קונים דירה מקבלן? משלמים סכומים גדולים הרבה לפני שיש בידיכם דירה? שואלים את עצמכם מה בעצם מגן על הכסף הזה אם משהו משתבש בפרויקט?
אני עו"ד דורון אהרוני, עוסק במיסוי מקרקעין ובעסקאות נדל"ן משנת 2003. במדריך הזה אסביר איזו בטוחה באמת כדאי לקבל מהקבלן, ממה צריך להיזהר, ואיזה שינוי כדאי לבקש בהסכם המכר לפני שחותמים.
הבטוחות שהקבלן רשאי לתת לכם
כשאתם קונים דירת קבלן, הכסף ששילמתם צריך להיות מובטח על פי החוק. הקבלן רשאי לבחור באיזו בטוחה לתת לכם את ההבטחה הזו, ושלוש האפשרויות שבהן אני נתקל הן ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח והערת אזהרה. הן רחוקות מלהיות שוות, וההבדל ביניהן משפיע מאוד על ההגנה שלכם.
ערבות בנקאית
הקבלן רשאי לתת לכם ערבות בנקאית כחלק מהתמורה שאתם משלמים. כשמדובר בפרויקט בליווי סגור, אתם מקבלים ערבות מבנק מלווה של פרויקט סגור, וזו לדעתי בטוחה מצוינת.
פוליסת ביטוח
בטוחה נוספת שהקבלן רשאי לתת לכם היא פוליסת ביטוח. גם היא, לדעתי, בטוחה מצוינת.
הערת אזהרה בטאבו
אפשרות שלישית, שהקבלן יכול לתת לכם במקום שתי האפשרויות הקודמות, היא הערת אזהרה. על פי החוק מותר לו, כדי להבטיח אתכם, לרשום לכם הערת אזהרה בטאבו אחרי החתימה על ההסכם. במקרה כזה התשלומים שלכם יהיו לפי התקדמות הבנייה.
למה הערת אזהרה היא לדעתי בטוחה גרועה
מה תעשו בדיוק עם הערת אזהרה בחדלות פירעון של יזם שמפסיק את הפרויקט? תתאגדו יחד עם בעלי הדירות הנוספים שקנו ממנו. הכסף עצמו כבר לא יחזור אליכם, אלא אם כן יש דיון בבית משפט, שייקח מהלך של כמה שנים כדי למשוך את הכסף ממה שיישאר ממנו.
זה הלב של העניין. הערת אזהרה מבטיחה לכם זכות בנכס, אבל בשעה שהיזם קורס אין לכם מי שמחזיר לכם את הכסף. אתם נכנסים להליך משפטי ארוך מול מה שנשאר מהפרויקט.
מה שונה בערבות בנקאית ובפוליסת ביטוח
בפוליסת ביטוח ובערבות בנקאית שאתם מקבלים מבנק מלווה, הכסף מובטח. הוא לא מגיע אליכם באותו מעמד ישיר ברגע שהיזם חדל פירעון, וגם לזה צריך הוכחה ואיזשהו דיון משפטי. אבל בגדול הכסף עצמו מובטח על ידי אותו גורם שמבטיח אותו כלפיכם: הבנק המלווה, או חברת הביטוח שנותנת לכם את פוליסת הביטוח.
ההבדל המעשי הוא מי עומד מאחורי הכסף שלכם. בערבות ובפוליסה זה גוף פיננסי. בהערת אזהרה זה רק המקרקעין וההליך המשפטי.
השינוי שכדאי לבקש בהסכם המכר
כשאתם ניגשים לחתום על הסכם מקבלן ועורך הדין שלכם עורך את השינויים בהסכם המכר, כדאי לבקש גם את השינוי הבא: שהקבלן לא יוכל להחליף לכם את אותה ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, לאורך כל חיי הפרויקט, בהערת אזהרה, עד לקבלת הדירה.
מה קורה אחרי שקיבלתם את הדירה? ברגע שקיבלתם אותה, זה דבר רגיל וקבוע שמחזירים את הפוליסות ואת הערבות הבנקאית ורושמים לכם הערת אזהרה, כמו בדירת יד שנייה, כי כבר קיבלתם את החזקה באותה דירה. אבל לא לפני כן.
- לאורך כל חיי הפרויקט: ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח.
- בלי להחליף אותן: לא בהערת אזהרה, עד קבלת הדירה.
- אחרי קבלת הדירה: מחזירים את הבטוחות ורושמים הערת אזהרה.
מהו פרויקט בליווי סגור ולמה הוא חשוב
למה חשוב שיהיה פרויקט עם ליווי סגור? ברגע שהכסף לא עובר לגורמים חיצוניים אלא נשמר בתוך חשבון הפרויקט, יש גורם מפקח מטעם אותו בנק מלווה של הפרויקט. הגורם הזה נותן את האינפוט שלו על כל הכספים שנכנסים מהרוכשים של אותן דירות מהקבלן, ומאשר את העברת הכספים רק לצורך הפרויקט עצמו.
הכוונה לקבלני הביצוע למיניהם, עורכי הדין, אדריכלים וכל הספקים שנותנים מענה כדי להקים את הפרויקט.
לכן הפיקוח של הבנק המלווה הוא לא רק הבטוחה שלכם על הכסף במקרה של חדלות פירעון. הוא גם סוג של פיקוח שהיזם לא יקפוץ מעל הפופיק, ייקח את הכספים מתוך הפרויקט וישרשר אותם לפרויקטים אחרים, בלי שיהיה לו כסף לסיים את הפרויקט שלכם.
מה קורה בפועל ביזמים שנפלו
כשאתם נתקלים בהרבה יזמים שנפלו, רוב הסיפורים ממה שאנחנו מכירים הם לא של פרויקטים בליווי סגור וחברת ביטוח, אף שזה גם קורה לאחרונה. הם דווקא של מקרים שבהם הבטוחה הייתה הערת אזהרה ולא היה גורם מפקח מטעם הבנק או חברת הביטוח ששמר את הכספים רק לצורך הפרויקט עצמו.
טעויות נפוצות ברכישה מקבלן
- להסתפק בהערת אזהרה בלי לבדוק מה יקרה בחדלות פירעון: זו הבטוחה שהכי קשה לממש כשצריך אותה.
- לא לבקש את התיקון בהסכם: בלי הסעיף, הקבלן יכול להחליף ערבות או פוליסה בהערת אזהרה.
- לא לבדוק אם הפרויקט בליווי סגור: הפיקוח של הבנק המלווה הוא חלק מההגנה.
- לחתום לפני שעורך דין עבר על ההסכם: השינויים בהסכם המכר נעשים לפני החתימה, לא אחריה.
שאלות ותשובות
1. אילו בטוחות רשאי הקבלן לתת לרוכש דירה?
ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, או במקום שתיהן הערת אזהרה בטאבו שנרשמת אחרי החתימה על ההסכם.
2. מה ההבדל בין ערבות בנקאית להערת אזהרה?
בערבות בנקאית מבנק מלווה ובפוליסת ביטוח הכסף מובטח על ידי הבנק או חברת הביטוח. בהערת אזהרה, בחדלות פירעון של היזם, הכסף עצמו לא יחזור אליכם אלא אם כן יש הליך בבית משפט שיכול להימשך כמה שנים.
3. מה קורה להערת אזהרה כשיזם נקלע לחדלות פירעון?
בעלי הדירות מתאגדים יחד, והכסף לא חוזר אליהם בקלות. כדי למשוך אותו ממה שנשאר צריך דיון בבית משפט שיכול לקחת כמה שנים.
4. האם ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח מחזירות את הכסף מיד?
לא באופן אוטומטי. גם לזה צריך הוכחה ואיזשהו דיון משפטי, אבל הכסף עצמו מובטח על ידי הבנק המלווה או חברת הביטוח.
5. מה כדאי לבקש בהסכם המכר?
שהקבלן לא יוכל להחליף את הערבות הבנקאית או את פוליסת הביטוח בהערת אזהרה לאורך כל חיי הפרויקט, עד קבלת הדירה.
6. מתי רושמים הערת אזהרה?
אחרי שקיבלתם את הדירה. אז מחזירים את הפוליסות ואת הערבות הבנקאית ורושמים הערת אזהרה, כמו בדירת יד שנייה, כי כבר קיבלתם את החזקה.
7. מהו ליווי סגור?
פרויקט שבו הכסף נשמר בתוך חשבון הפרויקט ולא עובר לגורמים חיצוניים, ויש גורם מפקח מטעם הבנק המלווה.
8. מה תפקידו של הגורם המפקח מטעם הבנק?
הוא מאשר את העברת הכספים רק לצורך הפרויקט עצמו, כלומר לקבלני הביצוע, עורכי הדין, האדריכלים והספקים, ומונע מהיזם להעביר את הכספים לפרויקטים אחרים.
השורה התחתונה
ערבות בנקאית מבנק מלווה ופוליסת ביטוח הן בטוחות מצוינות. הערת אזהרה היא לדעתי הבטוחה הגרועה, ורוב הסיפורים של יזמים שנפלו, ממה שאנחנו מכירים, הם דווקא של מקרים כאלה. לכן שימו תמיד לב להערה הקטנה שאנחנו מכניסים בחוזה המכר של הקבלן, וכדאי גם לכם להכניס אותה: שהבטוחות יהיו לאורך כל חיי הפרויקט רק פוליסת ביטוח או ערבות בנקאית.
בהצלחה!
עו"ד דורון אהרוני
אני עו"ד דורון אהרוני, עוסק במקרקעין ובמיסוי מקרקעין מאז 2003. אני בונה את האסטרטגיה לפני העסקה, ולאחר מכן מייצג מוכרים ורוכשים בכל שלביה, עד הרישום וקבלת הכספים. את הידע אני משתף במאמרים ובסרטונים. לפני שחותמים, כדאי לתכנן.
מאמרים נוספים
מאמרים מקצועיים בנושא מיסוי מקרקעין ועסקאות נדל"ן
ליצירת קשר:
שלחו לנו הודעה ב-WhatsApp
Email: doron@doron-aharoni.com
כפר סבא: משרד עו"ד דורון אהרוני, בית יניב, רח' ששת הימים 42 כפר סבא טל': 09-7429382
תל אביב: משרד עו"ד דורון אהרוני במגדל המוזיאון, רח' ברקוביץ 4, תל אביב טל': 03-6421088
האמור במאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. כל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה.