קניתם דירה, קיבלתם את טיוטת ההסכם, ובאמצע הסעיפים מופיע סעיף שמחייב אתכם לשלם "מקדמת מס שבח"? יש לכם הרגשה שמבקשים מכם לשלם מס של מישהו אחר? אתם לא היחידים. זו אחת השאלות שאני שומע הכי הרבה מקונים, ובצדק: הסעיף הזה נראה מוזר, והוא יכול להשפיע על התזרים שלכם ביום העסקה.
אני עו"ד דורון אהרוני, עוסק במיסוי מקרקעין ובעסקאות נדל"ן משנת 2003. במדריך הזה אסביר בשפה פשוטה מהי מקדמת מס שבח, מתי היא חלה, מה השיעורים שלה, איך משלמים אותה, ומה אפשר לעשות כדי שהעסקה תתקדם בצורה חלקה ובלי הפתעות.
מה זו מקדמת מס שבח?
כשמוכרים דירה שאינה הנכס היחיד של המוכר, ולמוכר יש חבות במס שבח, החוק קובע שיש לשלם על חשבון המס הזה מקדמה. המקדמה היא תשלום על חשבון, ואת התשלום הזה אתם, הקונים, משלמים עבור המוכר, כחלק מהעסקה.
חשוב להבין מה המקדמה לא: היא לא תוספת על שווי הדירה ולא תוספת על המחיר שסיכמתם. היא חלק מהתמורה שאתם משלמים בעסקה, רק שחלק ממנה מופנה ישירות לרשות המיסים במקום למוכר.
למה דווקא הקונה צריך לשלם?
השאלה הזו עולה כמעט בכל שיחה. "למה אני קונה צריך לשלם את מס השבח של המוכר?" התשובה מורכבת משני חלקים.
החלק הראשון הוא שהכסף הזה יוצא מתוך התמורה שמגיעה למוכר ממילא, ולכן ככלל הוא "על חשבון הדירה" ולא כסף נוסף מהכיס שלכם. החלק השני הוא האינטרס שלכם: רק לאחר ששולמה המקדמה רשות המיסים משחררת את אישור מס השבח, והאישור הזה נחוץ לכם כקונים לרישום הנכס על שמכם בהמשך. בלי האישור, רישום הנכס נתקע.
לכן, גם אם הסעיף הזה נראה כמו נטל, בפועל זה טוב לכם לשלם את המקדמה: כך אתם מסלקים את החוב שיש למוכר כלפי רשות המיסים, מקבלים את אישור מס השבח וממשיכים הלאה לרישום.
מה גובה המקדמה? הכול תלוי במועד שבו המוכר קנה את הנכס
שיעור המקדמה נקבע לפי המועד שבו הנכס נרכש על ידי המוכר:
- נכס שנקנה לפני שנת 2001: המקדמה היא 15% מהתמורה.
- נכס שנקנה אחרי שנת 2001: המקדמה לפי החוק הופחתה ל-7.5% מהתמורה.
כדי להמחיש, ניקח דוגמה פשוטה. זו דוגמה להמחשה בלבד, עם הנחות מפושטות: תמורה של 2,000,000 ש"ח. אם הנכס נקנה לפני שנת 2001, שובר המקדמה יהיה על 300,000 ש"ח. אם הוא נקנה אחרי שנת 2001, שובר המקדמה יהיה על 150,000 ש"ח. הפער בין שני המצבים משמעותי, ולכן חשוב לדעת כבר בתחילת המשא ומתן מתי המוכר רכש את הנכס.
איך זה עובד בפועל, צעד אחר צעד
התהליך נראה כך:
- מוציאים שובר מקדמה מרשות המיסים, בשיעור שנקבע לפי מועד הרכישה של המוכר. את השובר יכולים להוציא אתם, או שהמוכר יוצא עבורכם לרשות המיסים.
- משלמים את המקדמה ישירות לרשות המיסים בשובר, מתוך התמורה.
- רשות המיסים משחררת את אישור מס השבח, האישור שאתם צריכים כקונים לרישום הנכס.
- ממשיכים לרישום הנכס על שמכם.
- מול המוכר אתם ממשיכים ודנים על תוספת או החזר, אם מגיע לו.
בסוף התהליך, המוכר עצמו ממשיך ומתדיין מול רשות המיסים בשומה הסופית שלו. המקדמה היא תשלום על חשבון, והמס הסופי של המוכר נקבע בהליך שהוא מנהל מול הרשות.
מה אפשר לעשות כמוכר, ומה זה אומר עליכם כקונים?
אם אתם מוכרים, ויש בידיכם דרך לצמצם את המקדמה, כדאי להכיר אפשרות חשובה: ניתן לבקש הקטנת מקדמה לפי שומה עצמית. במצב כזה רשות המיסים מאשרת את ההקטנה, והמוכר יכול לתת לקונה שובר שבו המקדמה הוקטנה בהתאם.
מבחינת הקונה, זה גם בסדר גמור, כל עוד השובר מאושר על ידי רשות המיסים ומתועד.
מקדמה או מס סופי? שלא תתבלבלו
אחת הטעויות הנפוצות היא לחשוב שהמקדמה היא המס הסופי של המוכר. זה לא נכון. המקדמה היא תשלום על חשבון שמאפשר לשחרר את אישור מס השבח. אחרי שהעסקה נסגרת, המוכר ממשיך מול רשות המיסים עד לשומה הסופית שלו. כל התחשבנות נוספת בין הצדדים, תוספת או החזר, מוסדרת בין הקונה למוכר.
נקודות שכדאי לבדוק לפני החתימה
לפי הניסיון שצברתי בליווי אלפי עסקאות, כדאי לעבור על הנקודות הבאות לפני שחותמים:
- מתי המוכר רכש את הנכס, כי זה קובע אם המקדמה היא 15% או 7.5%.
- האם לדעתכם הנכס הוא הנכס היחיד של המוכר, והאם יש למוכר חבות במס שבח בעסקה. חובת המקדמה קשורה לכך.
- מה כתוב בחוזה על תשלום המקדמה, על זהות מי שמוציא את השובר ועל המועד שבו משולמת המקדמה.
- שהמקדמה משולמת מתוך התמורה שמגיעה למוכר, ולא כסכום נוסף על המחיר.
- איך מסדירים בחוזה את התוספת או ההחזר מול המוכר, אם יתברר שהמקדמה שונה מהסכום הסופי.
- שיש לכם שובר מאושר ואישור מס שבח לפני שאתם ניגשים לרישום הנכס.
טעויות נפוצות של קונים
- לחשוב שהמקדמה היא תוספת למחיר הדירה, ולהתחיל לריב על כך עם המוכר.
- לא לברר בזמן את מועד הרכישה של המוכר, ולגלות רק ביום העסקה שהמקדמה גבוהה פי שניים ממה שחשבתם.
- להשאיר את נושא המקדמה לרגע האחרון, כשכבר צריך את אישור מס השבח לרישום.
- לא לוודא שהחוזה קובע בצורה ברורה מי מוציא את השובר ומתי משלמים אותו.
- לסמוך על כך שהכול יסתדר, בלי לבדוק עם עורך דין שמבין במיסוי מקרקעין.
שאלות ותשובות
1. מהי מקדמת מס שבח?מקדמת מס שבח היא תשלום על חשבון מס השבח של המוכר, שהקונה משלם עבור המוכר כחלק מהעסקה, כשהנכס אינו הנכס היחיד של המוכר ויש למוכר חבות במס שבח.
2. האם המקדמה היא תוספת למחיר הדירה?לא. המקדמה אינה תוספת על שווי הדירה או על הנכס שאתם קונים. היא חלק מהתמורה, והיא מופנית לרשות המיסים.
3. כמה אחוז היא המקדמה?בנכס שנקנה לפני שנת 2001 המקדמה היא 15% מהתמורה. בנכס שנקנה אחרי שנת 2001 המקדמה לפי החוק הופחתה ל-7.5%.
4. למה אני צריך לשלם אותה?כי לפי החוק יש חובת תשלום מקדמה, וכי רק אחרי תשלומה רשות המיסים משחררת את אישור מס השבח שאתם צריכים לרישום הנכס. זה גם בדרך כלל על חשבון הדירה.
5. מי מוציא את שובר המקדמה?את שובר המקדמה אפשר להוציא לרשות המיסים בעצמכם, או שהמוכר יוצא עבורכם.
6. האם המוכר יכול להקטין את המקדמה?כן. מוכר יכול לבקש הקטנת מקדמה לפי שומה עצמית שלו. אם רשות המיסים מאשרת, הוא נותן לכם שובר שבו המקדמה הוקטנה בהתאם.
7. האם המקדמה היא המס הסופי של המוכר?לא. המוכר ממשיך ומתדיין מול רשות המיסים עד לשומה הסופית שלו. המקדמה היא תשלום על חשבון.
8. מה קורה אחרי ששילמתי את המקדמה?אתם מקבלים את אישור מס השבח וממשיכים לרישום הנכס. מול המוכר אתם ממשיכים ודנים על תוספת או החזר, אם מגיע לו.
השורה התחתונה
מקדמת מס שבח אולי נשמעת כמו נטל, אבל בפועל היא מנגנון שמאפשר לקונה לקבל את אישור מס השבח ולהמשיך לרישום. מה שחשוב הוא לדעת מראש את מועד הרכישה של המוכר, להבין אם המקדמה היא 15% או 7.5%, לוודא שהחוזה מסדיר את התשלום בצורה ברורה, ולבדוק אם המוכר יכול לבקש הקטנה לפי שומה עצמית.
בעסקת נדל"ן כל סעיף נבחן לפי נסיבות העסקה, ולכן מומלץ להיוועץ לפני החתימה ולא אחריה.
בהצלחה!
עו"ד דורון אהרוני
אני, עו"ד דורון אהרוני, עוסק כבר למעלה מ-23 שנים בליווי עסקאות נדל"ן ומיסוי מקרקעין.
במהלך השנים ליוויתי אלפי עסקאות מכר ורכישה.
בסדרת המאמרים הזו אני משתף תובנות וניסיון שנצברו לאורך השנים, במטרה לעזור לכם להבין טוב יותר את ההשלכות המשפטיות והמיסוייות של עסקאות נדל"ן לפני קבלת החלטות.
מאמרים נוספים שעשויים לעניין אתכם
- מס שבח במכירת דירה
- ההוצאות המוכרות והניכויים בחישוב מס שבח במכירת דירה
- פטור ממס שבח 2026 במכירת דירה ומס רכישה ברכישת דירה
- שליש דירה והעברה ללא תמורה בין קרובים: תכנון מס
ליצירת קשר:
שלחו לנו הודעה ב-WhatsApp
Email: doron@doron-aharoni.com
כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא טל': 09-7429382
תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב טל': 03-6421088
האמור במאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. כל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה.