גט, דירה וחיסכון של מאות אלפי שקלים: המדריך המלא למכירת מספר דירות בפטור ממס שבח בגירושין
גירושין. מילה אחת שטומנת בחובה עולם שלם של כאב ראש, רכבות הרים רגשיות ובעיקר – חוסר ודאות. כעורך דין שמלווה זוגות במכירת נכסיהם בצמתים הכלכליים המורכבים של חייהם כבר למעלה משני עשורים, אני יכול לומר בביטחון: אחד הנושאים הנפיצים והיקרים ביותר בפירוק התא המשפחתי הוא חלוקת נכסי המקרקעין.
במדריך המקיף הזה, המבוסס על ניסיון של מעל 22 שנים בליווי אלפי עסקאות מקרקעין וגיבוש תכנוני מס יצירתיים, אפרט בפניכם, שלב אחר שלב, את כל מה שאתם חייבים לדעת. נצלול לעומק סעיפי החוק, נחשוף את האסטרטגיות הנכונות למספר דירות שונות, ונדגיש את המוקשים שחשוב להיזהר מהם. המטרה שלי היא אחת: לתת לכם את הידע כדי להפוך את הליך הפרידה הכואב להזדמנות כלכלית שתאפשר לכל אחד מכם להתחיל פרק חדש ברגל ימין.
לא פעם אני פוגש זוגות שבנו יחד אימפריה קטנה – דירת מגורים, דירה להשקעה שאולי סבתא הורישה, ועוד איזו יחידה קטנה שקנו "לילדים כשיהיו גדולים". עכשיו, כשהדרכים נפרדות, עולה השאלה הגדולה: איך מחלקים את העוגה הזו בלי שרשות המיסים תיקח את הנתח הכי גדול?
רבים חושבים שהפתרון פשוט: מוכרים הכל, מתחלקים בכסף וכל אחד הולך לדרכו. זו טעות. טעות שיכולה לעלות לכם במאות אלפי שקלים, ולפעמים אפילו יותר, בתשלום מס שבח. הפרידה אולי כואבת, אבל לפחות שהכיס יכאב פחות.
במאמר הזה אפרט, שלב אחר שלב, בצורה ברורה ופרקטית, איך ניתן למכור מספר נכסי מקרקעין במסגרת הליך גירושין ועדיין ליהנות מפטור מלא ממס שבח על כל הנכסים. זה לא קסם, זה תכנון מס נכון. זה דורש הבנה עמוקה של החוק, יצירתיות, ותזמון מדויק. אבל זה אפשרי לחלוטין, ואני הולך להראות לכם איך.
רגע לפני שצוללים: מה זה בכלל מס שבח ולמה הוא רלוונטי?
לפני שנפרק את האסטרטגיה המורכבת, בואו ניישר קו. מס שבח הוא מס שמשלמים על הרווח שנוצר בין מחיר קניית נכס מקרקעין למחיר מכירתו. לדוגמה, אם קניתם דירה במיליון שקלים ומכרתם אותה בשני מיליון, השבח (הרווח) שלכם הוא מיליון שקלים, ועליו תצטרכו לשלם מס (בשיעור של 25% על הרווח הריאלי, בכפוף לחישובים שונים). מדובר בסכומי כסף אדירים.
החוק מעניק פטור ממס שבח במכירת "דירת מגורים מזכה", מה שמוכר כ"פטור לדירה יחידה". הפטור הזה הוא מתנה יקרה מהמדינה, והוא ניתן, בתנאים מסוימים, למי שמוכר את דירתו היחידה. הבעיה מתחילה כשיש לכם יותר מדירה אחת. במקרה כזה, על הדירה השנייה, השלישית וכן הלאה – תצטרכו לשלם מס שבח מלא.
השאלה הראשונה שרוב הזוגות שואלים אותי היא: "איך נמכור את הכל ונחלק את הכסף בלי שחצי ממנו יילך למס שבח?". זו שאלה מצוינת, כי הטעות הנפוצה ביותר – מכירת הנכסים כפי שהם, במשותף – היא מתכון בטוח לתשלום מס שבח כבד ומיותר על כל נכס מעבר לדירת המגורים הראשונה.
כאן נכנס הליך הגירושין לתמונה, ויוצר הזדמנות מיוחדת, אם פועלים נכון.
מה אם אגיד לכם שהסכם הגירושין שלכם יכול להיות כלי תכנון המס החזק ביותר שיש לכם? שבאמצעות פעולות נכונות, חוקיות ולגיטימיות לחלוטין, ניתן למכור שתיים, שלוש ואף יותר דירות בפטור מלא ממס שבח?
אבן היסוד: סעיף 4א לחוק והעברה פטורה ממיסים אגב גירושין
הכל מתחיל בסעיף מפתח אחד בחוק מיסוי מקרקעין: סעיף 4א. סעיף זה קובע כי העברת זכויות בנכס מקרקעין (לא רק דירה, אלא כל נכס) הנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין, לא תיחשב ל"מכירה".
מה זה אומר בפועל?
- אין מס שבח ומס רכישה בהעברה: בן זוג אחד יכול להעביר לשני את חלקו בנכס מבלי שמי מהצדדים ישלם מס על פעולת ההעברה עצמה.
- פסק דין מספיק: בעבר היה צורך להמתין לגט. כיום, בעקבות תיקון לחוק, מספיק פסק דין של בית משפט לענייני משפחה או בית דין רבני המאשר את הסכם הגירושין וחלוקת הרכוש. ההעברה יכולה להתבצע גם לפני סיום ההליך הפורמלי.
- לא "פטור" אלא "דחיית מס": זו נקודה קריטית להבנה. סעיף 4א לא מעלים את המס, הוא דוחה אותו. בן הזוג שמקבל את הנכס "נכנס בנעליו" של בן הזוג המעביר. כלומר, לצורך חישוב מס שבח עתידי, יום הרכישה ועלות הרכישה יישארו המקוריים, כאילו לא התרחשה העברה כלל. השבח ההיסטורי ממשיך להצטבר.
חשוב לציין שהגדרה זו רחבה וכוללת לא רק זוגות נשואים, אלא גם ידועים בציבור ובני זוג מאותו המין שנפרדים.
תכנון מס למקרה של דירה יחידה: לא תמיד כדאי להשתמש בפטור האוטומטי
זה אולי יישמע מוזר, אבל גם כשיש לכם רק דירה אחת, לא תמיד הדרך הנכונה היא להשתמש בסעיף 4א. כאן נכנסת לתמונה חשיבה של עורך דין מיסוי מקרקעין שצופה פני עתיד.
נניח ששווי הדירה היחידה שלכם נמוך מתקרת הפטור ממס רכישה לדירה יחידה (כ-1.98 מיליון ש"ח, נכון ל-2025). במקרה כזה, ייתכן שכדאי דווקא לדווח על ההעברה כעסקת מכר רגילה ולא כהעברה אגב גירושין.
למה?
- המוכר (בן הזוג המעביר): ימכור את חלקו בפטור ממס שבח, כי זו דירתו היחידה.
- הקונה (בן הזוג המקבל): יקבל פטור ממס רכישה, כי שווי הדירה נמוך מהתקרה.
התוצאה: יצרנו אירוע מס "נקי" ללא תשלום מיסים. בן הזוג המקבל "רוכש" את הדירה עם שווי ויום רכישה חדשים. אם בעתיד הוא ירכוש דירה נוספת וירצה למכור את דירת הגירושין, מס השבח שיחול עליו יהיה נמוך משמעותית, כי הוא יחושב רק מהמועד שבו קיבל את הדירה, ולא מהמועד ההיסטורי שבו שני בני הזוג רכשו אותה.
מתי כן להשתמש בסעיף 4א? אם שווי הדירה גבוה מתקרת הפטור ממס רכישה. במקרה כזה, דיווח כעסקת מכר יגרור מס רכישה, ולכן עדיף להשתמש בהעברה הפטורה אגב גירושין.
האסטרטגיה הנכונה למכירת 2 דירות בפטור ממס שבח
כאן נמצא לב ליבו של תכנון המס. נניח שליוסי ורינה יש שתי דירות. אם הם ימכרו אותן במצבן הנוכחי, כשהן בבעלות משותפת, הם יחויבו במס שבח מלא על אחת מהן, כי התא המשפחתי שלהם מחזיק ביותר מדירה אחת.
הפתרון הוא לא לרכז את הדירות אצל אחד מהם, אלא בדיוק ההפך: לפצל אותן.
התהליך הנכון:
- הסכם גירושין מפורט: עורכים הסכם גירושין שמקבל תוקף של פסק דין. בהסכם קובעים שדירה א' תועבר במלואה לבעלותו הבלעדית של יוסי, ודירה ב' תועבר במלואה לבעלותה הבלעדית של רינה.
- העברה פטורה: מבצעים את ההעברות לפי סעיף 4א, ללא תשלום מיסים.
- יצירת שני תאים משפחתיים נפרדים: מרגע שפסק הדין ניתן, רשויות המס רואות ביוסי ורינה שני "תאים משפחתיים" נפרדים. כעת, ליוסי יש דירה אחת בבעלותו, ולרינה יש דירה אחת בבעלותה.
- מכירה בפטור כפול: כל אחד מהם יכול כעת למכור את הדירה שקיבל וליהנות באופן עצמאי מפטור ממס שבח כדירה יחידה, לפי סעיף 49ב(2) לחוק.
בפעולה פשוטה יחסית, המבוססת על הסכם גירושין נכון, חסכנו תשלום מס שבח על דירה שלמה, חיסכון שיכול להגיע למאות אלפי שקלים.
שאלה קריטית: האם יש תקופת צינון לאחר קבלת הדירה?
לא! וזו טעות נפוצה. אין צורך להמתין תקופת צינון כלשהי לאחר קבלת הדירה אגב גירושין. התנאי לקבלת הפטור הוא אחר: יש לוודא שבני הזוג (יחד) היו בעלים של הדירה במשך 18 חודשים לפחות לפני הפיצול והמכירה. אם תנאי זה מתקיים, בן הזוג שקיבל את הדירה יכול למכור אותה בפטור למחרת קבלתה. אם הם החזיקו בדירה פחות מ-18 חודשים, יהיה עליו להמתין עד להשלמת תקופה זו.
תכנון מס ל-3 דירות ויותר: הכנסת הילדים לתמונה
ומה קורה כשיש למשפחה שלוש דירות או יותר? כאן אנו משתמשים בכלי נוסף שסעיף 4א מעניק לנו. הסעיף קובע שהעברה פטורה ממיסים אגב גירושין יכולה להתבצע לא רק בין בני הזוג, אלא גם מבני הזוג לילדיהם.
האסטרטגיה:
- הסכם גירושין משולש: בהסכם הגירושין קובעים את החלוקה הבאה:
- דירה א' תעבור לבעלותו המלאה של בן הזוג הראשון.
- דירה ב' תעבור לבעלותה המלאה של בת הזוג השנייה.
- דירה ג' תעבור לבעלותו המלאה של ילד/ה מעל גיל 18.
- שלוש העברות פטורות: כל שלוש ההעברות מבוצעות ללא מס שבח וללא מס רכישה, מכוח פסק הדין. חשוב לציין שהחוק מאפשר העברה מההורים לילד, אך לא מהילד להורה במסגרת זו.
- שלושה בעלים נפרדים: נוצר מצב שבו לכל אחד מההורים יש דירה יחידה בבעלותו, וגם לילד יש דירה יחידה בבעלותו.
- מכירה משולשת בפטור: כל אחד מהשלושה יכול כעת, באופן עצמאי, למכור את דירתו בפטור ממס שבח לדירה יחידה.
כך, במקום לשלם מס שבח על שתי דירות, הצלחנו למכור את כל שלוש הדירות בפטור מלא. זוהי דוגמה מובהקת לאופן שבו הבנה מעמיקה של החוק מאפשרת פתרונות יצירתיים וחסכוניים. ניתן ליישם עיקרון זה גם על ארבע דירות או יותר, על ידי העברה לילדים נוספים.
מוקשים ושיקולים נוספים: מה עוד חייבים לדעת?
הדרך לפטור המיוחל רצופה בפרטים טכניים. התעלמות מהם עלולה להרוס את כל התכנון.
- היטל השבחה: זהו "מס" שמשולם לרשות המקומית, לא לרשות המיסים. החוק לא מעניק פטור אוטומטי מהיטל השבחה בהעברה אגב גירושין. רוב הוועדות המקומיות נוהגות לדחות את תשלום ההיטל למועד המכירה העתידי, אך ישנן ועדות (כמו ירושלים, למשל) שעלולות לדרוש את התשלום כבר במועד ההעברה. זהו נתון קריטי שיש לבדוק מראש ולעגן בהסכם הגירושין מי נושא בעלות, אם תחול.
- חובת הדיווח: למרות שהעברת הדירה בטאבו יכולה להתבצע ללא אישורי מיסים, חובה מוסרית ומקצועית לדווח לרשות המיסים על ההעברה לפי סעיף 4א. הדיווח הזה מעדכן את הרשויות על ההפרדה הרכושית והמיסויית, ומונע בעיות וחקירות בעתיד, כשכל אחד מבני הזוג יבוא למכור את דירתו או לרכוש דירה חדשה.
- חלוקת "נטו" מול "ברוטו": מה קורה אם דירה אחת שווה 2 מיליון ש"ח עם מס שבח צפוי של 50,000 ש"ח, והדירה השנייה שווה 2 מיליון ש"ח עם מס שבח צפוי של 300,000 ש"ח (בגלל ותק, למשל)? האם החלוקה הוגנת? לעיתים בהסכם בין הצדדים יש צריך להתייחס לפוטנציאל המס העתידי ולקבוע מנגנון איזון תשלומי סופי שישקף חלוקה הוגנת של ה"נטו" ולא רק של ה"ברוטו".
שאלות ותשובות נפוצות
- האם אפשר להשתמש בהסכם גירושין מלפני 10 שנים שלא מומש?
כן. הפסיקה קובעת שכל עוד השיתוף בנכס לא פורק בפועל, ניתן להשתמש בפסק דין ישן כדי לבצע את ההעברה הפטורה ממיסים גם שנים רבות לאחר נתינתו.
- מה אם הדירות לא שוות ערך?
ההפרדה המיסויית היא רק כלי. הסכם הגירושין קובע את החלוקה הכלכלית הכוללת. אם דירה אחת שווה יותר, ההסכם יקבע "תשלומי איזון" כספיים בין הצדדים כדי להגיע לחלוקה שוויונית של כלל הרכוש.
- האם ניתן להעביר נכס מסחרי לילד בפטור אגב גירושין?
כן. סעיף 4א חל על כל "זכות במקרקעין", כולל חנויות, משרדים, מגרשים וכו'. עם זאת, חשוב לזכור שהילד שיקבל את הנכס המסחרי לא יוכל למכור אותו בפטור ממס שבח, שכן הפטור לדירה יחידה חל רק על דירות מגורים.
- מה קורה אם הדירה שהועברה לילד נמצאת בפרויקט התחדשות עירונית?
זוהי סוגיה מורכבת הדורשת ייעוץ ספציפי. יש לבחון את ההסכם מול היזם ואת השלכות המס של תמ"א 38 או פינוי בינוי על הבעלים החדש.
- הילד שלי בן 17. אפשר להעביר אליו דירה?
העברה לקטין אפשרית אך מסורבלת מאוד ודורשת אישור של בית משפט. כל פעולה עתידית בנכס (כמו מכירה) תדרוש שוב אישור כזה. לכן, האסטרטגיה של העברה לילדים יעילה ופשוטה בעיקר כשמדובר בילדים בגירים (מעל גיל 18).
- האם יש חשיבות למי מבני הזוג מקבל איזו דירה?
מבחינת מס טהור, לא. אך ישנם שיקולים אחרים: מי ימשיך לגור באחת הדירות? למי יש זיקה רגשית לנכס מסוים? שיקולים אלו צריכים להילקח בחשבון במשא ומתן.
- דיווחנו על העברה לפי סעיף 4א, אבל עכשיו אני מבין שהיה עדיף לדווח כמכר. אפשר לתקן?
תיקון שומות בדיעבד הוא הליך מורכב, לא ודאי ויקר. הוא דורש שכנוע של רשויות המס בטעות כנה. הדרך הנכונה היא לקבל את הייעוץ הנכון מראש ולבצע את הפעולות בצורה אופטימלית מהרגע הראשון.
המפתח לחיסכון נמצא בתכנון
הליך הגירושין פותח חלון הזדמנויות ייחודי לחלוקת נכסי המקרקעין בצורה יעילה וחסכונית. באמצעות הבנה נכונה של החוק ושימוש מושכל בהסכם הגירושין ככלי לתכנון מס, ניתן לחסוך מאות אלפי שקלים שהיו הולכים לקופת המדינה.
האסטרטגיה הנכונה אינה אינטואיטיבית. היא דורשת חשיבה מחוץ לקופסה, היכרות מעמיקה עם פסיקות והוראות ביצוע, ותכנון קפדני של כל שלב בתהליך. הליווי הנכון יכול להפוך את אחד המשברים הגדולים בחייכם לאירוע כלכלי מנוהל היטב, שיאפשר לכם באמת לפתוח דף חדש, עם המשאבים המלאים המגיעים לכם.
שיהיה בהצלחה!
הכותב, עו"ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מעורכי הדין המובילים בתחום דיני החוזים, מקרקעין, בעל מומחיות וניסיון נרחב בתחום מיסוי מקרקעין; יועץ ומלווה של עסקאות מקרקעין בסקטור הפרטי והעסקי תוך פתרונות מיסויים יצירתיים, ומייעץ במיסוי מקרקעין גם לעורכי דין בתחום.
ליצירת קשר :
Email: doron@doron-aharoni.com
כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא
טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534
תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב
טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125