פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה 2026 – המדריך המלא להחזקה בשליש דירה, חצי דירה וירושות

איך למכור דירה ולקבל פטור ממס שבח גם כשיש לכם חלקים בדירות אחרות

חשבתם פעם שאפשר לאחוז במקל בשני קצותיו? כלומר, להחזיק זכויות בכמה דירות מגורים ועדיין להיחשב בעיני החוק כבעלי דירה יחידה וליהנות מפטור ממס שבח במכירה? זה נשמע כמו קסם, או אולי כמו התחמקות ממס, אבל האמת היא שמדובר בתכנון מס לגיטימי לחלוטין שמעוגן בחוק מיסוי מקרקעין. אני רואה לא מעט אנשים שמוותרים על עסקאות או משלמים מאות אלפי שקלים מיותרים רק כי הם לא הכירו את הניואנסים הקטנים של חזקת דירה יחידה. בתור עורך דין מקרקעין שמלווה עסקאות כאלו כבר מעל שני עשורים, אני כאן כדי לעשות סדר.

המאמר הזה נכתב בדם, יזע ודוחות שומה. הוא יכול לשמש כלי עבודה פרקטי עבורכם. אם אתם עומדים לפני מכירה או רכישה, או אם ירשתם חלק מנכס ואתם דואגים לגבי העתיד המיסויי שלכם, הגעתם למקום הנכון. נצלול פנימה.

הבסיס שכולם שוכחים: מהו פטור דירה יחידה ב-2026?

לפני שנדבר על השברים והאחוזים, בואו ננפץ מיתוס: אין דבר כזה פטור מלא ללא הגבלה. הפטור שניתן לפי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין, המוכר כפטור דירה יחידה, הוא פטור עד תקרת פטור מסוימת (מה שמכונה לעיתים מס על דירות יוקרה). נכון לשנים האחרונות, התקרה עומדת על אזור ה-5,008,000 ש"ח. אם מכרתם דירה ב-7 מיליון ש"ח, על החלק שמעל התקרה תשלמו מס שבח באופן יחסי.

בנוסף, הפטור כפוף לתנאי של 18 חודשי בעלות לפחות בדירה. אי אפשר לקנות דירה היום, למכור אותה בעוד חודשיים ולבקש פטור דירה יחידה. המדינה רוצה לראות שזו אכן דירת המגורים שלכם ולא כלי לסיבוב נדל"ני מהיר.

כדי ליהנות מהפטור הזה, הדירה צריכה להיות דירתכם היחידה. אבל כאן החוק הופך להיות מעניין. הוא מגדיר מצבים שבהם למרות שיש לכם זכויות בנכסים נוספים, רשות המיסים תעצום עין ותראה בכם כבעלי דירה יחידה. המצבים האלו מפורטים בסעיף 49ג לחוק, והם המפתח לחיסכון של הון עתק.

חזקת השליש: שליש או פחות לא נספרים

הכלל הראשון והמשמעותי ביותר הוא חזקת השליש. החוק קובע שאם יש לכם זכויות בדירת מגורים נוספת, והחלק שלכם בה אינו עולה על שליש (כלומר 33.33% ומטה), הדירה הזו לא תיספר לכם כזכות בדירה נוספת לעניין הפטור של דירה יחידה.

שימו לב לדיוק: שליש או פחות. אם יש לכם בדיוק שליש בדירה נוספת, אתם עדיין בתוך האזור הבטוח. ברגע שהחלק שלכם הוא 33.4%, אתם כבר נחשבים כבעלי שתי דירות, והפטור על הדירה העיקרית שלכם בסכנה.

זהו כלי תכנוני אדיר. דמיינו מצב שבו אתם רוצים למכור את דירת המגורים שלכם בפתח תקווה, ובמקביל אתם מחזיקים ב-30% מדירת השקעה בחיפה יחד עם שני אחים. במקרה כזה, תוכלו למכור את הדירה בפתח תקווה ולקבל פטור ממס שבח (עד התקרה ובכפוף ל-18 חודשים), כאילו ה-30% הללו לא קיימים בכלל בתיק הנכסים שלכם.

כעורך דין מיסוי מקרקעין, אני תמיד ממליץ ללקוחות שלי לבדוק את הרישום בטאבו עוד לפני היציאה לשוק. לפעמים טעות רישומית קטנה של חלקי אחוז עלולה לעלות לכם במאות אלפי שקלים.

האם אפשר להחזיק כמה שלישים בכמה דירות?

זו השאלה הקלאסית. האם אני יכול להחזיק ב-30% בדירה בחיפה, 30% בדירה בבאר שבע ו-30% בדירה באילת, ועדיין למכור את הבית שלי בתל אביב בפטור?

מבחינה לשונית של סעיף 49ג, התשובה היא כן. החוק בוחן כל דירה נוספת בנפרד ושואל האם החלק בה עולה על שליש. עם זאת, כאן נכנסת האזהרה המשפטית החשובה ביותר במאמר: סעיף 84 לחוק מיסוי מקרקעין – עסקה מלאכותית.

רשות המיסים לא אוהבת יצירתיות יתר. אם התמונה הכוללת מראה שבניתם מבנה אחזקות מורכב רק כדי להימנע ממס, והדבר נראה כמו הפחתת מס בלתי נאותה או עסקה בדויה, מנהל מיסוי מקרקעין רשום להתעלם מהמבנה הזה ולמסות אתכם כבעלי כמה דירות. ככל שמדובר במצבים משפחתיים או עסקיים רגילים, ההחזקה בכמה חלקים (כל אחד עד שליש) לא אמורה לפגוע בפטור הדירה היחידה.

ירושה: המסלול המיוחד להחזקה של עד מחצית

כשמדובר בירושה, המחוקק היה הרבה יותר נדיב. ירושה היא לא פעולה רצונית; לא בחרתם לרכוש את הנכס, הוא הגיע אליכם בנסיבות החיים. לכן, סעיף 49ג(3) קובע רף גבוה יותר.

אם קיבלתם דירה בירושה, והחלק שלכם בה אינו עולה על מחצית (50%), הדירה הזו לא תיחשב כדירה נוספת שתמנע מכם פטור במכירת דירתכם האישית. זהו יתרון עצום במקרים של שני אחים שיורשים דירה מהוריהם. כל אחד מהם יכול להחזיק ב-50% מהדירה הירושה, ועדיין למכור את דירת המגורים הפרטית שלו בפטור (עד התקרה).

שימו לב להבדל:

1. בדירה שקניתם או קיבלתם במתנה (העברה ללא תמורה): הרף הוא שליש או פחות.
2. בדירה שעברה בירושה: הרף הוא מחצית (50%) או פחות.

ההבדל הזה הוא קריטי בתכנון עסקאות משפחתיות. לפעמים עדיף ליורשים לבצע הסכמי חלוקת עיזבון כדי לוודא שאף אחד מהם לא עובר את רף ה-50%, ובכך לשמור על הפטורים של כולם לעתיד.

סעיף 49ב(5): הפטור שחובה להכיר

זהו הפטור המכונה פטור יורש. הוא מאפשר למכור דירה שהתקבלה בירושה בפטור ממס שבח, גם אם ליורש עצמו יש כבר 20 דירות אחרות. זהו פטור שנכנס לנעלי המוריש.

התנאים לזכאות לפי סעיף זה הם קשוחים ומדויקים:

1. המוכר הוא בן זוגו של המוריש, צאצא של המוריש (ילד, נכד), או בן זוג של צאצא של המוריש. שימו לב: הורה שירש ילד או אח שירש אח בדרך כלל לא ייהנו מהפטור הספציפי הזה.
2. לפני פטירתו, הדירה הייתה דירתו היחידה של המוריש.
3. אילו המוריש היה בחיים ומוכר את הדירה, הוא היה זכאי לפטור ממס שבח.

כאן יש נקודה קריטית שחשוב לתקן לגביה טעויות נפוצות: המבחן לדירתו היחידה של המוריש הוא אבסולוטי. לפי הפסיקה, די בכך שלמוריש היה חלק קטן בדירה נוספת כדי לשלול את הפטור הזה מהיורשים. אל תניחו שאם למוריש היה שליש בדירה אחרת זה בסדר; ב-49ב(5) הבדיקה היא קפדנית ביותר, וחייבים לבדוק את מצב נכסי המוריש במדויק ביום פטירתו.

מתי החלק בדירה לא מונע פטור דירה יחידה?

תושבי חוץ ודירות בחו"ל: זהירות, כאן זה משתנה

שאלה שעולה הרבה היא האם דירה בחו"ל נספרת. התשובה תלויה בסטטוס שלכם:

לתושב ישראל: נכון להיום, רשות המיסים בישראל בוחנת רק דירות מגורים בישראל ובאזור (יהודה ושומרון) לעניין הגדרת דירה יחידה לצורך פטור ממס שבח ומס רכישה. לכן, אם יש לכם דירה בלונדון ודירה אחת בישראל, אתם עדיין נחשבים בעלי דירה יחידה בישראל.

לתושב חוץ: כאן המצב מורכב. כדי שתושב חוץ יקבל פטור דירה יחידה בישראל, עליו להוכיח שאין לו דירת מגורים במדינת תושבותו. זה דורש המצאת אישורים מרשויות המס באותה מדינה. המטרה היא למנוע מצב שבו אדם נהנה מפטור דירה יחידה בכמה מדינות במקביל.

מס רכישה וחזקת השליש

חשוב לדעת שחזקת השליש לא רלוונטית רק למכירה (מס שבח), אלא גם לקנייה (מס רכישה). במס רכישה, דירה יחידה מוגדרת בסעיף 9 לחוק. ההגדרה שם מפנה גם למצבים שבהם יש לרוכש בנוסף דירה שחלקו בה אינו עולה על שליש (ובהתאם להפניה לסעיף 49ג(3)).

זה אומר שאם יש לכם שליש בדירה קיימת ואתם קונים עכשיו דירה חדשה, תוכלו לשלם מס רכישה לפי המדרגות המופחתות של דירה יחידה (שמתחילות ב-0% עד תקרה מסוימת), במקום לשלם את המס הגבוה על דירה נוספת שמתחיל ב-8% מהשקל הראשון.

צריך להבחין בין זה לבין מנגנון משפר דיור. משפר דיור הוא מי שיש לו דירה שלמה וקונה דירה חדשה, ומתחייב למכור את הראשונה תוך תקופה מסוימת (בדרך כלל 18 חודשים). זהו מנגנון אחר לגמרי מחזקת השליש.

הסכמי ממון – הנייר והמציאות

בתור עורך דין שמשלב בין דיני משפחה לנדל"ן, אני חייב לדבר על הסכמי ממון. בני זוג נחשבים יחידה מיסויית אחת. אם לאשתך יש דירה, היא נחשבת גם שלך לעניין הפטור. הסכם ממון יכול לייצר הפרדה רכושית, אבל הוא חייב להיות אמיתי.

לפי הפסיקה העדכנית, לא מספיק להראות הסכם ממון חתום. רשות המיסים תבדוק האם קיימת הפרדה רכושית בפועל. האם השכרתם את הדירה לחשבון משותף? האם גרתם בה יחד? האם שילמתם משכנתא מחשבון משותף? אם אין הפרדה בפועל, ההסכם עלול להיחשב כנייר חסר ערך בבואכם לבקש פטור ממס שבח.

שאלות ותשובות 

יש לי בדיוק שליש בדירה שקניתי עם חברים. האם אני זכאי לפטור דירה יחידה במכירת הבית שלי?

כן. לפי סעיף 49ג, חלק שאינו עולה על שליש לא נספר כדירה נוספת. שליש מדויק (33.33%) נחשב בתוך ההקלה.

ירשתי חצי דירה מדודה שלי. האם זה מונע ממני פטור דירה יחידה?

לא. בירושה הרף הוא עד מחצית (50%). מכיוון שיש לך חצי בדיוק, היא לא נספרת כדירה נוספת במכירת דירתך האחרת.

המוריש השאיר לי דירה יחידה, אבל היה לו גם 10% בדירה אחרת. האם סעיף 49ב(5) חל?

כאן צריך להיזהר. לפי הפסיקה, המבחן של דירתו היחידה של המוריש הוא קפדני. החזקה בחלק כלשהו בדירה נוספת שוללת את הפטור. חובה לבדוק את מצב נכסי המוריש במדויק עם עורך דין מיסוי מקרקעין.

האם הפטור של דירה יחידה הוא באמת מלא?

לא. הוא פטור עד תקרת השווי הקבועה בחוק (כ-5 מיליון ש"ח). על החלק שמעל התקרה משלמים מס שבח יחסי. בנוסף, חובה להחזיק בדירה לפחות 18 חודשים.

אני תושב ארה"ב ויש לי שם בית. האם אני יכול לקבל פטור דירה יחידה על הדירה שלי בישראל?

כדי לקבל פטור זה, תצטרך להוכיח לרשות המיסים שאין לך דירת מגורים בארה"ב. ולכן לא תוכל לקבל פטור.

מה קורה אם יש לי שליש בדירה אחת ו-50% בדירת ירושה אחרת?

אתה עדיין נחשב בעל דירה יחידה. כל החזקה נבדקת מול הרף שלה: השליש מול רף הרכישה, והחצי מול רף הירושה.

האם אפשר לבצע העברה ללא תמורה של חלק מדירה כדי לרדת מתחת לשליש?

תשובה: טכנית כן, אבל צריך לבצע זאת בזהירות רבה. אם הפעולה נעשית רק כדי להתחמק ממס רגע לפני מכירה אחרת, רשות המיסים עלולה לטעון לעסקה מלאכותית לפי סעיף 84.

האם הפטור ליורש (49ב5) תקף גם אם אני לא הילד של המוריש?

הפטור מיועד לבן זוג של המוריש, צאצא של המוריש (ילד/נכד) או בן זוג של צאצא. אם אתה אח או הורה של המוריש,  לא תהיה זכאי לפטור הספציפי הזה.

האם חזקת השליש תקפה גם במס רכישה?

כן. אם יש לכם שליש או פחות בדירה אחרת, תוכלו להיחשב כרוכשי דירה יחידה וליהנות ממדרגות מס רכישה מופחתות.

מה זה אומר הפרדה רכושית בפועל בהסכם ממון?

זה אומר שצריך להוכיח שהנכס מנוהל בנפרד לחלוטין – חשבון בנק נפרד להכנסות והוצאות הדירה, אי-שימוש בכספי הנכס למטרות משותפות והוכחה שהצד השני לא הסתמך על הנכס הזה כלכלית.

סיכום: אל תצאו למלחמה בלי שריון

עולם מיסוי המקרקעין הוא שדה מוקשים, אבל עבור מי שמכיר את המפה, הוא גם מלא בהזדמנויות. היכולת להחזיק בחלקי דירות מבלי לאבד את הסטטוס של בעל דירה יחידה היא כלי שמאפשר גמישות כלכלית אדירה. השילוב שבין מקצועיות ושירותיות, יחד עם היכולת למצוא פתרונות מחוץ לקופסה, הוא מה שמאפשר לי לעזור לאלפי לקוחות לחסוך כסף רב.

אם אתם עומדים לפני מכירת דירה, קיבלתם חלק בדירה בירושה, או שיש לכם אחוזים בדירה נוספת ואתם לא בטוחים איך זה נספר – זה בדיוק השלב לעצור רגע ולבדוק את התמונה המלאה לפני שמתחייבים בעסקה או מגישים דיווח.

אני מייצג רוכשים ומוכרים בעסקאות מקרקעין, עם התמחות במיסוי מקרקעין ובתכנון נכון של מהלכים סביב דירה יחידה, ירושה וחלוקת עיזבון. ברוב המקרים, כמה בדיקות קצרות מראש חוסכות טעויות יקרות אחר כך.

מי שרוצה – אפשר לפנות אליי, לשלוח את הנתונים הרלוונטיים (נסחים, שיעורי אחזקה, תאריכים), ואוכל לבדוק עבורכם מה המשמעות המיסויית במקרה שלכם.

בהצלחה!

הכותב, עו"ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מעורכי הדין המובילים בתחום דיני החוזים, מקרקעין, בעל מומחיות וניסיון נרחב בתחום מיסוי מקרקעין; יועץ ומלווה של עסקאות מקרקעין בסקטור הפרטי והעסקי תוך פתרונות מיסויים יצירתיים, ומייעץ במיסוי מקרקעין גם לעורכי דין בתחום.

Email: doron@doron-aharoni.com

כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא

טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534 

תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב

טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125