נכה יכול להימנע מתשלום מס רכישה ברכישת דירה למגוריו עד פעמיים בחייו, או להפחיתו משמעותית, במסגרת החוק, כפי שאפרט במדריך זה.
יפורטו התנאים לקבלת הפטור על ידי הנכה, מדרגות המס לנכה מעודכנות לשנת 2024, ההבדלים בין דירת מגורים יחידה לדירה שנייה, האפשרויות של לרכוש נכסים אחרים, אפשרות הרכישה לטובת ילד נכה, וכן האם בן / בת הזוג של הנכה נכללים בפטור.
התנאים לקבלת פטור ממס רכישה לנכה ברכישת דירה למגורים:
נכה הרוכש דירה למגורים יהיה זכאי לפטור ממס רכישה (או להנחה משמעותית, בהתאם לשווי הדירה הנרכשת), וזאת בהתאם לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974, בהתקיים התנאים הבאים:
- הנכה צריך לעמוד בתנאי הזכאות לנכה, עיוור, נפגע (כהגדרתו בחוק) או בן משפחה של חייל שנספה, לפי הגדרת נכה בתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974 ובבסעיף 11 לתקנות.
- הפטור ניתן עד פעמיים במהלך החיים של הנכה.
- הדירה הנרכשת תשמש למגוריו של הנכה. לא ״דירה להשקעה״ אשר תושכר על ידו. אך יחד עם זאת נציין כי היא לא חייבת להיות דירתו היחידה ברכישה, ניתן לרכוש דירה נוספת – שנייה או אף שלישית ויותר על ידי הנכה, וכל עוד היא תשמש למגוריו, יהיה זכאי לפטור ממס רכישה / הקלה במס רכישה כנכה ( בכפוף לקבלת הפטור עד פעמיים בחייו של הנכה).
- בני זוג – כאשר בני זוג רוכשים יחד דירה למגוריהם ואחד מהם הוא נכה, יהיו שניהם זכאים להטבה. במקרה שבני הזוג לא היו נשואים בזמן שרכשו את הדירה, אך התחתנו בתוך 12 חודשים מיום הרכישה, יוחזר מס הרכישה העולה על השיעור של 0.5% ששילם בן זוגו של הזכאי להטבה.
מדרגות מס רכישה לנכה בשנת 2024
פטור ממס רכישה ברכישת דירה ראשונה / דירה יחידה – חליפית לנכה
דירה יחידה לנכה בשווי של עד 2,500,000 ש״ח
ברכישת דירה ראשונה / דירה יחידה (או כדירה חליפית לדירה היחידה אותה הוא מתחייב למכור), ששוויה עד 2,500,000 ₪, יינתן לנכה פטור מלא ממס רכישה על חלק השווי שעד 1,978,7455 ₪ נכון לשנת 2024, ועבור ההפרש מעל סכום זה ישולם 0.5% בלבד.
כלומר – לצורך הדוגמא נכה אשר רוכש דירה יחידה בשווי 2,400,000 ש״ח ישלם מס רכישה כדלקמן:
- על חלק השווי של עד 1,978,7455 ₪ לא ישולם רכישה.
- על חלק השווי שמעל 1,978,7455 ₪ ישולם מס רכישה מופחת של 0.5% משווי אותו חלק בסך 2,106 ש״ח.
סה״כ מס רכישה לתשלום עבור דירת מגורים יחידה ( או חליפית) למגוריו של הנכה בשווי 2,400,000 ש״ח – 2,106 ש״ח בלבד.
דירה יחידה לנכה בשווי של מעל 2,500,000 ש״ח
בכל רכישה של דירה יחידה מעל 2,500,000 ש״ח, ישולם מס רכישה של 0.5% משווי הרכישה על כל סכום הרכישה.
כלומר – לצורך הדוגמא, ברכישת דירה יחידה לנכה בשווי 3,000,000 ש״ח – מס הרכישה יהיה 15,000 ש״ח בלבד.
יצוין כי אין תקרה לעניין זה, ועל כל סכום רכישה שמעל 2,500,000 ש״ח ישולם על ידי הנכה חצי אחוז בלבד.
התנאים להגדרת הדירה ״דירה יחידה״
לקבלת ההקלה יש לעמוד בהגדרת ״דירה יחידה״ על פי התקנות:
הדירה הנרכשת הנה דירת המגורים היחידה של הרוכש גם אם בבעלותו דירה נוספת שחלק הבעלות אינו עולה על שליש (33%) או שמחזיק בדירה נוספת שקיבל בירושה וחלקו בה אינו עולה על מחצית (50%) או שהדירה הנוספת מושכרת בשכירות מוגנת לפני 1/1/1997.
לגבי דירת מגורים יחידה יראו את הרוכש בן זוגו/ידוע בציבור וילדים עד גיל 18 כרוכש אחד.
דירה חליפית – גם מוגדרת כדירה יחידה – כלומר אם בבעלות הרוכש דירה אחת נוספת לדירה הנרכשת שתימכר תוך 18 חודשים, יראוהו כבעל דירה יחידה.
פטור ממס רכישה ברכישת דירה שנייה לנכה – דירה לא יחידה
ברכישת דירה שאינה דירה יחידה של הנכה אך תשמש למגוריו, או דירה יחידה ששוויה עולה על 2,500,000 ₪, ישלם מס רכישה מופחת של 0.5% מכלל שווי הנכס הנרכש, וזאת ללא תקרת הגבלה במחיר הדירה
מס רכישה לנכה ברכישת מגרש
כפי שהבנו אחד התנאים לקבלת פטור חלקי ממס רכישה לנכה הוא שהנכס ישמש לצורך מגורים בלבד. (לא דירה להשקעה).
מה לגבי מגרש לבנייה? האם ניתן לעשות שימוש בפטור גם ברכישת מגרש לבנייה?
נכון לשנת 2024 מס הרכישה ברכישת מגרש עומד על 6% משווי המגרש.
בהתאם לתקנות, נכה יכול לרכוש גם קרקע לבנייה, ועם הגשת הבקשה להקלה במס רכישה לנכה יהיה עליו לסמן בטופס 2973 כי הוא רוכש קרקע להקמת דירת מגורים אשר תשמש למגוריו, ולסמן את היום בו הדירה תיבנה ותשמש למגוריו, ולצרף לבקשה את היתר הבנייה למגורים.
כלומר – יש פה חיסכון משמעותי במס רכישה גם ברכישת מגרש – במקום 6% משווי המגרש ישולם חצי אחוז בלבד.
מס רכישה לנכה – קטין על ידי הוריו
האם ניתן לעשות שימוש בפטור ממס רכישה כנכה עבור קטין המתגורר עם הוריו? מה השלבים לכך?
ניתן להגיש בקשה לבית המשפט לענייני משפחה לקבלת פסק דין המאשר להורים – המבקשים קבלת פטור חלקי ממס רכישה לפי תקנה 11 לתקנות ברכישת בית דירת מגורים עבור מגוריו של בנם הקטין. ההליך פשוט ולא מורכב, לרוב לא נדרש דיון פרונטלי בבית המשפט אלא הכל נעשה באופן מקוון באמצעות עורך הדין המטפל בהגשת הבקשה.
יש לצרף אסמכתאות לכך – ועם קבלת אישור בית המשפט ופסק הדין – להגיש לרשות המיסים. רשות המיסים רשאית לקבל את פסק הדין כלשונו, או לרוב לבקש אישור ועדה רפואית מהגורם הרלוונטי (ביטוח לאומי).
בבקשה לבית המשפט יש לציין ולהוכיח לבית המשפט כי דירת המגורים תשמש את הקטין ותיעשה לרווחתו.
החיסרון הוא שלמעשה בשימוש בפטור קטין על ידי הוריו, גורעים מזכותו לעשות שימוש בפטור זה בחייו מאוחר יותר – גם הוא יקבל את הפטור עד פעמיים בחייו
באילו מקרים לא כדאי לעשות שימוש בפטור נכה?
תכנון מס במספר רכישות – דירה למגורים ודירה נוספת להשקעה
מאחר שהפטור ניתן פעמיים בחייו של נכה בלבד, מומלץ מאוד לחשוב היטב באיזו דירה שנרכשת על ידו הוא ״ישרוף״ את אחד משני הפטורים שיינתנו לו, ולעשות שימוש מושכל בבקשה לפטורֿ.
אם השיקול הוא לרכוש דירה להשקעה ודירה למגורים, אז סדר הרכישות צריך להיות – קודם רכישה של הדירה להשקעה בה הוא לא מתכוון להתגורר – מאחר שזוהי דירתו הראשונה, עליה ישלם מס רכישה מופחת לפי מדרגות דירה יחידה, (ראו לענין זה את גובה המדרגות העדכני של מס הרכישה לשנת 2014 – במאמר שלי בנושא), ורק לאחר מכן לרכוש את דירת המגורים שלו, עליה היה צריך לשלם 8 אחוזים משווי כלל הרכישה כדירה שנייה – לפי מדרגות דירה נוספת, ודווקא ברכישתה לבקשת הפטור כדירת נכה ולשלם רק חצי אחוז משווי הדירה הנרכשת. במיוחד אם שווי דירת המגורים עולה על שווי הדירה להשקעה.
הכותב, עו"ד דורון אהרוני, בעל תואר ראשון במשפטים (LL.B) בהצטיינות וחבר בלשכת עורכי הדין בישראל משנת 2003, מעורכי הדין המובילים בתחום דיני החוזים, מקרקעין ומיסוי מקרקעין, מתמחה בייצוג משפטי בעסקאות מקרקעין – מכירה ורכישה , יזמות, ובעל מומחיות וניסיון נרחב בתחום מיסוי מקרקעין.
Email: doron@doron-aharoni.com
כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא
טל': 09-7429382 פקס: 09-7429534
תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב
טל': 03-6421088 פקס: 03-9400125