קונים דירה ראשונה עם בן או בת הזוג? כבר יש לכם דירה או שתיים ואחת מהן מפריעה לכם למכור? מתחילים לחשוב איך להוריש את הנכסים לילדים ולנכדים? כל אחד מהמצבים האלה דורש אסטרטגיית נדל"ן אחרת, ומה שמתאים בגיל 30 לא בהכרח מתאים בגיל 70.
אני עו"ד דורון אהרוני, עוסק במיסוי מקרקעין ובעסקאות נדל"ן משנת 2003, עם משרדים בכפר סבא ובתל אביב. כשאנחנו יושבים עם לקוחות במשרד, אנחנו בונים להם אסטרטגיות נדל"ן לפי גיל ומצב בחיים. במדריך הזה אני עושה סדר, מההתחלה ועד הסוף: בני זוג שרק הכירו, אמצע החיים עם דירה שמפריעה, והגיל השלישי עם תכנון הורשה נכון.
למה אסטרטגיית נדל"ן צריכה להתאים לגיל ולמצב בחיים
הדין לא משתנה בין אדם צעיר למבוגר, אבל המצב שלכם משתנה. זוג בלי דירה, משפחה שכבר קנתה כמה דירות והורים בגיל שלישי עם כמה נכסים עומדים בפני שאלות שונות לחלוטין. ההבדל הוא במה שיכול להפריע לכם בעסקה הבאה: דירה שנרכשה לפני הנישואים, דירה להשקעה שנקנתה לצד דירת המגורים, או נכסים שלא יהיו פטורים ממס כשהיורשים ירצו למכור אותם.
לכן אנחנו מתחילים תמיד בשאלה איפה אתם נמצאים היום, ומשם בונים את המתווה. הנקודה המשותפת לכל השלבים היא תכנון מס לפני החתימה ולא אחריה.
שלב 1: בני זוג שרק הכירו
קונים דירה אחת: מדרגות דירה יחידה ופטור ממס שבח
נתחיל מהמצב הפשוט ביותר: בני זוג שרק הכירו ואין להם דירה בכלל, ועכשיו הם קונים דירה אחת. כאן הכול בסדר. הם קונים את הדירה לפי מדרגות מס רכישה של דירה יחידה, ופטורים לגמרי על כמיליון תשע מאות ושמונים אלף ש"ח הראשונים. את המיסוי ההדרגתי הם משלמים רק על מה שמעבר לכך, וממשיכים בחיים.
גם בצד המימון אין בעיה: הם יכולים לקבל 75% מימון. ואחרי שהם מקבלים את משכנתה מקסימלית ורוצים למכור, הם יכולים למכור את הדירה בפטור ממס שבח. דירה יחידה, קלאסי, ואין צורך לעשות משהו מיוחד.
כשאחד מבני הזוג מביא דירה מלפני הנישואים
המורכבות מתחילה כשאותם בני זוג מביאים איתם דירה אחת של אחד מהם לפני הנישואים. השאלה הראשונה שלקוחות שואלים היא "מה עושים?", והתשובה הראשונה שלי היא: לא עושים כלום, עד שמבינים מה הדירה הזו משנה.
הדירה של בן או בת הזוג מפריעה, ויש לכך שלוש סיבות עיקריות:
- מס רכישה: ברגע שבני הזוג מתחתנים (וגם כשהם ידועים בציבור), הם יחד תא מיסוי אחד מבחינת רשות המסים. הדירה של האחד מפריעה לשני לקבל את המדרגות הנמוכות של מס הרכישה.
- מימון: המשכנתה גם תוגבל. במקום 75%, המשכנתה תעמוד על עד 50%.
- פטור ממס שבח: בן הזוג הנוסף שקנה דירה על שמו, ולפעמים אפילו חצי-חצי, מפריע לבן הזוג שהביא את הדירה בפטור ממס שבח. הם מפריעים אחד לשני.
הפתרון: הפרדה רכושית והסכם ממון
כאן נכנסת ההפרדה הרכושית. כבר לפי סעיף 5 לחוק יחסי ממון, דירה שבן או בת הזוג מביאים לפני הנישואים שייכת רק לו או לה. אנחנו פשוט מציינים את זה גם בהסכם הממון. וכשמציגים לרשות המסים הסכם ממון עם הפרדה רכושית אמיתית, בעצם עשינו "הפרדת כוחות" בין בני הזוג.
וברגע שעשינו הפרדת כוחות, השמיים הם הגבול מבחינת הקניות והמכירות של כל אחד בנפרד. כל אחד לא מפריע לשני במס רכישה, לא במימון של 75% ולא בפטור ממס השבח שבן הזוג יכול לקבל.
לכן, לבני זוג שבאים אלינו עם דירה מלפני הנישואים, ההמלצה שלי כמעט גורפת: לעשות הפרדה רכושית והסכם ממון לדירה. חשוב להבין שלא חייבים הפרדה מלאה לכל החיים. הם יכולים עדיין להכניס משכורות לחשבון משותף ולחיות יחד. ההפרדה היא לדירות, ולחשבונות הבנק שיוצאים מהם כספים לצורך הדירות או שנכנסים אליהם דמי שכירות מאותה דירה.
גם זוגות שרוצים לקנות שתי דירות ולמכור דירות כל הזמן, גם כשאין דירה מלפני הנישואים, יכולים להרוויח מהסכם ממון כזה, כי כל אחד יכול לקנות בהפרדה דירה על שמו.
החסרונות של הסכם ממון: לא עושים אותו בלי לחשוב
הסכם ממון אינו כלי טכני בלבד, ויש לו מחיר, ולכן הבחירה בו צריכה להיות מושכלת:
- הסכם ממון הוא אמיתי. במקרה של פרידה, חס וחלילה, מה שקובע הוא הסכם הממון ולא כל הסדר אחר בין בני הזוג.
- הסכם ממון יוצר לפעמים מתח בחיי הנישואים.
- לכן ההסכם צריך להיות תפור לבני הזוג, לאורח החיים שלהם ולסוג החיים שלהם, ולהתאים גם בהיבט של המיסוי, אבל גם לחיים עצמם.
שלב 2: אמצע החיים – מה עושים עם דירה שמפריעה
כשיש דירה אחת נוספת שמונעת פטור
אחרי כמה שנים המצב משתנה. בני הזוג קנו כמה דירות, ולפעמים אין להם הפרדה רכושית. נניח שאחד מהם, או שניהם יחד, רוצה למכור את הנכס העיקרי שבו הם גרים כדי לקנות אחר כך נכס חליפי בפטור ממס שבח. אבל הם קנו גם דירה להשקעה, ויש להם למעשה שתי דירות.
הדירה הקטנה להשקעה היא זו שמפריעה. היום הפטור ממס שבח ניתן לבעלי דירה יחידה בלבד, וברגע שיש להם דירה נוספת שהם קנו להשקעה, הם כבר לא יכולים למכור את הדירה העיקרית בפטור ממס שבח.
ולא רק זה. מס הרכישה בדירה החליפית שהם קונים במקום דירת המגורים יהיה מס מלא, כלומר 8% מהשקל הראשון, במקום מדרגות דירה יחידה.
דוגמה להמחשה בלבד (בהנחות מפושטות): אם הדירה החליפית נקנית ב-3,000,000 ש"ח, מס רכישה של 8% מהשקל הראשון הוא 240,000 ש"ח. אילו אותה רכישה הייתה נעשית כדירה יחידה, הם היו פטורים לגמרי על כמיליון תשע מאות ושמונים אלף ש"ח הראשונים. ההבדל הזה הוא בדיוק מה שגורם ללקוחות לבוא אלינו לפני המכירה.
שתי הדרכים לפתור את זה
כשיש דירה אחת שמפריעה, יש שתי אפשרויות עיקריות:
- אפשרות 1: למכור את הדירה הקטנה. כמובן שאפשר למכור את הדירה הקטנה שמפריעה, לשלם עליה מס מלא (כי זו דירה שנייה שלהם), ואחר כך לקנות ולמכור את הדירות.
- אפשרות 2: העברה אמיתית לקרוב. במקרים מסוימים יש להם קרוב שאפשר להעביר אליו את הדירה, וזו חייבת להיות העברה אמיתית. מדובר בילד מעל גיל 18.
העברה לילד מעל גיל 18 ושליש דירה
כשיש שלושה ילדים מעל גיל 18, זה בכלל קלאסי. הסיבה היא שעד שליש דירה לא מפריע לאותו ילד. לכן אפשר להעביר לו את הדירה בפטור ממס שבח מלא כהעברה לקרוב. בתקופה שבה הילד הוא הבעלים של הדירה, הוא מקבל את השכירות, וזו העברה אמיתית לכל דבר ועניין.
אחרי ארבע שנים ומעלה הוא יכול למכור את אותה דירה בפטור ממס שבח. כלומר: בני זוג שהעבירו לבן בן 18 את הדירה, כשהוא הופך להיות בן 22-23 הוא מוכר אותה בפטור מלא ממס שבח, ואותם בני זוג התקדמו בחיים, מכרו וקנו דירות במיסוי נמוך.
את כל הנושא הזה, של שליש דירה והעברה ללא תמורה לילדים, אני מפרט במאמרים נפרדים שמופיעים ברשימת המאמרים הקשורים בסוף העמוד.
סיכום: איך האסטרטגיה משתנה לפי שלב בחיים
בני זוג שרק הכירו. המצב: אין דירה, או שיש דירה אחת מלפני הנישואין. מה מפריע: תא מיסוי אחד. האסטרטגיה: מס רכישה, מימון ופטור ממס שבח בדירה יחידה במדרגות הנמוכות, יחד עם הפרדה רכושית והסכם ממון לדירה.
אמצע החיים. המצב: דירה עיקרית ודירה להשקעה. מה מפריע: אין פטור ממס שבח, ומס רכישה מלא על הדירה החליפית. האסטרטגיה: מכירת הדירה הקטנה במס מלא, או העברה אמיתית לילד מעל גיל 18.
גיל שלישי. המצב: ארבעה, חמישה נכסים ויותר. מה מפריע: הנכסים אינם פטורים וימוסו במלואם אצל היורשים. האסטרטגיה: צוואה חכמה, הכנסת נכדים והסכם חלוקת עיזבון.
שלב 3: הגיל השלישי ותכנון הורשה
כשיש הרבה נכסים, העברה לילדים כבר פחות משתלמת
עם השנים אתם הופכים לבעלי מספר נכסים, ארבעה או חמישה. בשלב הזה כבר פחות משתלם להעביר את הדירות האלה לילדים. אנחנו גם לא רוצים להפריע לילדים בהעברות שלמות, וכשעושים הרבה העברות בשלישים, הן עלולות להיחשב תכנון מס מלאכותי.
לכן כשהגעתם למספר נכסים גדול, אנחנו מגיעים לשלב של תכנון ההורשה שלכם.
למה ירושה דורשת תכנון: הנכסים אינם פטורים
המטרה היא לאפשר ליורשים ליהנות ממיסוי כמה שיותר נמוך כשהם יקבלו את הנכסים. הנכסים האלה הם לא נכסים פטורים. היורשים מקבלים נכסים שממוסים באופן מלא כשהם ירצו למכור אותם, כי המוריש השאיר יותר מדירת מגורים אחת כשהוא נפטר.
צוואה חכמה: להכניס את הנכדים לתמונה
כאן אנחנו מגיעים לעריכת צוואה חכמה. הרעיון הוא לאפשר ליורשים לתכנן נכון את ההורשה שלהם ואת חלוקת העיזבון ביניהם. לצורך הדוגמה הקלאסית, יש שלושה יורשים שכבר יש להם נכסים, ולכם יש הרבה נכסים שאתם מורישים להם. זה המקום לחשוב להכניס את הנכדים לתמונה.
למה? אם אנחנו מכניסים את הנכדים לצוואה, הנכד לא חייב לקבל דירה או משהו כזה. הוא חייב להופיע בשמו המלא בצוואה, ואפילו לחלק לו חלק קטן מאוד בעיזבון.
הסכם חלוקת עיזבון: הנכסים היקרים לנכדים שאין להם דירה
ברגע שהנכד הופיע בצוואה יחד עם שאר היורשים, בעת פטירתם של המורישים, שמשאירים להם הרבה נכסים, יש ליורשים אפשרות לשבת יחד ולערוך הסכם חלוקת עיזבון. בהסכם הם יכולים לקבוע שהנכסים היקרים יותר, עם המיסוי הגבוה יותר, יחולקו דווקא לאותם נכדים שאין להם דירה בעת ההורשה.
אותו נכד, ללא תקופת צינון, יכול למכור את הדירה בפטור מלא ממס שבח, ובכך לחלץ אותה החוצה. את האיזונים עושים מתוך העיזבון עצמו. לנושא הסכם חלוקת עיזבון יש גם סרטון נפרד שלי בערוץ.
טעויות נפוצות
- להתחיל לפעול בלי להבין מה הדירה הנוספת, זו שהובאה לפני הנישואים או זו שנקנתה להשקעה, משנה לכם במס רכישה, במימון ובפטור.
- לחתום על הסכם ממון גנרי, בלי להתאים אותו לבני הזוג ולאורח החיים שלהם.
- להעביר לילדים נכסים בהעברות רבות ובשלישים, בלי לבדוק אם זה כבר נראה כתכנון מס מלאכותי.
- לעשות צוואה בלי לחשוב על חלוקת העיזבון בין היורשים ועל הכנסת הנכדים.
שאלות ותשובות
1. מה ההבדל בין מס רכישה למס שבח במסגרת אסטרטגיית נדל"ן?
מס רכישה משולם על ידי הקונה ברכישת נכס, ומס שבח משולם על ידי המוכר על הרווח במכירה. במדריך הזה דיברנו על שניהם: בדירה יחידה יש מדרגות מס רכישה נמוכות ופטור ממס שבח, ודירה נוספת עלולה לפגוע בשניהם.
2. האם דירה שהבאתי לפני הנישואים מפריעה לבן או בת הזוג שלי?
כן. בני זוג נשואים, וגם ידועים בציבור, הם יחד תא מיסוי אחד מבחינת רשות המסים. הדירה מפריעה לבן הזוג השני לקבל את המדרגות הנמוכות של מס הרכישה, מגבילה את המשכנתה לעד 50% במקום 75%, ומפריעה בפטור ממס שבח.
3. האם חייבים הפרדה רכושית מלאה בהסכם ממון?
לא. אפשר להסתפק בהפרדה לדירות ולחשבונות הבנק שקשורים אליהן, ועדיין להכניס משכורות לחשבון משותף ולחיות יחד.
4. מה הסיכון בהסכם ממון?
הסכם ממון הוא אמיתי. במקרה של פרידה, מה שקובע הוא הסכם הממון ולא כל הסדר אחר. הוא גם עלול ליצור מתח בחיי הנישואים, ולכן הוא צריך להיות תפור לבני הזוג.
5. למה דירה להשקעה מפריעה כשרוצים למכור את הדירה העיקרית?
כי הפטור ממס שבח ניתן לבעלי דירה יחידה בלבד, וברגע שיש דירה נוספת הם כבר לא יכולים למכור את הדירה העיקרית בפטור. בנוסף, מס הרכישה בדירה החליפית יהיה מס מלא.
6. אפשר להעביר דירה לילד כדי לפתור את הבעיה?
במקרים מסוימים כן, כשזו העברה אמיתית לילד מעל גיל 18. עד שליש דירה לא מפריע לאותו ילד, ואחרי ארבע שנים ומעלה הוא יכול למכור את הדירה בפטור ממס שבח.
7. למה להכניס נכדים לצוואה?
כדי שיהיה אפשר לערוך הסכם חלוקת עיזבון שמחלק את הנכסים היקרים, עם המיסוי הגבוה, דווקא לנכדים שאין להם דירה בעת ההורשה. נכד כזה יכול למכור, ללא תקופת צינון, בפטור מלא ממס שבח.
8. מתי כדאי לפנות לעורך דין?
לפני החתימה ולא אחריה. כל החלופות שתוארו כאן הן תכנון מס מראש, וכל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה.
השורה התחתונה
אסטרטגיית נדל"ן טובה נבנית לפי השלב שבו אתם נמצאים: בתחילת הדרך, בני זוג שרק הכירו צריכים להבין מה דירה מלפני הנישואים משנה, ולשקול הפרדה רכושית והסכם ממון לדירה. באמצע החיים, דירה אחת שמפריעה יכולה לעלות ביוקר, ויש שתי דרכים להתמודד איתה. בגיל השלישי, כשיש הרבה נכסים, הדגש עובר לצוואה חכמה, להכנסת הנכדים ולהסכם חלוקת עיזבון.
בכל השלבים העיקרון זהה: מתכננים לפני שחותמים, ובונים מתווה שמתאים לחיים שלכם, לא רק למס.
בהצלחה!
עו"ד דורון אהרוני
אני, עו"ד דורון אהרוני, עוסק כבר למעלה מ-23 שנים בליווי עסקאות נדל"ן ומיסוי מקרקעין.
במהלך השנים ליוויתי אלפי עסקאות מכר ורכישה.
בסדרת המאמרים הזו אני משתף תובנות וניסיון שנצברו לאורך השנים, במטרה לעזור לכם להבין טוב יותר את ההשלכות המשפטיות והמיסויות של עסקאות נדל"ן לפני קבלת החלטות.
מאמרים קשורים
- העברה ללא תמורה לילדים או הורשה? מתי כדאי להעביר דירה בחיים ומתי לא – מדריך
- איך להוריש דירה לילד ולהגן עליה בגירושין? המדריך המלא לתכנון מס, הסכמי ממון וירושה
- הצוואה הכי נפוצה בישראל היא גם, לפעמים, היקרה ביותר
- חיסכון במס שבח ומס רכישה – המדריך לשדרוג דירה עם שתי דירות בבעלותכם
- שליש דירה – הקלות במס רכישה ומס שבח 2026
- שליש דירה והעברה ללא תמורה של דירה בין קרובים – תכנון מס בנדל"ן
- כל המאמרים המקצועיים
ליצירת קשר:
שלחו לנו הודעה ב-WhatsApp
Email: doron@doron-aharoni.com
כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא טל': 09-7429382
תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב טל': 03-6421088
האמור במאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. כל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה, ויש להיוועץ בעורך דין לפני קבלת החלטות.