עורך דין מקרקעין מומלץ לייצוג במכירת דירה – אילו תנאים יש לוודא לפני ההתקשרות?

אילו תנאים יש לוודא לפני התקשרות וסיכום שכר הטרחה עם עורך הדין?

שכר הטרחה לעורך דין המטפל ומייצג במכירת דירה נקבע לרוב כחלקי אחוזים משווי העסקה. לפני התקשרות עם עורך דין מקרקעין מומלץ לייצוג במכירה של נכס, יש לוודא שיטופלו על ידו כל הנושאים הבאים בכל שלבי עסקת המכירה השונים, מתחילה ועד סופה:

תפקיד עורך הדין בייצוג של מכירת דירה – כל השלבים

שלב עריכת הסכם המכירה

עורך הדין, המייצג את המוכר, יפעל להכנת הסכם המכירה ולאחר מכן העברתו ללקוח לעיון ולעורך הדין מטעם המוכר לעיון ולרישום הערות, יחד עם נסח רישום מעודכן בדירות הרשומות בטאבו, או אישור זכויות וחוזה חכירה בדירות הרשומות ברשות מקרקעי ישראל. במקרים של חברות משכנות בנכסים שטרם נרשמו כבית משותף – יזמין עורך הדין אישור זכויות מעודכן מהחברה וכן נוהל העברת זכויות לצורך העברתם במרוכז לעו"ד מטעם הקונה.

בטרם עריכת ההסכם על עורך הדין מטעם המוכר לוודא מהם התנאים המסחריים שסוכמו, בין היתר לצורך קביעת פריסת התשלומים בעסקה.

פריסת התשלומים המקובלת בעסקת מכירה או רכישת דירה היא שאלה שכיחה שעולה בכל פעם מחדש. התשובה היא כי אין קו מנחה בנוגע לאחוזי התשלום בכל פעימה ופעימה, אלא שהפריסה צריכה להיעשות בהתאם להתחייבויותיו של כל צד במקביל לעסקת המכירה. לעניין קביעת הפריסה יש חשיבות לגובה המשכנתא הרובצת על הנכס – אם למוכר יש משכנתא לסילוק, נהוג לשלם סכום ראשון ישירות למוכר לצורך העמדה של הון עצמי בצד שלו לעסקה רכישה back to back  שהוא מבצע, והחל מהתשלום השני יש לכוון ולהעביר את הסכום הנדרש לצורך סילוק המשכנתא שלו מהנכס ולמעשה להכין אותו לרישום כשהוא נקי גם ממשכנתא מטעם הקונה.

משכנתא – סילוק או גרירה? – עורך הדין מטעם המוכר יוודא עם המוכר מה ברצונו לעשות עם המשכנתא הקיימת בנכס, כדי להתאים את סעיפי ההסכם למתווה הרצוי – האם לסלקה באופן שתשלום הקונה ישירות לבנק ינכה את הנכס ממשכנתא, או במקרים בהם תנאי המשכנתא טובים, לגרור את המשכנתא לנכס אחר, או במקרים שטרם נרכש הנכס החליפי, להפקיד את סכום הגרירה לזמן מוגדר לחשבון הבנק של המוכר שישועבד לזמן זה לטובת הבנק עד מציאת נכס חלופי לרכישה ואז גרירה לנכס זה. חובה לוודא נושא זה בתקשורת בין המוכר ועורך הדין המייצג טרם עריכת ההסכם, כדי להתאים את ההסכם והתשלומים – מאחר שבגרירה לחשבון, סכום המשכנתא גבוה בכ-10 אחוזים מסכום המשכנתא לסילוק כפי שמופיע בתדפיס יתרות המשכנתא של המוכר, ויש לציין זאת במפורט בהסכם המכר.

מקרים של אי וודאות מצידו של המוכר – נושא חשוב נוסף לעניין הכנת הסכם מכר דירה על ידי עורך הדין המייצג – האם יש אי וודאות כלשהי מטעם המוכר בשלבי העסקה שמצריכה להכניס את העסקה לתנאי מתלה, כלומר, ניסוח ההסכם באופן שיבטיח את הקונה במקרים של אי וודאות כלשהי, אם בהיבט של חריגות בנייה, אי וודאות מיסויית ועוד.

להרחבה לעניין תנאי מתלה והתמודדות עם מקרים של אי וודאות היכנסו למאמרי בנושא – מדריך למוכר ורוכש דירה.

שלב המו"מ לפני חתימה על הסכם מכר מחייב

לאחר עריכת הסכם המכר אשר יכלול את כל הדגשים אשר פורטו לעיל בתיאום עם המוכר, עורך הדין מטעם המוכר ינהל מו"מ מול עו"ד מטעם הקונה ביחס לנוסח הסכם מכירת הדירה, ויוודא שינוסח הסכם מקובל והוגן אשר יגן על האינטרסים של המוכר גם בהיבט המסחרי והפרקטי – על ידי התאמת התשלומים, מצבה של הדירה כנמכרת AS IS, אי אחריות המוכר למצבה הפיסי או התכנוני, וגם ניסוח כל ההגנות המשפטיות כגון הפקדתו של ייפוי כוח למחיקת הערת אזהרה של הקונה בידי עורך הדין של המוכר, במקרה של הפרת ההסכם על ידו, סעיף הפרה יסודית מנוסח כהלכה, סעיף כוח עליון רחב מצידו של המוכר שיסייע למוכר במקרים לא צפויים שלא להפר את ההסכם וכו'. לאחר ניסוח הסכם מוסכם, ייפגשו כל צדדים לחתימה על ההסכם ועל כל המסמכים הנלווים שיכין עורך הדין המייצג את המוכר במכירת הדירה במשרדו לצורך הוצאתה לפועל של העסקה.

שלב הדיווח של העסקה לרשות המיסים

לאחר החתימה יפעל עורך הדין מטעם המוכר להגשת הדיווח לרשות מיסים בגין העסקה – זה שלב מכריע וחשוב, מאחר שעל עורך הדין מטעם המוכר היה לוודא עוד טרם ההתקשרות בהסכם יחד עם המוכר, מה מצבו המיסויי בהיבט של מכירת הדירה. לדוגמא, האם מדובר בנכס צמוד קרקע – בית מגורים עם זכויות בנייה נוספות עליהן אין פטור ממס שבח, ומה הדרכים להפחית את המס באופן המקסימאלי בעניין זה, האם זוהי דירתו היחידה שבגינה יהיה פטור ממס שבח או בידיו נכס או חלק בנכס אחר אשר "יפריע" לו למעשה לקבל פטור מלא ממס שבח במכירה ואז לחשוב יחד איך אפשר לטפל בנכס הנוסף טרם המכירה, כדי לאפשר את קבלת הפטור ממס שבח במכירה.

להרחבה בנושא זה היכנסו למאמרי בנושא פטור ממס שבח במכירת דירה שנייה.

שלב הייצוג של עורך הדין מטעם מוכר הדירה ברשות המיסים יכלול גם הגשת השגה ברשות המיסים, במקרים מסוימים בהם לא נתקבלה השומה שהוגשה ויש טעם בהגשת  השגה, או תיקון שומה, כדוגמת מקרה בו קיימת אפשרות לחיסכון במס שבח במכירת דירה שנייה כחליפית לדירה שרכש קודם לכן.

שלב הזמנת אישור הרשות המקומית בעסקה – אישור עירייה לטאבו

בעסקה אישור העירייה והוועדה המקומית לטאבו הוא הכרחי בעסקת מקרקעין כתנאי לקבלת מלוא הכספים מהקונה לטובת המוכר. עורך הדין מטעם המוכר יזמין עבורו את "אישור העירייה לטאבו" כחלק מהייצוג בעסקה.

שלב חתימת המוכר על מסמכי המשכנתא מטעם הקונה

עורך הדין מטעם המוכר ידאג להחתמת המוכר על המסמכים המקובלים בבנק למשכנתאות מטעם הקונה לצורך רישום הערת אזהרה לבנק אשר יעביר את כספי המשכנתא ישירות למוכר לאחר מכן. על עורך הדין לוודא מה נוסח המסמכים הנ"ל, ובהתאם לצורך יערוך הערותיו מול נציגי הבנק לטובת המוכר. הסכם המכר שנוסח קודם לכן ייתן מענה לעניין זה, ויאפשר לב"כ המוכר לערוך את הערותיו על המסמכים הנ"ל במקרה הצורך.

שלב טרם מסירת החזקה בדירה ומסמכי העסקה, כולל פתיחת חשבון נאמנות במקרה הצורך

לאחר הגשת הדיווח לרשות המיסים על ידי עורך הדין המייצג את המוכר במכירת דירתו וקבלת אישור עירייה לטאבו, יעביר את כל האישורים והמסמכים לצד הקונה כנגד קבלת התשלום האחרון בעסקה על ידי המוכר. אם טרם התקבלו כל האישורים, ידאג עורך הדין מטעם המוכר לפתוח חשבון נאמנות לעסקה, אשר חלק מיתרת התמורה תעבור אליו עד לקבלת כל האישורים, ועם קבלתם, יעביר את הכספים למוכר.

פרוטוקול מסירת דירה

עריכת פרוטוקול מסירה של הדירה בין הצדדים בהתאם לצורך.

שאלות ותשובות – מה תפקידו ושכר טרחתו של עורך דין מקרקעין בייצוג המוכר במכירת דירתו

האם מעבר לכל תפקידיו המפורטים לעיל של עורך הדין המייצג את המוכר במכירה, באחריותו של עורך הדין מטעם המוכר להמשיך וללוות את המוכר במחלוקות משפטיות מול הקונה?

לרוב, אין זה מתפקידו של עורך הדין להמשיך וללוות את המוכר לאחר סיום העסקה במחלוקות המשפטיות ככל שיעלו מול הקונה, אלא אם ציין זאת במפורש בהצעה ששלח למוכר, ולעניין זה יש לקבל הצעה בנפרד.

מה מקובל לעניין שכר טרחת עורך דין בייצוג במקרה של עסקה שלא יצאה לפועל במהלך המו"מ?

חשוב לוודא ולסכם זאת כבר בקבלת ההצעה הראשונית מעורך הדין, מאחר שכל משרד נוהג אחרת. לצורך הדוגמא, במשרדנו איננו נוהגים לגבות שכ"ט בגין מו"מ שלא הבשיל לידי חוזה, ומתוך יחסי אמון עם הלקוח ממשיכים לעסקה הבאה ולקונה הבא.

מה תפקידיו של עורך הדין בייצוג של מכירת דירה הרשומה ב"חברה משכנת" במקרים שטרם נרשם הבית המשותף?

מעבר לייצוג המפורט לעיל, ולהזמנת נסח רישום מלשכת רישום המקרקעין בעסקאות רגילות, במקרים של בניין אשר טרם נרשם כבית משותף והרישום מנוהל כחברה משכנת, יש לקבל ממשרד עורכי הדין המטפל ברישום הזכויות מטעם החברה "אישור זכויות" מעודכן ונוהל העברת זכויות בחברה, כדי להתאים את הסכם המכר גם לדרישות החברה המשכנת בנוגע להעברת הזכויות בעסקה, ולדעת איך לחלק את האחריות בין המוכר והקונה בנוגע לרישום ולניהול העברת הזכויות אשר הינה מורכבת יותר מזו המתבצעת בעסקאות שבהן נרשם זה מכבר הבית המשותף והבעלות רשומה ע"ש המוכר.

מה תפקידו של עורך הדין המייצג את המוכר במכירת מגרש, חנות, או כל נכס אחר אשר אינו מהווה דירת מגורים?

הייצוג של עורך הדין במכירת מגרש, חנות, או כל נכס אחר הוא ברובו דומה לייצוג במכירת דירת מגורים, מלבד נושא המיסוי. בעסקאות של נכסים שאינם דירת מגורים מזכה, למעשה אין כלל אפשרות לעשות שימוש בפטור ממס שבח במכירה ויחול מס מלא. לפיכך ישנה חשיבות נוספת להסתייע בעורך דין הבקיא במיסוי מקרקעין להפחית באופן מיטבי את המיסוי במכירה בהתאם להוצאות הקיימות מיום רכישת הנכס ועד מכירתו, עריכת פריסה, תחשיב של הפחת הנדרש במכירה וכו'.

מהו שכר הטרחה הנהוג במכירת דירה – האם יש הבדל בין העסקאות השונות?

להרחבה לעניין שכר הטרחה המקובל בעסקאות – היכנסו למאמרי בנושא שכר טרחת עורך דין במכירת דירה.

הכותב, עו"ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מעורכי הדין המובילים בתחום דיני החוזים, מקרקעין ומיסוי מקרקעין, מתמחה בייצוג משפטי בעסקאות מקרקעין.

ליצירת קשר: