מתנה או הלוואה מההורים? איך להגן על הדירה מגירושין ולחסוך אלפי שקלים במס שבח

המדריך המקצועי לתכנון מס יצירתי – למה הסכם הלוואה עדיף על הסכם מתנה, איך עוקפים את תקופת הצינון במיסוי מקרקעין ומונעים סכסוכי רכוש ללא צורך בהסכם ממון מביך

הורים רבים בישראל רוצים לעזור לילדים שלהם להגיע לדירה או אפילו לרכוש את הדירה על שם הילד כחלק מההון המשפחתי. זה מתחיל בשיחה חגיגית בסלון, ממשיך בהעברת סכום העסקה למוכר וברישום הדירהעל שם הילד, ומסתיים לעיתים במפח נפש מול רשויות המס או, גרוע מכך, בבית המשפט לענייני משפחה.

השאלה הגדולה היא תמיד: האם לתת "מתנה" נקייה, או שעדיף לעטוף את העזרה הזו במעטפת של "הסכם הלוואה"?

כשניגשים לתכנון עסקה כזו, רוב האנשים חושבים על הרגש. אני, כעורך דין שחי ונושם מיסוי מקרקעין כבר מעל 20 שנה, חושב גם על המספרים ועל "יום הדין". במאמר הזה נצלול לעומק ההבדלים בין הסכם מתנה להסכם הלוואה, נבין למה לפעמים דווקא הלוואה היא המתנה הכי גדולה שאפשר לתת לילד, ואיך כל זה מתקשר למלחמה שלכם מול מס שבח ולמניעת אי נעימויות בתוך הזוגיות של הילדים.

המלכודת של הסכם המתנה – למה "חינם" עלול לעלות ביוקר?

על פניו, הסכם מתנה נשמע כמו הפתרון הפשוט ביותר. הילד חותם על הסכם רכישת הדירה ואתם מעבירים את הכספים אליו או אפילו ישירות למוכר, וממשיכים הלאה. אבל כאן מתחילות הבעיות.

1. תקופת הצינון – האויב השקט של מס שבח

חוק מיסוי מקרקעין קובע "תקופת צינון"  – מי שקיבל מעל 50% מהכספים לצורך רכישת דירה ייחשב כמי שקיבל את הדירה עצמה במתנה מהמעביר (מהוריו במקרה הזה) ויהיה חשוף מעתה לתקופות הצינון בחוק – בהנחה ורוצה למכור אותה בפטור של דירה מזכה יחידה. אם הילד גר בדירה, הוא יצטרך להמתין שלוש שנים. אם הוא לא גר בה? ארבע שנים. לעיתים  לחכות 3-4 שנים זה נצח. אם הילד ירצה לשדרג את הנכס אחרי שנתיים, הוא ימצא את עצמו משלם מס שבח גבוה מאוד, פשוט כי הוא קיבל את הנכס ב"מתנה".

2. חשיפת הנכס לבן או בת הזוג

כאן אנחנו נכנסים לשדה מוקשים רגשי. נניח שהבת שלכם התחתנה והחלטתם לתת לה כספים לצורך רכישת דירה. לפי חוק יחסי ממון, נכסים שהתקבלו במתנה או בירושה לא אמורים להתחלק בגירושין. אבל (וזה "אבל" ענק), המציאות המשפטית בישראל יצרה את "כוונת השיתוף הספציפית". אם בני הזוג גרו בדירה, שיפצו אותה יחד או שילמו תשלומים שונים עבורה  מהחשבון המשותף – בית המשפט עלול לקבוע שחצי מהדירה שייכת לחתן.

הסכם הלוואה -הפתרון היצירתי שלא חשבתם עליו

כאן נכנסת היצירתיות המשפטית. במקום לתת מתנה, ההורים נותנים הלוואה. הכסף שהועבר לרכישת הדירה (או שווי הדירה עצמה) נרשם כחוב של הילד להורים. אנחנו רושמים הערת אזהרה על המנעות מעשיית עסקה לטובת ההורים בלשכת רישום המקרקעין מכוח ההסכם.

היתרון המיסויי המיידי

כשמדובר ברכישת דירה שבה ההורים "מלווים" את הכסף והילד הוא הרוכש מהשוק החופשי, אין תקופת צינון. הדירה היא שלו, הוא רכש אותה (בכספי הלוואה), והוא יכול למכור אותה בפטור ממס שבח (בהנחה שזו דירתו היחידה) הרבה יותר מהר מאשר במקרה של מתנה – בתוך 18 חודשים בלבד.

הגנה על ההון המשפחתי ללא צורך בהסכם ממון

בישראל של 2026, לבקש מהחתן לעתיד לחתום על הסכם ממון שבועיים לפני החתונה זה אירוע שיכול לפוצץ את האירוע. זה לא נעים, זה יוצר חשדנות וזה פוגע ברומנטיקה.

כאן נכנס היתרון של הסכם הלוואה. ההורים פשוט אומרים: "אנחנו לא נותנים את הכסף במתנה, אנחנו מלווים אותו. זה הנוהל המשפחתי שלנו".

במקרה של פרידה או גירושין, הדירה אולי תעמוד לחלוקה, אבל קודם כל צריך להחזיר את החוב להורים. אם הדירה שווה 3 מיליון ש"ח וההלוואה היא 2.5 מיליון ש"ח, הסכום שנותר לחלוקה בין בני הזוג הוא זניח. למעשה, יצרתם הגנה על הכסף שלכם בלי להביך את הילד מול בן הזוג.

השוואה מסכמת – הסכם מתנה מול הסכם הלוואה

איך עושים את זה נכון? השלבים הקריטיים

כשמגיע אלי לקוח להתייעצות אצל עורך דין מיסוי מקרקעין, אני תמיד בוחן את התמונה הכוללת. זה לא רק "כמה מס נשלם עכשיו", אלא "כמה נשלם אחר כך".

1. ניסוח הסכם הלוואה מפורט –  לא מספיק לכתוב "הלוויתי כסף". צריך לקבוע האם יש ריבית, (לא חובה) מתי ההלוואה מוחזרת (למשל: בעת מכירת הדירה או פטירת ההורים) ומה קורה במקרה של הפרה.
2. רישום בטאבו: ללא הערת אזהרה, ההסכם הזה הוא כמו נייר ברוח מול צדדים שלישיים.
3. דיווח נכון לרשויות המס: חשוב לוודא שהדיווח על רכישת הדירה משקף את העובדה שהכספים הגיעו מהלוואה, כדי למנוע טענות עתידיות של "מתנה מוסווית".

לעיתים, הפתרון הנכון הוא דווקא שילוב. למשל, העברה ללא תמורה של חלק מהנכס והלוואה על החלק השני. כל מקרה הוא עולם ומלואו, במיוחד כשמדובר בעסקאות של התחדשות עירונית או תמא 38, שם המורכבות המיסויית עולה מדרגה.

לדעתי, תפקידו של עורך הדין בעסקאות משפחתי הוא להיות האסטרטג. תכנון מס יצירתי יכול לכלול גם שימוש במנגנונים של הסכמי חלוקת עיזבון או הסכמי ממון שמשולבים בתוך עסקת המקרקעין.

שאלות ותשובות

1. האם הסכם הלוואה באמת מגן עלי בגירושין יותר מהסכם ממון?

לא בהכרח "יותר", אבל הוא הרבה יותר פרקטי. הסכם ממון דורש אישור בית משפט ויש לו אלמנט רגשי. הסכם הלוואה הוא מכשיר עסקי לגיטימי. במקרה של גירושין, החוב להורים נחשב לחוב של התא המשפחתי שיש לפרוע לפני שמחלקים את השארית.

2. האם מס הכנסה יכול לטעון שההלוואה היא בעצם מתנה?

כן, אם ההסכם נראה פיקטיבי. לכן חשוב שההסכם יהיה מקצועי, שיכלול תנאי החזר ריאליים (גם אם רחוקים) ושתירשם הערת אזהרה. עורך הדין המלווה חייב לוודא שהמסמכים יעמדו במבחן המציאות.

3. מה קורה אם אני רוצה למכור את הדירה שקיבלתי ב"הלוואה" אחרי שנה?

אם הדירה נרשמה על שמך כרכישה רגילה (ולא כהעברה ללא תמורה מהורה), ובכפוף לכך שזו דירתך היחידה, תוכל למכור אותה בפטור ממס שבח ללא תקופת הצינון המכבידה של חוק המתנות בתוך 18 חודשים מהחתימה על הסכם הרכישה (דירת יד 2) לפי החוק או בתוך שנה מקבלת טופס 4 ברכישת דירת קבלן.

4. האם על הסכם הלוואה צריך לשלם מס?

על עצם מתן ההלוואה אין מס. אם ההלוואה נושאת ריבית, הריבית עשויה להיות חייבת במס הכנסה אצל ההורים. לעיתים קרובות אנחנו מגדירים הלוואות ללא ריבית או צמודות למדד בלבד.

5. האם אפשר להפוך מתנה להלוואה בדיעבד?

קשה מאוד ועלול להיחשב כניסיון להונאת מס. תכנון המס חייב להתבצע לפני החתימה על הדיווחים לרשות המיסים.

6. האם צריך לערב עורך דין מיסוי מקרקעין בכל הלוואה כזו?

מומלץ. הטעויות הקטנות בניסוח או בדיווח למיסוי מקרקעין הן אלו שיוצרות את חיובי המס הגבוהים ביותר בעתיד.

7. מה קורה אם ההורים נפטרים והחוב עדיין קיים?

החוב הופך לחלק מהעיזבון. במסגרת הסכם חלוקת עיזבון, ניתן לקזז את החוב כנגד נכסים אחרים שהילד אמור לקבל, ובכך לבצע אופטימיזציה של המס לכל היורשים. לחלופין בהסכם ההלוואה עצמו ניתן לקבוע מה יקרה בעת פטירתם של המלווים.

8. האם הבנק יסכים לתת משכנתה אם יש הערת אזהרה להורים?

שאלה מצוינת. לרוב הבנקים ידרשו שההורים יחתמו על "מכתב נחיתות", כלומר שהמשכנתה של הבנק קודמת לחוב של ההורים. זה פתיר וסטנדרטי לחלוטין. פרקטית את הערת האזהרה לטובת ההורים אנו רושמים לאחר רישום משכנתא בדרגה ראשונה לבנק כך שאין מניעה לקבלת משכנתא.

9. האם הלוואה מתאימה גם לעסקאות תמא 38?

בהחלט. בעסקאות התחדשות עירונית, שווי הנכס עולה משמעותית. הגנה על השווי המקורי באמצעות הסכם הלוואה היא קריטית כדי שבן הזוג לא ייהנה מ"השבחה" של נכס שהוא לא הביא מהבית.

10. מה העלות של הסכם כזה מול החיסכון במס?

העלות של עריכת הסכם הלוואה ורישומו היא בטלה בשישים לעומת פוטנציאל החיסכון של עשרות ומאות אלפי שקלים במס שבח, או הגנה על מיליוני שקלים במקרה של פרידה.

סיכום – אל תתנו למתנה להפוך לנטל

העברה של כספים לצורך רכישת נכסים בתוך המשפחה היא לא רק פעולה משפטית, היא פעולה רגשית עם השלכות כלכליות כבדות. הבחירה בין מתנה להלוואה צריכה להיעשות מתוך הבנה עמוקה של חוק מיסוי מקרקעין וצפייה פני עתיד.

אם אתם עומדים לפני רכישת דירה ע״ש הילד, תכנון מס יצירתי, שמשלב הסכמי הלוואה מתוחכמים והבנה של דיני המשפחה, הוא המפתח לשקט הנפשי שלכם ושל הילדים שלכם.

בהצלחה!

הכותב, עו"ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מעורכי הדין המובילים בתחום דיני החוזים, מקרקעין ומיסוי מקרקעין, מתמחה בייצוג משפטי בעסקאות מקרקעין – מכירה ורכישה , יזמות, ובעל מומחיות וניסיון נרחב בתחום מיסוי מקרקעין; יועץ ומלווה של עסקאות מקרקעין בסקטור הפרטי והעסקי תוך פתרונות מיסויים יצירתיים, ומייעץ במיסוי מקרקעין לעורכי דין בתחום.

ליצירת קשר:

Email: doron@doron-aharoni.com

כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא טל': 09-7429382

תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב טל': 03-6421088