להישאר בידי ההורים (גם שליש בידיהם אינו נחשב "דירה"), או, כמו כאן, המתנה קצרה עד שהילד השלישי מגיע לגיל 18.
הכי חשוב – שהמתנה תהיה מתנה
תכנון מסוג זה עומד תמיד למבחן המהות של רשות המיסים (סעיף 84 לחוק – "עסקה מלאכותית"). העברה שכולה על הנייר, כשההורים ממשיכים לקבל את שכר הדירה ולשלוט בנכס, או כשקיימת צוואה שמחזירה את הדירה – צפויה להיפסל, כפי שקרה בפסק דין שמרת. אצל המשפחה שלנו ההעברה הייתה אמיתית ומלאה: שכר הדירה עבר לחשבונות הילדים מיום ההעברה, החוזה מול השוכר עודכן, וההורים ויתרו על הנכס באמת. במקביל עיגנו את האינטרסים המשפחתיים בכלים הנכונים: המלצה לילדים על הסכמי ממון עתידיים, והסכם בין שלושת הילדים המסדיר את ניהול הדירה המשותפת.
המסקנה
ההבדל בין 1,280,000 ₪ ל-469,000 ₪ לא u מפרצה אקזוטית של חוק ולא ממהלך מתוחכם במיוחד, אלא מהכרת הכללים, מתזמון נכון (כולל המתנה של חודשיים ליום הולדת), ומסדר פעולות מדויק. וכל זה היה אפשרי מסיבה אחת: המשפחה הגיעה אלינו לפני שחתמה על משהו. לאחר חתימת הסכם המכר, רוב הכלים הללו כבר אינם זמינים.
אם אתם שוקלים לשדרג דירה, להעביר נכס לילדים או למכור דירה כשבבעלותכם יותר מנכס אחד, הזמן הנכון לתכנון הוא לפני החתימה.
בהצלחה חברים!
האמור לעיל מהווה מידע כללי בלבד ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני. הנתונים, המדרגות והתקרות נכונים לשנת המס 2026 ומתעדכנים מדי שנה. לבחינת התרחיש שלכם – צרו קשר עם משרדנו.
אני, עו"ד דורון אהרוני, עוסק כבר למעלה מ-23 שנים בליווי עסקאות נדל"ן ומיסוי מקרקעין.
במהלך השנים ליוויתי אלפי עסקאות מכר ורכישה.
בסדרת המאמרים הזו אני משתף תובנות וניסיון שנצברו לאורך השנים, במטרה לעזור לכם להבין טוב יותר את ההשלכות המשפטיות והמיסויות של עסקאות נדל"ן לפני קבלת החלטות.
ליצירת קשר:
שלחו לנו הודעה ב-WhatsApp
Email: doron@doron-aharoni.com
כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא טל': 09-7429382
תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב טל': 03-6421088