איך אפשר להימנע מתשלום מס רכישה?ֿ
ישנן מספר דרכים להימנע מתשלום מס רכישה ברכישת דירה או נכס מקרקעין אחר, או להפחיתו משמעותית, במסגרת החוק, התקנות והוראות הביצוע של רשות המיסים, כפי שאפרט במדריך מפורט זה
מס רכישה ברכישת דירה ראשונה / יחידה / חלופית
ההקלה המיידית והרווחת ביותר היא למעשה לתזמן את הסכם הרכישה, כך שייחתם ברכישה לפי מדרגות מס רכישה ברכישת דירה ראשונה או דירה חלופית שנייה (בהמשך אפרט את התנאים להיות הדירה חלופית).
מדרגות מס רכישה לרוכשי דירה ראשונה מתעדכנות ב-15 בינואר בכל שנה בהתאם להוראת הביצוע העדכנית של רשות המיסים, בהצמדה למדד.
בהתאם למדרגות מס רכישה המעודכנות לשנת 2024 – ניתן פטור מלא ממס רכישה לרוכשי דירה ראשונה / יחידה או חלופית עד לשווי של 1,978,745 ש״ח. מעבר לסכום זה יחולו מדרגות מס מופחתות.
להלן מדרגות מס הרכישה ברכישת דירה יחידה / ראשונה או דירה חלופית:
- על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪: 0%
- על חלק השווי שבין 1,978,745 ₪ – 2,347,040 ₪ – 3.5%
- על חלק השווי שבין 2,347,040 ₪ – 6,055,070 ₪– 5%
- על חלק השווי שבין 6,055,070 ₪ – 20,183,565 ₪ – 8%
- על חלק השווי שמעל 20,183,565 ₪ – 10%
ישנן הקלות רבות גם אם לרוכש חלקים נוספים ב״ספיחי דירה״. לדוגמא – עד מחצית זכויות בדירת ירושה או עד שליש זכויות בדירות נוספות לא ייחשבו כדירה נוספת לעניין ״שריפת״ הפטור ממס רכישה, ומדרגות מס רכישה כדירה ראשונה.
איך לא לשלם מס רכישה על דירה שנייה?
פטור ממס רכישה דירה שנייה / דירה חלופית – משפרי דיור
למעשה ניתן לרכוש דירה שנייה כדירה חלופית לדירה הראשונה, אותה יש למכור בתוך 18 חודשים מרכישת הדירה השנייה ובכך להיות מחויב במס רכישה מופחת – לפי מדרגות דירה יחידה בעת הרכישה של הדירה השנייה, נכון לשנת 2024 – פטור מלא ממס שבח עד שווי של 1,978,745 ש״ח.
כלומר – לרוכש שיש בבעלותו יותר מדירה אחת בעת הרכישה של הדירה השנייה עליה הוא יכול לקבל פטור ממס רכישה עד שווי של 1,978,745 ש״ח לכלכל את צעדיו בהתאם, ולבדוק איך הוא יכול להגיע למצב שבזמן החתימה על הסכם הרכישה של הדירה השנייה (החדשה) הוא לא יהיה בעלים של יותר מדירה אחת.
מי זכאי להחזר מס רכישה?
במקרים רבים, רוכשי דירה שנייה / דירה שיכולה לשמש דירה חלופית, שילמו מס רכישה מלא – בהתאם למדרגות דירה נוספת, שמתחיל נכון לשנת 2023 ב-8 אחוזים משווי הנכס הנרכש, מאחר שלא היו מודעים או לא התכוונו למכור את דירתם הנוספת הקיימת במועד הרכישה, ולא דיווחו על כך לרשות המיסים.
המדרגות של דירה נוספות (לא יחידה או חלופית) נכון לשנת 2024 הינן:
- על חלק השווי שעד 6,055,070 ש"ח – 8%
- על חלק השווי העולה על 6,055,070 ש"ח – 10%
הפתרון – ניתן במהלך 18 החודשים ממועד הרכישה של הדירה לבצע תיקון שומה באמצעות עורך הדין המייצג אותם או עורך דין מיסוי מקרקעין חיצוני – ולהגיש את הבקשה לתיקון שומת מס הרכישה של הדירה שנרכשה ושולם בגינה מס רכישה מלא בגובה 8 אחוזים, תוך התחייבות למכור את הדירה הקיימת הראשונה, ובכך למעשה, מיד עם מכירתה לקבל החזר של מס הרכישה העודף ששולם, בתוספת הצמדה וריבית של 4 אחוזים!
בנוסף, אם הדירה אכן תימכר במועד זה – 18 חודשים ממועד הרכישה של הדירה השנייה, הדירה שתימכר תהיה פטורה ממס שבח כדירה חלופית יחידה בהתאם לסעיף 49ב(2) לחוק וסעיף 49ג בהתאמה.
פטור ממס רכישה לבעלי 3 דירות – משפרי דיור
מאחר שלא קיים פטור ממס רכישה לרוכש מרובה דירות, במצב של בעלים של 2 דירות שרוצה לרכוש דירה שלישית, ולמכור את אחת מ-2 הדירות שבבעלותו, הרי הדירה הנוספת ״שורפת״ לו גם את הפטור / הקלה במס רכישה ברכישה של הדירה השלישית, וגם את האפשרות למכור את אחת הדירות שלו בפטור מלא ממס שבח כדירה יחידה – חלופית לדירה הנרכשת.
הפתרון – ניתן לבדוק אפשרות של העברת הדירה לפני מהלך הרכישה והמכירה, ללא תמורה לקרוב – כמו לילדים הבגירים שלו, ובכך למעשה לשחרר מעצמו את הדירה שמפריעה בעסקאות, אך יש לעשות זאת בהעברה אמיתית לילדים וללא תניות כפי שאפרט להלן.
פטור ממס רכישה בהעברת דירה ללא תמורה לקרוב – דירה במתנה
כפי שכתבתי לעיל, הסכם מתנה של דירה בין קרובים מאפשר העברה ללא תמורה ביניהם של דירה, בפטור מלא ממס שבח, ובפטור ממס רכישה או במס רכישה מופחת בהתאם לשווי הנכס המועבר.
מקבל הדירה ישלם רק שליש ממס הרכישה שהיה משלם לו היה רוכש את הדירה בשווי כסף, בהתאם למדרגות מס הרכישה אשר יהיו ידועות ביום העברת הזכויות בדירה, כלומר ביום החתימה על תצהיר העברה ללא תמורה בין קרובים.
העברת נכסים במתנה לקרוב משמשת מקלט מס נפוץ במיוחד כפתרון לבעלי דירות שמבקשים להגיע למצב של חיסכון במס רכישה ומס שבח ברכישה ובמכירה כפי שפירטתי לעיל.
כלומר – ילד בגיר (מעל גיל 18) שאין בבעלותו דירה אחרת, ומקבל מהוריו דירה בשווי נמוך מ- 1,978,745 ש״ח, נכון לשנת 2024 יהיה פטור לחלוטין בקבלת הדירה ממס רכישה, ואם שווי הדירה גבוה יותר, ישלם רק שליש מהמס של יתר המדרגות.
זו הקלה משמעותית, כי גם אם בהעברה ישלם כמה אלפי שקלים או אפילו עשרות אלפי שקלים, זה זניח לעומת המיסוי שניתן לחסוך בעסקאות המכר והרכישה של הדירה החלופית על ידי הוריו, שיכולים גם להסתכם במאות אלפי שקלים.
לפירוט והרחבה בנושא מאמרי בנושא דירה במתנה – העברה לקרוב ללא תמורה.
פטור מס רכישה לנכה, עיוור, ונפגע פעולות איבה
נכה הרוכש דירה למגורים יהיה זכאי לפטור ממס רכישה (או להנחה משמעותית, בהתאם לשווי הדירה הנרכשת), וזאת בין היתר בהתאם לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974.
- ברכישת דירה יחידה ששוויה עד 2,500,000 ₪, יינתן לנכה פטור מלא ממס רכישה על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪ נכון לשנת 2024, ועל חלק השווי של עד 2,500,000 ₪ ישולם מס רכישה מופחת של 0.5% משווי אותו חלק.
- ברכישת דירה שאינה דירה יחידה של הנכה אך תשמש למגוריו, או דירה יחידה ששוויה עולה על 2,500,000 ₪, ישלם מס רכישה מופחת של 0.5% משווי הנכס הנרכש.
התנאים לקבלת הפטור לנכה:
- הנכה צריך לעמוד בתנאי הזכאות לנכה, לפי הגדרת נכה בסעיף 11 לתקנות, כפי שאפרט בהמשך.
- הפטור ניתן עד פעמיים במהלך החיים של הנכה
- הדירה הנרכשת תשמש למגוריו של הנכה. לא ״דירה להשקעה״ אשר תושכר על ידו. אך יחד עם זאת נציין כי היא לא חייבת להיות דירתו היחידה ברכישה, ניתן לרכוש דירה נוספת – שנייה או אף שלישית במספר ומעלה על ידי הנכה, וכל עוד היא תשמש למגוריו, יהיה זכאי לפטור ממס רכישה / הקלה במס רכישה כנכה.
- כאשר בני זוג רוכשים יחד דירה למגוריהם ואחד מהם הוא נכה, יהיו שניהם זכאים להטבה. במקרה שבני הזוג לא היו נשואים בזמן שרכשו את הדירה, אך התחתנו בתוך 12 חודשים מיום הרכישה, יוחזר מס הרכישה העולה על השיעור של 0.5% ששילם בן זוגו של הזכאי להטבה.
לסיכום, ניתן ללמוד כי בעלי נכס אחד, (ואף יותר בתכנון מס חכם), נכים, מקבלי דירה ללא תמורה ועוד זכאים לקבלת פטור ממס רכישה או לפחות להקלה משמעותית בתשלום, בתכנון מס נכון טרם ביצוע העסקאות, וחובה לכלכל צעדיהם בהתאם טרם החתימה על הסכם מכר מחייב.
הכותב, עו"ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מייצג רוכשים / מוכרים בעסקאות מקרקעין.
ליצירת קשר:
Email: doron@doron-aharoni.com
כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא
טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534
תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב
טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125