פטור ממס שבח לתושב חוץ – 2023 במכירת דירה

פטור ממס שבח לתושב חוץ – מדריך 2023

סעיף 49א(א) לחוק מיסוי מקרקעין מתנה את הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה על ידי תושב חוץ בכך שאין לתושב החוץ )ובתא משפחתי שלו) "דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב".

עוד נקבע באותו סעיף כי  "לעניין זה יראו תושב חוץ כמי שיש לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב,  כל עוד לא המציא אישור משלטונות המס ממדינת תושבותו כי אין לו דירה כאמור".

למעשה הוראת סעיף 49א(א) לחוק מיסוי מקרקעין קובעת חזקה ראייתית לפיה אי המצאת אישור שלטונות המס משמעה שיש למוכר – תושב חוץ, דירת מגורים נוספת במדינת תושבותו ולפיכך אינו זכאי לפטורים הקבועים בפרק חמישי 1 לחוק. – ובפרט בסעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין – פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה בישראל.

עדכון חדש מינואר 2017 בתוספת מס. 2 להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס 5/2013 קובע חלופות להוכחת היעדר דירת מגורים במדינת התושבות של מוכר שאינו תושב ישראל לצורך זכאות לפטור לפי פרק חמישי :

נוהל דרכי הוכחה בהיעדר אפשרות להמציא אישור שלטונות המס

על המוכר להוכיח על סמך ראיות אובייקטיביות כי אכן אין בבעלותו דירת מגורים במדינת התושבות שלו ולשכנע בכך את רשות המיסים. בשלב ראשון  על המוכר -תושב החוץ, להראות היכן מקום מגוריו הקבוע במדינת תושבותו ומה טיב זכויותיו בדירה זו. עליו להמציא חוזה שכירות או הסכם אחר המעיד על היותו שוכר ולא בעלים באותה דירה וכן אישור מוניציפלי בדומה לארנונה בישראל כי המוכר משלם מיסים בחו"ל ,כמחזיק בדירה ולא כבעלים שלה, ככל שניתן להמציא אישור כזה.

1. אישור מרשות המיסים של מדינת התושבות של המוכר לפיו המוכר לא דיווח על הכנסה מדמי שכירות בגין דירת מגורים או נכס מקרקעין אחר שברשותו. לחילופין, המצאת דוחות המס של המוכר לתקופה הרלוונטית )במידה ויש למוכר הכנסות מדמי שכירות שלא נובעים מדירת מגורים יוכל להמציא, בנוסף, תצהיר ערוך לפי פקודת הראיות לפיו לא מדובר על הכנסות משכירות של דירה אלא של נכס אחר).
2. כתמיכה לאישורים הנ"ל, יש להמציא תצהיר ערוך לפי פקודת הראיות ובו הצהרת המוכר כי אין לו זכויות בדירת מגורים נוספת במדינת התושבות שלו.

יובהר כי ככל שמדובר במדינה פדרלית כדוגמת ארה"ב או מדינה המחולקת למחוזות כדוגמת שוויץ, יש לוודא שהאישורים מתייחסים לכך שלמוכר אין דירה בכל המחוזות השייכים לאותה מדינה או בכל המדינות השייכות לאותה מדינה פדרלית.

האמור לעיל לא יחול על תושבי רוסיה ובלגיה. יצויין כי תושבי חוץ שמדינת התושבות שלהם הינה בלגיה או רוסיה – עליהם להוציא אישור משלטונות המס כי אין לתושבי החוץ דירה במדינת התושבות.

פטור ממס שבח לתושב חוץ-  דירת ירושה – לפי סעיף 49ב(5) –

בעבר, בהתאם למדיניות ברשות המיסים, חרף העובדה כי בהתאם להוראות החוק מוכר תושב חוץ אשר ירש דירת מגורים ממוריש תושב ישראל לא זכאי לפטור לפי פרק חמישי (1) ובכלל זה אינו זכאי לפטור לפי סעיף 49ב(5) (פטור על מכירת דירת ירושה), ניתנה הקלה על ידי רשות המיסים  בעניין זה ובהתאם לפרקטיקה הנוהגת, היה ניתן פטור ממס שבח לתושב החוץ על פי סעיף זה – ללא כל צורך להוכיח אם לתושב החוץ שמוכרת את דירת הירושה יש  או אין דירה נוספת במדינת התושבות שלו.

כאמור, הנוהג ברשות המיסים אפשר למעשה עד שנת 2021 לתושב חוץ למכור דירת מוריש יחידה לפי סעיף 49ב(5) לחוק – אך נוהג זה השתנה, עם פרסום הוראת ביצוע 7701/21.

הוראת ביצוע 7701/21 קובעת כי בהתאם להוראות סעיף 49א(א) לחוק, יראו תושב חוץ כמי שיש לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב, כל עוד לא המציא אישור משלטונות המס ממדינת תושבותו כי אין לו דירה כאמור.

* לגבי מוריש שהיה תושב חוץ בעת פטירתו, גם אם היורש הינו תושב ישראל, לצורך קבלת פטור ממס שבח על פי סעיף 49ב(5) – פטור ממס שבח של דירת ירושה, יש להמציא מסמכים המוכיחים כי למוריש לא הייתה דירת מגורים נוספת במדינת התושבות בעת פטירתו.

מס שבח – 2023 לתושב חוץ – חישוב לינארי מופחת ומכירה בין קרובים

עם סיום התקופה הקובעת, כהגדרתה בחוק, החל משנת 2018 ואילך, חלים שינויים ועדכונים לעניין פטור ממס שבח, חישוב מס שבח מוטב (חישוב לינארי) והסרת הגבלות שונות המצויות כיום בחוק, אשר כתוצאה מכך ניתן למעשה ליהנות מפטור ממס שבח וממס שבח מופחת במכירת דירת מגורים, ובניהם גם תושבי חוץ, כפי שיפורט להלן.

1. החל משנת 2018 לענין מס שבח, בחישוב מס מופחת (חישוב לינארי) אין מגבלה במספר הדירות אותן ניתן למכור תוך החלת חישוב המס הלינארי המוטב, וללא מגבלה של זמן בין מכירה למכירה- בתקופת המעבר שהחלה ביום ה-1.1.14 ועד 31.12.17, הוגבלה האפשרות למכירת 2 דירות בלבד במס מוטב (חישוב לינארי). החל מיום 1.1.18 ואילך, חל שיעור המס המוטב (חישוב לינארי) על מכירת דירות מגורים מזכות שנרכשו לפני יום המעבר, ללא מגבלות. כמו כן ניתן למכור גם חלק בדירה בחישוב לינארי – במס מוטב. הוראה זו חלה גם על תושב חוץ שברשותו מספר דירות בישראל או במקום התושבות שלו.
2. הסרת המגבלה בחישוב מס לינארי מוטב למכירה בין קרובים – בתקופת המעבר שחלה ביום בתקופה שבין 1.1.14 ועד 31.12.17, הוגבלה האפשרות למכירת דירת מגורים מזכה לקרוב בחישוב המס הלינארי המוטב, החל משנת 2018 ניתן לעשות שימוש במס המוטב גם במכירה בין קרובים! הוראה זו חלה גם על תושב חוץ שברשותו מספר דירות בישראל או במקום התושבות שלו.
3. תקופת צינון במכירה של דירה שנתקבלה במתנה ולאחר מכן תמכר בחישוב המס הלינארי המוטב: החל משנת 2018 ניתן למכור דירה במס מוטב (חישוב לינארי) שהתקבלה במתנה ללא תקופת צינון, וזאת לעומת תקופת המעבר בה ראו את נותן המתנה כמוכר הזכויות לעניין בחינת הזכאות לשימוש בשיעור המס המוטב (חישוב לינארי). למעשה מגבלה זו אינה רלוונטית יותר לאחר ה-1.1.18 – אין צורך בתקופת צינון בשימוש בשיעור המס הלינארי המוטב (וזאת לעומת מכירת בפטור מלא ממס שבח בגינה עדיין קיימת תקופת צינון) הוראה זו חלה גם על תושב חוץ שברשותו מספר דירות בישראל או במקום התושבות שלו.

הכותב, עו"ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מעורכי הדין המובילים בתחום דיני החוזים, מקרקעין ומיסוי מקרקעין, מתמחה בייצוג משפטי בעסקאות מקרקעין – מכירה ורכישה , יזמות, ובעל מומחיות וניסיון נרחב בתחום מיסוי מקרקעין; יועץ ומלווה של עסקאות מקרקעין בסקטור הפרטי והעסקי תוך פתרונות מיסויים יצירתיים, ומייעץ במיסוי מקרקעין לעורכי דין בתחום.

משרדנו מייצג תושבי חוץ וכן רוכשים / מוכרים בעסקאות מקרקעין, לקבלת הצעה לייצוג במכירה או רכישה של נכס מקרקעין, וכן לכל שאלה בנושא, צרו קשר:

Email: doron@doron-aharoni.com

כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא

טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534 

תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב

טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125