שינויים בשיעור מס שבח 2025-2024, מדרגות מס רכישה 2024 – 2025

מס שבח 2025-2024, מדרגות מס רכישה 2025-2024

כחלק מהמגמה של ממשלת ישראל, להגדלת היצע הדירות למגורים, והקטנת הכדאיות לרכישת דירות להשקעה כתוצאה מהעלייה הבלתי פוסקת במחירי הדירות עקב המחסור בהיצע, נקבעו בהתאם לחוק לשינוי סדרי עדיפויות – חוק ההסדרים ובדין הוראות שונות הנוגעות למס רכישה, מס שבח ובמיוחד לענין פטור ממס שבח. במאמר זה יפורטו ההוראות העיקריות אשר נקבעו בחוק בנוגע למס שבח וכן אפרט את רשימת הפטורים המלאה לקבלת פטור ממס שבח במכירת דירה לפי כל מקרה ומקרה בדגש על שנת 2024 וכן מדרגות מס הרכישה המעודכנות לשנים 2024 – 2025:

פטור ממס שבח – הרשימה המלאה לקבלת פטור ממס שבח במכירת דירה

פטור ממס שבח אחת לארבע שנים

עד ל-31 בדצמבר 2013 המוכר היה זכאי מכוח החוק לקבל פטור ממס שבח כל ארבע שנים בעבור דירה אחת. אין חשיבות בפטור זה למספר הדירות שבבעלות המוכר, כל עוד ימכור דירה אחת בכל 4 שנים. החל מה-1.1.2014 פטור זה התבטל, ובמקומו נכנס לתוקפו סעיף 48 (ב2) לחוק – בחישוב מס לינארי בכל מכירה, כפי שיפורט בהמשך המאמר להלן.

פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה

עד ל-31 בדצמבר 2013 – מוכר, שהוא בעל הזכויות בדירת מגורים יחידה, ושלא הייתה בבעלותו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת בארבע שנים האחרונות, היה רשאי למכור את דירתו היחידה בפטור ממס שבח במכירתה. תקופת ההמתנה לפטור נוסף בגין דירת מגורים יחידה תהיה 18 חודשים. החל מה-1 בינואר 2014, לפי נוסחו החדש של הסעיף, על המוכר להיות בעל זכות בדירה ל-18 חודשים לפחות בטרם יוכל למכור בפטור את דירתו היחידה. בתיקון לסעיף שיחל מ-1.1.2014 יש גם הקלה – בעל דירה יחידה, שלו זכויות בפחות משליש בדירה נוספת, עדיין יכול יהיה ליהנות ממכירת הדירה היחידה בפטור; בנוסף, במסגרת הרפורמה בחוק ההסדרים והרחבת סעיף 49ג – גם אחזקה בדירת ירושה אינה פוגעת בהגדרת דירה יחידה לאור התיקון בחוק. כך שבעל דירה יחידה יהנה בפטור אם ברשותו בנוסף לדירתו היחידה דירה שנתקבלה בירושה, בכפוף לתנאי סעיף 49ב(5)(א) ו-(ב) לחוק – צאצא של המוריש, ולמוריש לא הייתה במותו יותר מדירת מגורים אחת.

פטור ממס שבח במכירת דירה מירושה

התנאים לקבלת הפטור בירושה הם: המוכר הוא בן זוג, צאצא (כולל נכד), או בן זוג של המוריש; לפני פטירתו היה המוריש בעלים של לא יותר מדירת מגורים אחת; אילו המוריש היה עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס שבח במכירה. ההמלצה הרווחת היא להשתמש בפטור זה ככל וניתן, לפני שימוש בפטורים אחרים. במסגרת הרפורמה בחוק ההסדרים אין שינוי בסעיף 49ב(5) לחוק.

פטור חד פעמי ממס שבח במכירת שתי דירות

מוכר דירה שהוא תושב ישראל יהיה זכאי פעם אחת למכור שתי דירות יחדיו בפטור ממס שבח, וזאת לצורך רכישת דירה אחת חלופית במקומן, אשר שוויה לפחות 3/4 משווי שתי הדירות הנמכרות. פטור זה יינתן רק אם עמד המוכר בכל התנאים המצוינים בחוק. החל מיום תחילת תקופת המעבר – ה-1.1.2014 ניתן למכור בהתאם לסעיף זה אך ורק במקרה ובמועד המכירה של הדירה הראשונה יש בבעלות המוכר דירת מגורים נוספת אחת בלבד.

פטור ממס שבח ב"מכירה ללא תמורה" – העברת דירה במתנה לקרוב 

בהתאם לתנאים המצוינים בחוק, הרי שבמקרה וירצה המוכר לתת במתנה את הדירה לקרוב, כהגדרתו בחוק, יהיה פטור מתשלום מס שבח. הקונה מצידו ישלם רק שליש ממס הרכישה. הגדרת קרוב לענין אחים צומצמה החל מיום ה-1.8.2013 – בתיקון האחרון לחוק, העברה בין אחים ללא תמורה תיעשה רק כשהנכס המועבר מהאח אחד למשנהו התקבל ללא תמורה או בירושה מהוריהם של האחים על ידי אחד האחים קודם להעברה. סעיף 49ו בנוסחו החדש קובע תקופות צינון חדשות – מקבל המתנה לא יקבל פטור ממס שבח במכירתה לתקופה של 4 שנים באם לא התגורר בדירה דרך קבע או 3 שנים באם התגורר בה דרך קבע.

לענין פטור זה, לחצו על הקישור למאמר מפורט בנושא העברת דירה ללא תמורה – במתנה בין קרובים.

חישוב לינארי – פטור חלקי ממס שבח (לינארית) 2024 – 2025

החל מה-1.1.2014 בחוק ההסדרים נקבעו תיקונים המשנים באופן משמעותי את הפטורים וההסדרים השונים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963. בתקופת המעבר שהחלה ב-1.1.2014 והסתיימה ב-31.12.2017 חלו 4 הוראות מעבר שהשפיעו על המיסים, ובתכנון מס נכון ניתן היה לנצל בתקופה זו את הוראות המעבר וההגנה הלינארית ולמכור לצורך הדוגמא דירה בתחילת שנת 2014 תוך הגנה לינארית ותשלום מס שבח מינימאלי, חרף העובדה שטרם חלפו 4 שנים מיום מכירת דירה אחרת בפטור, (כולל מכירה קודמת מכח הוראת השעה), ואת הדירה הבאה ניתן היה למכור בפטור ממס 4 שנים מיום המכירה הקודמת, טרם תחילת תקופת המעבר, וכך למעשה למכור 3 דירות בפטור חלקי ממס שבח בתקופה של 4 שנים. הוראות המעבר קבעו כי ניתן היה להחיל את שיעור המס החדש תוך הגנה לינארית במכירת שתי דירות מזכות בלבד בתקופת המעבר.

כיום, בשנת 2024 – בתום תקופת המעבר, וזאת החל מה-1.1.2018 חל שיעור המס החדש (לינארי) על מכירת דירות מגורים מזכות שנרכשו לפני יום המעבר, ללא מגבלות נוספות. כלומר עם סיום התקופה הקובעת, כהגדרתה בחוק, החל משנת 2018 חלים שינויים ועדכונים לעניין פטור ממס שבח, חישוב מס שבח מוטב (חישוב לינארי) והסרת הגבלות שונות המצויות כיום בחוק, אשר כתוצאה מכך ניתן יהיה ליהנות מפטור ממס שבח וממס שבח מופחת במכירת דירת מוגרים.

1. החל משנת 2018 לענין מס שבח, בחישוב מס מופחת (חישוב לינארי) אין מגבלה במספר הדירות אותן ניתן למכור תוך החלת חישוב המס הלינארי המוטב, וללא מגבלה של זמן בין מכירה למכירה- כאמור, בתקופת המעבר שהחלה ביום ה-1.1.14 והסתיימה ב- 31.12.17, הוגבלה האפשרות למכירת 2 דירות בלבד במס מוטב (חישוב לינארי). החל מיום 1.1.18 ואילך, חל שיעור המס המוטב (חישוב לינארי) על מכירת דירות מגורים מזכות שנרכשו לפני יום המעבר, ללא מגבלות. כמו כן ניתן למכור גם חלק בדירה בחישוב לינארי – למעשה ניתן כיום למכור כל דירה שנרכשה לפני ה-1.1.2014 בחישוב הלינארי כך שכל התקופה מיום הרכישה ועד ה-1.1.2014 תהיה פטורה ממס שבח ורק התקופה שמיום זה ועד יום המכירה תהיה חייבת במס שבח, ובהתאם לתקופה זו תהיה ההקלה, חישוב זה הרווח ביותר כיום לבעלי מספר דירות מגורים, ובתכנון מס נכון ניתן לחסוך סכומים משמעותיים במכירה.
2. הסרת המגבלה בחישוב מס לינארי מוטב למכירה בין קרובים – בתקופת המעבר שהחלה ביום ה-1.1.14 ועד 31.12.17, הוגבלה האפשרות למכירת דירת מגורים מזכה לקרוב בחישוב המס הלינארי המוטב, החל משנת 2018 ניתן לעשות שימוש במס המוטב גם במכירה בין קרובים!
3. החל משנת 2018 חלה הקלה בהגדרת דירה יחידה לצורך פטור ממס שבח: בתקופת המעבר שהחלה ביום ה-1.1.14 ועד 31.12.17, מוכר בעל דירת מגורים יחידה יכול היה למכור אותה בפטור ממס, כל עוד נכון למועד המכירה הוא בעלים של דירה יחידה, ונקבע כי אם ביום 1.1.14 המוכר החזיק ביותר מדירת מגורים אחת, הוא לא זכאי להשתמש במסלול פטור ממס שבח של דירת מגורים יחידה בתקופת המעבר, וזאת אף אם ביום המכירה היה בעל דירת מגורים אחת בלבד. החל משנת 2018 מועד המכירה הוא הקובע לענין היות הדירה דירתו היחידה של המוכר, וגם אם היו למוכר בעת ובעונה אחת שתי דירות במהלך השנים שקדמו למכירה, ובמועד המכירה תוותר בידו דירה אחת בלבד, יהיה המוכר זכאי לפטור ממס שבח המיועד למכירת דירת מגורים יחידה.
4. תקופת צינון במכירה של דירה שנתקבלה במתנה ולאחר מכן תמכר בחישוב המס הלינארי המוטב: החל משנת 2018 ניתן למכור דירה במס מוטב (חישוב לינארי) שהתקבלה במתנה ללא תקופת צינון, וזאת לעומת תקופת המעבר בה ראו את נותן המתנה כמוכר הזכויות לעניין בחינת הזכאות לשימוש בשיעור המס המוטב (חישוב לינארי). מגבלה זו אינה רלוונטית יותר לאחר ה-1.1.18 – אין צורך בתקופת צינון בשימוש בשיעור המס הלינארי המוטב.

מס רכישה 2024-2023 – מדרגות מס רכישה מעודכנות

מדרגות מס רכישה מתעדכנות, בהתאם לתיקון בחוק, אחת לשנה. חישוב המס בהתאם למדרגות המפורטת להלן נכון לעסקאות קניית דירה שהתבצעו החל מיום ה-16.1.2023 ועד ה-15.1.2024 בהתאם להוראת ביצוע 1/2023:

להלן יפורטו מדרגות מס רכישה ברכישת דירת מגורים, בהתאם לעדכונים האחרונים בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס. 2/2024 מיום ה-16.1.2024 –

מדרגות מס רכישה המעודכנות ברכישת דירה יחידה לתושב ישראל – בתוקף מיום 16 בינואר 2024 ועד 15 בינואר 2025

• על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪: 0%
• על חלק השווי שבין 1,978,745 ₪ – 2,347,040 ₪ – 3.5%
• על חלק השווי שבין 2,347,040 ₪ – 6,055,070 ₪– 5%
• על חלק השווי שבין 6,055,070 ₪ – 20,183,565 ₪ – 8%
• על חלק השווי שמעל 20,183,565 ₪ – 10%

מדרגות מס רכישה המעודכנות ברכישת דירה נוספת (דירה שאינה יחידה) – בתוקף מיום 16 בינואר 2024 ועד 15 בינואר 2025

• על חלק השווי שעד 6,055,070 ש"ח – 8%
• על חלק השווי העולה על 6,055,070 ש"ח – 10%

מדרגות מס רכישה – לעולה בתוקף מיום 16 בינואר 2023 ועד 15 בינואר 2024

בהתאם לתקנה 12 לתקנות מיסוי מקרקעין זכאי רוכש המוגדר כ"עולה" בהתאם להגדרה בתקנה, להקלה במס רכישה בעת רכישת בית מגורים או עסק וזאת לתקופה המתחילה בשנה לפני עלייתו לישראל ומסתיימת לאחר 7 שנים שלאחר עלייתו, לפי השיעורים שלהלן:

– על חלק השווי שעד 1,988,090 ₪: 0.5%

– על חלק השווי העולה על 1,988,090 ₪: 5%

דוגמא להמחשה – 

לצורך הדוגמא, ההבדל בין רכישת דירה יחידה לתושב ישראל או דירה נוספת בשווי של 2,500,000 ₪:

סה"כ מס רכישה לדירה יחידה בשווי 2,500,000 ₪ החל מיום 16 לינואר 2024 ועד ה-15 בינואר 2025: 20,538 ₪

סה"כ מס רכישה לדירה נוספת בשווי 2,000,000 ₪ החל מיום 16 לינואר 2024 ועד ה-15 בינואר 2025: 200,000 ₪

* יודגש כי יש להיוועץ באופן פרטני בעורך דין מומחה למקרקעין לפני עריכת כל עסקה במקרקעין, ואין האמור לעיל מתיימר להוות ייעוץ משפטי.

הכותב, עו"ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מעורכי הדין המובילים בתחום דיני החוזים, מקרקעין ומיסוי מקרקעין, מתמחה בייצוג משפטי בעסקאות מקרקעין – מכירה ורכישה , יזמות, ובעל מומחיות וניסיון נרחב בתחום מיסוי מקרקעין; יועץ ומלווה של עסקאות מקרקעין בסקטור הפרטי והעסקי תוך פתרונות מיסויים יצירתיים, ומייעץ במיסוי מקרקעין לעורכי דין בתחום.

לקבלת הצעה לייצוג ניתן ליצור קשר: