במאמר זה אציג רעיונות לתכנון מס חכם בעסקאות מכר דירה, תוך שימוש בכל סוגי הפטור הקיימים ממס שבח נכון לשנת 2025.
בעת מכירת דירת מגורים בישראל, קיים חיוב פוטנציאלי במס שבח – מס המוטל על הרווח (השבח) הנצבר בין מועד רכישת הדירה למועד מכירתה. עם זאת, חוק מיסוי מקרקעין מעניק מגוון פטורים והקלות המסייעים להפחית או למנוע לחלוטין את תשלום המס.
לפניכם פירוט כל הפטורים הזמינים למוכר דירת מגורים ממס שבח, התנאים לקבלתם, והדרכים בהן אפשר להפחית משמעותית את תשלומי המס במכירת דירה.
הפטור הקלאסי – פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה – סעיף 49ב(2) לחוק
התנאים לקבלת הפטור
פטור דירה יחידה הוא הפטור השכיח ביותר במכירת דירת מגורים מזכה. המוכר יכול לקבל פטור מלא ממס שבח אם זו דירתו היחידה בישראל והוא מחזיק בה לפחות 18 חודשים לפני המכירה. הכוונה ב״מחזיק בה״, היא התקופה מיום החתימה על הסכם רכישת הדירה ולא קבלתה בפועל ,או במקרה של דירת קבלן על הנייר, 18 חודשים מיום שהפכה לדירת מגורים – קבלת טופס 4.
בחישוב הבעלות, החוק מחשיב גם את דירות בן/בת הזוג וילדים קטינים – כלומר כל דירה שתרשם ע״ש קטין (לאחר קבלת אישור ביהמ״ש נחשבת כדירה ההורה). עם זאת, ישנם מקרים חריגים שבהם אדם ייחשב לבעל דירה יחידה למרות דירה נוספת, למשל אם הדירה הנוספת מתקבלת בירושה או במקרה והיא מושכרת בשכירות מוגנת או אם חלק הבעלות בה אינו עולה על שליש, כפי שאפרט בהמשך.
תקרת הפטור במכירת דירה יחידה בפטור ממס שבח
הפטור מוגבל לתקרת שווי מכירה המתעדכנת בחוק, שעומדת נכון לשנת 2025 על 5,008,000 ש"ח. אם מחיר המכירה עולה על סכום זה, הפטור חל רק על החלק היחסי, והיתרה חייבת במס.
דוגמה לחישוב מס שבח על דירת יוקרה מעל שווי של 5,008,000 ש״ח
נניח שנכס נמכר ב-6,000,000 ש"ח ונרכש ב-3,000,000 ש"ח, עם שבח כולל של 3,000,000 ש"ח. מתוך סכום זה, החלק הפטור ממס הוא הרכיב שע התקרה (5,008,000) משווי המכירה. החלק החייב במס שבח יחושב בהתאם ויוטל עליו מס בשיעור 25%. כמובן בקיזוז הוצאות ובהצמדה למדד של מחיר הרכישה המקורי.
דוגמאות לשימוש חכם בפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה – מתי עדיין ניתן להשתמש בפטור למרות חלקים בנכס נוסף
- דירה נוספת בירושה – אדם ירש מחצית מדירה שהייתה בבעלות אביו המנוח, ובמקביל מחזיק בבעלותו דירה אחרת שבה הוא מתגורר. על אף שיש ברשותו חלק נוסף בדירת הירושה, החוק מתיר לו עדיין להיחשב כבעל דירה יחידה וליהנות מהפטור ממס שבח בעת מכירת דירתו האישית. אגב, אם זו הייתה דירתו היחידה של ההורה המוריש, היורש עדיין יהיה זכאי למכור בפטור דירה יחידה את דירתו, גם במקרה של הורשת דירה נוספת בשלמות (לא במחצית).
- דירה נוספת בשכירות מוגנת – בעל דירה יחידה מחזיק בנוסף דירה קטנה המושכרת לפי חוק הגנת הדייר (שכירות מוגנת). מכיוון שמעמד זה אינו נחשב בעלות רגילה, הוא עדיין יוכל לקבל את הפטור בעת מכירת דירתו היחידה הנוספת לדירה זו.
- שותפות חלקית בדירה אחרת – זוג רכש דירה מגורים ובמקביל יש לאחד מהם שליש בעלות בדירה נוספת עם שני שותפים אחרים. במכירת דירתם, הזכאות לפטור נשמרת שכן חלק הבעלות בדירה השנייה נמוך משליש.
לענין רעיונות יצירתיים ברכישת דירה בשלישים ראו מאמר שלי בנושא – שליש דירה.
- דירה חלופית שנרכשה לפני המכירה – אדם רכש דירה נוספת לפני מכירת דירתו היחידה, אך כל עוד ימכור את הדירה הישנה תוך 18 חודשים מרגע הרכישה של החדשה – הוא עדיין ייחשב כבעל דירה יחידה ויוכל ליהנות מהפטור.
- בני זוג בעלי דירות נפרדות – בני זוג חיים יחד, אך כל אחד מהם מחזיק דירה בבעלותו מלפני נישואיהם. כל עוד הדירות נרכשו טרם הנישואין וכל אחד מהם מוכר את דירתו בנפרד, וקיים הסכם ממון בין הצדדים, ניתן לטעון להפרדה רכושית בנכסים ולהיחשב כבעלי דירה יחידה – על ידי כל אחד מהם בנפרד.
ראו מאמר שלי בנושא הסכם ממון.
- דירת מגורים שהתקבלה במתנה – אם המוכר קיבל דירה במתנה מקרוב משפחה, וזוהי דירתו היחידה הפטור ממס שבח במכירתה יותנה בתקופת צינון של 4 שנים (אם לא התגורר בה) או 3 שנים (אם התגורר בה דרך קבע). אם עומדים בתנאים אלה, הדירה תיחשב כדירתו היחידה לצורך הפטור. ראו פירוט לענין העברה ללא תמרוה בהמשך.
פטור ממס שבח במכירת דירת ירושה – סעיף 49ב(5) לחוק
התנאים לקבלת הפטור
כאשר דירת מגורים נמכרת על ידי יורש, ניתן לקבל פטור ממס שבח אם המוריש היה זכאי לפטור אילו מכר את הדירה בעצמו. התנאים העיקריים הם:
- המוכר הוא בן זוג, צאצא או בן זוג של צאצא של המוריש.
- למוריש הייתה רק דירת מגורים אחת בעת פטירתו.
- אילו היה המוריש בחיים, היה זכאי לפטור ממס שבח.
מגבלות הפטור
הפטור ניתן לכל היורשים גם אם ברשותם דירות נוספות, אך הוא מוגבל לתקרת השווי כפי שנקבע לפטור דירה יחידה – נכון לשנת 2025 – 5,008,000 ש״ח. בנוסף, תושב חוץ לא יהיה זכאי לקבל פטור זה אלא אם יוכיח שאין בבעלותו דירת מגורים במדינת התושבות שלו.
דוגמאות לפתרונות יצירתיים לשימוש בפטור דירת ירושה
- מכירה של דירת ירושה לפני מכירת דירה פרטית – אדם המחזיק דירה פרטית ומקבל בירושה דירה נוספת יכול לנצל תחילה את הפטור על דירת הירושה ולאחר מכן, למכור את דירתו היחידה בפטור נוסף, וכך למנוע תשלום מס שבח על שתי הדירות.
- חלוקת נכסים בין יורשים באופן אופטימלי – כאשר מספר יורשים מקבלים דירה משותפת, ניתן לבצע חלוקה פנימית כך שכל יורש יקבל נכס נפרד, במקום למכור במשותף ולחלק את התמורה. כך, כל יורש יכול למכור את חלקו בפטור ממס שבח בהתאם למיסוי הפרטני שלו.
ראו מאמר שלי בנושא הסכם חלוקת עיזבון בין יורשים.
- רכישת חלקי יורשים אחרים – אם אחד היורשים מעוניין לשמור על הדירה, ניתן לרכוש את חלקי יתר היורשים ואז להמתין לתקופה מסוימת ולמכור את הדירה בעתיד תוך ניצול פטור כדירה יחידה.
- השכרת הדירה לזמן מה לפני מכירה – במקרים בהם אין לחץ למכור מיידית, ניתן להשכיר את הדירה ולהמתין עד להתאמת מצב המס כך שהמוכר יוכל ליהנות מפטור דירה יחידה במקום פטור ירושה, בהתאם לתזמון מכירה עתידי.
פטור ממס שבח בהעברת דירה ללא תמורה לקרוב – ״דירה במתנה״
התנאים לקבלת הפטור
כאשר דירה מועברת לקרוב משפחה ללא תמורה, המוכר פטור ממס שבח, אך על מקבל הדירה לחכות תקופת צינון לפני שיתאפשר לו למכור אותה בפטור מלא:
- אם התגורר בדירה דרך קבע – 3 שנים.
- אם לא התגורר – 4 שנים.
- אם קיבל את הדירה כקטין – התקופה נספרת מגיל 18.
השלכות מיסוי
אם מקבל הדירה ימכור אותה לפני תום הצינון, יחול עליו מס שבח רגיל (או מס שבח עם חישוב לינארי מוטב במקרה שנרכשה על ידי המעביר לפני שנת 2014). בעת המכירה של הדירה יחושב מס השבח לפי יום הרכישה המקורי של הדירה, כולל ההתאמות בגין הצמדה וניכוי הוצאות מוכרות.
כלומר ניתן בתכנון מס חכם להעביר לקרוב דירה לא פטורה ממס שבח של המעביר ולאחר חלוף תקופת הצינון למכור אותה בפטור מלא ממס שבח על ידי הקרוב מקבל הדירהֿ.
לתכנון מס בנושא קראו את המאמר שלי בנושא העברה ללא תמורה לקרוב.
פטור חד-פעמי במכירת שתי דירות לצורך רכישת דירה חלופית
תנאים לקבלת הפטור
בעלים של שתי דירות יכולים למכור את שתיהן תוך 12 חודשים ולזכות בפטור אם:
- התמורה הכוללת של 2 הדירות אינה עולה על 2,252,000 ש"ח (פטור מלא), או עד 3,746,000 ש"ח (פטור חלקי).
- הם רוכשים דירה חלופית בתוך שנה ממכירת הדירה השנייה.
- לפחות 75% מהתמורה מושקעת בדירה החלופית.
מגבלות ושימוש חוזר
פטור זה הוא חד-פעמי ואינו מתחדש. כלומר, מי שניצל אותו בעבר, לא יוכל להשתמש בו שנית לצורך מכירת שתי דירות נוספות בעתיד.
אציין שקשה מאוד ליישם פטור זה בגלל ההגבלה שקיימת בסעיף לענין סכומי המכירה והרכישה, במיוחד בהתאם למחירי דירות מגורים במרכז הארץ. הפטור מתאים יותר למחירים בפריפריה הרחוקה בישראל.
פטור ממס שבח במכירת דירות בגירושין
במקרה של פרידה בין בני הזוג – כדי להעביר את הזכויות בנכסים בין בני זוג ללא מיסים, מספיק פסק דין מאושר על ידי בית המשפט לענייני משפחה או בית הדין הרבני אגב הליך הגירושין, כדי לבצע את ההעברה ביניהם ללא מיסים.
פסק הדין למעשה גורם להפרדה רכושית בין בני הזוג ולכך שהם כבר לא ייחשבו כתא משפחתי אחד טרם המכירה, ולכן הוא מהווה פלטפורמה לתכנון מיסויי חכם ולגיטימי.
במקרה של 2 דירות בתא המשפחתי – אשר בני הזוג רוצים למכור כחלק מהליך בגירושין ביניהם ולהתחלק בתמורה – מבחינה מיסויית – אם ימכרו אותן כשעדיין הם בעלים יחד בכל דירה כדי להתחלק בתמורה – מבלי להעביר מחצית מכל דירה מבן זוג אחד למשנהו כך שייווצר מצב שכל אחד מהם יהיה בעלים בנפרד של דירה יחידה – הרי שאת הדירה הראשונה לא ניתן יהיה למכור בפטור ממס שבח כדירה יחידה (מאחר שלכל בן זוג זכויות בדירה הנוספת בעת מכירתה) ורק לאחר מכירתה ותשלום מס השבח עבורה, ניתן יהיה למכור את הדירה היחידה שנותרה לבני הזוג המתגרשים בפטור ממס שבח, כך שרצוי מאוד קודם לחלק את הדירות כך שכל בן זוג יקבל דירה אחת ומכוח פסק הדין ביניהם יהיה זכאי למכור אותה כבר בפטור ממס שבח כדירה יחידה לפי סעיף 49ב(2) לחוק.
במקרה של 3 דירות או יותר לתא המשפחתי, בעריכת הסכם הגירושין בנוסף להעברת דירה אחת לכל אחד מבני הזוג, ניתן לעשות שימוש באפשרות של העברה של אחת הדירות לילד מעל גיל 18, כך שכל אחד מהצדדים יקבל דירה אחת בלבד אותה כל אחד יהיה יכול למכור בפטור ממס שבח כדירה יחידה.
לסיכום – להלן מספר דוגמאות לתכנון מס חכם וניצול מיטבי של פטורים
- תכנון מכירה של דירות ירושה : מכירה של דירת ירושה לפני דירה פרטית עשויה לאפשר ניצול שני פטורים. במקרה של מספר דירות הורשה של המנוח, הסכם חלוקת עיזבון בין יורשים יכול לאפשר לכל יורש לקבל דירה יחידה ולמכור אותה מיד עם קבלתה בפטור מלא ממס שבח.
- הסכם ממון – תכנון בהתאם לתא המשפחתי: ניתן לבצע העברה בין בני זוג או להפריד בעלות על דירות כדי לאפשר מכירה בפטור. הסכם ממון עם הפרדה רכושית יכול לאפשר למעשה לשני בני הזוג לרכוש ולמכור בכל פעם 2 נכסים בפטור מלא ממס שבח ובמס רכישה מופחת לפי מדרגות דירה יחידה.
- שליש דירה: רכישת דירה בחלקים – עד שליש לכל רוכש היא אחת הדרכים הטובות ביותר לרכוש מספר נכסים במס רכישה מופחת ולאפשר עדיין למכור ביום מן הימים את הדירה העיקרית בפטור מלא ממס שבח.
- העברה ללא תמורה: מקבל דירה במתנה יכול לתכנן את מכירתה בהתאם למועדי הצינון כדי להימנע ממס שבח. ניתן להעביר לקרוב דירה לא פטורה ממס שבח של המעביר ולאחר חלוף תקופת הצינון למכור אותה בפטור מלא ממס שבח על ידי הקרוב מקבל הדירהֿ. בנוסף, עם העברת הדירה על ידי המעביר למקבל, המעביר יכול למכור את דירתו שנותרה כדירה יחידה בפטור מלא ממס שבח, ובכך למעשה לנצל את האפשרות למכור 2 דירות בפטור ממס שבח אגב ההעברה לקרוב.
- תושבי חוץ: מי שאינו תושב ישראל עלול להיות מחויב במס שבח גם אם זו דירתו היחידה בישראל, גם במקרים של דירת ירושה, למעט במקרים שיוכיח שאין לו דירה נוספת במדינת התושבות שלו, ולכן אפשר לתכנן את הרכישה במדינת התושבות בתזמון נכון למכירה בישראל.
- דירה חלופית: שימוש חכם באפשרות רכישה של דירה תוך התחייבות למכור בפטור ממס שבח את הדירה החלופית בתוך 18 חודשים במקרה של רכישה של דירה יד 2 או עד שנה מטופס 4 בדירת קבלן מאפשר תמרון בהשקעות – במיוחד בשילוב של דירות קבלן על הנייר שמועד ההתחייבות למכירה רחוק יותר ומאפשר למקסם את הרווח בדירה הראשונה טרם מכירתה בהמשך.
- דירה שנמכרת אגב גירושין: תכנון חכם של מכירת 2 הדירות של בני הזוג בפטור מלא ממס שבח אגב העברה ביניהם ומכירתן מיד לאחר מכן, וכן ככל וישנן יותר נכסים, העברה לילדים מעל גיל 18 לצורך מכירה בפטור מלא של דירות נוספות.
תכנון נכון לפני מכירת דירה יכול לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים במס שבח. הבנה מעמיקה של הפטורים, עמידה בתנאים ותזמון נכון של העסקאות הם המפתח לניצול מיטבי של מה שהחוק מאפשר לנו, לשלם פחות מיסים מיותרים.
כעורך דין עם התמחות של 21 שנים בעסקאות נדל"ן ומיסוי מקרקעין, לאחר מה שלמדתי בליווי רוכשים ומוכרים באלפי עסקאות עד היום, אני מגיש לפניכם את כל הידע והפתרונות המעשיים בסדרת מאמרים באתר שלנו, שמטרתם: להביא לכם את הערך המוסף הגדול ביותר לפני קבלת ההחלטה איך לגשת נכון לעסקה הבאה שלכם.
בהצלחה!
ליצירת קשר עם משרדינו:
Email: doron@doron-aharoni.com
כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא
טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534
תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב
טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125